عقاريون في ندوة الجريدة•: حاجة ماسة إلى «بورصة عقارية» تنتشل سوق العقار من مستنقع الفوضى

شهد سوق العقار نوعاً من الترهل في علاقاته دون أن تكون ثمة جهة ضابطة أو مشرفة على هذا السوق الذي يعتبر أقوى قطاع فاعل في السوق المحلي الكويتي، إذا استثنينا النفط الذي يعد مورد الدخل الرئيسي للدولة.

ويحتاج هذا السوق، بل هو في أمس الحاجة، إلى ما يمكن تسميته بـ "بورصة" عقارية كجهة إشرافية رقابية، وكجهة ناظمة وضابطة لعمله، حتى لا يصل إلى مرحلة التخبط، كالحالة التي يعيشها اليوم سواء من ناحية الدلالة التي تمثل عصباً أساسياً يستند إليه في معظم أو كل عمليات وصفقات البيع والشراء التي تتم بين البائع والمشتري، سواء كان، هذا البائع أو المشتري، شركات أو أفرادا.

القضية بالطبع لن تحل بندوة ولا محاضرة، ومقالات العقار كلها، التي نشرت والتي ستنشر، ليست قادرة على حل مشكلة العقار، لأنه يعاني مشكلات مزمنة مع ظهور أعراض جانبية أشد خطراً من الأمراض.

قضايا كثيرة سلطت ندوة "الجريدة" الضوء عليها بشأن مشكلات العقار، كان محورها الأساسي الدعوة إلى إنشاء بورصة عقارية تكون مهمتها الإشراف والرقابة على السوق العقاري المحلي، ومن أغراضها أيضا تنظيم هذا السوق حتى لا يكون ضحية للعشوائية التي قد تزيد من خطورة وضعه عاما بعد آخر.

والسؤال هنا: هل يسهم إنشاء بورصة عقار في تنظيم سوق العقار الداخلي أم ان حالها سيكون حال إدارة العقار في وزارة التجارة، "لا تسمن ولا تغني من جوع"؟

وثمة مشكلات كشفت عنها "الجريدة" أخيرا، منها تعرض الكثير من المستهلكين لعمليات احتيال ونصب من بعض الشركات العقارية التي تقيم المعارض العقارية وتجري من خلالها صفقات بيع لعقارات يتبين لاحقا للمشتري أنها غير مطابقة للمواصفات، وهذا يستدعي بالضرورة إنشاء منظومة لها هيئة اعتبارية كبورصة عقار تضع حدا لمثل هذه الأمور، وتكون المرجع والملاذ للضحايا للمطالبة بحقوقهم.

إضافة إلى ذلك عمليات تقييم العقارات التي يبدو أنها في الكثير من الأحيان صار مبالغا فيها، ومن المعروف أن عمليات التقييم تبنى عليها صفقات تمويل أو قروض، وهذا أيضا بالضرورة يستدعي إنشاء بورصة خاصة بالشأن العقاري من شأنها أن تضع حدا للمبالغة في عمليات التقييم، والتي من المعروف أنها كانت شرارة أودت بحياة الكثير من الشركات العقارية والمؤسسات المالية حين ولَّدت أزمة الرهن العقاري.

ونعلم أن إدارة العقار في وزارة التجارة والصناعة كشجر الحور، لا يزهر ولا يثمر، ولا يخفى علينا أن الكثير من المعارض العقارية التي تقام على أرض الكويت يتم الإعلان فيها عن عقارات ومشاريع عقارية كويتية أو غير كويتية خارج الكويت، وترجع مسؤولية متابعتها (متابعة المعارض) الى قسم المعارض والعروض المجانية التابع لإدارة حماية المستهلك في وزارة التجارة.

والأدهى والأمر من ذلك أن الكثير من القوانين العقارية سواء ما يختص منها بالعقارات السكنية أو الاستثمارية أو التجارية أو حتى مشكلات العقار الصناعي تأخذ طريقها دون وجود جهة مخولة المطالبة بالتعديل أو حتى دراسة تلك القوانين، وإعادة النظر فيها قبل سنها، والبورصة العقارية تكون مخولة هذا الأمر حتى تكون داعما للقطاع العقاري والعقاريين في مثل هذه القضايا.

شارك في الندوة كل من عضو غرفة التجارة والصناعة طارق بدر السالم المطوع، وأمين سر اتحاد العقاريين الكويتيين قيس الغانم، والمستشار العقاري رئيس لجنة التثمين ونزع الملكية في الدولة منصور العصيمي، والمستشار العقاري مدير عام الدار الكويتية العقارية للاستشارات عماد فرج.

