«ميريل لينش - بنك أوف أميركا»: تحديات بالغة تواجه العقار في الإمارات على مستوى المبيعات والتمويل

أوضح تقرير أنه على الرغم من أن الربع الأخير يجب أن يشهد مزيداً من جمع الأموال النقدية فإننا نعتقد أن الوضع على المدى المتوسط سوف ينطوي على تحديات بالغة بالنسبة إلى المبيعات والتمويل في دولة الإمارات.

قال تقرير صدر أخيراً عن "ميريل لينش-بنك أوف أميركا" إن تحسن الرغبة في المجازفة ليس كافياً لتغيير الصورة المتعلقة بأسهم العقارات في دولة الإمارات.

وأضاف التقرير اننا "نرى القليل الذي يستدعي اتخاذ موقف أكثر إيجابية، وعلى الرغم من أن الربع الأخير يجب أن يشهد مزيداً من جمع الأموال النقدية فإننا نعتقد أن الوضع على المدى المتوسط سوف ينطوي على تحديات بالغة بالنسبة الى المبيعات والتمويل, ونحن نخفض تقديراتنا وتوقعاتنا للسعر العادل للأسهم الثلاثة التي نقوم بتغطيتها وهي: الدار واعمار وصروح, كما نؤكد أن "إعمار" هو المفضل بين الثلاثة".

وأشار التقرير الى أن استعراض محركات ذلك القطاع يدفع الى خفض درجة الدار من شراء الى الأداء الأدنى مع خفض السعر من 4.9 دراهم الى درهمين. وبتعبير أكثر بساطة نحن نعتقد أن السوق يبالغ في التفاؤل إزاء مستقبل تكلفة التمويل. "ونحن نكرر نظرتنا الحيادية الى اعمار وصروح، لكننا نخفض السعر المستهدف إلى 3.90 دراهم و1.80 درهم على التوالي، أما بالنسبة الى صروح فنحن لا نفضل احتمالات المستقبل لكننا نشعر بارتياح للميزانية والتقييم.

وقال التقرير: نحن نرى 3 فرضيات تتعلق بالاستثمار، وهي: التمويل والعرض والطلب.

التمويل

المطورون في حاجة الى أموال من أجل البقاء والاستمرار (الدار) وللمحافظة على مواعيد التسليم (صروح) ولتحقيق النمو (اعمار). ونحن نظن أن شركات التطوير العقاري في دولة الامارات سوف تحتاج الى مزيد من التمويل الخارجي, غير أن مخاوف البنوك إزاء جودة الأصول سوف تحد من قدرة تلك الشركات على تحقيق ذلك.

ونرى أن البنوك المحلية سوف تتجنب القيام بعمليات إقراض عقارية. كما نتوقع أن توفر عمليات التسليم في النصف الثاني من هذه السنة بعضاً من المبالغ النقدية المرحب بها.

ويعتبر التوصل الى تمويل خارجي بمنزلة حجر الزاوية بالنسبة الى الصورة الايجابية لشركات التطوير العقاري في الامارات. وتقف شركة الدار في قلب العاصفة وتبلغ فجوة التمويل لديها حتى عام 2011 ما يقارب 9.8 مليارات درهم. ويسعى المستثمرون الى رؤية دعم سيادي، نعتقد انه سوف يتوافر نظراً لأن الدار تظل مرتبطة استراتيجياً مع برنامج التنمية في أبوظبي. وعلى أي حال فإن التوصل الى حل سيادي ملائم للمستثمرين يظل موضع شك.

من جهة اخرى, يضيف التقرير, أثارت عملية إعادة هيكلة شركة تبريد الوطنية مشاعر قلق إزاء السيولة, كما أن شركة مبادلة وهي محرك الاستثمار في أبوظبي والمساهم الرئيسي في الدار تملك 11 في المئة من تبريد.

ويذكر أن الأولوية بالنسبة الى حكومة أبوظبي تتمثل في تطوير البلاد. وبينما ترتبط مصالح المستثمرين والإدارة في اقتصاد مزدهر فإن عقلنة وأولوية الأهداف قد تفضي الى تضارب مصالح مع المستثمرين.

وقال التقرير إن شركة صروح ليست استثناء من القاعدة. وبينما يوفر وضع التمويل الحالي للشركة سيولة كافية لإدارة التزاماتها في الأجل القصير, نحن نعتقد أن الحصول على تمويل خارجي أساسي من أجل النمو.

وتحتاج اعمار الى تمويل خارجي أيضاً لتغذية النمو الدولي الذي يعتمد على قدرتها على تكرير الدورة التي شهدتها دبي خلال العقد الماضي. إضافة الى شروط تمويل تعتمد على وجود رغبة في مبيعات خارج الخطة المرسومة, وتوافر الرهونات العقارية وإمكانية الدخول الملائم الى أسواق الرسملة "ونحن نتوقع أن تتمكن اعمار من جمع مزيد من الديون المحلية من أجل تمويل برامج التنمية الدولية".

وقال التقرير إن بنوك الامارات ستستمر في تجنب المجازفة عندما يتعلق الأمر بتمويل المطورين, وبمشاريع البناء الجديدة وإقراض الرهن العقاري.وقد لا تعمد البنوك الى تخفيف معايير الإقراض والرهونات من دون توافر شروط مالية أفضل, وما هو أكثر أهمية إيجاد حل لمخاوف جودة الأصول. "ونحن لا نتوقع حدوث تغيير في وقت قريب لأن البنوك تظل مركزة على عملية إعادة هيكلة دبي العالمية حتى نهاية 2010. وفي رأينا فإن الحاجة تستدعي المزيد من الإجراءات الحكومية من أجل حل قضايا الهيكلة في القطاع العقاري.

ومضى التقرير الى القول "وفي رأينا فإن جودة الأصول تمثل المصدر الرئيسي للتردد من جانب البنوك في توفير الأكسجين، القطاع العقاري, لأن البنوك تخشى تردي قيم لك الأصول".

التعافي في أبوظبي

وخلص التقرير الى القول: "نحن نفضل ديناميكية العرض لطلب في أبوظبي على دبي. ويوجد نقص في الشريحة السكنية المحتملة الثمن. كما أن تداعيات أزمة دبي سوف تستمر, وهي تعاني زيادة كبيرة في العرض وتباطؤا في النشاط الاقتصادي.

وحسب نشرة "لاندمارك" فإن معدلات العقارات الشاغرة بلغت 43 في المئة في 2010، بينما وصل ذلك المعدل في أبوظبي الى 8 في المئة في الربع الثاني من هذه السنة.