5 نواب يقترحون وضع ضوابط لتنظيم التملك في القطاع السكني

أعلن 5 نواب عن تقدمهم باقتراح بقانون في شأن تنظيم التملك في القطاع السكني في الكويت.

ويقضي الاقتراح الذي قدمه النواب هاني شمس وشعيب شعبان وأحمد لاري ود. محمد المهان وصالح عاشور بوضع ضوابط لتنظيم التملك في القطاع السكني في البلاد، للحد من استملاك بعض الأشخاص للعديد من البيوت والقسائم بغرض الاستحواذ والمتاجرة.

وجاءت مواد الاقتراح بقانون كما يلي:

مادة 1

يقصد بالكلمات التالية في حكم هذا القانون المعنى المبين قرين كل منها:

• المواطن: الفرد الكويتي الجنسية سواء كان ذكراً أو أنثى.
• القسيمة: الأرض الفضاء المخصصة للبناء لأغراض السكن الخاص، سواء توافرت لها البنية التحتية وخدمات الكهرباء والماء أم لا.
• البيت: الأرض المبنية كعقار سكني لأغراض السكن الخاص.
• منطقة السكن النموذجي: هي المنطقة خفيفة الكثافة المخصصة لسكن العائلات وإقامتها، أو وزعت الدولة أراضيها ضمن برامج الرعاية السكنية باستخدام تصاميم معمارية موحدة أو مختلفة ولا يسمح فيها بأي استعمالات أخرى بخلاف السكن الخاص.
• منطقة السكن الخاص: هي المنطقة خفيفة الكثافة المخصصة لسكن العائلات والتي أقامها الأفراد أو القطاع الخاص باستخدام تصاميم معمارية مختلفة باختلاف المالك ولا يسمح فيها بأي استعمالات أخرى بخلاف السكن الخاص.

مادة 2

مع عدم الإخلال بما يكون قد ورد في أي قانون آخر، يكون لكل مواطن كويتي الحق في تملك بيتين أو قسيمتين أو «بيت وقسيمة» في مناطق السكن الخاص أو النموذجي، سواء كانت تلك الملكية كلية أو جزئية، وعلى ألا يزيد إجمالي المساحة المملوكة في كليهما أو أي منهما عن ألفي متر مربع «2000 م2» من دون إلزامه بدفع أي من الرسوم الواردة في هذا القانون للدولة.

مادة 3

تطبق أحكام هذا القانون على جميع ما يمتلكه المواطن من البيوت والقسائم في مناطق السكن الخاص والنموذجي سواء قبل أو بعد نفاذ أحكام هذا القانون، وتبعاً لذلك يراعى ما يلي:

