العقار ومواد البناء: عقاريون لـ الجريدة•: نسف القانونين 8 و9 /2008 واجب لوقف تدمير عقار السكن الخاص

• جاءا لحل مشكلة ارتفاع الأسعار فخلفا مشكلات مزمنة لا تحل إلا بتعطيلهما

• في الربع الأول من 2011 تنتهي مدة التخلص من عقارات السكن الخاص غير المستغلة

• العام المقبل بداية فرض رسم الـ 10 دنانير على كل متر مربع فوق 5000 متر

• شركات التطوير العقاري بين سندان دفع الرسم ومطرقة طرح ما لديها من عقارات سكنية بأسعار زهيدة

استمراراً لمسلسل «نزيف عقار السكن الخاص» تبدأ أولى حلقات الجزء الثاني منه مع نهاية الربع الأول من عام 2011 المقبل، بانتهاء المهلة الممنوحة للشركات والأفراد الذين يمتلكون أراضي سكن خاص غير مستغلة تتجاوز مساحتها الـ5000 متر مربع، والبالغة 3 سنوات، وبدء فرض الرسم البالغ 10 دنانير/م2 الواحد فوق المساحة المذكورة.

انسفوا القانونين 8 و9 /2008، عدلوهما تعديلاً جذرياً، الوقت سيئ، والوضع الاقتصادي مترد ولايحتمل المزيد من التعقيد، لا لاحتكار الأراضي ولا لتطبيق الضريبة أيضاً، لأن اقتصاد الكويت حر، ومبدأ العرض والطلب هو سيد السوق.

من هذه الآراء انطلقت مجموعة من المتخصصين في المجال العقاري التقتهم "الجريدة"، لترصد الانعكاسات التي من المحتمل أن تتركها مرحلة ما بعد تفعيل الرسم المفروض على الأراضي الفضاء غير المستغلة، سواء كانت عائدة الى أفراد أو شركات، والتي تأتي ضمن انعكاسات القانونين 8 و9 /2008 اللذين حظرا على البنوك والشركات التمويلية المتاجرة بعقارات السكن الخاص بيعا وشراء ورهنا، باستثناء بيت التمويل الكويتي الذي فاز مؤخرا بحكم قضائي أباح له هذا، لعدم انطباق النصوص القانونية عليه، إضافة إلى وجود قانون خاص ينظم عمله كبنك إسلامي.

وقال هؤلاء المتخصصون إنه عندما سن القانونان كانت هناك مساحات شاسعة من الأراضي الفضاء، واليوم لم يعد وجودها ضروريا، مشيرين الى اقتراب المهلة الممنوحة للشركات والأفراد الذين لديهم مساحات تتجاوز الـ5000 متر مربع دون استغلال يلزمهم بدفع ضريبة رسم الـ10 دنانير عن كل متر مربع فوق الـ5000 متر مربع، وذلك في الربع الأول من عام 2011، الأمر الذي يجعل الشركات والأفراد ملاك هذه المساحات في حيص بيص... أيمسكون تلك المساحات عن البيع والطرح في السوق مما يعرضهم لرسم الـ10 دنانير، أم يدسونها في السوق وهو الأمر الذي يجعل المعروض أكثر من المطلوب، ما يسحب معه أسعار السكن الخاص كي تهوي الى الحضيض والى المزيد من التدهور في سوق السكن الخاص.

يذكر أن الربع الأول من عام 2011 هو آخر مهلة منحت للشركات والأفراد ممن لديهم أراض تتجاوز مساحاتها الـ5000 متر مربع، وغير مستغلة للتخلص منها، وإلا سيعرضون أنفسهم لدفع ضريبة رسم الـ10 دنانير عن كل متر مربع فوق المساحة المذكورة، وهو ما يضعهم بين فكي كماشة الخسارة بعرض ممتلكاتهم للبيع وطرحها بالسوق، أو الخسارة بدفع الضريبة.

الغانم: وضعنا الاقتصادي سيئ

ولا يحتمل المزيد من التعقيد!