العصيمي: حاربنا كي ترى "المقاصة" النور... ونحارب كي ننهيها

كانت البداية مع رئيس لجنة التثمين ونزع الملكية في الدولة المستشار العقاري منصور العصيمي، الذي قال: "إن فكرة المقاصة العقارية ولدت بجهود بذلتها مجموعة من الدلالين، كنت منهم وكذلك الاخ عماد الفرج والاخ قيس الغانم، وفوجئنا بأن "المقاصة" ليس لها اي دور في تنظيم سوق العقار لا من قريب ولا من بعيد، فهي شركة منافسة للدلالين، وليست لها علاقة بالتنظيم او المراقبة او الاشراف، ولكنها تنظم في حالة واحدة فقط، في حالة عقد عملية بيع هذه المقاصة تستغل مبلغ العملية ويودع اليها، ولا يمكن ان يتقاضاه البائع ما لم تكن العملية قد تمت بشكلها النهائي بدون ادنى مشاكل قانونية او غيرها على العين المباع، وهذا هو الجانب الوحيد. واضاف: اننا، كدلالين، حاربنا كي تخرج "المقاصة" الى النور، وبنفس الوقت بتنا نحارب كي لا تخرج الى النور، بل تنتهي، لأنها تتداخل في عملها مع عمل الدلال، كمنافس وضد الدلال وليس لصالحه. واشار الى ان من المعروف ان هناك حكومة مساهمة، وهذا يعطيها القوة في المنافسة بشدة بالاستناد الى مساهمة الحكومة، وبالطبع فإن هذا لا يجوز ان تدخل الحكومة بشكل او بآخر كمنافس لشخصية الدلال الاعتبارية البسيطة.

وقال: "لقد عاصرنا ثمانية وزراء آخرهم الوزير احمد الهارون، وخلال هذه الفترة بحثنا وما زلنا نبحث عن هيئة سوق عقارية تدار بدون ان يكون هناك خلل او مس بمصلحة البلد او الدلالين كطرفين، ودون ان يكون لهذه الهيئة العقارية اي تداخل في عملها مع عمل الدلالين، فكيف بهذه الهيئة تقوم بعقد صفقات البيع داخل وخارج الكويت، وتنافس الدلال البسيط في عمله الذي لا يقوى على منافسة امكانات الهيئة تلك؟!".

إعادة هيكلة "المقاصة العقارية"

وأضاف العصيمي: "طالبنا بإعادة هيكلة المقاصة وكنا نتمنى ان يكون معنا الاخ قيس الغانم قبل نحو 15 يوما لدى اجتماعنا ببعض مسؤولي المقاصة الذين اعربنا لهم عن املنا في خروج المقاصة الى النور، واننا لسنا ضد المقاصة بقدر ما نحن ضد القوانين الناظمة لعملها والتي تجعلها منافسا شديدا للدلال البسيط!".

وبالطبع ثمة قوانين في النظام الداخلي لها اعترف بعض المسؤولين في "المقاصة" بأن النظام الداخلي تضمن نصوصا صريحة تدل على حق المقاصة في إجراء عمليات البيع والشراء داخل الكويت وخارجها، كما اعربنا للمسؤولين الذين التقيناهم اننا ضد هذه النصوص جملة وتفصيلا. ولسنا، كدلالين، ضد المقاصة كشركة يكون لها شخصيتها الاعتبارية، على ان تكون مهمتها تشابه إن لم تطابق مهمة واهداف واغراض سوق الكويت للاوراق المالية المتمثلة في عمليات التنظيم لسوق الاسهم، وعمليات المراقبة والاشراف لكشف مواطن الخطأ ثم الرجوع اليها للشكوى في حال حدوث اي خلل من اي نوع.

نحن لا نرغب في كثرة الإثارة او احداث البلبلة، ولن نقول إننا سنذهب الى اي جهة اهتمت بتنظيم شؤون اقل مستوى من تنظيم سوق العقار كتنظيم "التاكسي" على سبيل المثال! ولم نذهب الى اي جهة ولن نذهب الا للمطالبة بحفظ حقوق الدلالين بتنظيم سوقهم في البداية والنهاية.

الغانم: المطالبة ببورصة عقارية قديمة جداً!

من جهته، قال امين سر اتحاد العقاريين قيس الغانم: "إن هناك آراء تشير الى تبني هيئة منظمة اكثر مما هي عليه، واليوم الحكومة الكويتية وجدت ان هناك فوضى من نوع ما في سوق السمسرة، ونحن لا نريد التكلم عن هذه الامور لأنها موجودة في معظم الدول، غير ان تلك الدول قد تكون ظاهرة بطريقة اخف لوجود شركات سمسرة سواء في الولايات المتحدة او في اوروبا، وهي شركات لها باع طويل وتاريخ عريق في السمسرة".

