العقار ومواد البناء: العبدالله لـ الجريدة•: أبواب التمويل موصدة أمام شركات العقار وتحفُّظ البنوك السبب الأبرز

• من المعروف أن الخطة الخمسية التي أعلن عنها مؤخرا تحتاج إلى جهاز تنفيذي رسمي ذي كفاءة لإنجازها... ما رأيك في الجهاز التنفيذي الرسمي الحالي؟ هل لديه القدرة على إنجاز مثل هذه الخطة الضخمة؟

- هناك حاجة ضرورية إلى دعم الخطة التنموية بجهاز تنفيذي يرتقي إلى درجة المسؤولية التي تحتاج إليها مثل هذه الخطة المليارية، ذاك الجهاز الذي يحتاج إلى كفاءات تتخطى حد ما هو موجود، وأعتقد أن الشيخ احمد الفهد قادر على ان يشكل فريق عمل متكاملا ينبثق عنه جهاز تنفيذي يحمل على كاهله مسؤولية تنفيذ الخطة التنموية الشاملة.

ولا شك أن الحاجة ماسة إلى الابتعاد عن روتين الحكومة، واعتقد ان المراحل السابقة كانت قد شهدت وجود مثل هذا الجهاز تحت مسمى "جهاز تنمية المشاريع الكبرى" ولكنه لم يفعَّل حينئذ، والعملية تحتاج إلى ان تدار بعقلية القطاع الخاص، اي ان هناك حاجة إلى جهاز متكامل يدار بعقلية القطاع الخاص، بحيث تسود سياسة الثواب والعقاب.

• يعتبر العقار عصباً رئيسياً له الأولوية إذا استثنينا النفط في الاقتصاد الكويتي... غير أن هذا السوق يعاني ركوداً في الفترة الحالية وربما أصابت حالة الكساد بعض قطاعاته مثل عقار المكاتب. والسؤال: إلامَ تعزو هذه الحالة؟ هل إلى قلة التمويل أم إلى القوانين أم إلى العرض والطلب أم إلى أي شيء؟

- قطاع العقار هو جزء من قطاعات الدولة بشكل عام، فإذا أتينا إلى قطاع الاستثمار فسنجده يعاني، وحتى البنوك ايضا تعاني، من خلال ما وضعته من شروط، والاقتصاد قضية دورة كاملة ليست قضية قطاع دون سواه، رغم أن قطاع العقار هو الأكثر تأثرا بالنظر إلى أن الأزمة انطلقت شرارتها في الأصل من العقار، مما اسفر عن سيادة اجواء الركود في معظم، ان لم نقل كل، القطاعات الاقتصادية.

وبالطبع ففي الوقت الحالي نعلم أن ابواب التمويل موصدة أو شبه موصدة امام الشركات العقارية بشكل عام، حتى ان البنوك عندما تأخذ ضمانات تأخذها بأشكال معينة، سواء كانت عن طريق ضمانات اسهم او محافظ أو أمور اخرى، مع انعدام الثقة بما تأخذه من ضمانات، والأمر لا يعني القاء اللوم على البنوك بقدر ما هو معاناة عامة شملت البنوك. وما أحب أن أشير اليه هو ان التحفظ الزائد عن حده لدى البنوك، هو اكثر ما اثر في سياسة التمويل.

• وما قراءتك لقانون الــ "بي أو تي" الأخير؟

- أحب أن أجيب عن سؤالك هذا بسؤال آخر: هل ثمة مشروع "بي أو تي" خرج إلى النور منذ صدور قانون الــ "بي او تي" الأخير حتى اليوم؟! بالطبع لا...

• وما تعقيبك على قانون الخصخصة؟

- يعتبر قانون الخصخصة في وضع قانون الــ "بي او تي" نفسه، ولا يمكن الحكم عليه الا بعد صدور اللائحة التنفيذية الكاملة الشاملة له، لقد استبشرنا بصدور قانون الــ "بي أو تي"، ثم بعد صدور اللائحة التنفيذية صدم الناس بها، وقانون الخصخصة يحتاج إلى قراءة لائحته التنفيذية قبل الحكم على سلبياته أو ايجابياته، فاللائحة التنفيذية هي الفيصل.

• أنت تعلم أن الحكومة أقرت بدلات وكوادر وحوافز أخرى للعاملين في القطاع الحكومي، وفي الوقت نفسه، تشجع على انخراط المواطنين في العمل في القطاع الخاص... فما تعقيبك على هذا الأمر؟

- هذا هو التناقض السائد بين تشجيع الناس على الالتحاق بالقطاع الخاص، وفي نفس الوقت اعطاء حوافز للجهات الحكومية والقطاع العام، فمن سيترك العمل المريح الذي لا يعني إلا إثبات الحضور والانصراف، وقبض رواتب مجزية في نهاية الشهر للالتحاق في سلك العمل لدى القطاع الخاص، الذي تقل ميزاته وحوافزه عن القطاع العام، خصوصا في بداية مشوار العمل؟!