قال أمين سر اتحاد العقاريين الكويتيين قيس الغانم إن الوقت الراهن غير مناسب كي ينفذ مثل هذا الاجراء، مطالبا بضرورة اعادة النظر في القانونين اللذين اسفرا عن هذا الامر، واللذين منحا هذه المهلة التي تنتهي مع انتهاء الربع الاول من عام 2011 المقبل.

ولفت الغانم الى ان تطبيق القانونين 8 و9 /2008 ربما كان في وقت مضى يهدف الى تحقيق نوع من الانخفاضات المنطقية في اسعار السكن الخاص، في حين انتفت الحاجة الى وجودهما لأنهما اثبتا عدم نجاعتهما من جانبين مهمين.

وبين ان الجانب الأول الذي ظهر من خلاله عدم نجاعة القانونين 8 و9 /2008 هو عدم وجود اقبال على شراء الاراضي بقصد امتلاك بيت العمر من قبل المواطنين، لان الاسعار كانت تفوق طاقاتهم وامكاناتهم المادية بعد اغلاق باب التمويل بقصد دعم قرض التسليف لحظر القانونين على البنوك وشركات التمويل التعامل بيعا وشراء ورهنا بالسكن الخاص، ثم من جانب آخر عدم تحقيق استدامة في خفض مستوى الاسعار، إذ إن الانخفاض لم يدم سوى فترة طويلة عادت لترتفع بعده الى مستويات ملحوظة.

على صعيد آخر، أشار الغانم الى ان القانون الخاص بالسكن الخاص قانون قديم، وان ما يحدث اليوم هو تفعيل لما تم سنه من قبل وليس قضية جديدة تثار.

وأكد ان اعادة تفعيل القانون في مثل هذا الوقت وفي ظل هذه الظروف الاقتصادية السيئة يعتبر تدميرا للبنة من لبنات الاقتصاد المتمثلة في بابين، باب العقار وباب التمويل اللذين تأذيا منه وكانا اكبر المتضررين.

واردف ان الوضع يتطلب بل هو في أمس الحاجة الى اعادة النظر في جملة من القوانين، وادخال تعديلات عليها بما يتلاءم مع الظروف الحالية، بقصد التسهيل من وقع الصدمات الاقتصادية التي يعانيها معظم اقتصادات العالم وليس السوق المحلي فحسب.

واشار الى ان المدة الممنوحة للشركات والافراد الذين يمتلكون اراضي فضاء غير مستغلة تزيد مساحتها على الـ5000 متر مربع كي يتم التخلص منها او دفع رسم الـ10 دنانير، ينبغي بل يجب تمديدها الى فترات لا تقل عن 4 سنوات اخرى، حتى لا يضيق الخناق على من لديه هذه المساحات، سواء كان فردا او شركة، ما يضطره الى الدفع باتجاه طرح ما لديه من مساحات تغرق السوق وتقضي على الاسعار، الامر الذي لن يكون في مصلحة البائع أو المشتري.

وبين ان الامر لن يكون في مصلحة البائع الذي ربما اشترى تلك المساحات بمئات الآلاف من الدنانير، وكذلك لن يكون في مصلحة المشتري الذي لن يجد بابا للتمويل مفتوحا امامه، لأن القانونين قد اوصدا جميع الابواب التمويلية في وجهه.

وطالب المعنيين في المجلسين بضرورة البحث عن مخارج للأزمة عبر سن قوانين توائم المرحلة وتواكب التطور الذي ستدخل عليه البلاد، في ظل ما تم الاشارة اليه من مشاريع ستشتمل عليها الخطة التنموية على اختلاف احجام تلك المشاريع ونوعيتها.

وقال إن الهدف ليس اغراق السوق بقوانين لم يعد هذا وقتها، بل هو الوقت المناسب لتصفية تلك القوانين التي تقف حجر عثرة امام مشوار التطور الذي بدأ مؤخرا مع ما تم طرحه في الخطة التنموية الشاملة.

