الدليجان لـ «الجريدة•»: 15% تراجع أسعار العقارات السكنية ولا انخفاض واضحاً للمناطق الداخلية

* كيف ترى وضع القطاع السكني في الوقت الحالي؟ وبمَ يتصف؟

- خلال فترة الماضية، وتحديدا خلال الأشهر الـ6 الأخيرة، شهد القطاع السكني حالة من الركود، وبات هناك تحفظ وحذر لدى المستثمرين والمواطنين تجاه الشراء، مما أدى الى انخفاض أسعاره بين 5 و15 في المئة بحسب المناطق.

ويرجع ذلك الركود إلى عدة أسباب، أبرزها الأزمات العالمية، سواء على الصعيد الاقتصادي أو السياسي، حيث خلقت هذه الأزمات حالة من التخوف لدى المتعاملين في جميع القطاعات العقارية وغيرها، بالإضافة إلى الارتفاع الكبير والسريع لأسعار الفائدة، إذ دخلت الودائع المصرفية في منافسة كبيرة مع قطاعات عديدة ومن بينها القطاع السكني.

وإلى جانب ذلك، شهدت أسعار العقارات السكنية ارتفاعات كبيرة خلال السنوات الماضية، ولم يعد قرار الشراء بالأمر السهل، لاسيما أن هناك فرصاً أخرى سعى البعض إلى اقتناصها.

* ماذا عن المناطق التي شهدت انخفاضات في الأسعار؟

- هناك عاملان يؤثران على أسعار العقارات السكنية، أولهما العرض والطلب، والثاني معدلات الفائدة البنكية، ودائما المناطق التي تتعرض للمضاربة بشكل كبيرة تكون أكثر تعرضا للانخفاض بشكل سريع عند وجود أزمات أو مخاوف.

وعلى سبيل المثال يتم حاليا تداول عقارات سكنية في مناطق جنوب البلاد بأسعار تتراوح بين 270 و280 ألف دينار، بينما كانت تتداول سابقاً بنحو 310 آلاف دينار، أي بانخفاض وصلت نسبته إلى 12 في المئة، وأيضا هناك مناطق تعرضت للمضاربة بشكل كبير مثل أبوفطيرة والفنيطيس، إذ كانت الأسعار بتلك المناطق بين 320 و330 ألف دينار، أما اليوم فنراها تتراوح بين 270 و280 ألفاً.

ومن المناطق التي شهدت مضاربات كذلك، العقيلة وسلوى والجابرية، وهي مناطق معرضة بشكل أكبر للانخفاض من غيرها، في حين لم تتأثر المناطق الداخلية إلا بنسب محدودة، وبحسب الموقع، وذلك لارتفاع الطلب وقلة العرض.

ويتراوح سعر المتر في الضاحية بين 2800 و3000 دينار، وفي الشويخ السكنية والشامية سعرالمتر بين 3000 و3500 دينار، والنزهة بين 2000 و2200 دينار، والعديلية بين 2600 و2700، ومن الملاحظ أن المواقع المميزة في المناطق القريبة من العاصمة محتفظة بأسعارها، وبشكل عام لا يوجد انخفاض واضح لتلك المناطق، والمتأثر الأكبر هو المناطق البعيدة.

* هل تتوقعون استمرار هذا الوضع خلال الفترة المقبلة؟

- الأسباب التي أدت إلى ركود القطاع لاتزال قائمة، ومن المتوقع أن يستمر ذلك، كما نتوقع أن نشهد انخفاضات بسيطة مشابهة لما حدث عام 2014 الذي شهد أعلى معدلات تداول في تاريخ الدولة، حين بلغت 4.8 مليارات دينار، لتنخفض في العام الذي يليه إلى 3.375 مليارات بانخفاض أكثر من 20 في المئة.

وحين نشير الى أن هناك انخفاضا قادما لا يعني أن أسعار العقارات ستنهار، فعندما حدثت الأزمة العالمية لم تنخفض أسعار العقارات آنذاك إلا بحدود 15 في المئة، كما أن هناك سيولة عالية لاتزال في البنوك، وهي تبحث عن فرص للاقتناص، خصوصا في العقار السكني.

أسعار العقارات

* ما أثر ارتفاع أسعار الفائدة على العقارات؟

- العائد على الودائع في البنوك يعتمد على المبلغ المستثمر، وبشكل عام يتراوح بين 5 و5.5 في المئة، في حين يتراوح العائد في العقارات بين 6 و8 في المئة، إلا أن الاستثمار في الأخيرة بحاجة الى صيانة ومصاريف ومتابعة، وقد يكون هناك شاغر من الوحدات فترة من الزمن لتنخفض نسبة صافي العوائد الى ما بين 5.75 و6 في المئة، والتي تعد قريبة جداً من عوائد الودائع، فمن الطبيعي أن يذهب أصحاب رؤوس الأموال إلى الودائع.