واضاف: نحن في الكويت نعمل بالسمسرة كأفراد، وما حدث ان بعض السماسرة قاموا بأعمال مخلة بأخلاق المهنة ونواظمها، والسماسرة انفسهم غير راضين عنها فمن السماسرة الدخلاء ومنهم من يتحرك بدفاتر سمسرة مؤجرة من قبل اناس ليس لهم اي دور في هذه المهنة لا من قريب ولا من بعيد، فقام وزير التجارة والصناعة آنذاك، عبدالعزيز الدخيل، بعقد ندوة في "بورصة" الكويت، وكان الحضور في الكراسي الاولى من كبار السماسرة، وطالبوا بإحداث "بورصة" عقارية، مبدين اسبابهم الدافعة الى المطالبة ببورصة عقارية، وبالطبع لم يكن هناك اي مفاهيم تصب في هذا المنحى او مصطلحات سوى كلمة "بورصة" عقارية لهذا كانت المطالبة بهذه الصورة الجلية بوجود "بورصة" عقارية. واشار الى انني حينذاك اخذت الفكرة واخبرت الوزير الدخيل بأن كلمة بورصة عقارية هي سابقة، وليس في العالم من اطلق هذه الصفة على اي هيئة عقارية، لأن العقار لا يجزأ مثل الاسهم، فهو "بلوك" واحد، وفي الولايات المتحدة يكون التعامل في هذا المجال عن طريق محامين، وفي اوروبا كذلك، وكذلك في دول اخرى يتم التعامل عن طريق محام يعين من قبل الحكومة، وفي الدول العربية كذلك الامر عن طريق محامين، ونحن في الكويت لماذا لا نضع عدة افكار، ونعتمد اي فكرة او اي نظام يتماشى مع المجتمع الكويتي وسط قبول من الجميع! ونحن لا نريد وضع مصطلحات "لا تسمن ولا تغني من جوع".

وحينئذ ارتأى الوزير الدخيل انشاء لجنة لدراسة هذا الامر، وانشئت لجنة من السماسرة وكنت عضوا في اللجنة وكذلك بيت التمويل الكويتي، وطرحت افكارا اخرى، بينما قدمنا، كاتحاد عقاريين "ورقة عمل وقدم بدوره بيت التمويل الكويتي ورقة عمل، واعتقد كذلك اتحاد السماسرة، وفي المحادثات وصلنا الى ان رؤى المجتمع الكويتي ترى ضرورة انشاء جهة تقوم بعملية العرض والتقاص، بطلب من السمسار بعد طلبه من الشخص الذي يريد البيع، بمعنى ان الدستور الكويتي اعطى حرية للمواطن الكويتي بدون احتكار ان يقوم بدون اي معوقات بتسجيل عقاره دون ان تقف بوجهه اي جهة، وعلى هذا الاساس قامت ادارة التسجيل العقاري على اسس قانونية آخذة بعين الاعتبار منطق ومنطلق الدستور الكويتي لحفظ حق الفرد. واليوم لو كان ثمة اثنان متعاملان فهما قادران على الذهاب الى إدارة التسجيل العقاري بدون سمسار، ويسجلان صفقة البيع بينهما لدى ادارة التسجيل العقاري، موضحين السعر المعقود عليه ويتم التسجيل دون ممانعة.

وقال إننا اخذنا بعين الاعتبار ان ثمة نوعا من التدليس قد يحدث، مع وجوب ايجاد الشفافية، لذا كان البحث في الافكار عن جهة تضع هذين الامرين ضمن سلم اولوياتها اي القضاء على التدليس وايجاد الشفافية. وارتأينا ايجاد شاشات بكل محل في مكاتب السماسرة وعلى الانترنت، بحيث تعرض عليها سلع السماسرة، ففي حال غياب الشاشات تلك لن يرى الصفقة سوى البائع والشاري والسمسار، اما في حال وجودها فسيرى المعروض الجميع، وهذا يعني ان القاعدة التي سترى العقار المعروض ستكون عريضة، وهذا بدوره سينعكس على العقار بالارتفاع وهو من مصلحة البائع والسمسار بنفس الوقت الذي يأتيه نسبة 1 في المئة من قيمة الصفقة.

وبهذا ايضا لا يدلس السمسار على البائع بأن يطرح سعرا امامه وهو يجهل قيمة الاسعار الحقيقية السائدة بالسوق، وحينها يكون ضحية غبن لهذا السمسار او ذاك.

واشار الى أن هذا لا ينتقص من كرامة السمسار او قيمة عمله وجهده وخبرته، ولكن هذا السمسار ما الذي يدريه بنفسية المشتري، او البائع، وعندما تحدث عملية بيع يقوم المشتري بطيب خاطر بدفع ما نسبته 50 في المئة من قيمة الصفقة، والسمسار يقوم بتسجيلها في الدفتر، ثم يكتشف المشتري انه وقع ضحية التسويفات من البائع الذي يلح عليه السمسار بإتمام الصفقة دون جدوى.

ولفت الى وجود مشكلة اخرى اكبر وادهى وامر من هذه التسويفات، فقد يكون البائع من اصحاب القضايا، والسمسار في هذه الحالة لن يكون على بينة بالخلفية القضائية لهذا العميل (البائع)، وبعد ان استلم البائع الـ 50 في المئة يبقى المشتري معلقا او انه سيلجأ الى المحاكم التي تأخذ دورتها سنوات طوال حتى يحصل كل على حقه، فالعملية هذه وغيرها وهذه الافكار مجتمعة اوصلتنا وبعد لجان تم تشكيلها لهذا الغرض، وصلنا الى ايجاد شركة المقاصة العقارية وفق نظام حدد عملها، على الا تعمل بالسمسرة ولا تعمل بالتقييم، وإذا لم يكن لها حق السمسرة والتقييم فكيف بها تنافس السمسار؟!

