الشايع لـ الجريدة•: المقاصة العقارية لن تكون منافساً للدلال ولن تأخذ جزءاً من حصته

لاتزال الشركة الكويتية للمقاصة العقارية تكافح على يد مجلس إدارتها، كي تأخذ دورها، وكي تؤدي الأغراض التي أنشئت من أجلها، فهل ستستمر بعد الفترة التي حددها رئيس مجلس إدارتها، وهي الـ 6 أشهر، أم سيتم وأدها حية؟!

ست سنوات مضت على إنشاء الشركة الكويتية للمقاصة العقارية... ست سنوات وهي تعيش حالة سبات، وربما وصلت في الوقت الراهن إلى حد دخولها العناية المركزة.

ست سنوات مضت على المقاصة العقارية، منذ عام 2004 حتى 2010، والشركة بين أخذ القائمين عليها ورد المعارضين لوجودها، وعلى رأسهم الدلالون.

هل يا ترى ستدخل المقاصة العقارية حالة الاحتضار؟ ام أنها تحتاج إلى المزيد من الوقت تحت الإنعاش، فربما لايزال هناك أمل في أن تستمر في الحياة... رغم كثرة اللاءات التي تصادفها في الحفاظ على حياتها.

الواقع يقول إن رأسمال الشركة البسيط، الذي قيل إن جزءاً كبيراً منه استُنزِف تقريباً على مدار السنوات الست، ينذر بدنوّ أجل الشركة، في حين يقول رئيس مجلس إدارتها إن فترة ستة أشهر فقط هي فترة الانتظار حتى يتم بت مصير الشركة، فإما أن تفَعَّل وتنهض بعد ذلك بدعم من الجميع، أو تتجه إلى التصفية.

وقد اختصر فيصل فهد الشايع رحلة عناء «المقاصة العقارية» خلال هذا اللقاء، وفي ما يلي التفاصيل:

يقول الشايع: «هناك طلبات سابقة لإنشاء «المقاصة العقارية»، وكان لدينا بعض الملاحظات على بعض القرارات بخصوص المقاصة، ووزارة التجارة شكلت لجنة خاصة لمتابعة امر تفعيل دور المقاصة العقارية، والعراقيل التي تؤخر تفعيل دورها حتى الآن. إن «المقاصة العقارية» شركة أسست لغرض محدد، هو خلق ثقة بعملية التداول في العقار نتيجة وجود بعض التحايل في عمليات البيع والشراء، وبعض المشكلات التي تمت في السابق.

إن الفترة الماضية كشفت عن بعض حالات التلاعب أو عدم التزام المشتري بعد دفع نصف المبلغ، أو يتضح للمشتري الذي دفع جزءاً من المبلغ أن العقار مرهون، وعليه اشكالات، او العكس اي أن البائع بعد تسلّم جزء من المبلغ يقع ضحية مماطلة المشتري بعد تحويل العقار باسمه وضحية للتسويفات والمتاهات الأخرى، كعدم وجود رصيد للشيك الذي قبضه من المشتري.

وبناء عليه تم الاتفاق بين مجموعة من الاطراف، ومنهم وزارة التجارة والصناعة والدلالون على انشاء مقاصة عقارية لضمان حقوق جميع الأطراف البائع والمشتري والدلال في نفس الوقت».

وقال الشايع إنه قبل ان يصبح نائبا في مجلس الأمة كان مديرا عاما في شركة وفرة العقارية، وآنذاك «كنا احدى الشركات التي تتداول في الامور العقارية، وأية صفقة بيع تتم يجب ان تتم عبر المقاصة العقارية، ضمانا لحقوق الطرفين البائع والمشتري، والهدف الأساسي من ذلك هو تقليص المشكلات التي قد تنجم عن الصفقات، وبالتالي دعم السوق العقاري وتنظيم وثقة، خاصة ان الكويت مقبلة على التحول الى مركز مالي دولي، ومن الأسس المفترض وجودها في هذا المضمار توافر الثقة، مثل ما كان في زمن بيع الأسهم قبل ظهور مقاصة الأسهم، التي منحت الثقة لجميع المتداولين في سوق الأوراق المالية».