• أ- تخضع أي زيادة في عدد البيوت والقسائم، أو في المساحة الإجمالية حسبما هو منصوص عليه في المادة الثانية من هذا القانون للرسوم المنصوص عليها في المادة الخامسة منه.
• ب- في حال تملك ورثة المتوفى بيتاً واحداً أو قسيمة واحدة مخصصة لبناء سكن في مناطق السكن النموذجية أو مناطق السكن الخاص عن طريق الميراث، سواء قبل أو بعد نفاذ أحكام هذا القانون، يستثنى ذلك البيت أو تلك القسيمة من العدد ومساحة التملك المسموح بها لكل مواطن حسب نص المادة الثانية من هذا القانون.
• ج- في حال تملك ورثة المتوفى أكثر من بيت واحد أو قسيمة واحدة مخصصة لبناء سكن في مناطق السكن النموذجية أو مناطق السكن الخاص بعد وفاة مورثهم، سواء قبل أو بعد نفاذ أحكام هذا القانون، يُستثنى فقط بيت واحد أو قسيمة واحدة من العدد ومساحة التملك المسموح بهما لكل مواطن حسب نص المادة الثانية من هذا القانون باتفاق الورثة، أو أكبر البيوت أو القسائم مساحة في حال اختلاف الورثة.
• وإذا تساوى عدد البيوت أو القسائم بالمساحة يُستثنى الأقدم تسجيلاً بإدارة السجل العقاري، ويحتسب نصيب كل وارث من ملكية بقية البيوت أو القسائم بالعدد وبالمساحات بالمتر المربع بعد وفاة مورثهم، وفي حال عدم قيام الورثة بالتقدم بشهادة الوفاة وحصر الوراثة والقسام الشرعي لإدارة التسجيل العقاري لتحويل وثائق الملكية حسب الأنصبة الشرعية باسم الورثة خلال سنة من تاريخ وفاة مورثهم، تقوم إدارة السجل العقاري بمخاطبة الجهات الرسمية للحصول على تلك المستندات بشكل رسمي وإتمام تلك الإجراءات.
• ويمنح الورثة سنة ميلادية كاملة للإبقاء أو للتصرف بحصصهم قبل أن تحتسب هذه المساحات وعدد البيوت والقسائم المورثة سواء بتملك جزئي أو كلي ضمن ما هو مقرر بنص المادة الثانية من هذا القانون، وتطبق على كل واحد منهم الرسوم الواردة في نص المادة الخامسة من هذا القانون في حال تحققه.
• د- كل من تملك بيتاً واحداً أو قسيمة واحدة في مناطق السكن الخاص أو النموذجي تزيد مساحة أي منهما عن ألفي متر مربع «2000 م2»، ففي هذه الحالة تستثنى هذه الزيادة من المساحة المسموح بتملكها لكل مواطن حسب نص المادة الثانية من هذا القانون، وإن كان يملك بيوتاً أو قسائم أخرى، يختار المالك أحد البيوت أو القسائم ليستثني من أي رسوم مطبقة حسب نص المادة الخامسة من هذا القانون، وتطبق على بقية البيوت أو القسائم الرسوم المقررة بنص المادة الخامسة من هذا القانون.
• وفي حال تصرف المالك بهذا البيت الذي تتجاوز مساحته ألفي متر مربع «2000 م2» أو القسيمة التي تتجاوز مساحتها ألفي متر مربع «2000 م2» بأي طريقة من طرق التصرف الناقلة للملكية «البيع - التنازل – التخارج – هبة إلخ» وكان المتصرف إليه يملك بيوتاً أو قسائم أخرى، فيختار المالك الجديد أحد البيوت أو القسائم ليستثني من أي رسوم مطبقة حسب نص المادة الخامسة من هذا القانون، وتطبق على بقية البيوت والقسائم الرسوم المقررة بنص المادة الخامسة من هذا القانون.

مادة 4

في حال تصرف المواطن بأي بيت أو قسيمة مخصصة لأغراض السكن الخاص أو النموذجي في أي موقع وضمن أي مشروع سواء بالبيع أو الرهن أو بموجب وكالة غير قابلة للعزل أو بإصدار «حوالة حق» قبل مضي ثلاث سنوات على تاريخ التملك، تفرض رسوم على المتصرف قدرها عشرة بالمئة «10%» من قيمة التصرف، أو عشرة بالمئة «10%» من قيمة الاستملاك في حال الرهن أو الوكالة غير القابلة للعزل أو إصدار «حوالة حق».

ويستثنى من ذلك الحالات التالية:

• إذا كان التصرف نفاذاً لحكم قضائي بات.
• إذا كان البيت أو القسيمة قد آل إليه عن طريق الإرث أو الوصية.
• إذا كان البيت أو القسيمة تعتبر الملكية الأولى للمواطن سواء كلية أو جزئية.
• إذا تحققت لديه حاجة ملحة تستدعي التصرف. ويعود تقدير الحاجة الملحة إلى إدارة السجل العقاري في حال تقدم إليها المواطن بطلب للحصول على موافقتها على التصرف بالبيت أو القسيمة قبل مضي المدة المشار إليها في هذه المادة من دون دفع رسوم، وللمالك أو الملاك حق طلب الاستثناء من هذه المادة لمرة واحد فقط.
  
