فروقات المزادات العقارية... رغبة مشترٍ أم خلل في التقييم؟
تفاوت بين الأسعار الابتدائية والنهائية يصل إلى 100%
نشر
في 28-11-2022
آخر
تحديث 27-11-2022 | 20:06
عادت خلال الفترة الماضية مطالبات اتحاد وسطاء العقار عبر تقديمه مقترحاً لوزارة التجارة والصناعة لإعادة دمج مهنة التقييم العقاري مع الوساطة العقارية، مؤكداً أن عملية الفصل كان لها أثر سلبي على أداء قطاع التقييم.
شهدت السنة الحالية إقامة العديد من المزادات العقارية؛ سواء التجارية التي تسعى الى تحقيق الربح من وراء البيع أو المزادات التي تقيمها وزارة العدل، والتي تسعى من خلالها إلى تنفيذ الأحكام الصادرة بحق العقارات المطروحة وفك النزاعات القضائية حولها.
وتتم الاستعانة قبل بدء المزادات بخبراء التقييم العقاري، لوضع سعر ابتدائي للعقارات المعروضة للبيع، وعادة لا تختلف أسعار العقارات المعروضة في المزاد عن الأسعار السوقية، حيث يتم تكييف الأسعار وفقاً للمستويات السعرية المتوافرة في السوق.
لكن العديد من العقارات المطروحة في المزادات العقارية شهدت تفاوتاً كبيراً بين الأسعار الابتدائية والنهائية، تتراوح نسبته بين 50 و100 بالمئة، وخصوصاً في مزادات وزارة العدل، والسؤال هنا: ما فائدة التقييم مادام هذا التفاوت في الأسعار موجوداً؟
لا شك في أن لرغبة المشتري دوراً كبيراً في رفع سعر العقار، أو المواصفات المميزة للعقار، لكن وصول الفروقات السعرية إلى نسب مرتفعة يعني أن هناك خللاً في التقييم العقاري، إذ تم بيع مجمع تجاري في أحد مزادات العدل بسعر 19.7 مليون دينار، بزيادة نسبتها 68 بالمئة عن السعر الابتدائي البالغ 11.7 مليوناً.
وأيضاً تم بيع عقار سكني واقع في منطقة الصباحية بسعر 293 ألف دينار بارتفاع 54.2 في المئة، عن السعر الابتدائي البالغ 190 ألفاً، كما شهد أحد المزادات بيع أرض سكنية بفارق يصل إلى أكثر من 70 بالمئة عن السعر الابتدائي، وهناك العديد من الأمثلة على ذلك.
ويشير العديد من العقاريين إلى أن هناك تفاوتاً كبيراً في أسعار العقارات بين جهة مقيمة وأخرى تصل إلى 25 بالمئة، ومن المفترض ألا تتجاوز ما نسبته 5 بالمئة، إذ إن هذا يدل على عدم وجود معايير موحدة وواضحة لتقييم العقارات.
هذا التفاوت يتطلب تدخلاً سريعاً من الجهات المعنية ووضع اشتراطات وضوابط لإظهار القيمة الحقيقية للعقار، ومن بين الخطوات إنشاء معاهد متخصصة لتدريس وتعليم الأساسيات والمعايير العلمية لعملية التقييم، وهذا ما فعلته العديد من دول المنطقة، وعلى سبيل المثال المملكة العربية السعودية، حيث قامت بإنشاء هيئة للمقيمين المعتمدين، إضافة الى معهد وأكاديمية لتخريج مقيمي العقار.
ويعتبر قطاع التقييم العقاري من أهم القطاعات، نظراً إلى أثرها وارتباطها بالقوائم المالية للشركات، وبناء عليه تستطيع الشركات والمؤسسات المالكة للعقارات في تلميع وتنظيف ميزانياتها أو تضليل مساهميها أو الحصول على المزيد من التمويلات والتسهيلات المصرفية.
ويرتبط تاريخ التقييم العقاري في الكويت بالوسيط العقاري، إذ إنه في السابق كان السمسار هو من يقوم بالتقييم، وذلك بحكم خبرته واحتكاكه في السوق بشكل مباشر.
وبعد ذلك، وفي عام 2010 قامت وزارة التجارة والصناعة بفصل المهنتين، وتعتبر خطوة مستحقة وصحيحة، لوجود تضارب مصالح بين المهنتين، لكن هذه الخطوة لم تليها خطوات تنظيمية للمهنتين وليس فقط لمهنة التقييم العقاري.
وقد عادت المطالبات خلال الفترة الماضية من قبل اتحاد وسطاء العقار بتقديمه مقترحاً لوزارة التجارة والصناعة بإعادة دمج مهنة التقييم العقاري مع الوساطة العقارية، مؤكداً أن عملية الفصل كان لها أثر سلبي على أداء قطاع التقييم.