ولفت الشايع إلى ان رأسمال «المقاصة العقارية» بسيط إذ يبلغ مليون دينار فقط، وهي انشئت في 2004 بمساهمة كل من الهيئة العامة للاستثمار 36 في المئة واتحاد السماسرة 30 في المئة، وشركة مقاصة الأسهم 9.5 في المئة، والمؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية 9.5 في المئة واتحاد ملاك العقار 9.5 في المئة.

ليست منافِساً لأحد

هناك مَن يرى أن وجود المقاصة العقارية سيخلق منافسا غير مكافئ للدلالين في سوق العقار، فما هو ردك على ذلك؟

هناك فهم خاطئ لوضع «المقاصة العقارية»، فالبعض يعتقد ان حال الشركة يجب أن يكون كحال بورصة الأسهم، اي بورصة عقار يتم تداول العقار عبرها، لكن هذا ضرب من المستحيل، لأن التداول في بورصة الأسهم يختلف عن التداول في سوق العقار، فالأوضاع الحالية والسوق العقاري الحالي ليس في حاجة إلى بورصة عقارية.

وهناك أيضاً فهم خاطئ آخر، مفاده أن المقاصة العقارية ستحتل دور الدلالين وهذا غير صحيح، لأنه اساساً لا يمكن للمقاصة ان تعمل او تحقق هدفها الا وفق عمل الدلالين، ونشاطها يتناسب طردا مع نشاط الدلالين الذي كلما ازداد نشاطهم ازداد نشاط المقاصة والعكس صحيح.

وهذا ايضا يؤكد أن النظر الى «المقاصة العقارية» على انها منافس للدلالين فيه قصور من نوع ما لدى البعض دون تحديد اسماء او شخصيات بعينها، وهذا ما عرقل مسيرة الشركة التي لم تعمل منذ انشائها في عام 2004، وحتى هذا التاريخ على ابرام صفقة واحدة.

أحب التأكيد هنا على انه لا علاقة للمقاصة بالدلالين من حيث احتلالها لدورهم، وبالعكس فدورها ضمان حق الدلال وطرفي العملية البائع والمشتري، ولذا فان اي صفقة لن تتم الا بعد تحقيق مصالح الاطراف في العملية كلها من دلال وبائع ومشتر ورسوم المقاصة العقارية. وبعض الدلالين لديهم قصور في فهم الهدف من «المقاصة العقارية» لهذا تجد ان لديهم تحفظا في هذا الجانب.

ليست رقيباً على الدلالين

وقال إن البعض يحسب ان «المقاصة العقارية» سيكون لها دور رقابي على الدلال، وهذا فهم ايضا خاطئ، إذ ليس لنا في المقاصة اية رقابة على الدلال، ومن ضمن اغراض الشركة عمل مقاصة حتى نضمن حقوق اطراف اية صفقة.

وأشار الى ان لدى الشركة في المستقبل نظرة إلى ايجاد نظام آلي يتجمع فيه كل العروض العقارية الموجودة، بحيث يستطيع كل سمسار مسجل رسمياً، لا الدلالون حملة الدفاتر، وفق النظام الآلي إدخال كل العروض التي بحوزته الى موقع نحدده في المقاصة للجميع للعرض مقابل رسم بسيط على توفير هذا النظام، وكل من يرغب في الحصول على معلومات عن العقارات المعروضة يستطيع استخدام هذه الخدمة دون الحاجة الى اللجوء الى الاستفسار من اية جهة اخرى مهما كانت حول السعر او سوى ذلك، وحينئذ يذهب العميل والدلال العارض لتلك السلعة للوقوف على حقيقة العقار المعروض موضوع الصفقة، ثم يلجآن الى استكمال اجراءات اتمام صفقة البيع أو الشراء عبر «المقاصة العقارية» وهي خدمة تيسيرية خدمية تضمن حقوق أطراف الصفقات كافة.