فالمهندس الذي يتقاضى راتبا مقداره 1500 دينار في عمله لدى احدى الجهات التابعة لقطاع الحكومة، لن يؤْثر العمل لدى القطاع الخاص براتب لا يكاد يصل إلى 1000 دينار، أو 1200 دينار في احسن تقدير، فضلاً عن الميزات المغرية التي يعطيها القطاع العام، والتي يتميز بها عن القطاع الخاص وهذا بالطبع مثال فقط.

إن مشكلة توجيه اليد العاملة إلى القطاع الخاص مشكلة ستتمخض عن مشكلة أكبر في ما بعد، بل إنها ستتفاقم إلى درجات كبيرة، وانظر إلى ديوان الخدمة والطلبات المقدمة اليه للعمل لدى الجهات العامة.. انه امر لافت للنظر!

• قانون الفرز الأخير... ما تعقيبك عليه؟

- الجهات الحكومية تريد خدمة المواطن واراحته بالسماح له، فمن يرد أن يوسع على نفسه فسيجد أن هذا الأمر ايجابي له، بحيث يقوم بجمع شمل الأسرة، ما يوفر عليه في نفس الوقت شراء قسائم جديدة، هذا جيد... ولكن هل أخذت الجهات المعنية في الحسبان البنية التحتية والطاقة الاستيعابية لها بحيث لا تخلق مشكلات أخرى تقف عاجزة عن حلها في المستقبل؟

وهل أخذت الجهات المعنية بعين الاعتبار حجم الطاقة الكهربائية التي ستحتاج إليها هذه المنطقة أو تلك من التي المناطق المشمولة بالقانون، بعد اضافة هذه الكثافة السكانية اليها؟

وهل اخذت الجهات المعنية في الحسبان الاتصالات ومشكلات الضغط على الشبكات الارضية في ظل افراز كثافات سكانية جديدة تضاف إلى المناطق التي تعاني من الاصل هذا الضغط؟

وهل حجم الخدمات الأخرى من صرف صحي ومياه ومواقف سيارات... الخ، تستطيع استيعاب هذا الكم الهائل من الكثافة بعد بدء تنفيذ قانون الفرز على أرض الواقع في ظل معاناة نلمسها جميعا في معظم مناطق السكن الخاص، والتي قد ينجم عنها مشكلات اجتماعية اخرى سببها حجم الكثافة الزائدة في تلك المناطق؟

هناك مناطق كانت تسمى آنذاك نموذجية، بنيتها التحتية التي انجزت حينئذ كانت لسد احتياجات كثافة سكانية تبلغ 10 آلاف، واليوم اضحت تكتظ بالسكان، ما جعل الكثافة التي برزت إلى الواقع تتجاوز الـ 40 الف مستفيد، فهل الخدمات التي وضعت لخدمة الـ10 آلاف تكفي لسد حاجات الـ40 الفا؟! الجواب بالطبع لا.

هناك كثافة مضافة إلى ما هو موجود، خصوصا بعد السماح بزيادة نسبة البناء، فمالك العقار راح يبني دورين أو اكثر بقصد التأجير والاستفادة منهما، ما جعل الكثافة تفوق حد الحاجة حتى المتوقعة منها.

انظر إلى ما تعانيه العاصمة الآن، الأبراج التي تتصاعد في الفضاء على ارتفاعات 70 و80 طابقا، دون ان يكون ثمة مواقف للسيارات تفي بحاجة هذه الارتفاعات الشاهقة من الأبراج، إضافة إلى ما ستضمه من شركات ومكاتب و"مولات".

هناك أمور كثيرة يجب أن ندرسها جيدا قبل اتخاذ اي قرار يمس حياة الناس اليومية، ولو كان لدى الدولة خطة لـ 30 أو 40 سنة مقبلة، فهذا لا شك سيعطي ايجابية عالية لقانون الفرز، وبالطبع نحن نعلم انه ليس لدى الحكومة أي خطة للسنوات الثلاثين المقبلة!!... والجواب عندك.

• نريد أن نعرف قراءتك لسوق العقار المحلي بأنواعه كافة مع مقارنة السوق المحلي بالأسواق الخليجية والعربية والعالمية من حيث الأسعار والتشجيع الحكومي.

