من المعروف أن مبدأ السوق هو العرض والطلب وهو المتحكم في معظم أسعار المنتجات، سواء كانت منتجات نفطية أو صناعية أو غذائية أو عقارية، غير أن سوق العقار هذه المرة زاد في التأثير فيه جملة من العوامل خصوصاً في السوق المحلي، إذ برز عامل ارتفاع الأدوار طافياً على السطح كأبرز مؤثر بعد العرض والطلب في نشاط حركة التداول بسوق عقار المكاتب.

Ad

والأمر اللافت أن ارتفاع القيم الإيجارية راح يتناسب طردياً مع ارتفاع الدور الذي فيه المكتب، فالقيمة الإيجارية للمتر المربع الواحد للمكتب الكائن في الدور الأول قد تكون 5 دنانير، غير أنها قد تصل إلى 11 ديناراً في الدور الأخير.

عوامل أخرى تركت بصماتها واضحة على سوق عقار

المكاتب، منها الإطلالة وطبيعتها ثم التشطيب فالخدمات

المقدمة.

وعلى العموم، فإن الأسعار هبطت من ارتفاعات ربما كان مبالغاً فيها قبل الأزمة إلى انخفاضات أضحت مبالغاً فيها في ظل الأزمة، فهي هبطت في بعض المناطق من 16 ديناراً كويتياً إلى 8 دنانير، أي بما يعادل الـ50 في المئة نسبة الانخفاض.

ونحن بدورنا في "الجريدة" آثرنا نقل المعلومات والبيانات بحذافيرها من أفواه أصحاب الاختصاص والمتابعين للشأن العقاري.

المطوع: المباني الذكية حافظت على قيمها الإيجارية

قال عضو غرفة تجارة وصناعة الكويت ورئيس مجلس إدارة شركة سدير طارق بدر السالم المطوع، إن القيمة الإيجارية للمتر المربع للمكاتب يختلف وفق عدة عناصر، أبرزها موقع البناء والتشطيب والاكساء، إضافة الى ما يقدم فيه من خدمات.

وبيّن المطوع أنه في شركته يؤجر في بعض المناطق بـ11 ديناراً كويتياً للمتر المربع الواحد إذا كان اعتبر البناء من المباني الذكية، مشيراً إلى أن كل مكتب يعتبر من حيث شبكة الاتصالات الداخلية والإلكترونية والإنترنت عالماً منفصلاً عن الآخر.

وأوضح أن المتر المربع يؤجر في بعض المناطق بـ5 دنانير وبعضها بـ6 دنانير وأخرى بـ7 دنانير، رغم أنها حديثة البناء.

وقال المطوع إن ثمة عاملا آخر يحكم القيم الإيجارية للمكاتب أيضاً هو عامل لا يقل أهمية عن حداثة وتطور البناء، ألا وهو زيادة المعروض من المكاتب في ظل كثرة الأبراج بطريقة واضحة.

 وأكد أن الأسعار بشكل عام حطت رحالها عند الـ5 دنانير بعد أن طارت إلى مستوى الـ16 ديناراً كويتياً قبل حالة الركود العاصفة مؤخراً بمعظم القطاعات بما فيها العقار.

ولفت إلى أن شح السيولة لعب دوره في انخفاض الأسعار في بعض المناطق ولبعض الأبراج، الأمر الذي يحتّم خفض السعر إيجاراً وبيعاً للحصول على النقدي بدلاً من الانتظار، في ظل العمل على الاستعداد لما ستفرزه الخطة الخمسية من فرص يرقبها الجميع.

ونوه إلى أن عقار المكاتب تلعب فيه عدة عوامل سواء من حيث القيمة الإيجارية أو السعرية للمتر المربع الواحد، منها الموقع ثم الإكساء والتشطيب ثم شح السيولة، وهي حالة راهنة ماثلة أمام الجميع، ثم زيادة العرض، وهو مبدأ السوق السائد على الدوام.

وأكد المطوع أن انخفاض الأسعار بشكل عام يعود سببه المباشر إلى الأزمة المالية العالمية، ولم تقتصر تأثيرات هذه الأزمة في السوق الكويتي فحسب، بل زعزعت كيانات شركات كثيرة في دبي والكويت وغيرهما.

الهاجري: الكارثة الكبرى بعد إنجاز برج الحمراء!

قال مدير عام شركة أوتاد العقارية محمد حمود الهاجري إن "الكارثة الكبرى التي ستحل على قطاع عقار المكاتب ستكون بعد الانتهاء من إنجاز مشروع برج الحمراء، الذي يشكل في حد ذاته دولة من المكاتب قائمة بذاتها".

وقال إن الانخفاض في سعر المتر في الوقت الراهن أشد ألماً من الواقع الذي سيسفر عنه الحال في وقت البدء بتأجير برج الحمراء، هذا البرج الذي "سيشفط" كل الشركات، ما يجعل المكاتب في الوقت الحالي خاوية على عروشها "إلا ما رحم ربي!".

من جانب آخر، قال الهاجري إن اللاعب الأساسي في تحديد القيم الإيجارية للمتر المربع الواحد من المكاتب هو الموقع بالدرجة الأولى والتشطيب والخدمات التي يقدمها هذا البرج أو ذاك، مشيراً إلى أن المباني الذكية تحافظ على مستوى القيم الإيجارية حتى هذه اللحظة مع انخفاض بسيط.

وتساءل عن السر وراء استمرار تطاول الأبراج رغم الأزمة العقارية التي ضربت العالم من جهة والكويت من جهة أخرى.

 وبيّن أن الأمر تجاوز حدود المنطق والعقلانية في استمرار بناء الأبراج رغم ما ينبئ بظهور مخاطر الكساد في السوق العقاري، خصوصاً أن المباني أو الأبراج المكتبية الجديدة نسبة كبيرة منها ليست مباني ذكية، ولا تملك تلك المواصفات التي تنافس المباني الذكية.

