نجاح «المدن الإسكانية» يتطلب قوانين مساندة

أكد وزير الدولة لشؤون الإسكان الأسبق د. عادل الصبيح أن قانون المدن الإسكانية لن يحقق شيئاً إضافياً للموجود، وضرره يكمن في الاقتناع لدى الناس والمجلس والحكومة في أن القضية الإسكانية مقبلة على حل، وبعد الانتظار خمس سنوات سنستفيد من نتائجه، ‏وسيكتشف الناس بعد خمس أو عشر سنوات أنهم وراء حل وهمي لم يحقق لهم شيئاً، وضيّع من أعمارهم تلك السنوات وتفاقمت المشكلة ثلاثة أضعاف ما هي عليه الآن.

الصبيح: إنشاء المدن موجود في قوانين الإسكان منذ 2010 ولم تتمكن المؤسسة خلال 12 عاماً من تنفيذ مشروع واحد

وأشار الصبيح في تغريدات على «تويتر» إلى أن ضرره الآخر هو في الانصراف عن الحلول الحقيقية الفعالة وكسب الوقت، وهذا ليس تنجيماً ولا كهانة، بل هو حساب وتحليل، موضحاً أنه لحل القضية الإسكانية في عشر سنوات مثلاً نحتاج إلى إنجاز نحو 22 ألف وحدة سكنية على الأقل في السنة، هذا يكلف الدولة نحو 2.2 مليار دينار نقداً (قرضاً ودعماً) وأكثر من مليارين مشاريع لمحطات الكهرباء والماء والصرف الصحي والطرق السريعة والخدمات، وهذان يشكلان أكثر من ربع دخل الدولة من النفط والاستثمار البالغ 16 مليار دينار، فوق التزامات الدولة المتنامية للرواتب والدعوم.

وأكد الصبيح أن حق إنشاء المدن موجود في قوانين الإسكان منذ عام 2010 ولم تتمكن المؤسسة في 12 عاماً من تنفيذ مشروع واحد، مؤكداً أن المشكلة ليست في الإنشاء، المشكلة في التمويل المستدام، ولن يحل المشكلة إنشاء صندوق ولا شركة ولا بنك ما لم يكن مبنياً على رؤية محسوبة الالتزامات والتكاليف وبتدفقات نقدية صحية ومستدامة.

وذكر أن «تأميل» و«تصبير» الناس في حاجتهم المعيشية الأساسية بحلول غير فعالة يضر الناس ويصرفهم عن التصرف السليم لضبط أحوالهم ويزيد معاناتهم، أنا أعجب من حكومة ونواب يقبلون على الناس واقع انتظار 20 سنة مع دفع إيجارات تفوق 800 دينار شهرياً ولا يقبلون إعطاءهم بيتاً مبكراً بقسط 420 ديناراً في الشهر.

‏وقال الصبيح إن ما يجري الآن هو تكرار لما حدث عام 1999 عندما عُرقل المنظور الإسكاني الفعال الذي كان لحل قائمة انتظار تبلغ 30 ألف طلب فيما اليوم بعد 24 سنة القائمة الحقيقية غير الممولة تبلغ 140 ألف طلب، وكان الانتظار آنذاك نحو 7 سنوات والآن الانتظار بلغ أكثر من 19 سنة، مؤكداً أن الموضوع يحتاج إلى حكمة وحساب ورأي رشيد وقرار نافذ.

بداية جيدة

من جانبه، قال نائب رئيس مجلس الإدارة والمدير العام لبنك الائتمان الكويتي السابق صلاح المضف، إن قانون المدن الإسكانية يعتبر بداية جيدة ويحمل في طياته العديد من الأمور الإيجابية التي ستعمل على حل جزء من الأزمة الإسكانية.

وأوضح المضف أن نجاح المشروع يرتبط برغبة القطاع الخاص للدخول كمطور عقاري، على أن تكون الجدوى الاقتصادية مجدية، مقارنة بالاستثمار، مؤكداً على عدم مشاركة القطاع الخاص في حال كان المردود ضعيفاً، وهذا يتطلب منح إغراءات للشركات للمشاركة في هذا المشروع.