  وتشكل لهذه الغاية لجنة في إدارة السجل العقاري للنظر في طلبات التصرف، ولها الحق في طلب تقديم أي مستندات أو أوراق إثبات صحة ادعاء طالب التصرف، وعلى أن تصدر قرارها خلال ثلاثة أيام عمل من تاريخ تقديم الطلب أو استكمال مرفقاته.

مادة 5

تفرض رسوم مالية على كل من يتجاوز في ملكيته الحد المسموح به في نص المادة الثانية من هذا القانون في عدد البيوت أو القسائم أو في المساحة الإجمالية المقررة لكل منهما وفقاً للأحكام التالية:

• أ- في حال تجاوزت المساحة الإجمالية لملكية المواطن في بيتين «عدد 2» أو قسيمتين «عدد 2»، سواء كانت تلك الملكية كلية أو جزئية، أكثر من ألفي متر مربع «2000 م2»، تفرض رسوم سنوية مقدارها «50» ديناراً كويتياً عن كل متر مربع من المساحة الزائدة عن ألفي متر مربع «2000 م2».
• ب- في حال تملك المواطن أكثر من بيتين «عدد 2» أو قسيمتين «عدد 2»، سواء كانت تلك الملكية كلية أو جزئية، وسواء تجاوزت أو لم تتجاوز مساحتهم الإجمالية ألفي متر مربع «2000 م2»، فيحق للمالك أو الملاك اختيار بيتين أو قسيمتين أو بيت واحد وقسيمة واحدة ليتم استثناؤهما من الرسوم، وتفرض الرسوم المنصوص عليها في الفقرة السابقة «50» ديناراً كويتياً عن كل متر مربع» على الملكيات في بقية البيوت أو القسائم.
  
  وفي حال اختلاف الملاك، يستثني أكبر بيتين أو قسيمتين من هذه الرسوم، وتفرض الرسوم على بقية البيوت أو القسائم الزائدة.

مادة 6

تستحصل الرسوم المفروضة في هذا القانون سنوياً خلال سنة ميلادية كاملة من تاريخ استحقاقها بعد تحققها من خلال أي من مواد هذا القانون.

وفي حال تخلفه عن دفع كامل ما هو مستحق عليه خلال هذه المدة، تتخذ الإجراءات القانونية ضده بما فيها المنصوص عليها في قانون المرافعات المدنية والتجارية في شأن الحجز التنفيذي.

مادة 7

تسري أحكام هذا القانون بعد سنة ميلادية من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

مادة 8

على رئيس مجلس الوزراء والوزراء -كل فيما يخصه- تنفيذ هذا القانون.

ونصت المذكرة الإيضاحية للاقتراح بقانون على أن الدستور أكد أهمية الأسرة وحفظ كيانها، حيث نصت المادة التاسعة على أن «الأسرة أساس المجتمع، قوامها الدين والأخلاق وحب الوطن، يحفظ القانون كيانها، ويقوي أواصرها، ويحمي في ظلها الأمومة والطفولة».

ولما كان السكن من أهم العوامل للحفاظ على الأسرة وكيانها، قامت الدولة منذ بدأ تطبيق الدستور برعاية الأسرة الكويتية عبر توفير المنازل النموذجية والأراضي الفضاء لها في مناطق خصصت للسكن الخاص فقط وليس للاستثمار.

لكن مع مرور السنين استفحلت ظاهرة الاستثمار في السكن الخاص والسكن النموذجي عبر استملاك أشخاص العديد من البيوت والقسائم في تلك المناطق بغرض الاستحواذ والمتاجرة بها، إضافة إلى تحويل بعضها إلى عمارات سكنية تحوي على العديد من الشقق بغرض التأجير، وهو ما يعد خلافاً للغرض الذي أنشأت من أجله هذه المناطق.