مفهوم واسع

• برأيك هل ستنظم المقاصة العقارية سوق العقار؟

من أحد اغراض الشركة تنظيم سوق العقار، ولكن حسب اعتقادي فإن مفهوم تنظيم سوق العقار واسع، وبالتالي من الصعب القول بأن الشركة ستنظم سوق العقار، لكن يمكن ضمان اعطاء بعض الاقتراحات للجهات المختصة في هذا الخصوص، وبالحقيقة فإن دور المقاصة في تنظيم سوق العقار يأتي كمرحلة لاحقة، بعد ان تقلع الشركة فعليا وتثبت دورها في الواقع العملي. إن أهم شيء في الوقت الراهن هو اخراج المقاصة إلى النور، ثم اخراج النظام الآلي ايضا الى الواقع، ثم العمل على حفظ الوثائق لكل الصفقات والشركات التي لها ارتباط بالمقاصة العقارية، وهذا من اغراضها بحيث تكون هي الأرشيف الذي يرجع اليه اي طرف من الشركات حين حاجته للحصول على وثائق خاصة به.

منذ عام 2004 والناس يسيئون فهم وجود «المقاصة العقارية» ودورها والأغراض التي انشئت من اجلها، فمن الناس من فهمها على انها منافس للدلالين، ومنهم من فهمها على أنها عبارة عن بورصة عقارية، وهذا ما لا يمكن أن يحصل الآن، وكل هذه الأمور تأتي من جملة الاسباب الرئيسية المانعة من ظهور المقاصة في سوق العقار.

أعتقد أن الهدف الرئيسي الآن هو تفعيل دور المقاصة، وانا اعتقد ان المقاصة خلال فترة الستة أشهر المقبلة، ان لم تخرج الى واقع العمل الفعلي، فليس هناك من سبيل الا التصفية.

 «قلت لمجلس الإدارة في آخر اجتماع معهم اننا من الآن وإلى نحو ستة اشهر ان لم نستطع وضع العربة على السكة الصحيحة، فما علينا الا اتخاذ قرار آخر هو انهاؤها، فإلى متى نبقى نستهلك رأسمالها البسيط جدا، وربما استهلك في السنوات الماضية، ولم يبقَ منها سوى النذر اليسير».

ولفت الشايع الى ان «المقاصة العقارية» كي تأخذ طريقها إلى النور فإنها تحتاج الى جدية في الدعم الحكومي، لأن الشركة ليست شركة ربحية الأهداف، بل هي خدمية، وليست عملية احتكار لدور أو اعتداء على دور الدلالين، بل هي ضمان لحقوق الأطراف في العملية البيعية سواء كان البائع أو المشتري أو الدلال نفسه.

ونحن في المقاصة العقارية دائماً نقول للمواطن: «ارقد وائمن في تعاملك مع شركة المقاصة العقارية ولا تحاتي في ضمان حقك».

حتى الآن لم تمارس «المقاصة العقارية» دورها لأن القاطرة لم توضع بعد على السكة».

 لا مشكلات بوجود «المقاصة العقارية»

• هل ستكون المقاصة هي الجهة التي يرجع إليها العقاريون لحل مشكلاتهم بدلا من اللجوء الى القضاء أو غيره من الجهات الرسمية؟

هذا يعتمد على طبيعة المشكلة اولا، ثم ان التعامل مع «المقاصة العقارية» سوف يغني عن اللجوء الى اية جهة لحل المشكلات، لأنه في الأصل الاعتماد على الشركة لن يخلق مشكلات، فهي كما اسلفنا في القول ضامن لحقوق جميع الأطراف.