ويقابل ارتفاع العائد على الودائع ارتفاع الفائدة على الاقتراض، مما أدى الى ابتعاد بعض التجار والمستثمرين عن القطاع العقاري كله، خصوصا أن وتيرة رفع الفائدة كانت سريعة، فانعكست سلباً على إجمالي التداولات العقارية، وبشكل خاص على العقارات السكنية.

* كم تبلغ نسبة ارتفاع التداولات العقارية خلال السنوات العشر الماضية؟

- استحوذ القطاع السكني في 2013، مثلا على ما نسبته 52 في المئة من إجمالي التداولات البالغة آنذاك 4.64 مليارات دينار، ليستحوذ على نحو 64 في المئة من إجمالي التداولات العقارية في 2022 والبالغة 3.97 مليارات دينار.

ونستنتج من هذه الأرقام أن هناك أموالا توجهت خلال السنوات الماضية من قطاعات عقارية الى السكن الخاص، اذ شهدت مناطق ارتفاعات بنسبة 100 في المئة، وأخرى ارتفعت بنسب اكبر وصلت إلى 200 في المئة، أي أن هناك زيادة سنوية تراوحت بين 10 و15 في المئة.

نزوح الأموال إلى «السكني»



* ما أسباب نزوح تلك الأموال إلى العقار السكني؟

- يرتبط العقار السكني بالعنصر الوطني، إذ الأغلبية العظمى من قاطنيه مواطنون، مما شجع الكثير من المستثمرين على شراء الأراضي وتطويرها، لاسيما في ظل رغبة المواطنين في السكن بالمناطق النموذجية القريبة إلى أهاليهم.

بينما في القطاع الاستثماري نسبة القاطنين من المواطنين منخفضة تتراوح بين 5 و10 في المئة، وبالتالي هذا القطاع معرض أكثر للهزات والاشغال، وهذا ما حدث خلال جائحة كورونا، إذ إن رواتب الموظفين من المواطنين لم تُمس، في حين تعثر العديد من الوافدين في دفع الإيجارات.

بالإضافة إلى أن تكلفة الاستثمار مرتفعة في العقار الاستثماري مقارنة بـ «السكني»، وقد تصل الى ما قيمته 1.5 مليون دينار، بينما في «السكني» لا تزيد على 500 ألف دينار، فضلا عن أن متابعة المستأجرين ومصاريف العقار مرتفعة جدا في «الاستثماري»، بينما تنخفض في السكني.

* من المسؤول عن ملف الرعاية الإسكانية في الكويت؟

- مسؤولية ملف الإسكان مشتركة بين كل وزارات الدولة، فلا يمكن إلقاء اللوم على وزير الإسكان وحده، فهناك مناطق تم توزيعها وتفتقر إلى الخدمات، وعلى سبيل المثال مدينة صباح الاحمد.

ومع تعقيد وتفاقم الأزمة الإسكانية يجب ان تكون هناك منظومة متكاملة، فلا يستطيع وزير الإسكان توزيع قسائم دون التنسيق مع جميع الوزارات وقدرتها على توفير البني التحتية والخدمات، من المدارس والكليات والأمن والصحة وغيرها الكثير.

* هل المناطق الجديدة التي تعمل الحكومة على توفيرها ستساهم في تخفيض أسعار العقارات السكنية؟

- التوزيعات الإسكانية لن تؤثر على أسعار العقارات السكنية، خصوصاً في المناطق الداخلية، لأنها تتم في مناطق بعيدة وتفتقر إلى الخدمات، وتأثيرها سيكون فقط على المناطق القريبة منها.

* حدثنا عن استغلال البعض للوحدة السكنية وتحويلها إلى سكن استثماري؟

- هناك طلب مرتفع على التأجير في مناطق السكن الخاص، لاسيما من قبل المواطنين، فعند التوجه نحو إزالة تلك المخالفات، فإن السؤال هنا أين تتجه تلك الأسر في ظل عدم وجود بديل للسكن؟

فأولى الخطوات لإزالة مخالفات السكن الخاص طرح المزيد من الأراضي للقطاع الخاص، خصوصا أن الحكومة لم توزع مناطق استثمارية منذ نهاية سبعينيات القرن الماضي، وجميعها خرجت من رحم القطاع الخاص، والهدف من طرح تلك المناطق تخفيض أسعار الأراضي الاستثمارية لتشجيع المستثمر على الانتقال إلى هذا القطاع، وبناء شقق بمساحات تناسب الأسرة الكويتية، إذ إن 80 في المئة من الشقق مساحتها 60 مترا مربعا.