 - لنبدأ من حيث الأولوية، اعتقد أن الآلية غير صحيحة او قد يكون ثمة نقص في قضية القسائم الصناعية، وأعتقد أن القسائم الصناعية يعاني الناس اليوم شحها، وأعتقد أن الواجب هو إيجاد اجراءات لمساعدة الناس اليوم، وهذا ما يخلق مدخلا ممتازا لدخول المستثمرين في مجال الاستثمارات الصناعية في السوق المحلي.

 أما العقار التجاري فقد وضعنا بشأنه خططنا في "الوطنية" العقارية، فضلاً عما عدانا من شركات سوق العقار ذات الصفة المشابهة لنشاطنا على مستوى العالم، على اساس ان هناك توسعا في نشاط العقاري التجاري، ولكن بعد الأزمة العقارية التي انشأت الأزمة المالية العالمية سيكون المعروض كبيراً بدرجة كبيرة خلال السنوات الثلاث المقبلة، وستكون هناك حالة انخفاض كبير في الأسعار، ربما لا تصل إلى حد الانهيار، ولكنها ستشهد انخفاضات كبيرة.

حتى الضمانات البنكية وضعت على اساس المتر المربع بـ 15 دينارا كويتيا، بينما الآن تصل إلى 6 دنانير، وامش الآن في شوارع العاصمة واقرأ ما وضع على الابراج من لوحات اعلانية عن وجود مكاتب للإيجار او ما شابه ذلك... بالطبع هذا ينبئ بوجود حالة ركود في ظل زيادة المعروض مقابل شح الطلب.

أما العقار الاستثماري فلا يزال إلى حد ما متماسكاً، ولكن لا أدري إلى متى يستمر تماسكه، وهناك مناطق معينة لم تؤثر فيها عوامل الركود؟!

أما المشكلة الكبرى فهي في السكن الخاص، وافتح اي جريدة واقرأ عن أسعار السكن الخاص التي فاقت في ارتفاعها حدود المنطق، خصوصا قسائم الأرض الفضاء... فهل يعقل أن تصل قيمة قسيمة الأرض إلى حدود الـ200 الف دينار أو الـ 400 الف او الـ 500 الف ؟! بالطبع كمعدل وسطي بين الخارجي والداخلي... إنها اسعار غريبة وعجيبة، والأسعار في الكويت من الاساس على مستوى العالم هي الاغلى بخصوص السكن الخاص... وحتى المناطق الجديدة ستكون ايضا بأسعار مرتفعة والسبب يرجع إلى ندرة الاراضي والحل لن يكون الا بالافراج عن المزيد من المساحات الجديدة.

اما الشقق السكنية فاسعارها ستنخفض، ولكن السكن الخاص هو الذي سيرتفع، اما القيمة الايجارية للشقق فهي الأخرى ستنخفض، او انها ستبقى خاوية دون مسـتأجرين، وهذا يدفع إلى القول ان التأجير بأسعار منخفضة افضل من الابقاء عليها خالية، في ظل امور اخرى مترتبة على ملاك تلك الشقق من ضمانات بنكية والتزامات اخرى.

إن المستقبل لا يبشر بخير بالنسبة للشقق السكنية، والرهان حتى الآن على ان تظهر مشاريع ضخمة في السوق المحلي تجذب المستثمرين الخارجيين إلى السوق الكويتي، وهذا يردنا إلى السؤال الاول، هل عملية التنمية التي ستحدث خلال السنوات الخمس المقبلة بحاجة إلى جهاز متكامل لانجازها بنجاح حتى تبدأ عجلة الاقتصاد في الدوران؟ هذا بالطبع ما لا يُتوقع في ظل انغلاق البلاد على ذاتها.

لهذا السبب نقول ان الجهاز العامل مع الشيخ احمد الفهد سيكون بعقلية القطاع الخاص لا بعقلية القطاع الحكومي، لأننا اذا اردنا ان نقيم مشاريع ضخمة كالتي احتوت عليها الخطة التنموية الشاملة فإننا نحتاج إلى فتح المجال اكبر امام الناس، فالمشاريع تشاد للناس لا بقصد الاشادة فقط!

 نقول إن الرغبة الأميرية في تحول الكويت إلى مركز مالي وتجاري دولي تحتاج إلى دعم مثل الخطة الخمسية المتكاملة، وهذا يحتاج إلى وجود تشريعات قانونية جديدة وبنية جديدة، وإلى جهاز تنفيذي جديد، وإلى ان يكون البلد مفتوحا للناس، وللمستثمرين الخارجيين, كما أن هناك حاجة إلى أن يكون قانون الخصخصة اكثر وضوحا، وأن يكون قانون الاستثمار الاجنبي واضحا، وهذا يدفع إلى القول بأن القوانين الحالية لا تفي بالغرض في انجاز الخطة التنموية الشاملة وتحويل الكويت إلى مركز مالي وتجاري دولي.

