إشغالات قوية لقطاع الإسكان الطلابي بالولايات المتحدة

قدم تقرير صادر عن شركة «انفست جي بي» الذراع الاستثمارية لبنك الخليج بعنوان «الإسكان الطلابي في الولايات المتحدة: من النمو الدوري إلى النمو المستدام» نظرة عامة على ديناميكيات القطاع، وأهم محركاته، والتوقعات المستقبلية له، مشيراً إلى أنه شهد معدلات إشغال قوية، خصوصا في العقارات المصممة لهذا الغرض بالقرب من الجامعات الرائدة.

رغم التحديات الاقتصادية والتغيرات الديموغرافية أثبت سوق الإسكان الطلابي في الولايات المتحدة أنه قطاع قوي ومتطور

وأشار التقرير إلى أنه رغم أن معدلات التأجير المسبق لعام 2024 كانت أقل من المعدلات الاستثنائية لعامي 2022 و2023، فإنها لا تزال متوافقة مع المتوسطات التاريخية، مما يعكس مستوى من الاستقرار وسط حالة عدم اليقين الاقتصادي، حيث تعتبر الجامعات من الفئة الأولى ذات معدلات طلب ثابتة من الطلاب، وذلك وفقا لبيانات RealPage.

استمرارية معدلات الإشغال للتأجير المسبق

وشهد قطاع السكن الطلابي معدلات إشغال قوية، خصوصا في العقارات المصممة لهذا الغرض بالقرب من الجامعات الرائدة. تشير بيانات RealPage إلى أنه على الرغم من أن معدلات التأجير المسبق لعام 2024 كانت أقل من المعدلات الاستثنائية لعامي 2022 و2023، فإنها لا تزال متوافقة مع المتوسطات التاريخية، مما يعكس مستوى من الاستقرار وسط حالة عدم اليقين الاقتصادي. وتعتبر الجامعات من الفئة الأولى ذات معدلات طلب ثابتة من الطلاب.

ديناميكيات العرض والطلب

ساهم نقص العرض بشكل كبير في انتعاش سوق السكن الطلابي. وتشير تقارير شركة PwC إلى انخفاض بنسبة 35 في المئة في توفير مساكن طلابية جديدة في العقد 2020 مقارنة بالعقد 2010. ويعد هذا الانخفاض ملحوظًا عند النظر إليه كنسبة مئوية من مستويات المخزون الحالية. في خريف 2024، شكلت الوحدات الجديدة 3 في المئة من إجمالي مخزون السكن الطلابي، ما يمثل انخفاضاً كبيراً عن حوالي 8 في المئة من الإضافات السنوية التي شوهدت على مدار العقد الماضي. أدى هذا إلى تقلص العرض. بالإضافة الى ذلك، قد يكون تزايد توفر المباني الطلابية التنافسية (أي مباني القطاع الاستثماري التقليدي على بُعد 3 أميال من حرم الجامعة) سبباً في انخفاض تسليم المساكن الطلابية المصممة لهذا الغرض خارج الحرم الجامعي، وكذلك التراجع الطفيف في الطلب على القطاع.

اتجاهات نمو التسجيل

على جانب الطلب، قد يكون الاتجاه الملاحظ لانخفاض نمو التسجيل قبل عام 2024 قد أثر على ديناميكيات الطلب في سوق سكن الطلاب. قبل عام 2024، شهدت معدلات التسجيل انخفاضًا طفيفا، إلا أن هذا العام شهد تحولا. وتشير البيانات الأولية من مركز أبحاث National Student Clearinghouse إلى زيادة بنسبة 3 في المئة في التسجيل الجامعي لفصل خريف 2024، مع نمو ملحوظ عبر جميع القطاعات. ومع ذلك، فإن هذه الزيادة تتناقض مع انخفاض بنسبة 5 في المئة في التسجيل للطلاب المستجدين مقارنة بالعام الماضي، مما يشير إلى إشارات مختلطة حيث يثير انخفاض التسجيل بين الطلاب المستجدين قلقا بشأن مستويات الطلب على التعليم العالي بين خريجي المدارس الثانوية الحديثة، خاصة على المدى الطويل. قد يكون هذا الاتجاه متأثرا بعوامل مختلفة، بما في ذلك وجهات النظر المتغيرة حول التعليم الجامعي، والقيود الاقتصادية، أو التحول نحو خيارات تعليمية ومهنية بديلة. يثير هذا المزيج من زيادة إجمالي التسجيل مع انخفاض في عدد الطلاب المستجدين درجة من عدم اليقين حول استدامة النمو في السنوات المقبلة.