وذكر ان شركة المقاصة العقارية، التي لديها الحق في ممارسة النشاط العقاري خارج الكويت بالاموال الفائضة لديها، تستطيع ممارسة هذا النشاط بشراكة مع شركات اخرى خارج الكويت، والقانون حددها خارج الكويت لا داخلها.

واضاف: اذا اردنا إبطال عمل شركة المقاصة العقارية فجميع السماسرة يعلمون ان العديد منهم لم يعد قادرا على الحصول على كل نسبة السمسرة لعمليات البيع التي تتم من خلالهم. وهناك مشكلة اخرى هي أن وزارة العدل تجري تقييما آخر للعقار لوجود نوع من عدم الثقة تحصل مرات، وشكلت بناء على ذلك لجان تقييم لديها، ونحن لا نجمل بالقول إن هناك عدم ثقة ببعض العمليات العقارية لدى جميع السماسرة، ولكن كما أن هناك سماسرة جيدين، هناك آخرون سيئون.

واشار الى ان الشيء الآخر الذي يحصل في أكثر من مرة ان السمسار عند عرضه عقارا للبيع يخرج اليه عدد من السماسرة الآخرين يشاركونه الدلالة، واليوم اذا كانت لدينا شركة ليست منافسة بل هي منظمة للسوق العقاري وتحافظ على حقوق البائع والمشتري وتحافظ على حقوق السمسار وعلى حقوق وزارة العدل وتقييمها بالضبط، فما الضرر من ذلك، اي من وجود مثل هذه الشركة؟!

وقال إننا إذا كنا نطالب بتحويل الكويت الى مركز مالي هذا اليوم فالمراكز المالية في الدول يكون لها زوايا، وإحدى هذه الزوايا هي شركة المقاصة العقارية، فاليوم المستثمر الكويتي وغير الكويتي الذي يدخل من خلال الصناديق يحبذ ان يلقى من يعطيه الثقة بأن هذا السوق سوق منظم، وحتى هذا اليوم لم نجد اي نوع من الخلط بين شركة المقاصة العقارية والسماسرة، بل هي تخدم السمسار الجيد، وتحفظ له حقوقه.

وذكر: اننا نحب ان نبين في نقطة اخرى ايضا ان هناك دخلاء في سوق السمسرة، وهذه حقيقة واقعة فلماذا نتكلم عن وجود دخلاء في ظل وجود اتحاد للسماسرة؟!

واكد ان اي اتحاد مهني اليوم لديه شرف المهنة، فليس هناك في مهنة السمسرة من يورث دفتره، وكل عملية مهنية لا تورث، وهذا ينطبق على اي جمعية مهنية فأين شرف المهنة عند الدلالين، فكيف نكون اعضاء في اتحاد السماسرة ونتكلم عن وجود دخلاء، وهذا الكلام يعيب على العضو في اتحاد السماسرة أن يتفوه به اساسا! وإذا لم استطع السيطرة على سوق السمسرة فهذا يعني ان لدي خطأ من قريب او من بعيد، فما العيب في البحث عن موطن الخلل، وهل نحارب الجهة التي تعطينا القوة لوضع الاصبع على موضع الخلل، ونحارب من يقف الى جانب المهنيين في هذا المجال؟! هذا لا يجوز!

التعديل قبل التفعيل!

وتابع الغانم: "أنا لست مع فكرة التعديل ولكن انا مع التفعيل اولا، لقد عملنا نظاما للشركة استغرق منا نحو ستة أشهر وربما هذا النظام احتاج إلى مبالغ طائلة لن تقل عن ربع مليون دينار كويتي فيما لو اعطي لشخص لاعداد هذا النظام، ولكننا اعددناه باجتهاداتنا الشخصية، وكان الاخ عماد الفرج متواصلا معنا طوال فترة اعداد نظام "المقاصة العقاري" في اعطائه رؤية السماسرة العاملين في السوق، وكنت اقول حينذاك إن هذا النظام ليس الاخير الذي لا يقبل التعديل، ولكن بعد تفعيل هذه الشركة ستطفو على السطح بعض السلبيات حينئذ تبدأ مرحلة التعديل إن كانت هناك حاجة إلى التعديل!

دخلاء على السمسرة

عارض رئيس لجنة التثمين ونزع الملكية في الدولة منصور العصيمي فكرة امين سر اتحاد العقاريين بقيام تعاملات الدلالين مع جهات قد تكون الثقة بها ضعيفة، وإن ثمة عمليات تتم ولا يعرف الدلال المكنونات النفسية للبائع والمشتري، ما يوقعه ضحية عمليات التسويف، وربما يضطر الى اللجوء الى القضاء لتخليص حق المشتري الذي دفع ما نسبته 50 في المئة لقاء اتمام عملية شراء عقار ايا كان نوعه وحجمه وقيمته!

وقال العصيمي: "إننا نتعامل مع اناس ثقاة سواء كانوا بائعين ام مشترين، وليس ثمة تعامل بيننا وبين هؤلاء الدخلاء على المهنة او من حديثي الخبرة الذين لديهم استعداد للتدليس او التلاعب او سواه، ونحن ليس لدينا اي استعداد للتعامل مع اي تاجر بائع او مشتري، وبشكل عام نختار العميل على اسس شرف المهنة واخلاقياتها، وكذلك على اسس معرفتنا بهذا الزبون او هذا العميل او ذاك! ولفت الى ان الدلال لديه عقد ابتدائي ولا يحتاج الى تلك الفترة الطويلة التي تفضل بها الاخ قيس الغانم حين اللجوء الى القضاء، بل خلال فترة وجيزة جدا، هذا في حال حصلت مثل هذه الاشكاليات التي نادرا ما تحدث!