إن العملية بشكل عام تعني وجود حزمة متكاملة من الإجراءات القانونية وغير ذلك، وليست القضية عمل اي شيء بالفوائض المالية المتوافرة لدينا، إذا لم يكن لدينا البنية المتكاملة من القوانين والقرارات الرسمية إلى غير ذلك من الأمور.

•  الشركة الوطنية العقارية عانت، وربما لا تزال، قضايا الاستثمار في الــ "بي أو تي"... فما هي آخر التفاصيل بشأن معاناتها مع الحكومة في هذا الشأن، وخصوصا المنطقة الحرة وآخر التطورات حولها؟

- رفعت "الوطنية العقارية" قضية المنطقة الحرة، وتأجلت إلى شهر نوفمبر من هذا العام، وحتى الآن نحن في مرحلة بداية القضية، وفي شهر ديسمبر المقبل سنكمل السنوات الأربع منذ بدء رفع القضية ولم يؤخذ حكم أول درجة.

• ما هي مشاريعكم في أبوظبي؟ وهل تأثرت بالأزمة وما حجم التأثر؟

- كل المشاريع تأثرت بالأزمة، ولم تتأثر بعدم الإكمال أو التوقف النهائي، لكن من حيث عملية التمويل فإن مشروعا ضخما مثل مشروع مجمع الريم، يحتاج إلى تمويل، ولكن البوادر مشجعة وممتازة جدا من حيث التأجير، فالإقبال شديد جداً، وهذه مبشرات خير تساعد في عملية الحصول على تمويلات ممتازة.

• ما أثر قضية "أجيليتي" على "الوطنية العقارية" ولاسيما أنها تمتلك نحو 25 في المئة منها؟

- الأمر يحتاج إلى توجيه السؤال إلى ادارة "أجيليتي" لأننا في ادارتين مختلفتين.

• كثر الكلام عن سوق شرق... فهل تم بيعه أم لا؟

- سوق شرق لن يباع، وهو اساسا وفق نظام الــ"بي أو تي"، سنحتفظ بسوق شرق للشركة.

• لماذا لم تُظهروا في "الوطنية العقارية" تعثراً كبقية الشركات؟

- اعتقد أن الأمر يرجع بشكل اساسي إلى فريق العمل الموجود داخل الشركة دون أن نبخس اي موظف حقه من اصغر عامل في الشركة إلى رئيس مجلس الادارة، فضلا عن السياسة المتحفظة وهي سياسة معتمدة طوال عمر الشركة.

وحتى الآن لم نعان في عملية الحصول على التمويل، مع الأخذ بعين الاعتبار أن اية جهة سنلجأ إليها لطلب التمويل من حقها ان تدرس الطلب بشكل متكامل! وللعلم فإن مشاريعنا الخارجية تمول من الدول نفسها.

إن موجودات "الوطنية العقارية" في الوقت الحالي تجاوزت الـ 500 مليون دينار كويتي، بينما المطلوبات اقل من هذا الرقم بكثير.

آخر مشاريع الشركة الوطنية العقارية

كشف العبدالله عن ان اخر مشاريع الشركة المشروعان الرئيسان مشروع أبوظبي ومشروع مصر، وتطوير نحو 3.6 ملايين متر مربع.

وقال: سنبدأ السنة المقبلة في جيبوتي، بتطوير 400 الف متر مربع تقريبا، وهو مشروع مشابه لما تم عمله في مشروع ليبيا البالغ مساحته 110 آلاف متر مربع، إذ سيتم انجازه في جيبوتي، ولكن على مساحة 400 الف متر مربع بصورة كبيرة، وهو فلل سكنية، ولكن سيضاف إليه مجمعات تجارية وخدمات ومرافق أخرى.

«الوطنية العقارية» وتوقعات 2010

قال العبدالله: ستكون هذه السنة ضمن السنوات التي نظهر خلالها تحفظا من نوعا ما، أما البداية فستكون من عام 2011 المقبل، وستكون بداية الصعود مع بدء عام 2011، ومشروعنا في ليبيا سيبدأ مرحلته التشغيلية مع بداية سنة 2011، وستبدأ البيانات المالية للمشروع في الظهور في النتائج المالية للربع الأول من العام المقبل.

ومما يجدر ذكره، أن تكلفة مشروع ليبيا الإجمالية كانت في حدود 110 ملايين يورو، اما العوائد المتوقعة له فهي بين 18 إلى 20 في المئة.