المضف: تطوير دور بنك الائتمان للتحول إلى mortgage bank وعلى الحكومة الاستعانة بأصحاب الاختصاص

وأضاف أن قانون المدن الإسكانية بحاجة إلى قوانين مساندة له، وأبرزها قانون التمويل العقاري، لكي تتم معالجة الأزمة الإسكانية من الناحية التمويلية، موضحاً أن إقصاء البنوك التقليدية في عمليات التمويل واقتصارها على البنوك الإسلامية أمر غير جيد ولا يحقق العدالة.

وذكر أنه من المهم تطوير دور بنك الائتمان للتحول إلى mortgage bank، متسائلاً هل لدى كل من المؤسسة العامة للرعاية السكنية وبنك الائتمان الكفاءات للقيام بالدور المناط بهم، وهذا الامر يحتاج لتعديلات بديوان الخدمة المدنية لتمكينهم من تعيين الكفاءات وتحفيزهم.

ولفت المضف إلى أنه على الحكومة الاستعانة بأصحاب الاختصاص قبل اتخاذ أي قرار قبل تنفيذ القانون لأنهم بالتأكيد سوف يواجهون بعض المثالب عند التنفيذ.

فكرة سليمة

من ناحيته، قال الرئيس التنفيذي لشركة المباني وليد الشريعان إن فكرة قانون المدن الإسكانية سليمة وقد يتخللها عدد من المثالب لكن لا يوجد ما يمنع في البدء به ثم العمل على سد الثغرات وتطويره مستقبلاً.

وذكر الشريعان أنه لن تنجح أي فكرة لحل الأزمة الإسكانية ما لم يتم توزيع ثقل تلك الأزمة بالتساوي على الفرد والحكومة والشركات أو المعني بها من القطاع الخاص، مشيراً إلى أن الشركات لن تساهم في حال لم تكن هناك إغراءات فهدفها في الأخير تحقيق الأرباح.

الشريعان: إشراك القطاع الخاص في المشاريع سيساهم في حل أزمات عديدة تعانيها البلاد

وبين أن حل الأزمة الإسكانية التي تعانيها البلاد يجب أن يكون عن طريق جملة من الخطوات وقانون المدن الإسكانية هو جزء منها.

وأفاد بأن هناك الكثير من القوانين التي يجب أن تقر لحل الأزمة الإسكانية، منها التمويل طويل الأجل بدعم أو بضمان حكومي، موضحاً أن دعم الحكومة للتمويلات طويلة الأجل أوفر وأفضل لها من دفع التمويل عن طريقها.

وشدد الشريعان على أن من أهم الخطوات التي يجب اتخاذها هي تحرير الأراضي وفرض قيود على من يحتكر أرضاً فضاء.

وتابع أن تحرير الأراضي يعني زيادة العرض وهذا كفيل بخفض الأسعار في الوقت الحالي وعلى المدى البعيد، موضحاً أن المشكلة اليوم تقتصر في بعد وجود معروض سواء من الأراضي أو العقارات السكنية وهذا أدى إلى ارتفاع الأسعار ووصولها إلى المستويات الحالية.

وأوضح أن وفرة المعروض من الأراضي هي أهم خطوات حل الأزمة الإسكانية وفرض رسوم سنوية على محتكري الأراضي ليضطر لبنائها أو بيعها، موضحاً أنه يجب تشريع قوانين أخرى لتكون منظومة متكاملة لحل الأزمة.

وذكر الشريعان أن إشراك القطاع الخاص في المشاريع التي تسعى الحكومة إلى إنجازها سيساهم في حل العديد من الأزمات التي تعانيها البلاد.

إيقاف التدهور

من ناحيته، قال الرئيس التنفيذي لشركة بلوبرينت القابضة مشعل الملحم إن الأمر وصل بالمشكلة الإسكانية في الكويت بأن يكون أي حل هو أفضل حل، والتقدم خطوة أفضل من التراجع المستمر، لا يهم عدد الخطوات وسرعتها بقدر ما يجب إيقاف التدهور الحاد.

الملحم: بأدائها البيروقراطي وأجهزتها المترهلة لن تتمكن الحكومة من مواجهة نمو الطلبات

وأضاف الملحم أن معدل التنامي الذي وصلته الطلبات الإسكانية لم ولن تتمكن الحكومة بأدائها البيروقراطي وأجهزتها المترهلة من مواجهته، أما التنظير والبحث عن حلول مثالية ومتكاملة فهو لا يقدم للمشكلة إلا أضراراً أكبر، أظن أن التقدم بحلول وتطبيقها هو ما نحتاجه على أن يلي ذلك الجدية في التنفيذ والرقابة على الأداء.

