القطاع السكني 41% من التداولات في 2024 بانخفاض 5.24%

قال تقرير صادر عن مركز البحوث والدراسات العقارية في مؤسسة دروازة الصفاة العقارية، إن التداولات العقارية في العام 2024 أصبحت سادس أعلى التداولات العقارية في التاريخ، بتجاوزها 3.7 مليارات دينار بزيادة قدرها 36 في المئة عن العام 2023 الذي بلغت قيمته 2.7 مليار دينار.

في التفاصيل، كان الربع الرابع من العام 2024 الأعلى قيمة ببلوغه 1.1 مليار دينار مدعوماً بنشاط القطاع الاستثماري خلال شهر ديسمبر بزيادة 17.3 في المئة عن العام السابق، وزيادة قدرها 42.34 في المئة عن نفس الشهر من العام السابق.

وبلغ المتوسط الشهري للتداولات 309 ملايين دينار شهرياً، إذ لم تنخفض التداولات طوال العام إلا في شهري فبراير وأبريل، نظراً إلى الأعياد في هذين الشهرين.

وكان شهر ديسمبر الأعلى تداولاً هذا العام بقيمة 442 مليون دينار بزيادة 33 في المئة عن الشهر السابق وبزيادة 126 في المئة عن نفس الشهر من العام السابق.

كما ارتفع العقار السكني بنسبة 2.2 في المئة في شهر ديسمبر 2024 عن شهر نوفمبر من نفس العام و93.6 في المئة وزيادة في القيمة حققها العقار الاستثماري في شهر ديسمبر عن شهر نوفمبر من العام 2024 وانخفض العقار التجاري بشكل طفيف بنسبة 6 في المئة في ديسمبر عن قيمة تداولاته في نوفمبر.

ويمثل القطاع السكني 41 في المئة من التداولات هذا العام بانخفاض 5.24 في المئة عن حصته في العام السابق، والعقار الاستثماري استحوذ على 32.8 في المئة من التداولات بزيادة 3.35 في المئة عن حصته في العام السابق، والعقار التجاري 19.97 في المئة، مرتفعاً بزيادة 3.27 في المئة عن العام السابق.

وبلغت صفقات التداولات العقارية في 2024 عدد 4950 صفقة عقارية بزيادة قدرها 13.6 في المئة عن العام السابق 2023 الذي بلغ عدد التداول فيه 4357 صفقة عقارية، وكان الربع الرابع في عام 2024 هو الأعلى أيضاً من حيث عدد التداولات حيث بلغ العدد 1536 صفقة عقارية بزيادة قدرها 33.10 في المئة عن العام السابق.

وبلغ المتوسط الشهري للتداولات 411 صفقة عقارية شهرياً، وكان شهر فبراير الأقل تداولاً نظراً للأعياد الوطنية، وكان شهر ديسمبر الأعلى تداولاً هذا العام بعدد 529 صفقة عقارية بزيادة 8 في المئة عن شهر نوفمبر من عام 2024.

كما انخفضت تداولات العقار السكني بنسبة 1.38 في المئة في شهر ديسمبر 2024 عن شهر نوفمبر من نفس العام 35 في المئة زيادة في العدد حققها العقار الاستثماري في شهر ديسمبر عن شهر نوفمبر من عام 2024.

وارتفع العقار التجاري نسبة 400 في المئة في ديسمبر عن عدد تداولاته في نوفمبر ويمثل القطاع السكني 70 في المئة من عدد التداولات هذا العام والعقار الاستثماري استحوذ على 24.44 في المئة من من التداولات والعقار التجاري 2.7 في المئة.

يأتي العقار السكني في المرتبة الأولى من حيث قيمة التداولات بـ 1.554 مليار دينار بزيادة بنسبة 20.7 في المئة عن العام السابق 1.287 مليار دينار، وبلغ عدد الصفقات 3527 صفقة عقارية بزيادة قدرها 16.06 في المئة عن العام السابق، الذي بلغ 3039 صفقة عقارية.