وأوضح الاتحاد أن الفصل ساهم في الالتفاف على القوانين، فجميع مقيّمي العقارات بلا استثناء يمارسون أنشطة السمسرة العقارية، إذ يقومون باستخراج رخصة أخرى بأسماء أقربائهم لممارسة أعمال السمسرة العقارية، وبالتالي أصبح هو المقيّم والوسيط في الوقت ذاته.
وتتم الاستعانة قبل بدء المزادات بخبراء التقييم العقاري، لوضع سعر ابتدائي للعقارات المعروضة للبيع، وعادة لا تختلف أسعار العقارات المعروضة في المزاد عن الأسعار السوقية، حيث يتم تكييف الأسعار وفقاً للمستويات السعرية المتوافرة في السوق.
لكن العديد من العقارات المطروحة في المزادات العقارية شهدت تفاوتاً كبيراً بين الأسعار الابتدائية والنهائية، تتراوح نسبته بين 50 و100 بالمئة، وخصوصاً في مزادات وزارة العدل، والسؤال هنا: ما فائدة التقييم مادام هذا التفاوت في الأسعار موجوداً؟
لا شك في أن لرغبة المشتري دوراً كبيراً في رفع سعر العقار، أو المواصفات المميزة للعقار، لكن وصول الفروقات السعرية إلى نسب مرتفعة يعني أن هناك خللاً في التقييم العقاري، إذ تم بيع مجمع تجاري في أحد مزادات العدل بسعر 19.7 مليون دينار، بزيادة نسبتها 68 بالمئة عن السعر الابتدائي البالغ 11.7 مليوناً.
وأيضاً تم بيع عقار سكني واقع في منطقة الصباحية بسعر 293 ألف دينار بارتفاع 54.2 في المئة، عن السعر الابتدائي البالغ 190 ألفاً، كما شهد أحد المزادات بيع أرض سكنية بفارق يصل إلى أكثر من 70 بالمئة عن السعر الابتدائي، وهناك العديد من الأمثلة على ذلك.
ويشير العديد من العقاريين إلى أن هناك تفاوتاً كبيراً في أسعار العقارات بين جهة مقيمة وأخرى تصل إلى 25 بالمئة، ومن المفترض ألا تتجاوز ما نسبته 5 بالمئة، إذ إن هذا يدل على عدم وجود معايير موحدة وواضحة لتقييم العقارات.
هذا التفاوت يتطلب تدخلاً سريعاً من الجهات المعنية ووضع اشتراطات وضوابط لإظهار القيمة الحقيقية للعقار، ومن بين الخطوات إنشاء معاهد متخصصة لتدريس وتعليم الأساسيات والمعايير العلمية لعملية التقييم، وهذا ما فعلته العديد من دول المنطقة، وعلى سبيل المثال المملكة العربية السعودية، حيث قامت بإنشاء هيئة للمقيمين المعتمدين، إضافة الى معهد وأكاديمية لتخريج مقيمي العقار.
ويعتبر قطاع التقييم العقاري من أهم القطاعات، نظراً إلى أثرها وارتباطها بالقوائم المالية للشركات، وبناء عليه تستطيع الشركات والمؤسسات المالكة للعقارات في تلميع وتنظيف ميزانياتها أو تضليل مساهميها أو الحصول على المزيد من التمويلات والتسهيلات المصرفية.
ويرتبط تاريخ التقييم العقاري في الكويت بالوسيط العقاري، إذ إنه في السابق كان السمسار هو من يقوم بالتقييم، وذلك بحكم خبرته واحتكاكه في السوق بشكل مباشر.
وبعد ذلك، وفي عام 2010 قامت وزارة التجارة والصناعة بفصل المهنتين، وتعتبر خطوة مستحقة وصحيحة، لوجود تضارب مصالح بين المهنتين، لكن هذه الخطوة لم تليها خطوات تنظيمية للمهنتين وليس فقط لمهنة التقييم العقاري.
وقد عادت المطالبات خلال الفترة الماضية من قبل اتحاد وسطاء العقار بتقديمه مقترحاً لوزارة التجارة والصناعة بإعادة دمج مهنة التقييم العقاري مع الوساطة العقارية، مؤكداً أن عملية الفصل كان لها أثر سلبي على أداء قطاع التقييم.
وأوضح الاتحاد أن الفصل ساهم في الالتفاف على القوانين، فجميع مقيّمي العقارات بلا استثناء يمارسون أنشطة السمسرة العقارية، إذ يقومون باستخراج رخصة أخرى بأسماء أقربائهم لممارسة أعمال السمسرة العقارية، وبالتالي أصبح هو المقيّم والوسيط في الوقت ذاته.