وتابع أن الدولة يجب أن تعي بأن عليها تسليم دفة القيادة في العديد من المشاريع الحيوية للقطاع الخاص وأن يناط بالحكومة مهام الرقابة على الأداء العام، والحرص على تكافؤ الفرص، وتحقيق العدالة القصوى وأن تتوقف تدريجياً عن دورها النمطي الذي اعتادت عليه منذ تكوين الدولة الحديثة.

وذكر أن الدولة بحاجة لتغيير في مفهوم دورها ودور الشعب ومساهمة القطاع الخاص المحلي والأجنبي في الناتج المحلي، اذ يجب أن تركز على الدولة على مناحي التنافسية العالمية وتنويع مصادر الدخل واستقطاب الاستثمارات الأجنبية وجعل الكويت مركزاً تجارياً عالمياً عوضاً عن التركيز على علاج الترهل في قضايا الإسكان والشوارع.

وبين الملحم أنه على الحكومة الحالية أن تحسم تلك الملفات كي تعود للمنافسة خليجياً، ويجب أن تتحول الكويت من معالجة أمراض الشيخوخة والترهل الذي تعانيه إلى كويت فتية تنافس وتضع لها قدماً في مصاف نمور دول الخليج، الدوحة والرياض ودبي وأبوظبي.

نقلة نوعية

من جهته، قال رئيس اتحاد العقاريين إبراهيم العوضي، إن قانون المدن الإسكانية الذي تم إقراره مؤخراً صدر بإجماع كامل أعضاء مجلس الأمة ومباركة وبموافقة حكومية وهذا تعاون حكومي - نيابي غير مسبوق ونقلة نوعية كما يؤكد أن القضية الإسكانية أصبحت من اهتمام أصحاب القرار.

العوضي: على الحكومة التنسيق مع الجهات التمويلية لتشجيعها على تمويل تلك المشاريع

وتابع العوضي أن إقرار القانون يأتي تأكيداً على أن هناك استشعاراً من أعضاء مجلس الأمة والحكومة بأن الأزمة الإسكانية باتت تشكل أزمة خطيرة على الكويت سواء اقتصادياً أو اجتماعياً أو حتى سياسياً، كما أنه استشعار بأن الآلية والطريقة المتّبعة في معالجة الملف الإسكاني خاطئة وأن الدولة لن تكون قادرة وحدها على تلبية متطلبات المواطنين في تحقيق الرعاية الإسكانية وبالتالي استشعر كل من المجلس والدولة بأن تطوير القوانين وإشراك القطاع الخاص وإشراك المواطنين أمر أساسي جداً في حل الأزمة.

وأفاد بأن ذلك يعتبر تطوراً في طريقة التعامل مع الأزمة الإسكانية إضافة إلى تطور في فلسفة الحكومة والمجلس ونظرتهما تجاه الأزمة الإسكانية، فالأصل في حل الأزمة يجب أن يكون في توجه الحكومة وفلسفتها ويجب أن تكون مبنية على فلسفة الشراكة بين القطاع العام والخاص وتوزيع المسؤوليات وتقاسم المنفعة والأرباح وهذا أمر مهم وضروري.

وأكد العوضي ان القانون بشكل عام ممتاز وتم الأخذ بالملاحظات التي أبداها اتحاد العقاريين وعكست في القانون، مضيفاً أنه يجب ربط القانون بلائحة تنفيذية وهي من تحدد بأن القانون سينجح أم لا إضافة إلى قدرة ورغبة الحكومة بتنفيذه، إذ إن مجلس الأمة قام بدوره بإقرار القانون بالطريقة المناسبة التي تكفل للمؤسسة العامة للرعاية السكنية نجاحه.

وعن مميزات القانون أشار إلى أنه استثنى المشاريع الإسكانية من قانون المناقصات المركزية وشروطه، وكذلك أبعد الرقابة المسبقة لديوان المحاسبة وأتاح للمؤسسة العامة للرعاية السكنية تحديد استعمالات الأراضي واستخراج رخص وأنظمة البناء، وبالتالي أطلق يد المؤسسة في جميع الأمور المتعلقة في هذا القانون. وتابع أن الدور القادم يأتي على المؤسسة للاسراع في طرح العديد من الأراضي لزيادة المعروض من الأراضي بالتالي تكون هناك قدرة كبيرة جداً للمواطنين للحصول على الوحدات السكنية.