وذكر اننا نستطيع الالتفات هنا الى حالات من البيع والشراء التي تسمى وجها لوجه، والتي تتم بين بعض التجار والبعض الآخر، فالدلال التقليدي المرموق يقوم بالاتصال بالتاجر البائع او الشاري، بل يقوم الدلال بتوقيع العقد وتتم الصفقة على اساس الثقة المتبادلة دون المساومة ولو على اجرة الدلالة او سواها من امور! ورحب بالمقاصة العقارية، ولكن مع تعديل القوانين التي تجعل منها منافسة للدلالين، رغم اننا نعتبر المقاصة العقارية مولودا غير شرعي راح ينافس الابناء الشرعيين لمهنة الدلالة "على عينك يا تاجر"!

وقال إن العقار ثاني اقوى قطاع بعد النفط، واقوى قطاع اقتصادي في الكويت من حيث القدرة على تشغيل اليد العاملة الوطنية.

الفرج: عمل البورصة تنظيمي

من جانبه، قال المستشار العقاري عماد الفرج: "في بداية القول حبذا لو اعطينا تفسيرا للبورصة التي تعني في آلياتها تنظيم العمل حتى ان المشرع يطلق على المقاصة العقارية وفق آليات عملها اسم بورصة عقارية، لأن في آليتها التنظيم لسوق العقاري".

وذكر ان السماسرة جاؤوا بقانون على اساسه يستطيعون البيع والشراء والتأجير والعقد... الخ، وعندما تأتينا اي جهة لتنظيم سوق العقار أليس من الطبيعي ان تكتسب صفة الشرعية او مرسوم بقانون ينظم عمل هذه الجهة، ثم ننصاع جميعا كسماسرة تحت شرعيتها و"المقاصة العقارية" حتى اليوم لا تملك تلك الشرعية فكيف بنا ننصاع الى جهة فاقدة لشرعية وجودها؟! وأضاف انه من المؤيدين لـ "المقاصة العقارية"، وقبل ان تأخذ وزارة التجارة والصناعة هذه الفكرة كنا نحن الدلالين من المبادرين الى طرح فكرة انشاء شركة المقاصة العقارية، لذلك نحن نقول إن تنظيم عمل "المقاصة العقارية" حتى تقوم بعمل بورصوي يحتاج الى مرسوم يضفي عليها الشرعية، فهي حتى هذه اللحظة مولود غير شرعي.

واشار الى ان هذه نقطة مهمة جدا مفادها هل من حق "المقاصة العقارية" الزام الجهات الرسمية والتعامل معها باستخراج الوثائق واتمام المعاملات وغيرها من الامور الاخرى؟!

ولفت الى اننا لو نظرنا الى المادة رقم 12 من النظام الاساسي لشركة المقاصة العقارية، التي تقول إن للشركة حق مباشرة اعمال الوساطة العقارية خارج دولة الكويت، ويجوز لها ان تتعاون او تشارك اي جهة او هيئة تزاول اعمالا شبيهة بأعمالها او تقوم بأعمال تعاونها على تحقيق اغراضها في الكويت او في الخارج، ولها ان تنشئ او تشارك او تشتري هذه الهيئات او تلحقها بها. ثم تردف في المادة الـ13 من النظام الاساسي بالقول: "ويكون للشركة مباشرة الاعمال السابق ذكرها في دولة الكويت وفي الخارج بصفة اصلية او بالوكالة".

«المقاصة العقارية» سمسار عملاق!

وفي معرض رده على مداخلة الغانم أكد العصيمي ان بعض الدلالين لا يفقهون ألف باء مهنة الدلالة وهذه حقيقة لا نقاش حولها، بينما قال المستشار العقاري عماد فرج أن السماسرة ليس من الصواب اقبالهم على تفعيل "المقاصة العقارية" وظهورها بهذه الصورة خطأ، وهم لا يفعلون شركة بنيت في الاساس على خطأ. وأضاف الفرج أن إصدار وزارة التجارة والصناعة لقرار تأسيس "المقاصة العقارية" بالأصل خطأ، اي ان الخطوة الاولى بنيت على خطأ، ونحن لا نستطيع مقارنة "المقاصة العقارية" بمقاصة الأوراق المالية ذلك ان الاولى تعمل في آليات عملها كسمسار، وتأخذ نسبة، بينما مقاصة الاوراق المالية فهي تنظم ولا تعمل في السوق على اساس انها طرف.

واشار الى ان السماسرة مستعدون لإيصال القضية الى مجلس الامة، وألا يتوقفوا عن المطالبة بإلغاء "المقاصة العقارية" حتى يكون لهم ما يطلبون، وحتى لو عملت فسيسعون الى ايقافها، لأنها ليست كمقاصة سوق العقار بل هي سمسار عملاق سيقضي على فرصة عمل لنحو 3000 فرد مواطن بوجود هذا العملاق.