وبلغ متوسط التداول الشهري للعقار السكني في 2024 قيمة 128 مليون دينار حيث كان شهر أكتوبر هو الأعلى من حيث قيمة التداولات يليه شهر سبتمبر ثم شهر ديسمبر ثم نوفمبر، بالتالي يصبح الربع الأخير هو الأعلى قيمة في هذا العام في تداولات العقارات السكنية بقيمة 456 مليون دينار.

العقارات الاستثمارية

العقار الاستثماري هو ثاني أعلى القطاعات العقارية تداولاً في العام 2024 بـ 1.224 مليار دينار بزيادة بنسبة 49.0 في المئة عن العام السابق، الذي بلغ 822.2 مليون دينار فقط، وبلغ عدد الصفقات 1218 صفقة عقارية بزيادة قدرها 6.84 في المئة عن العام السابق الذي بلغ 1.140 صفقة عقارية.

وبلغ متوسط التداول الشهري للعقار السكني في 2024 ما قيمته 101.6 مليون دينار، إذ كان شهر ديسمبر هو الأعلى من حيث قيمة التداولات، يليه شهر أغسطس، ثم شهر نوفمبر، بالتالي يصبح الربع الأخير هو الأعلى قيمة في هذا العام بتداولات العقارات الاستثمارية بقيمة 433 مليون دينار، الذي يعادل تقريباً النصف الأول من عام 2024. كما أن هناك تطورات في قيمة التداولات أيضاً، وتطورات في أسعار العقار الاستثماري مثلاً الفترة الماضية كانت تشهد زيادة في التداولات الاستثمارية، وأحد أسباب هذه الزيادة هو انخفاض أسعار العقارات الاستثمارية نسبياً، فمثلاً لما قارنا أسعار العقار الاستثماري بمثليتها في 2014 أي قبل 10 سنوات من حيث متوسط سعر المتر وجدنا أن انخفاض المتوسط حالياً عما كان عليه في هذه السنة وان كان هناك ارتفاع بالأسعار عن السنة الماضية مثلا حولي كانت أعلى بـ 13 في المئة من الآن، الأحمدي كانت أغلى بـ 17 في المئة عن الآن، الفروانية 15 في المئة عن الآن، والزيادة في منطقة مبارك الكبير بنسبة 4 في المئة.

وعلى الرغم من الارتفاع الكبير للعقار الاستثماري، لكنه في المركز السابع تاريخياً يتصدر القائمة العام 2014 الذي بلغت فيه التداولات 2.106 مليار دينار يليه عام 2007 و2018 أما من حيث حصة السوق فقد بلغت للعقار الاستثماري هذا العام 32 في المئة من إجمالي قيمة التداولات وبذلك يكون في المركز الـ 14 تاريخياً، وعلى ما تم تسجيله أعوام 2013 و2018 و2014 تراوحت حصة العقار الاستثماري من السوق العقاري ما بين 44.81 في المئة و43.16 في المئة.

ما حدث في سنة 2014 كان وقتها نفاذ قانون منع الاحتكار وقانون منع الشركات من التداول في العقار السكني مع أقل سعر للفائدة خلال 20 سنة الذي وصل 2 في المئة وارتفاع سعر النفط الذي تخطى 100 دولار للبرميل.

أما عن 2018 الذي كان السبب الأكبر فيه قانون تعرفة الماء والكهرباء الذي زاد من امتيازات القطاع السكني على حساب باقي القطاعات وخلق وقتها خروجاً للمستثمرين من القطاعين الاستثماري والتجاري مما زاد قيمة التداولات، وقد ذكر أحد التقارير وقتها أن هناك تبادلاً للأدوار من المستثمرين على القطاعات العقارية، فرفع ذلك من قيمة التداولات عموماً، لاسيما مع ارتفاع نسبي لسعر النفط وسعر فائدة متوسط بلغ 3 في المئة.

العقار التجاري

العقار التجاري ثالث أعلى القطاعات العقارية تداولاً في العام 2024 بـ 745 مليون دينار، لكنه الأعلى في التاريخ حتى الآن بزيادة بنسبة 75.3 في المئة عن العام السابق الذي بلغ 425.1 فقط وبلغ عدد الصفقات 135 صفقة عقارية بزيادة قدرها 16.38 في المئة عن العام السابق الذي بلغ 116 صفقة عقارية.