وقد بات واضحاً للجميع الآثار السلبية لهذه الظاهرة أولها عدم تحقيق العدالة والمساواة بين الناس، ففيما يمتلك بعض الأثرياء وأصحاب رؤوس الأموال العديد من البيوت والقسائم، لا تملك آلاف الأسر الكويتية أي بيت أو قسيمة، وتضطر هذه الأسر لانتظار سنوات طويلة حتى تخصص لها الدولة قسيمة أو بيتاً للسكن، وما يصاحب تلك السنوات من الصرف على الإيجارات، وتحمل خزينة الدولة لمئات الملايين سنوياً لصرف «بدل الإيجار» لقائمة المواطنين المنتظرين للسكن، حيث بلغت هذه التكلفة قرابة ملياري دينار كويتي خلال السنوات العشر الماضية من تاريخ تقديم هذا الاقتراح بقانون.

ثانيا، ارتفاع أسعار البيوت والقسائم بشكل غير مسبوق نتيجة لقلة المعروض وزيادة الطلب ما يثقل كاهل الأسرة الكويتية التي ترغب بشراء منزل.

ثالثاً، تحقيق أصحاب رؤوس الأموال للربح الكثير من تحويل العقارات السكنية إلى شقق وتأجيرها، مستغلين دعم الدولة للكهرباء والماء، إضافة إلى التسبب بالازدحام الشديد في شوارع هذه المناطق والضغط على بناها التحتية التي لم تكن مصممة لتحمل الزيادة الكبيرة في أعداد قاطنيها.

كل هذه الآثار السلبية تُعد خرقاً لأسس العدالة والمساواة التي شدد عليها الدستور من خلال المادة السابعة منه، والتي نصت على أن «العدل والحرية والمساواة دعامات المجتمع، والتعاون والتراحم صلة وثقى بين المواطنين».

وعليه يأتي هذا القانون المقترح ليساهم في تحقيق العدل والمساواة في المجتمع وإعادة التوازن في سوق العقار السكني، وليساهم في مكافحة كل هذه الظواهر السلبية.

كما أن تطبيق هذا القانون سيساهم في تخفيف الأعباء المالية على الدولة لأنه سيجعل البيوت والقسائم متداولة في السوق بشكل أكبر، وبذلك يقل الضغط على الهيئة العامة للإسكان لتوفير المزيد من الأراضي للمسجلين على طلبات الإسكان، أو ستحصل الدولة إيرادات من الرسوم المفروضة في هذا القانون، وبذلك تستطيع استخدام هذه الإيرادات لتمويل المزيد من الرعاية السكنية للمواطنين المنتظرين على قائمة الانتظار.

ففي المادة الثانية من القانون، تم تحديد أحقية ملكية المواطن في مناطق السكن الخاص أو السكن النموذجي من دون تسديد الرسوم المقررة بهذا القانون للدولة ببيتين اثنين أو قسيمتين اثنتين أو بيت واحد وقسيمة واحدة، سواء بصورة كلية أو جزئية، على ألا تتجاوز إجمالي المساحة الإجمالية لكليهما «2000» متر مربع، فإذا تجاوز المواطن أياً من الشرطين يتم فرض رسوم سنوية على كل متر مربع متجاوز حسب المادة الخامسة من القانون.

فالمراد من هذه المادة ألا يكون لأي مواطن ملكية سواء جزئية أو كلية في أكثر من ملكيتين اثنتين «سواء بيت أو قسيمة» من دون تسديد رسوم للدولة، وتم تحديد العدد «2» كنوع من المرونة، وإلا فإنه من المفترض أن يكتفي المواطن بملكية واحدة فقط.