 حلول لا تلغي دور

«المقاصة العقارية»

وكشف المستشار الفرج عن ان هناك جملة من الحلول التي بالإمكان من خلالها تنشيط المقاصة، وجعل دخلها السنوي لا يقل عن الـ13 مليون دينار كويتي دون الاضرار بمصلحة اي طرف من الاطراف الاخرى سواء كان البائع او الشاري او السمسار.

وأضاف ان تلك الحلول تضع حدا للمتخاصمين على النسبة التي هي بالاصل غير قانونية وتعود بالنفع على المقاصة كشركة.

ومن جملة الحلول التي اشار اليها الفرج تغيير المادة الأولى من القرار الوزاري رقم 153 الصادر عن وزارة التجارة والصناعة حول اغراض الشركة والتي تنص على تولي "المقاصة العقارية" اجراء عمليات البيع والشراء العقارية بالتنسيق مع الجهات الحكومية والخاصة ذات الصلة، لافتا الى اخذ حكم قضائي درجة اولى في هذا الامر، مشيرا في الوقت ذاته الى ان الحكم اشتمل على بيان عيب الاختصاص الجسيم الذي لحق بالقرار المطعون على نحو يجعله مخالفا لصحيح القانون، وان القرار جعل من احد السماسرة وهي الشركة الكويتية للمقاصة العقارية، والتي تنافس مع السماسرة افرادا وشركات في سوق العقاري، رقيبة عليهم ومتحكمة في شؤونهم على نحو يحد من حرية العمل والحق فيه ويخل بعدالة شروطه مجافيا بذلك حكم المادة 41 من الدستور التي تقرر بأن العمل واجب على كل مواطن تقتضيه الكرامة ويستوجبه الخير العام، وتقوم الدولة على توفيره للمواطنين وعلى عدالة شروطه.

واكد الفرج ان المحكمة حكمت بقبول الدعوى شكلا وفي الموضوع بإلغاء قرار وزير التجارة والصناعة رقم 153/ 2005 بكل مواده، مع ما يترتب على ذلك من آثار ورفضت ما عدا ذلك من طلبات والزمت المدعى عليه بصفته المصروفات.

ثم اشار الفرج الى حل او اجراء آخر يتضمن تعديل المادة رقم 5 من ذات القرار الوزاري المتضمنة الحظر على الافراد والشركات المرخص لهم او غير المرخص لهم بمزاولة اعمال السمسرة من قيام بترويج او تنظيم للمعارض او المزادات العقارية من داخل او خارج الكويت، ونشر اية بيانات عنها في أية وسيلة من وسائل الاعلام الا بعد الحصول على موافقة وزارة التجارة والصناعة والشركة الكويتية للمقاصة العقارية.  وهذا، حسب قول الفرج، لا يجوز لأن وجودهم كسماسرة قانوني متسائلا بالقول: "من تكون المقاصة العقارية حتى يأخذ السمسار الاذن منها ايضا؟!

المطوع: الشفافية هي الهدف

بعد صمت طال به مفسحا المجال للآخرين كي يدلوا بآرائهم حول قيام بورصة عقارية، تحدث عضو غرفة تجارة وصناعة الكويت طارق بدر السالم المطوع من جانبه عن الهدف الاسمى من كل المحاولات الرامية الى اخراج هيئة تنظم عمل سوق العقار قائلا: "ان الهدف الأسمى في هذه القضايا هو المحافظة على شفافية عمليات البيع والشراء التي تتم داخل وخارج السوق الكويتي وبالأخص في السوق الداخلي.

واضاف المطوع ان هذا يجب ان يأخذ المواطن بعين الاعتبار بائعا وشاريا فالبائع يجب ان يحسب له حساب في ان يبيع باحسن الاسعار، والمشتري يجب ان يحسب له حساب في الا يكون قد اشترى بأسعار مبالغ فيها.

وبين ان العمل العقاري يكشف للمتعاملين به بأن ثمة دلالاً جيدا يكون الوسيط في صفقات البيع التي تبرم، ولكن ما يحدث هذه الايام ان وسيطا يكون قد ورث بيتا او عمارة او عقارا من اي نوع ثم يمتهن المهنة دون سابق خبرة فيها، او آخر حصل على دفتر بطريقة او بأخرى وهذا بالطبع بداية الشرارة التي ينطلق منها لاحداث خلل في سوق السمسرة او التلاعب فيه.

وقال ان الفكرة هي المحافظة على عملية البيع، وعلى حقوق اطراف العملية البائع والشاري والسمسار، وحقيقة، والكلام للمطوع: "انني عندما ارغب في اتمام عملية بيع او شراء في هذا الوقت لا اعرف دلالا واحدا والطريق الاسهل هو المقاصة التي تنجز لي العمل وهذه حقيقة لا يمكن تجاهلها او التغاضي عنها ابدا، وفي الدول الاخرى قد يحدث ان يشتري المشتري عن طريق دلال ويبيع البائع عن طريق دلال آخر وهذا يجعل التكلفة تصبح متضمنة نسبتين نسبة الدلال البائع ونسبة الدلال المشتري وهذا يظهر خللا من نوعا جديد".