وفي الوقت الحالي لا يستطيع المطور أو المستثمر في القطاع الاستثماري تطوير مساحات لشقق أكبر من 60 مترا، نظرا لارتفاع قيمة الأراضي الاستثمارية، فهو مضطر إلى استغلال كل المساحات ليكون هناك عائد مجز.

* هل المزادات العقارية التي تتم عبر وزارة العدل تعكس واقع الأسعار؟

- البعض يرى أن أسعار العقارات في المزادات تعكس الواقع، وهذا غير صحيح، لسببين أولهما أن المزادات العقارية تتعرض كما يتعرض غيرها للروتين الحكومي والإجراءات الطويلة، والتي قد تصل إلى فترة لا تقل عن 6 أشهر، وقد تصل إلى سنة، وعند الوصول إلى المزاد العلني، نجد أن العقار تم تقييمه بأسعار تختلف عن الواقع، وقد يباع بسعره الابتدائي، وهذا يعتبر ظلماً.

أما السبب الثاني فهو الوقوع في بعض الأخطاء بعمليات التقييم إما بالارتفاع أو بالانخفاض وبالتالي المزاد العقاري لا يعكس دائما الأسعار الحقيقية في سوق العقار السكني.

* حدثنا عن الدخلاء على مهنة الوساطة العقارية؟

- أصبحت الوساطة العقارية مهنة من لا مهنة له، فكلمة الدخلاء لا تقتصر فقط على الأجانب بل تشمل الوسيط الكويتي الذي يفتقر إلى المهنية والخبرة، فهناك شباب دخلوا مؤخراً هذه المهنة، وهذا أمر جيد، ولكنهم يفتقرون إلى الدراية والخبرة، وهنا يجب أن تكون هناك جهة إشرافية تعمل على تعليم وتخريج الوسطاء، حتى لا تكون هناك إشكاليات مستقبلية يتسببون فيها، بالإضافة إلى أن القطاع العقاري يفتقد وجود جهة واحدة تكون مهتمة بشئونه، فليس من المعقول أن يتم تداول عقارات بمئات الملايين سنوياً، ولا توجد جهة تكون مسؤولة على القطاع.

شركة للمدن السكنية

رأى الدليجان أن فكرة إنشاء شركة للمدن الاسكانية جيدة، وأن القانون المعني بها يحمل جوانب إيجابية، وعلى رأسها إدخال القطاع الخاص في عملية بناء المساكن، لأن الحكومة لا تستطيع وحدها تغطية الطلبات الإسكانية في ظل المعطيات الحالية.

وأكد أن القطاع الخاص لديه القدرة من الناحية الفنية والمالية على تنفيذ كل المشاريع، بالإضافة الى انه يتميز بسرعة الإنجاز، وهذا هو المطلوب، إذ إن حل الأزمة الإسكانية يتطلب تكاتف كل مؤسسات الدولة مع هذا القطاع، خصوصا بعد وصول الطلبات الإسكانية الى أرقام كبيرة.

نموذج ناجح

وبشأن الطلب المرتفع على الوحدات السكنية ذات المساحات الصغيرة، وهل يمكن اعتماده كنموذج مستقبلاً؟ أجاب بأنه من الطبيعي في حال ارتفاع أسعار العقارات أن يتجه البعض لشراء العقارات ذات المساحة الصغيرة التي تناسب قدرتهم الشرائية، فكلما انخفضت قيمة العقار زاد الطلب، خصوصاً في ظل الارتفاعات الحالية، وباعتقادي أن المؤسسة العامة للرعاية السكنية ملزمة بتوزيع مساحة لا تقل عن 400 متر مربع، فلا تستطيع تخفيض المساحة إلا بقانون، ولكنّ هناك نموذجاً شهد نجاحاً كبيراً، وهو الشقق التي تم توزيعها في مدينة جابر الأحمد، وغرب الصليبيخات، حيث كان هناك إقبال لافت من قبل المواطنين.

وأضاف أن المنزل الذي مساحته 300 متر مربع كمبدأ قد يكون مناسباً، ولا أتوقع وجود اعتراض، خصوصاً إذا سمح ببناء سرداب و3 أدوار، فالمواطن يسكن في مساحات أقل في بلدان عديدة، فما المانع من طرح هذا النموذج.