ثم تأتي المادة الثالثة لتبين أن القانون جاء ليطبق على جميع الملكيات القائمة للأفراد سواء قبل أو بعد نفاذ أحكامه، مع مراعاة بعض الحالات مثل تملك ورثة المتوفى بيتاً واحداً أو قسيمة واحدة مخصصة لبناء سكن في مناطق السكن النموذجية أو مناطق السكن الخاص بعد وفاة مورثهم، سواء قبل أو بعد نفاذ أحكام هذا القانون، ويهدف هذا الاستثناء إلى مراعاة الكثير من الحالات الاجتماعية المنتشرة عندما يرغب ورثة المتوفى في الاحتفاظ ببيت العائلة، خصوصاً في حال وجود الأم الأرملة أو الوالد الأرمل، ليكون مقراً لتجمع العائلة لأن غالبية المواطنين الورثة لا يرثون أكثر من عقار واحد.

لكن عند حصول ورثة المتوفى على أكثر من بيتين أو قسيمتين في مناطق السكن النموذجية أو مناطق السكن الخاص بعد وفاة مورثهم، ففي هذه الحالة يحق للورثة الاتفاق على استثناء بيت واحد أو قسيمة واحدة من الملكيات التي يحق لهم تملكها حسب المادة الثانية من القانون مراعاة للظرف الاجتماعي المذكور بالفقرة السابقة. وتحدد المادة آلية اختيار هذا البيت أو القسيمة حسب الترتيب الآتي: اتفاق الورثة – أكبر البيوت أو القسائم – الأقدم تسجيلا بالسجل العقاري.

وبعد ذلك يتم معادلة حصة كل وارث من ملكية هذه البيوت أو القسائم بالعدد والمساحات بالمتر المربع ضمن المساحة المقررة له بالمادة الثانية من هذا القانون، وتطبق على كل واحد منهم الرسوم الواردة في المادة الخامسة في هذا القانون في حال تحققها، فلو افترضنا ملكية المواطن لبيتين بإجمالي مساحة «1500» متر، وتملك حصة مقدارها «100» متر مربع في بيت ثالث بعد وفاة مورثه «بعد استثناء أحد بيوت أو قسائم الورثة من الرسوم»، ففي هذه الحالة يصبح لديه ثلاث ملكيات، وبالتالي يحق له استثناء ملكيتين فقط، وتطبق الرسوم على الملكية الثالثة. ولو افترضنا أن المواطن يملك بيتاً واحداً بمساحة «1500» متر مربع، ثم استملك حصة مقدارها «1000» متر مربع في بيت آخر أو قسيمة أخرى إضافية من مورثه «بعد استثناء أحد بيوت أو قسائم الورثة من الرسوم»، يصبح لديه مساحة إجمالية قدرها «2500» متر مربع، ولذلك تطبق الرسوم على الـ«500» متر مربع الإضافية وذلك لتجاوزه حاجز الألفي متر مربع المحددة بالمادة الثانية.

أما الحالة الثالثة فتختص بكل من يملك بيتاً واحداً أو قسيمة واحدة، وكان مساحة هذا البيت أو القسيمة تزيد على «2000» متر مربع، ففي هذه الحالة لا تطبق عليه أي من الرسوم المنصوص عليها في المادة الخامسة، لأن الهدف من هذا القانون هو محاربة الاحتكار والمتاجرة بالأراضي وليس معاقبة من يملكون منزلاً كبير الحجم، لكن في حال تملكه بيتاً ثانياً أو أكثر، أو قسائم أخرى، يختار المالك أحد البيوت أو القسائم لتستثنى من الرسوم المقررة في المادة الخامسة، لتطبق بعدها الرسوم على بقية البيوت أو القسائم.