 واردف بالقول: "نحن هنا بحاجة الى الشفافية في عمليات البيع والتقاص كاملة" اضافة الى الرقم المذكور حول وجود نحو 3000 سمسار لا يستطيع احد ان يعتقد بصدقهم جميعا او ان يثق بهم من اي جانب وكذلك لا يستطيع احد ان يتهمهم جميعا او ان يصفهم بالسوء على الاطلاق!".

 واكد قوله هذا العصيمي بقوله: "انني لا اثق بـ300 دلال من اصل

الـ3000 دلال، ولكن هل يعني وجود اناس يعملون في السمسرة غير موثوقين ودخلاء عليها ان تعمم الصفة فينقطع رزق البقية باخراج المقاصة العقارية" كمنافس لا يقوى على منافسته اي دلال في السوق!".

واردف العصيمي بالقول: "ان جميع التجار والمختصين بشؤون العقار على دراية تامة بسوق الدلالة، ويستطيعون التفريق ما بين الدلال الجيد والرديء".

الغانم: الحل في شركة يمكن تغيير مجلس إدارتها حسب المصلحة العامة

أوضح الغانم ان الحكومة اليوم عندما اتجهت الى تأسيس شركة المقاصة العقارية لم تكن فكرتها مبنية على ضرب من الأهواء ولم تجزم ان الفكرة لديها الكمال والافكار ليست قرآنا منزلا فالكمال لله رب العالمين سبحانه وتعالى، لذا فهي قابلة للتغيير والتعديل لتخدم في نهاية الشركة التي طرحت من أجلها. وعندما طرحت فكرة تأسيس "المقاصة الكويتية" كان البعض ضد فكرة التأسيس، واليوم يشكرون من سعى الى تأسيسها، فسابقا كان السمسار يشتري ويبيع الاسهم ولا يحصل على اجرة دلالته والجميع يعرف هذا وكذلك المقاصة العقارية.

واضاف قائلا: ما أريد الوصول اليه الآن ان اي عمل تنظيمي من الصواب ان يكون الهدف منه بلوغ الكمال إلا ان كلمة الكمال صعبة المنال، فدعونا نضع الخطوة الأولى ثم الخطوات التالية تصب في مجرى التعديل او التغيير بما يخدم هذا العامل التنظيمي وهذا العامل هو شركة تستطيع تغيير مجلس ادارتها حسب المصلحة العامة وبما تقتضيه الضرورة.

الغانم: إعادة هيكلة الشركة تعني هيكلة نظامها الداخلي

قال الغانم: "إذا كان لدى السماسرة نظرة في إعادة هيكلة الشركة فهي في اعادة هيكلة النظام، وما تم الاتفاق عليه في الاجتماعات الاولى من عمر تأسيس الشركة الا يكون لـ"المقاصة العقارية" اي دور في ممارسة نشاط السمسرة او البيع او التقييم، ولكن اذا تبين لاحقا انها دخلت في ممارسة هذه الاغراض فإن عليك أولا التفعيل ثم ابدأ بالتعديل، وللسماسرة نحو 30 في المئة من الشركة واعتقد ان من الخطأ الدخول في مغالطات نريد كذا وكذا قبل تفعيل الشركة، كيف بالسماسرة يغوصون في مثل هذه المغالطات ونائب الرئيس في "المقاصة العقارية" هو من اتحاد السماسرة، وعضو مجلس ادارة فيها كذلك من اتحاد السماسرة، وإذا كان هؤلاء يعرفون ان الشركة فيها سمسرة ويصمتون إزاء هذا الامر فإن خطأهم اكبر، يعني إذا كنت لا تدري فتلك مصيبة وإن كنت تدري فالمصيبة اعظم!

المطوع: مشكلات أخرى تستوجب تأسيس بورصة عقارية

قال طارق المطوع إن من الطبيعي ان يعاني سوق العقار جملة من المشكلات القانونية، وهذا ما دعا الى خروج الكثير من الشركات الكويتية والمستثمرين الكويتيين برؤوس اموالهم الضخمة للاستثمار خارج السوق الكويتية واخراج مشاريع عملاقة ضخمة واسباب ذلك مرجعها الى عدم وجود البيئة التشريعية المناسبة داخل السوق الكويتي ووجود تعقيدات وروتين لم تجده تلك الشركات ولا اولئلك المستثمرون في البلاد التي خرجوا باستثماراتهم اليها.

واشار الى ان هذا يحتم وجود جهة او هيئة لمتابعة مثل هذه الامور التي تصدر عن جهات عليا مثل مجلس الأمة او الحكومة لاظهار جوانب النقص في ما تم سنه من قوانين وما تم اصداره من قرارات.

وبين ان الهدف من هذه المطالبات اخراج هيئة تنظيمة الى الوجود لمتابعة جميع قضايا العقار وعدم الركون الى ادارة العقار في وزارة التجارة والصناعة او الى "المقاصة العقارية" او الى اية جهة رسمية اخرى لحل المشكلات التي تعترض سوق العقار الذي يعتبر ثاني اكبر مورد دخل للبلاد بعد النفط، واول مورد إذا ما تم استثناء النفط من الحساب.