واكد ان اول هذه الاجراءات التي يجب ان تتخذ اليوم قبل الغد هو الافراج عن المزيد من مساحات الاراضي الفضاء التي لا تزال الدولة تحتكرها، ما جعل المساحات المستغلة ضحلة الى درجة لم يعد هناك باب للاستثمار فيها، لأنها قد اشبعت تماما بالمشاريع على اختلاف طبيعتها.

وقال إن معظم الاراضي الفضاء التي تتبع ملكيتها الى الدولة لا تزال غير مستغلة، وهذا وقت مناسب لطرح البعض منها بقصد حل مشكلة الاسعار اولا ثم توفير احتياجات الناس من الاراضي حتى يكون هناك مجال للاختيار.

وبين ان الحل ليس بسن قوانين تعوق حركة الاقتصاد بقدر ما هو في وضع حد لعمليات المضاربة التي تسهم في رفع الاسعار الى حدود مبالغ فيها، مع العمل بجد واجتهاد على ايجاد الحلول البديلة لعمليات الرسم الذي يفرض على الاراضي التي تزيد مساحتها على الـ5000 متر مربع.

من جهة ثانية اكد الغانم ان المساحات التي سيشملها الرسم لم تعد كثيرة الى الدرجة التي تدفع الى اتخاذ مثل هذا الاجراء غير المنطقي في مثل هذا الوقت غير المناسب، وفي ظل اوضاع اقتصادية لم تستثن جانبا دون آخر بالتأثير السلبي عليه.

وتساءل بالقول: لم تعد هناك حاجة ماسة إلى القانون ولم تعد هناك اهداف من ورائه يبتغى تحقيقها، فلماذا وجوده اصلا؟

المطوع: سيكون الضربة القاضية لعقار السكن الخاص

وصف عضو غرفة التجارة والصناعة طارق بدر السالم المطوع اجراء تطبيق الرسم على الاراضي الفضاء غير المستغلة التي تزيد مساحاتها على الـ5000 متر مربع، والتي تبدأ مع نهاية الربع الاول من عام 2011 المقبل بأنها الضربة القاضية لسوق عقار السكن الخاص.

واكد المطوع ان الاسعار ستلامس القاع، لان ملاك الاراضي الفضاء التي ينبطق عليها هذا الاجراء ستقع بين نارين، نار دفع الرسم البالغ 10 دنانير عن كل متر مربع فوق مساحة الـ5000 متر مربع، ونار الطرح بأسعار متدنية جدا.

وجدد المطوع تأكيده ان طرح الاراضي الفضاء من قبل الافراد او الشركات لن يحقق الجدوى ابدا لأن ابواب التمويل موصدة في وجه الراغبين في الحصول على قسيمة ارض فضاء مهما كان سعرها متدنيا.

من جانب آخر، لفت المطوع الى ان القوانين التي يجب ان تسن ينبغي ان تهدف الى القضاء على المضاربة لا القضاء على القطاع العقاري كما حدث في القانونين رقم 8 و9 /2008.

وبين ان القانونين لم يقضيا على المضاربة وحدها بل اجهزا على معظم، إن لم نقل جميع، التداولات على عقار السكن الخاص.

واضاف ان الاسعار التي تدنت فترة من الزمن إثر صدور القانونين واتخاذهما سبيل التنفيذ، عادت كي تشهد ارتفاعات، وإن لم تكن بشكل جنوني، كما قال قبل صدور القانونين، لكنها ارتفعت ايضا مع بقاء الابواب موصدة بسبب القانونين ايضا امام الراغبين في الحصول على خدمات تمويلية.

واوضح المطوع ان دنو وقت تطبيق الضريبة على الاراضي الفضاء غير المستغلة من قبل ملاكها، التي تزيد مساحتها على 5000 متر مربع يعتبر بمنزلة الضربة القاضية للقطاع لا للاسعار، ذلك ان القطاع بطبيعة الحال وصل الى حافة الهاوية، بينما كان فوز بيت التمويل الكويتي بالقضية مؤخرا هو المتنفس الذي لم يصاحبه نوافذ تنفسية اخرى لدى بقية البنوك الاسلامية او التقليدية.

