وجهة نظر: ارتفاع أسعار العقار بعد الألفية

تشكَّلت حقب سعرية جديدة في أسعار العقار السكني بالكويت، التي خرجت على إثرها قدرة المواطن على الشراء من السوق العقاري للحصول على السكن، فأصبح المواطن أمامه خيار واحد، هو انتظار التوزيعات الحكومية.

بدأ هذا التحوُّل بشكلي فعلي بعد الألفية، حيث تضاءلت قدرة المواطن من سنة إلى سنة على الشراء من السوق العقاري. فعلى سبيل المثال، في سنة 1999 تم إلغاء ما يقارب 70 في المئة من الطلبات الإسكانية، ما يؤكد قدرة المواطن على الشراء من السوق العقاري، إضافة إلى توافر فرص عقارية مندمجة مع تلك القدرة.

ويمكن تفسير تلك القدرة بالمفهوم العالمي، وهو «السكن الميسَّر»، وهو شراء العقار الخاص بالسكن بسعر لا يتجاوز 3 أضعاف الراتب سنوياً، أي إذا كان الراتب قيمته 1500 دينار فقيمة السكن الميسَّر تصل إلى 54 ألفاً، أي بإمكان المواطن الحصول على المسكن بضمان راتبه، وهذا الخيار غير متاح في الوقت الحالي، حيث إنه إذا تم قياس متوسط سعر الوحدة السكنية في الوقت الحالي بـ 435 ألفاً، فذلك يعادل 25 ضعف راتب، فانتقل المفهوم من السكن الميسَّر إلى السكن المعسر، الذي لا يستطيع به المواطن الحصول على السكن بضمان راتبه.

فالحقب السعرية الجديدة التي انتقلت بها أسعار العقار السكني في الكويت كانت لها مسببات رئيسية، منها:

1- أحداث 11 سبتمبر 2001م

أثر ذلك الحدث على هجرة الكثير من رؤوس الأموال الخليجية والعربية المستثمرة في الولايات المتحدة والدول الأوروبية، وتوطينها في الاستثمار المحلي، ومنها الاستثمار العقاري، ما خلق أسواقاً عقارية جديدة، منها سوق العقار السكني في الكويت.

2- سقوط صدام سنة 2003م

هذا الحدث أعطى الطمأنينة، وتنفس به السوق الصعداء، ما عزز مفهوم الاستثمار العقاري بالكويت، خصوصاً السكني.

3- انخفاض أسعار الفائدة 2005م

حركة أسعار الفائدة من أشد العوامل الاقتصادية تأثيراً على السيولة بالسوق.

في سنة 2005م انخفضت أسعار الفائدة 6 مرات، وهي من أعلى السنوات تاريخياً في عدد الانخفاضات ما بعد الألفية، ما أعطى قوة في السيولة بالسوق العقاري، وانعكس ذلك على أسعاره.

4- إقرار قانون 8-9/ 2008

من أهداف هذين القانونين كبح ارتفاع أسعار العقار، من خلال فرض الرسوم على الأراضي الفضاء، ومنع الشركات من تملك السكن الخاص، لكن على النقيض، بسبب حاجة المواطن إلى هذه المساكن من شراء أو تأجير، تحوَّلت هذه الرسوم إلى زيادة بأسعار العقار، وزيادة القيمة الإيجارية، وهو ما أثر بالتبعية على زيادة الأسعار.

5- المرونة في التمويل العقاري من سنة 2010م إلى 2013م

التسهيلات في التمويل العقاري كانت عنوان هذه السنوات، رغم الارتفاع الكبير الذي يشهده القطاع العقاري أيضاً، ما أدى إلى ثبات في ازدياد القيم العقارية.

6- زيادة الرواتب والكوادر من سنة 2010م

تكررت الزيادات في الرواتب وكوادر الموظفين بالقطاع العام من سنة 2010م، إضافة إلى مكافآت نهاية الخدمة بمبالغ كبيرة، خصوصاً في القطاع النفطي والسلك العسكري، ما أثر على إيجابية أسعار العقار في الكويت.

7- زيادة تعرفة الماء والكهرباء على «الاستثماري» سنة 2016م

صدور قانون بزيادة تعرفة الماء والكهرباء على العقار الاستثماري في نهاية سنة 2016م سبَّب هجرة بعض الأموال من العقار الاستثماري إلى العقار السكني.

8 - مرحلة «كورونا»

الحدث الأبرز ما بعد عشرينية الألفية الذي دعم ارتفاع الأسعار بقوة، هو انخفاض أسعار الفائدة، وتعزيز توطين الأموال، الذي أعطى قوة سعرية جديدة في السوق العقاري، خصوصاً السكني.

كانت تلك الأسباب محورية في رسم أسعار العقار السكني بالكويت، التي أثرت بلاشك في قدرة المواطن على الشراء من السوق العقاري، ولم تصاحب هذه الزيادة في الأسعار قوانين وتشريعات تنفيذية تكبح جماح ارتفاعها وتمكِّن المواطن من الحصول على السكن الميسَّر.

مستشار تسويق عقاري