الفرج: ضحايا العقارات خارج الكويت من اختصاص «التجارة»

قال الفرج ان السوق العقاري يعاني عمليات احتيال تعرض لها بشرائه عقارات خارج حدود دولة الكويت ثم اكتشف أنه وقع ضحية عملية غبن او نصب، بأن يجد العقار الذي اشتراه غير مطابق للمواصفات، ثم ان عمليات التقييم التي تبنى عليها صفقات قروض وتمويل تقدم من البنوك قد تكون غير حقيقية ولا تعكس القيمة الحقيقية للعقار.

واوضح ان متابعة الموضوع من اختصاص وزارة التجارة والصناعة وهذه ليست قضية السماسرة، مع المطالبة لوزارة التجارة ان تكون ثمة هيئة مستقلة تتابع مثل هذه القضايا.

العصيمي: نطالب بإيقاف «المقاصة العقارية» نهائياً أو إيجاد البديل

قال العصيمي إننا لا نختلف مع المقاصة أو مع أية جهة تقول إن هناك دلالين سيئين، ولكن في الوقت نفسه هناك تاجر سيئ! وكما ان هناك جهات او اطراف لها تحفظات من اي نوع عن أن هناك دلالين ليسوا بالمستوى المطلوب فنحن ايضا على علم ان هناك دلالين على درجة كبيرة من الخبرة والدراية بالمهنة والالتزام باللوائح الناظمة لعملها، وكذلك على درجة من الاخلاق الحميدة التي لا تجعلهم يتعاملون الا مع ذوي الاخلاق الحميدة من البائعين او المشترين!

واشار الى ان القول بالتحفظ عن بعض الدلالين من قبل بعض الاطراف يجب ان يقابله تحفظ من قبل ممثلي سوق الدلالة على بعض التجار العاملين في سوق العقار والذين نرفض التعامل معهم نحن كدلالين لأسباب قد يكون من بينها سوء تعامله، او تلاعبه، او لأسعاره المرتفعة اوغير ذلك من الاسباب الداعية الى التحفظ!

وأوضح اننا بصفتنا دلالين وخبراء دلالة في سوق العقار نطالب بأحد امرين: اما ايقاف المقاصة نهائيا وعدم اخراجها الى واقع الوجود ثم احضار البديل او المطالبة بإعادة تنظيم عملها حتى لا تتداخل مع عمل الدلال البسيط وحتى لا تكون المنافس الشرس له وهو لا يقوى على منافسته في اي حال من الاحوال.

وارى ان السوق العقاري (البورصة العقارية) ستكون اكثر رزانة وحصانة واهمية من المقاصة العقارية، وهي ستدخل بصفتها منظما للسوق العقاري بشكل عام، ولن تقف كبائع وشارٍ او دلال منافس قوي للدلالين البسطاء، وهذا يجعلها في موقع سوق الكويت للأوراق المالية من حيث الاغراض والاهداف والعمل والنظام الداخلي على وجه العموم.

المقاصة سوف تنشغل بموردها وسيكون لديها موارد هائلة جدا، ولكن لن تقوم بعمل التنظيم، وحينذاك تستطيع التعامل مع الشيطان في سبيل مصلحتها، لا يهمها مصلحة الدلالين او سواهم!"

على هامش الندوة

بعد انقضاء الندوة سلط الحضور الضوء على بعض النقاط التي من بينها:

• أن شركة المقاصة العقارية شركة عادية تنضوي تحت قانون الشركات الكويتية وليس لها علاقة بتنظيم سوق العقار.

• السوق العقاري في حاجة الى بورصة عقارية بكل ما في الكلمة من معنى تكون مهمتها مراقبة ومتابعة وتنظيم سوق العقار والوقوف على المشكلات التي يعانيها هذا السوق لحلها.

• أن القوانين التي قيل عنها إنها أضرت السوق العقاري لم تكن لترى النور لو كان ثمة جهة تقف وراء هذا السوق تدافع عنه وتمنع سَنَّ مثل تلك القوانين.

• أن "المقاصة العقارية" في وضعها الحالي دخلت كمنافس شرس في سوق الدلالة، وأن بقاءها على هذه الحال وخروجها إلى الواقع بهذه الصورة سيقتل 3000 فرصة عمل لمواطنين كويتيين.

• أن الدستور الكويتي نص على عدم منافسة الشركات العامة لأية مهنة يمارسها المواطنون.

• أن حكم الدرجة الأولى الذي صدر من المحكمة بإلغاء المقاصة العقارية دلالة واضحة على أنها غير شرعية وأنها غير متوافقة مع نصوص القانون الناظم لعمل هذا النوع من الشركات.

• رأى ممثلو الدلالين أن "المقاصة العقارية" مولود غير شرعي جاء لينافس الأبناء الشرعيين لمهنة السمسرة.

• أن السماسرة يرون أن وجود الدخلاء على المهنة لا يمنع قطع أرزاق نحو 3000 ممتهن لهذه المهنة.