وقال إن الدور الأساسي الذي ساهم في خفض أسعار أبراج المكاتب العادية هو زيادة العرض مع قلة الطلب، وهذا مبدأ السوق السائد.

وأشار إلى أن الملاءة المالية للشركة لها دور في مدى إقحام الشركة على التأجير بأسعار عالية أو منخفضة، ذلك ان بعض الشركات ستضطر تحت وطأة شح السيولة إلى خفض السعر للحصول على " الكاش"، وأخرى ستضطر إلى المحافظة على المستأجر لديها بخفض السعر، بدلاً من خروج المستأجر ثم انتظار الحصول على مستأجر جديد بالأسعار المرجوة، وهذا ما لا يتنبأ به أحد.

الصالح: المعروض لا يزال في حدود معقولة

وصف رئيس مجلس إدارة شركة المصالح العقارية نجيب الصالح المعروض من عقار المكاتب بأنه لايزال ضمن الدرجة المعقولة، مشيراً إلى أن الكثير من الشركات لاتزال تحافظ على القيمة الإيجارية لها بالرغم من الأزمة العالمية.

ولفت الصالح إلى أن موقع العقار يلعب دوراً في تحديد القيمة الإيجارية له، إضافة إلى مستوى التشطيب والخدمات التي تقدم إلى الشركة.

وبيّن أن هناك تخوفاً من أن يزداد المعروض من المكاتب في الفترة المقبلة، وهذا ما سيعرض السوق العقاري إلى عدم استقرار في أسعار الإيجارات.

الهارون: زيادة المعروض السبب الرئيسي في الانخفاض

قال رئيس مجلس إدارة شركة التعمير للاستثمار العقارية عبدالوهاب الهارون، إن السبب المباشر وراء انخفاض القيم الإيجارية للمكاتب يرجع إلى زيادة المعروض بالدرجة الأولى، ثم إلى طبيعة الخدمات التي تقدم إلى العميل ومستوى التشطيبات.

وأشار الهارون إلى أن عدم وجود الحوافز الكافية وضغط البنوك بعدم تقديم الخدمات التمويلية ساهم في ظهور الكساد التجاري، مشيراً إلى أن شح السيولة يضاعف الانكماش الحاصل في الوضع الراهن.

وأكد أن الوضع الاقتصادي العالمي ساهم في حدوث مثل هذا الانكماش، والكويت جزء من هذا الاقتصاد، وقد أصابها ما أصاب الاقتصاد العالمي من جراء الأزمة المالية العالمية.

وأكد الهارون أن الأسعار بشكل عام، والإيجارات بشكل خاص، قد انخفضت، ولم يلعب ازدياد عدد أبراج المكاتب أمام الطلب المنخفض دوراً في هذا الانخفاض.

العصيمي: تبدأ من 5 دنانير... والارتفاع هو المقياس

قال رئيس لجنة التثمين ونزع الملكية في الدولة منصور العصيمي، إن المتحكم في الأسعار هنا أكثر من عامل وليس عامل العرض والطلب وحده أو التشطيب.

وأضاف العصيمي أنه رغم أن الأسعار منخفضة إلى 5 دنانير فإن هذه بداية الأسعار، وليست مقياساً ثابتاً لجميع الطوابق، لافتاً إلى أن الارتفاع بالنسبة للمكتب هو الحكم الفيصل، وهو اللاعب الأساسي في تحديد الأسعار، مشيراً إلى أن الأسعار تبدأ في الأسفل من 5 دنانير، غير أنها تصل في الأدوار العلوية إلى 7 دنانير، إذ إن الموقع له دور في تحديد القيمة الإيجارية للمتر المربع الواحد لهذا المكتب أو ذاك.

ونوه إلى أن واجهة المكتب أيضاً لها دور مثلما الحال بالنسبة للتشطيبات التي لم تعد اللاعب الرئيسي، لأن المستأجر سيقوم بنفسه بعمل التشطيبات والديكورات التي تلائم نشاط شركته.

من جهة أخرى، أكد العصيمي أن القيم الإيجارية للمكاتب بشكل عام انخفضت عما كانت عليه قبل الأزمة المالية العالمية، مبيناً أن معدل زيادة عدد أبراج المكاتب زاد من زيادة حدة الانخفاض في أسعار الإيجارات للمتر المربع الواحد، سواء كان في مراكز المدن أو ضواحيها.

المانع: الإحصاءات تؤكد أن المعروض يغطي الحاجة ويزيد عليها

قال رئيس مجلس إدارة شركة سنام العقارية مانع  محمد الصانع، إن المعروض من المكاتب الإدارية والتجارية في الوقت الراهن يعتبر فائضاً عن الحاجة، إضافة إلى أن الأزمة التي مرت على الشركات ساهمت في زيادة المعروض على حساب المطلوب، ما جعل هذا القطاع متأثراً بشكل واضح.

وأضاف الصانع أن المستقبل يضع عقار المكتب عكس القطاع العقاري السكني والاستثماري من ناحية الإقبال عليه، لافتاً إلى أن العقار السكني ليس بالإمكان الدخول فيه بسبب القوانين السائدة.

وأكد أن الوضع العام خلق شحاً في السيولة ساهم في عدم الإقبال على استئجار المكاتب، الأمر الذي ضاعفه أن عروضاً كبيرة، حسب الإحصاءات، ستكون مطروحة في السوق، ما يجعل البحث عن الـ"كاش" مساهماً قوياً في زيادة المعروض أيضاً، ما ينعكس انخفاضاً على الأسعار بشكل عام.
عيسى الحمصي