ولفت الى ان الشركات التي كانت تمتلك عددا من "البلوكات" من الاراضي الفضاء التي تزيد مساحتها على الـ5 آلاف متر مربع قد تخلصت منها بطريقة او بأخرى، اما ببيعها او باستغلالها بالتطوير.

واشار الى ان تطبيق الضريبة سيفاقم المشكلة، وان بعض الشركات التي لديها اعداد كبيرة من البلوكات إن قام بدفع الضريبة فهذا سيضع المستهلك بين سندان شح التمويل ومطرقة الضريبة التي ستضيفها الشركات إلى القيمة الاجمالية للعقار.

واوضح أن الشركات ستجد طريقة للالتفاف على هذه الضريبة، وليس هناك من اضافة قيمة الضريبة الى القيمة الاجمالية للعقار، ما يجعل المستهلك يتحمل اعباء الضريبة لا البائع، شركة كان او فردا.

وبين المطوع ان المستهلك في الوقت الراهن ومع فرض القانونين وانخفاض الاسعار لفترة من الزمن لم تكن لديه القدرة على المجازفة بقرض التسليف، لعدم وصول اسعار السكن الخاص الى مستوى القرض وحده في تكلفة الارض، فضلا عن تكلفة البناء التي من البديهي انه، اي المستهلك، عاجز كل العجز عن تأمينها بغير اللجوء الى باب تمويلي أوصدته القوانين والتشريعات الناظمة لسوق عقار السكن الخاص.

واكد ان الحاجة ماسة ليس الى تغيير الارضية التشريعية الناظمة لعمل سوق العقار على اختلاف انواعه وخصوصا السكن الخاص، وإنما الى نسف تلك القوانين وترك التحكم لقوانين السوق، لان الاقتصاد الكويتي اقتصاد حر ليس في حاجة الى كثرة المقيدات التي تحد من حريته وتمنع اخراجه مشاريع ضخمة الى واقع الوجود، والتي تسهم في اعطاء الوجه الحضاري الحقيقي للكويت كبلد حضاري متطور ومتقدم، بل هو في حاجة الى اكثر من ذلك، انه في حاجة الى اعطاء المزيد من التسهيلات بل الحوافز التشجيعية للقطاع الخاص كي يدلي بدلوه في معظم انشطة السوق المحلي الاقتصادية بدلا من الهروب خارج السوق المحلي لضعف القدرة الداخلية على توطين رأس المال، وتوطين المشاريع الضخمة على ارض الكويت.

ولفت الى ان معظم الدول سواء كانت في منطقة الخليج العربي او في الوطن العربي او العالم تسعى الى جذب الاستثمارات على اختلاف انواعها بطرح المزيد من الحوافز التشجيعية امام المستثمرين.

وقال إن الكويت يجب ان ترجع الى سابق عهدها سباقة في طرح الافكار وتنفيذها على ارض الواقع، لايجاد الحلول لمعظم المشكلات التي يعانيها السوق المحلي، واصفا مشكلة عقار السكن الخاص بأنها بسيطة ويجب الا تأخذ كل هذا الوقت في البحث عن حل لها، بل يجب حلها على وجه السرعة كي يتم الانتقال الى فكرة جيدة لتطوير هذا القطاع، لا الى فرض الضريبة التي من شأنها عرقلة المسيرة، والتي تحط من الاسعار ما يسهم في القضاء على سوق عقار السكن الخاص!

الهاجري: سلبيات القانون كثيرة وتعديله ضرورة حتمية

نقل نائب المدير العام لشركة اوتاد العقارية، رئيس جمعية المحاسبين والمراجعين الكويتية محمد حمود الهاجري إلينا مقتطفات من القانون الناظم لسوق عقار السكن الخاص فقال: "إن القانون نص على انه إذا زادت مساحة قسائم السكن الخاص غير المبنية المملوكة لأحد الأشخاص الطبيعيين في أي موقع وفي أي مشروع يتضمن قسائم مخصصة لأغراض السكن الخاص، سواء كانت هذه القسائم في موقع واحد أو في مواقع متعددة، وفي مشروع واحد أو مشاريع متعددة، على خمسة آلاف متر مربع في مجموعها، فرض على كل متر مربع يجاوز هذه المساحة رسم سنوي مقداره عشرة دنانير كويتية".