وذكر أنه على الحكومة بعد الانتهاء من لائحة القانون التنفيذية أن تعمل على التنسيق مع الجهات التمويلية وتشجيعها على تمويل تلك المشاريع، وهذا ما أكدته كل من الهيئة العامة لتشجيع الاستثمار ووزارة المالية بان السب الرئيسي لنجاح هذا المشروع هو الحصول على التمويل.

واختتم العوضي حديثه بأن القانون بشكل عام ممتاز ويعد خطوة أولى نحو حل الأزمة الإسكانية ووحده غير كاف لحلها، ويجب أن تتبعه قوانين أخرى تساهم في زيادة المعروض وتساهم في استدامة القروض العقارية المقدمة بنك الائتمان، ومنع احتكار الاراضي وفرض ضرائب ورسوم على من يمتلك أكثر من أرض، إضافة إلى قوانين أخرى تتعلق بالمطور العقاري والرهن العقاري بالإضافة إلى قوانين مرتبطة بهيئة الأراضي والعقارات وكذلك قوانين ذات علاقة بتنظيم اتحاد الملاك.

40 مادة

بدوره، قال المدير التنفيذي لشركة بازار ريل استيت العقارية محمود الطراروة إن قانون إنشاء المدن الإسكانية، يتضمن 40 مادة توضح إجراءات عمل شركات التطوير العقاري المزمع إنشاؤها، مثمناً جهود الحكومة والسلطة التشريعية في الاتفاق على إقرار هذا قانون والذي يعد بمثابة حجر الأساس في طريق حل الأزمة الإسكانية وتقليل فترة الانتظار والتي وصلت إلى 20 سنة بسبب إخفاق الحكومة والبرلمانات السابقة في صياغة حل يحد من تفاقم المشكلة.

الطراروة: قانون المدن الإسكانية حجر أساس في طريق حل الأزمة وتقليل فترة الانتظار

وأكد الطراروة أن القانون يتضمن العديد من المزايا وأهمها الدعوة إلى إنشاء شركة مساهمة عامه تدخل من خلالها الشركة المنفذة في الاكتتاب العام قبل البدء في تنفيذ مشاريعها، وتعد فكرة إنشاء الشركات المساهمة العامة من أفضل وأنجح الحلول العملية في استدامة المشاريع الإسكانية والعمرانية بشكل عام والتي أثبتت التجارب العملية في بعض الدول التي طبقت هذه الفكرة.

حيدر: عدم البيع على المخطط أو تحت الإنشاء يحد من قضايا النصب العقاري

وأضاف أن القانون يحتاج الى قوانين مسانده مثل قانون انشاء اتحاد الملاك والذي يعد ضروريا خاصة في هذه المرحلة علماً أن القانون نص في المادة (11) على منح الحق للشركة المنفذة على جواز بيع الوحدات السكنية الواقعة بالأراضي غير المخصصة لأغراض الرعاية السكنية، ومن واقع التجربة العملية أثبتت التجارب العملية في دولة الكويت فشل أغلب مشاريع التطوير العقاري خاصة تلك التي تتضمن بيع الوحدات السكنية في البنايات الاستثمارية بسبب عدم وجود اليه تنظم العلاقة بين المطور (الشركة المنفذة) والمستفيد بشكل يحافظ على أداء العقار من الناحية الفنية مثل أداء الصيانة الدورية في الأجزاء المشتركة مثل الخدمات كالمصعد والدرج والأماكن المشتركة كالمساحات الخضراء والخدمات الترفيهية ان وجدت، لذا وجب لزاماً إقرار قانون اتحاد الملاك الذي من شأنه ينظم العلاقة بين الملاك والشركة التي تتولى إدارة المشروع وذلك لضمان استقرار هذه المشاريع وعدم اهمالها.

وأفاد بأن القانون نص في المادة (22) على ترتب غرامات تجاه الشركة المنفذة في حالة تأخيرها في تسليم الوحدات السكنية لكن في حاله تأخير المؤسسة بدفع المبالغ المستحقة للشركة المنفذة فما مصير المطور المنفذ وهل هناك شروط جزائية ضد المؤسسة في حاله تأخرها بدفع المبالغ المستحقة للوحات السكنية.