وأحب التأكيد مرة اخرى أن المقاصة تستند الى جملة من النماذج والمستندات والوثائق الرسمية التي تسهم في ضمان حقوق جميع الاطراف مع استيفاء جميع الحقوق والواجبات وشروط اتمام الصفقة.

• سوق العقار يشهد نوعا من التخبط سواء من حيث القوانين التي صدرت مؤخرا مثل القانون رقم 9/ 2008 وغيره من القوانين التي حدت من نشاطه، فهل ستكون المقاصة العقارية الجهة التي تطالب المعنيين او تقدم الدراسات للمعنيين في الحكومة ومجلس الامة اذا ما حزب قطاع العقار اي نوع من انواع المشكلات؟

- من المفترض بالحكومة المبادرة الى حث جميع جهات الاختصاص في هذا الموضوع، لتحويل اي صفقة او اي مشورة عقارية الى "المقاصة العقارية" لتفعيل دورها.

ومن الطبيعي ان اي بائع او مشتر ينبغي اذا كان يبحث عن ضامن لحقه في الصفقة خشية الوقوع ضحية لأي عملية تحايل او تأخير في سداد المبلغ عليه ان يلجأ الى "المقاصة العقارية".

اما بالنسبة إلى القانون رقم

9/ 2008 فأنا عندما كنت عضوا في مجلس الامة وقفت عند موضوع الرهونات، واكدت ان هذا الامر سيخلق مشكلات الناس في غنى عنها، وبالتالي هناك رهونات موجودة حاليا لمدة 10 سنوات وتحديدها بمدة سنتين سيخلق مشكلة، لأن الراهن لعقاره لدى بنك من البنوك ثم قام باستثمار ما حصل عليه من اموال في بلد آخر سيضطر وفق القانون الى بيع استثماراته الخارجية ربما بالخسارة لفك رهوناته المحلية، التي هي الاخرى ستوقعه في خسارة اكبر.

وطلبت اعطاء الراهن فترة اطول لاتخاذ الاجراءات التنفيذية حتى لا نقع في مشكلة ونوقع المواطنين في مشكلات لا طائل لها.

للأسف ان اللجنة المالية في مجلس الامة ردت علي في المجلس بأنه ليس هناك ما يمنع من اعادة النظر في القانون اذا ما تبين ان ثمة مشكلات نجمت عن تطبيق القانون، وهذا حدث مع العلم ان المشكلات كانت واضحة قبل اتخاذ القرار بسن القانون.

ومن الواضح ان القانون الذي مر دون حساب للنتائج مسبقا افرز جملة من المشكلات اضطرت بيت التمويل الكويتي إلى رفع مثل هذه القضية التي هو في غنى عنها اصلا، اضف الى ذلك ان هذا القانون خلق مشكلة لجيل الشباب الذي لم يعد يقوى على شراء سكنه الخاص بسبب اغلاق باب التمويل والرهن امامه، فهل جميع المواطنين قادرون على شراء بيت خاص "بالكاش"؟ بالطبع لا والقانون اغلق باب الامل في الحصول على نافذة تمويلية، لهذا فإن خفض الاسعار لم تكن له جدوى ابدا طالما انه لا باب لتأمين المبلغ الكامل اللازم لشراء البيت.

 دور بارز

 • إدارة العقار في وزارة التجارة والصناعة لم نشهد لها اي دور يذكر، وهي ادارة لا تنفع ولا تضر، فما تعليقك على ذلك؟

- ادارة العقار كان لها دور بارز في السابق، اذ انها احدى الجهات التي ساهمت في طرح فكرة انشاء "المقاصة العقارية" للقضاء على المشكلات العقارية التي تطفو على السطح بين الحين والآخر.

وكانت وزارة التجارة على وجه العموم احدى الجهات التي ساهمت في استصدار قرارات بهذا الخصوص.