كما نص في المادة الأولى مكرر (ب) على أنه: «يحظر على جميع الشركات والمؤسسات الفردية التعامل بالبيع أو الشراء أو الرهن أو إصدار حوالة حق أو إصدار توكيل بالتصرف للغير، أو قبول وكالة بالتصرف عن الغير في القسائم أو البيوت المخصصة لأغراض السكن الخاص في أي موقع وضمن أي مشروع كان، سواء كان ذلك بشكل مباشر أو غير مباشر، ويعتبر باطلاً بطلاناً مطلقاً وكأن لم يكن كل تعامل من هذا القبيل، وكل إجراء من شأنه نقل ملكية القسائم والبيوت المخصصة لأغراض السكن الخاص يجري بالمخالفة لأحكام هذا القانون».

وقال: كان الغرض من القانون تسهيل تملك السكن الخاص على المواطن العادي، وفي الواقع بعد تطبيق هذا القانون لم نجد المواطن العادي قد استفاد منه، حيث نزلت اسعار الاراضي الفضاء، وما زال المواطن لا يستطيع تملك ارض تصلح لبناء سكن خاص.

وحاول الهاجري ان يستقرئ جزءا من السلبيات والايجابيات التي اسفر عنها القانون، اهم ايجابيات قانون السكن الخاص رقم 8/2008، تتمثل في خفض الاسعار، بينما اكبر سلبياته في حرمان شريحة كبيرة من المجتمع من شراء العقار حيث تم إغلاق باب التمويل العقاري.

ولفت الى ان القانون نجح في كبح جماح ارتفاع أسعار الأراضي، ولكن لم يشهد ارتفاعا في البيع، وأتت الأزمة المالية والاقتصادية التي القت بظلالها على دولة الكويت، لتزيد الطين بلة بالانخفاض، وتدبس المستثمرون ببضاعتهم واختفى المشتري.

أما سلبيات القانون فقد قال عنها الهاجري إنها لا تعد ولا تحصى، ذاكرا منها اغلاق جميع منافذ التمويل التي كانت تعمل وفقاً لأساليب وصيغ التمويل التي تتفق مع احكام الشريعة الاسلامية، لعدم كفاية القرض الاسكاني وما وفره المواطن، مما زاد نسبة غير القادرين على توفير الرعاية السكنية لأنفسهم بسبب عدم وجود التمويل للحرمان من التمويل والرهن العقاري، واخل القانون بمبدأ تكافؤ الفرص امام هذا التضييق على المواطنين.

واضاف ان أضراره امتدت الى الشركات القائمة التي حددت نشاطها في أعمال المقاولات وبناء المساكن وغيرهما، كما شمل الافراد الذين يعملون في المتاجرة بشراء الأراضي وبنائها بتكاليف معقولة أو بهامش ربح معقول، والتي كانت تساهم جدياً في توفير سكن خاص بسعر معقول مما كان يساعد كثيرا في تحريك الدورة الاقتصادية في البلاد.

وبين أن القانون صدر بصفة الاستعجال وتشوبه الشخصانية والعداء للنجاح من قبل البعض، وهو بداية للخلل التشريعي الذي اصاب البرلمان واستمر الى اليوم، إذ إن أسلوب اللجوء إلى التشريعات لمنع التصرف أو الحد من حرية الأفراد في التصرف، أو الغاء ارادة المتعاقدين، لن تؤدي الا إلى مزيد من تفاقم الأزمة وعدم الاستقرار في السوق، بعد ان كان الاستثمار العقاري هو الاستثمار الآمن للمواطنين.