بفضل معدلات الإشغال العالية والنمو المستمر في الإيجارات وزيادة اهتمام المؤسسات يبرز الإسكان الطلابي كقطاع فرعي جذاب ضمن قطاع العقارات

ومع ذلك، على مستوى أكثر تفصيلاً، تظهر بيانات RealPage الخاصة بـ 175 حرما جامعيا، والتي تمثل جامعات من الفئة الأولى أو ذات مستوى مؤسسي، أن هذه الجامعات حافظت على قاعدة تسجيل أكثر استقرارا مقارنة بأرقام التسجيل العامة في الولايات المتحدة. يشير ذلك إلى تزايد التباين بين الجامعات، حيث تتأثر الاتجاهات المتباينة في التسجيل على مستوى الحرم الجامعي بالنمو القوي في المؤسسات المعروفة ذات العلامات التجارية القوية.

معدلات نمو الإيجارات أعلى من المتوسطات التاريخية

شهد قطاع السكن الطلابي ارتفاعا ملحوظا في نمو الإيجارات في السنوات الأخيرة، متجاوزاً معدلاته التاريخية. ووفقا لتحليلات RealPage، فقد تجاوزت التغييرات في الإيجار المطلوب للوحدات السكنية المصممة للطلاب خارج الحرم الجامعي باستمرار المتوسط التاريخي البالغ 2.6 في المئة على أساس سنوي منذ خريف 2014. وقد شهد خريف 2023 نموا استثنائيا في الإيجارات بنسبة 7.8 في المئة، وهو أعلى زيادة سنوية مسجلة خلال هذه الفترة. وفقا لتقرير PwC حول الاتجاهات الناشئة في العقارات لعام 2025، فإن نمو الإيجارات في السكن الطلابي تجاوز السكن الاستثماري التقليدي في 34 من أصل 56 شهرا منذ أوائل عام 2020، مما يبرز الأداء القوي لهذا القطاع. استمر هذا الزخم في خريف 2024، حيث وصل نمو الإيجارات إلى 5.0 في المئة. وعلى الرغم من أنه لا يزال أعلى من المتوسط التاريخي طويل الأجل، فإن القطاع يشهد نوعا من الاعتدال في نمو الإيجارات. كما أن تزايد توفر الإسكان الطلابي التنافسي، كما هو مذكور سابقا، يعد عاملًا آخر يساهم في اعتدال نمو الإيجارات.

تدعم البيانات من RealPage المذكورة أعلاه الفكرة بأن هناك تقاربا قد يحدث بين قطاع السكن الاستثماري التقليدي قطاع السكن الطلابي.

هل القطاع وصل إلى مرحلة النضج؟

وفقا لتقرير PwC، فإن قطاع السكن الطلابي في الولايات المتحدة ينتقل إلى فئة الأصول الناضجة، التي تتسم بمزيد من الاستقرار والقدرة على التنبؤ. يعد الاعتدال في نمو الإيجارات سمة من سمات الأسواق الناضجة، حيث تحل الاستدامة محل التقلبات العالية، ويصبح الأداء مركزًا على تحقيق الدخل. يعتبر الانتقال مما تطلق عليه PwC مرحلة التصفية، وهي فترة تتسم بزيادة الاندماجات السوقية مع استقرار الديناميكيات التنافسية، مؤشرًا رئيسيًا على نضوج القطاع. يظهر هذا في المرحلة الحالية، حيث أصبحت أغلبية الأسرة خارج الحرم الجامعي تحت سيطرة أكبر 25-30 مجموعة ملكية. يتماشى هذا المستوى من الاندماج مع ملف سوق ناضج تهيمن عليه شركات كبرى، بينما يقل دور المشغلين الصغار.

تباطؤ نشاط المعاملات

شهد القطاع أيضا انخفاضًا في حجم المعاملات، ويرجع ذلك بشكل كبير إلى ارتفاع أسعار الفائدة ومنهجية إقراض أكثر تحفظا. تشير بيانات Walker & Dunlop (W&D) إلى أن نشاط المعاملات في السكن الطلابي انخفض بشكل كبير في عام 2023، بنسبة 71 في المئة عن مستويات الذروة التي شوهدت في عام 2022. يتماشى هذا الانكماش مع الاتجاهات العامة في قطاع العقار، حيث جعلت تكاليف الاقتراض المرتفعة من الصعب على المستثمرين الحصول على شروط تمويل ملائمة. ونتيجة لذلك، تحول حجم المعاملات نحو المستثمرين من القطاع الخاص ذوي التمويل الجيد والمؤسسات الذين يمتلكون القدرة على تخصيص رأس المال مع اعتماد أقل على تمويل الديون. تشير تقارير W&D إلى أن رأس المال الخاص كان المحرك الرئيسي لنشاط المعاملات في عام 2023، حيث بلغ إجمالي المبيعات حوالي 5.7 مليارات دولار. وتضيف W&D أن المستثمرين المؤسسيين الرئيسيين يشاركون حاليا في عمليات استحواذ على الأصول في الأسواق الرئيسية، مع التركيز على العقارات المصممة لهذا الغرض بالقرب من الحرم الجامعي.