• وقع الكثير من العملاء ضحايا لعمليات نصب واحتيال لشركات عقارية تعرض منتجات عقارية خارج الكويت، إذ تبين لبعض العملاء ان العقار غير مطابق للمواصفات التي اشتراه وفقها، وللبعض الآخر ان العقار غير موثق رسميا، فهل تعتقد انه سيكون للمقاصة دور في حماية العملاء من الوقوع في مثل هذه المشكلات؟

- يمكن ان تمارس المقاصة العقارية هذا الدور في المرحلة اللاحقة، لا في الوقت الراهن فهي حتى الآن تكافح على يد القائمين عليها كي تفعل دورها الذي لا يزال مثبطا منذ عام 2004، اي عام التأسيس، بما يضمن متابعة كل ما يعرض في المعارض العقارية، وما يتم تسويقه داخل الكويت، وبالطبع هذا يحتاج الى فريق عمل كبير جدا كي يتم التأكد من صحة ومصداقية جميع المستندات والوثائق وملكية المعروضات بما فيها شروط العقار المعروض.

ومن الطبيعي ان تكون وزارة التجارة والصناعة هي الجهة المسؤولة عن المعارض العقارية وغيرها.

الامر الآخر الذي نحب ان نشير اليه ان هناك مشكلات قد تظهر هنا وهناك بسبب هذه المعارض دون ان تكون هناك اي جهة رقابية عليها، مثل حادثة وقعت لاحدى الشخصيات، إذ تم اخذ توقيعه على وثائق تحت حجة ان هذه الوثائق ليست مستندات رسمية بشراء العقار المذكور فيها، بل هي اتفاق غير ملزم عن رغبة في الشراء، ثم تبين ان هذا الشخص وقع على وثائق ملزمة له بدفع كل المبلغ ثمن العقار الذي وقع على شرائه، وهذا نمط من عمليات النصب والتحايل على العملاء الذين يجهلون امورا كثيرة في هذا المضمار.

• عمليات التسجيل العقاري تتم في ادارة التسجيل العقاري في وزارة العدل، والقضية ان الارقام والبيانات الواردة من ادارة التسجيل العقاري غير مطابقة للواقع من حيث القيمة الحقيقية للصفقات، وقال بعض المتابعين إن هذا ناجم عن تلاعب بالقيم تهربا من رسم الـ 0.5 في المئة المفروض على قيمة كل صفقة تسجل في الادارة المذكورة، وقال البعض الآخر إن الوكالات على وجه الخصوص يلجأ اليها في تسجيل عقارات مخالفة، ما تعليقك؟

- من المعروف ان ادارة التسجيل العقاري التابعة لوزارة العدل لديها لجنة خبراء يلجأون اليها اذا ما مر عليهم رقم يشكون انه غير منطقي، وهذه اللجنة تقيم الصفقة، واذا تبين لها ان الصفقة غير صحيحة تضع تقييمها الذي تراه هي انه صحيح.

في المقابل نرى ان التحايل على نسبة الـ 0.5 في المئة تحمل المضرة للبائع والمشتري على حد سواء، فقد لا يتم دفع كل المبلغ، لأن التوقيع حدث على وثائق رسمية تسمح للمشتري التلاعب بذلك، وعدم دفع القيمة الحقيقية للصفقة بل دفع ما تم التوقيع عليه فقط.

وأعتقد انه يجب على كل طرف وضع النسبة والارقام الصحيحة مهما كبرت الصفقة او صغرت.