من المستفيد؟

وعن المستفيد من هذا القانون قال الهاجري: "على كثرة العرض وانهيار السوق، فإن ذلك سيشجع بعض المحتكرين على شراء هذه العقارات بثمن بخس، ولهم وسائلهم الكثيرة لتحقيق ذلك بالالتفاف على القانون بتسجيل الاراضي بأسماء الابناء وافراد الاسرة، ثم حجبها عن التداول ما يؤدي الى تعطش السوق وندرة في العرض وارتفاع جنوني في الأسعار، بعد أن تخرج الشريحة التي كانت تعمل حالياً في توفير العقار السكني بأسعار معقولة من دائرة العمل واتجاهها الى أنشطة أخرى، ولم يميز القانون بين الشركات ذات السمعة الحسنة والمضاربين، ولو كان هناك انصاف لكان اجدى، ومن السهل معرفة الغث من السمين من بيانات وزارة العدل او بنك التسليف والادخار لفرز الشركات الراسخة من الطارئة. وهل تحقق على الواقع شرط توفير 100 الف وحدة سكنية من قبل الحكومة كأحد اساسيات تطبيق القانون؟".

لا نهوض للعقار

واكد الهاجري أن العصر الذهبي ليس لمصلحة التاجر او الشركة العقارية وحتى بالنسبة إلى المواطن، فغالبية منازل منطقة جنوب السرة التي يتمتع بها المواطنون اليوم كانت قبل صدور هذا القانون، اما انعكاسات ذلك على السكن الخاص هل هو سلبي ام ايجابي، فهو سلبي بدرجة يقينية لانخفاض الاسعار عن القيمة الشرائية وعدم وجود مشتر قادر اليوم بسبب القانون، اما زيادة العرض نتيجة التصريف الجائر حسب نص القانون فسيؤدي بالاسعار وبالشركات الى الهاوية.

واضاف ان القانون سلبي ايضا من حيث الرسم المحدد بـ10 دنانير المبالغ فيه، والغرض منه التدمير لا التنظيم لتجارة العقار.

وهو سلبي ايضا، حسب قول الهاجري، لأن الفترة الأولى من تطبيق القانون اضرت بالمواطن واسرته، والقادم من الايام سيطيح بالشركات، مشيرا الى ان زيادة المدة في ظل التداعيات الاقتصادية والسلبيات التي تحققت من القانون لن تجدي نفعا، "لا أنادي بتمديد المدة وانما بتعديل القانون بالكامل كضرورة حتمية فالغرض منه لم يتحقق لا للافراد البسطاء، لا لصناعة سوق العقار في الكويت الذي يعد ثاني نشاط حيوي حقيقي بعد النفط".

الشايع: نحن ضد الاحتكار

وضد الضريبة أيضا!

وقال رئيس مجلس ادارة شركة المقاصة الكويتية العقارية فيصل الشايع انه ضد احتكار الاراضي بأشكاله كافة، وانه ضد فرض الضريبة بآن واحد، مشيرا الى ان الكويت كدولة ذات اقتصاد حر يجب الا تفرض فيها تلك القيود التشريعية التي تحد من نشاط السوق والتي تفاقم المشكلات بدلا من ايجاد الحلول لما يعترض رحلة التطوير من عقبات.

ولفت الشايع الى ان الاسعار سترجع الى الارتفاع ، اي اسعار عقار السكن الخاص، رغم انها ستبدو بادئ الامر أنها ستنخفض بعد طرح عقارات السكن الخاص.

وأشار الى انها سترتفع في حال تمسك ملاك الاراضي بما لديهم من ممتلكات سواء كانوا افرادا او شركات، واذا ابدوا استعدادهم لتحمل الضريبة، ذلك انهم سيلجأون الى اضافة قيمة هذا الرسم على التكلفة الاجمالية للعقار في اية صفقة ستبرم، اي ان الاحمال ستلقى على كاهل المستهلك في نهاية المطاف، وهذا بالضرورة يستدعي رفع الاسعار ويسهم في ذلك حتى تصل قيمتها بالتواتر الى درجة كبيرة.

واشار الى ان ابواب التمويل المغلقة في الوقت الراهن ورغم وصول الاسعار الى حدود منطقية ،الا انها رغم هذا الانخفاض لم تجد لها عملاء لأن العميل عاجز في طبيعة الحال عن تأمين كل المبلغ بدون اللجوء الى الحصول على تمويل خارجي اضافي.