وجاءت المادة الرابعة لتفرض رسوماً على البيع أو التصرف بالبيوت أو القسائم في مناطق السكن الخاص أو النموذجي سواء بالبيع أو الرهن أو بموجب وكالة غير قابلة للعزل أو بإصدار «حوالة حق» قبل مضي ثلاث سنوات على تاريخ التملك، وتفرض الرسوم على البائع بمقدار عشرة بالمئة «10%» من قيمة البيع، أو عشرة بالمئة «10%» من قيمة الاستملاك في حال الرهن أو وكالة غير قابلة للعزل أو إصدار «حوالة حق»، ويستثنى من ذلك إذا كان البيع أو التصرف تنفيذاً لحكم قضائي بات، أو آل إليه عن طريق الإرث أو الوصية، أو إذا كانت هذه الملكية هي الأولى للمواطن، أو لبعض الظروف الاجتماعية أو المالية مع تحديد آلية الحصول على هذا الاستثناء ولمرة واحدة فقط، والهدف من هذه المادة الحد من المتاجرة والمضاربة بالأراضي كما هو حاصل حالياً، ما يساهم في التلاعب بالأسعار وارتفاعها بشكل مصطنع.

وحددت المادة الخامسة الرسوم السنوية المقررة على كل متر مربع يتجاوز حصة المواطن في المادة الثانية وقدرها مبلغ ستون ديناراً كويتياً، ويعني ذلك أنه في حال امتلك المواطن مثلاً بيتين تبلغ مساحتهما الاجمالية «2500» متر مربع، فبذلك يتم فرض الرسوم على الـ «500» متر مربع الإضافية، وذلك لتجاوزه حاجز الألفي متر مربع المحددة بالمادة الثانية.

وكذلك في حال امتلك المواطن مثلاً بيتين لا تتجاوز مساحتهما الإجمالية «1000» متر مربع، فإن امتلاكه بيتاً ثالثاً أو قسيمة إضافية سيعني تجاوزه حاجز العدد «2»، وبذلك تطبق الرسوم على كل متر مربع في البيت الثالث أو القسيمة الإضافية حسب اختيار المالك أو على البيت أو القسيمة الأصغر حجماً حتى لو لم تتجاوز مساحة العقارات الثلاثة حاجز الـ«2000» متر مربع المحددة في المادة نفسها، كما يسري الأمر ذاته إن كانت ملكية المواطن في البيت أو القسيمة هي ملكية جزئية وليست كاملة «أي حصة بنسبة مئوية»، فالمراد من هذا القانون ألا يكون المواطن معفياً من الرسوم إذا كانت لديه ملكية كاملة أو جزئية في أكثر من بيتين أو قسيمتين، فلو كان المواطن مثلاً يملك بيتاً واحد بالكامل وبيتاً آخر بنسبة «20%» فقط، فإن الرسوم حسب المادة الخامسة ستطبق عليه في حال امتلك بيتاً ثالثاً أو قسيمة إضافية سواء بصورة كلية أو جزئية حتى لو لم تتجاوز مساحة الأمتار المربعة التي يمتلك المواطن في البيوت الثلاثة حاجز الـ«2000» متر مربع المحددة في المادة نفسها.

وفي حال وجود ملاك عدة لهذه البيوت أو القسائم، واختلفوا على تحديد هوية العقارات والأراضي المستثناة من الرسوم، يستثنى أكبر بيتين أو قسيمتين من الرسوم المنصوص عليها في المادة الخامسة، وتفرض الرسوم على بقية البيوت أو القسائم الزائدة.

وحددت المادة السادسة تاريخ استحصال الرسوم السنوية المفروضة في هذا القانون لخزينة الدولة، وهو خلال سنة ميلادية من تاريخ استحقاق الرسوم بعد تحققها حسب أي مادة من مواد هذا القانون، مع تبيان العقوبات في حال التخلف عن سداد كامل المستحقات.

وأخيراً أعطت المادة السابعة من القانون مهلة سنة ميلادية من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية لتطبيقه حتى يتسنى لمن تتجاوز حصته من البيوت والقسائم ما قررته مواد هذا القانون، التصرف بملكياته إذا رغب في ذلك قبل تطبيق أي من الرسوم المقررة بهذا القانون.