• قانون معاملة الخليجيين معاملة المواطن الكويتي من حيث تملك العقارات لم نر له أي أثر ايجابي، فما السبب المباشر وراء ذلك هل في غلاء الاسعار قياسا مع دول الخليج الاخرى ام ماذا؟

- ليس هناك عوامل قانونية تمنع ذلك، ولكن هذا الامر يعتمد على فرص الاستثمار وهل الكويت بلد جاذب للاستثمار، وبالطبع الكويت لا تزال بلدا غير جاذب للاستثمار، وذلك بسبب امور كثيرة منها ان البيئة التشريعية للاستثمار في الكويت غير مغرية، اضافة الى ان غلاء الاسعار في الكويت يدفع الى الاستثمار في دول مجاورة أسعارها أقل وايثارها على الاستثمار داخل الكويت، فضلا عن أن اللجوء الى الاستثمار خارج الكويت يعطي عوائد افضل من العوائد التي تعطيها الفرص الاستثمارية داخل السوق الكويتي، اضافة الى ان هناك الكثير من التعقيدات التي يصطدم بها المستثمر في السوق المحلي الكويتي، مقابل الاغراءات والتسهيلات الممنوحة له في الاسواق الاخرى.

«نصابة»

من النوع الثقيل

ذكر الشايع قصة عن امرأة كويتية تعاونت مع وافدين واثنين من غير محددي الجنسية "بدون"، إذ نصبت واحتالت على كثير من العقارات، مشيرا الى انها كانت تتسلم مستندات ووثائق حكومية تحت مظلة تعاون مع المواطنة، مقابل أموال ورشاوى تعطى لهم على ان يقدموا لها المستندات والوثائق الاخرى من صور البطاقات المدنية وبقية البيانات، ثم تقوم المواطنة بإجراء عقد وهمي بينها وبين صاحب العقار، واستصدار شيكات وتزوير التوقيع، ثم ترفع عليه قضية بانه لم يسلم العقار لها، والقاضي يقوم بالحكم لمصلحتها، ولديها آلاف الصفقات والقضايا بنفس الاسلوب.

ما الذي يحتاج إليه سوق العقار في الوقت الراهن؟

قال الشايع إن السوق العقاري يحتاج الى بعض التشريعات، مشيرا الى ان سوق العقار يشهد وجود بعض التلاعب في بعض الاحيان، اضافة الى وجود قضايا كثيرة بشأن اشكالات في الصفقات التي تم ابرامها، وهذا نتيجة لبعض الامور التي كان من الممكن تلافيها لو كانت "المقاصة العقارية" قائمة فعليا، ولو كانت مدعومة على ارض الواقع.

قانونية «المقاصة»

سئل الشايع عن اتهام بعض الدلالين لوجود المقاصة العقارية بعدم القانونية، وانها تمارس نشاطها قبل اشهارها، فاجاب ان هناك جزءا من الصحة في هذا، فالشركة انشئت في عام 2004 كشركة قطاع خاص وفق القانون التجاري، وكانت تحتاج وقت انشائها الى قرار من مجلس الوزراء يعطيها الصلاحية في القيام بهذا الدور، ثم الحاجة الى دعم قانوني من مجلس الامة إما بتعديل قانون له علاقة بهذا الامر بما يتوافق مع اغراض الشركة واعطائها الصفة الرسمية، او سن قانون جديد يحدد اغراضها التي انشئت من اجلها ودورها الفعلي.

وفي النهاية الشركة غير ربحية، وهي شركة تقدم خدمات لصالح المواطن سواء كان بائعا او مشتريا، وهذا يخلق ثقة بالسوق العقاري ويمنع التلاعب مستقبلا بأي صفقة او اي اجراء في هذا الخصوص.

وبعد ذلك صدر قرار من وزارة التجارة في السابق، ثم عرض على مجلس الوزراء الذي اقر نظام انشاء شركة تعنى بتنظيم سوق العقار وعمل مقاصة عقارية، والشركة موجودة منذ ذلك الوقت، ولكن نحن في حاجة الى بعض القرارات التي تتناسب مع وجود الشركة، فضلا عن الحاجة الى ازالة الفهم الخاطئ لوجود ودور "المقاصة العقارية"، مع التأكيد مجددا ان "المقاصة العقارية" لن تأخذ اي جزء من حصة السمسار، كما انها لن تكون المنافس له في سوق الدلالة.