وذكر أن القانون يدعو للتفاؤل على الأقل خلال هذه المرحلة خاصة أن هناك نية خالصة لحل جذري للمشكلة الإسكانية لكن أدعو الأعضاء إلى عدم إغفال أهمية إقرار قوانين مساندة تساعد في تنفيذ هذا القانون مثل قانون إنشاء هيئة الأراضي والأملاك وقانون تنظيم الرهن العقاري والتركيز على الحلول الجدية التي من شانها الحد من ارتفاع الأسعار مثل رفع رسوم التسجيل العقاري حيث تعد رسوم التسجيل العقاري في دولة الكويت هي الأقل مقارنة بالدول المجاورة وأثبتت التجارب العملية أن رفع رسوم التسجيل العقاري يساهم بشكل كبير في تحجيم عمليات المضاربات العقارية ويزيد من صحة وتعافي السوق العقاري.

إشراك المواطن في الاكتتاب خطوة إيجابية

قال رئيس الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار عماد حيدر، إن إصدار قانون مثل «المدن الإسكانية يعتبر خطوة جيدة يشكر عليها مجلس الأمة والحكومة، وهذا يدل على اهتمامهما بأهم أولويات المواطنين وهي القضية الإسكانية والبحث عن حلول مبتكرة لحل هذه المشكلة». وأضاف حيدر أن من هذه الحلول قانون المدن الإسكانية لإنشاء شركات تساهم في الحل، ويعتبر هذا القانون خطوة في الاتجاه الصحيح ولابد أن تتبعه قوانين أخرى مرادفة لتكتمل منظومة القوانين العقارية في اتجاه تنظيم سوق العقار وإنشاء هيئة الأراضي والعقارات وحل القضية الإسكانية جنباً إلى جنب. وأفاد بأن كل قانون له سلبياته وإيجابياته ومؤيدون ومعارضون ولن تتضح الصورة بشكل واضح إلا بعد التجربة والعمل فيه على أرض الواقع ومن ثم مراجعته وتصحيح الاخطاء. وبين أن مشكلة القضية الإسكانية تكمن في ثلاثة أمور أساسية هي الأراضي والتمويل والبنية التحتية للمدن، لافتاً أيضاً إلى تحرير عدد كبير من الأراضي والتي تغطي أعداداً هائلة من المنتظرين، والهدف من قانون المدن الإسكانية هو محاوله لإيجاد حلول لمشكلة التمويل والبنية التحتية. وعن الأمور الايجابية في القانون أوضح حيدر أنها عديدة منها هو الإبقاء على الثوابت مثل مساحة الأرض 400 م والبيع حسب الأولوية مع تخصيص الفائض من الوحدات السكنية للمطلقة والأرملة والمتزوجة من غير الكويتي حسب الشروط المذكورة بالقانون وتقليص فترة الانتظار والاتفاق مع شركه واحده بدل عدة جهات. وتابع أنه من الأمور الإيجابية أيضاً إشراك المواطن في الاكتتاب، إضافة إلى أن في هذا القانون عناصر جذب للمستثمر والشركة كإعفاء مواد البناء من الضرائب الجمركية ومساهمة الشركة بجزء من الاكتتاب واستخدام الأجزاء غير المخصصة للوحدات السكنية كحق انتفاع من 30 إلى 50 سنة وتأجيرها للمشروعات الصغيرة والمتوسطة وعودة مشاركة القطاع الخاص في حل القضية الإسكانية وهذا ماكنا ننادي فيه بالسابق بإلغاء القانون رقم 8/2008 الذي لا يسمح بمشاركة القطاع الخاص في تطوير القطاع السكني. وذكر أن من أهم الملاحظات على القانون هو عدم البيع على المخطط أو تحت الإنشاء حتى مع وجود حساب ضمان أو حتى لو كانت الضامن هي الدولة لكثرة قضايا النصب العقاري من خلال البيع على المخطط وتحت الإنشاء، بالإضافة إلى أن فترة إنشاء الشركة الإسكانية قد تأخذ وقتاً طويلاً. ومن بين الملاحظات أكمل حيدر أن مشاكل إعادة استلام حق الانتفاع وردها إلى الدولة ولنا تجارب كثيرة مؤخراً، بالاضافة إلى أنه تم إصدار القانون ولكن هناك مشكلة في التنفيذ دائماً فعلى الحكومة سرعة التنفيذ، كما أنه وفي حال توقف المشروع أو نشوب نزاع فإن المدينة بأكملها ستتوقف إلى أن يتم الفصل في النزاع.