وبلغ متوسط التداول الشهري للعقار التجاري قيمة 62.1 مليون دينار إذ كان شهر مايو هو الأعلى من حيث قيمة التداولات الذي بلغ 165 مليون دينار، فساعد ذلك الربع الثاني ليصبح الأعلى قيمة في هذا العام في تداولات العقارات التجارية بقيمة 294 مليون دينار.

وشهدت السنة المنصرمة ارتفاعاً كبيراً للعقار التجاري وكان ذلك بادياً منذ بداية العام بل منذ الربع الأخير من العام السابق، وبات لدينا قمة تاريخية جديدة للعقار التجاري متخطين بذلك القمة السابقة له في العام 2019 التي بلغت 619 مليون دينار بزيادة قدرها 126 مليوناً، ونذكر عدة نقاط التي قد تكون السبب في هذا النشاط بالقطاع التجاري.

أولاً: توقعات خفض سعر الفائدة منذ بداية العام التي حدثت بالفعل في شهر سبتمبر.

ثانياً: تأثير قوانين منع الاحتكار وارتفاع الكبير في الضرائب المفروضة على التملك في السكن الخاص.

ثالثاً: 920 مليون دينار زيادة التسهيلات الائتمانية لقطاع العقار والإنشاء.

رابعاً: زيادة معدل الإنفاق منذ بداية العام كان فيه زيادة قدرها 660 مليون دينار في الربع الأول من هذا العام عن الربع السابق.

الصفقات العقارية منذ عام 1996

من الواضح أننا دخلنا مرحلة جديدة من مستوى التداولات العقارية ويمكن القول إن هذه المرحلة كانت قد بدأت في عام 2018 بعد الانخفاض الذي شهده السوق العقاري بين عامي 2016 و2019 ونجد أن التداولات عام 2024 تعادل تقريباً عام 2018 في القيمة على الرغم من التوقعات بانخفاض السوق العقاري، لكن أثبت أن الطلب مازال مرتفعاً، خصوصاً مع عدم توفير بدائل لزيادة المعروض.

ومن أهم الشواهد التي تدعم ثبات الطلب:

وصول الطلبات الإسكانية لمستوى غير مسبوق حيث بلغت الطلبات الإسكانية مع التوزيعات الورقية 135 ألفاً مع توقف التوزيعات الإسكانية منذ شهر يوليو الذي يزيد من الخوف الذي هو المحفز الأساسي للطلب، فمثلاً كانت بداية التداولات المليارية لم تتخط حاجز المليارين تداولات عقارية إلا في العام 2002 واقتربت من 3 مليارات في 2003 و2004 وكان من أهم اسبابه توقف بنك الائتمان، وثبات الأسعار في كثير من المناطق الداخلية بل وارتفاعه في بعض المناطق، إضافة الى ارتفاع الطلب على المخازن وارتفاع أسعارها بالتبعية، وارتفاع التداولات في كل القطاعات العقارية بنسبة 36 في المئة نتيجة للآتي:

تصحيح الأسعار في العقار السكني، بالتالي توفر فرص عما كانت عليه 2022 على الرغم من أنها لم تصل إلى ما كانت عليه في 2019، وانتعاش العقار الاستثماري مع عودة الوافدين نتيجة لفتح سمات الزيارة العائلية ثم فتح الالتحاق بعائل، وارتفاع نسب الإشغال في العقارات الاستثمارية بالتالي فتح شهية المستثمرين، وعودة العقار التجاري ليكمل ما بدأه عام 2019 بعد اكتمال عودة الحياة لطبيعتها بالتالي زيادة الإنفاق المحلي وارتفاع الطلب على العقارات التجارية، إضافة إلى التطورات التشريعية التي شجعت المستثمرين على توفيق أوضاعهم وتغيير مراكزهم لتجنب تحت طائلة القوانين الجديدة.