واكد ان الاسعار إن ارادت الحكومة ان تنظمها وتضبطها فعليها سلوك سبل اخرى وليس اللجوء تارة الى فرض قوانين واخرى الى فرض رسم، فهذه كلها حلول اسعافية ان صدق القول، هذا إن لم تكن هي السبب في تكريس ازمة عقار السكن الخاص، او السبب في هذا الركود الذي يعصف به.

ولفت الى ان الكويت بلد ذو اقتصاد مفتوح وحر فلماذا نغلقه بحزمة من القوانين التي لا تظهر جدواه في مثل هذا الاقتصاد.

على صعيد ذي صلة، اكد الشايع ان القانون الذي لم يسفر عن نتائج ايجابية مثل  فرض الرسم او غيره يجب ان يلغى لأن طبيعة المرحلة تستدعي ذلك، ولأن فرض الضريبة لن يفيد في خفض الاسعار بل سيسهم في زيادة الاعباء على كاهل المستهلك الذي لا يزال يبحث عن منافذ تمويلية تدعم قرضه التسليفي كي يحصل على بيت العمر.

وأعاد الشايع تأكيده على انه يقف ضد فرض ضريبة او رسم الـ10 دنانير على المساحات غير المستغلة من عقارات السكن الخاص التي تزيد مساحتها عن الـ5 آلاف متر مربع.

وأكد الشايع  ان الشركة او الافراد الذين يملكون عقارات السكن الخاص والتي تزيد مساحتها عن الـ5 آلاف متر مربع يتوقع لهم ان يحجموا عن طرحها يعني ان المعروض لن يتغير الى الدرجة التي ترتجى بحيث تصل بالأسعار الى درجة كبيرة من الانخفاض بسبب زيادة معروض محتمل.

وأكد ان معظم الجهات المالكة لهذا النوع من العقار لن تجازف بالبيع بالرخيص بعد ان اشترت باسعار مرتفعة، بل هي تؤثر دفع الرسم مهما كان على ان تبيع بأسعار تسفر عن تحقيقها خسائر فادحة بما تملكه من عقارات.

وطالب الشايع ان تعود سيادة السوق الى مبدأ العرض والطلب وليس الى فرض الرسوم او سن القوانين التي تعرقل سير الحركة الاقتصادية في البلاد.

وقال ان اي اقتصاد حر يعمل فيه بمبدأ العرض والطلب كي يحقق التوازن في معظم قطاعات السوق، فضلا عن تنويع الخيارات امام المستهلكين، الى جانب تحقيق مبدأ المنافسة لما فيه مصلحة الجميع.

وأكد الشايع ان فتح باب التمويل امام الراغبين في الحصول على تأمين تمويل لبناء بيت العمر يسهم الى حد كبير في حل جزء كبير من مشكلة السكن الخاص، وهذا في ظل التشجيع على تقديم التسهيلات امام الناس لامتلاك بيت العمر.

وبين ان الحل يوجب الاسراع في الافراج عن جزء من الاراضي الى جانب تعديل القوانين الناظمة لسوق عقار السكن الخاص بما يمنع الاحتكار ولكن دون التدخل في عمل الشركات او آلية عمل السوق نفسه بشركاته وافراده المتداولين فيه.

وبين ان المستهلك هو المتضرر الاول والاخير من عملية فرض الرسم لأن التاجر قد يمسك عن بيع ما لديه من مساحات شاسعة من اراضي عقارية للسكن الخاص، وان يؤثر دفع الرسم ولكن بنفس الوقت سيضيف قيمة الرسم على اجمالي التكلفة التي تباع فيها العقارات من هذا النوع، وهذا يعين ان الضريبة بالمختصر المفيد فرضت على المستهلك وليس على التاجر سواء كان شركة اوفردا.

الثاقب: لا وقت إلا للإصلاح... وليس لفرض رسوم اضافية!

قال عماد الثاقب مستهجنا: "الوقت الراهن يجب استغلاله لإصلاح اوجه النقص في السوق وليس في تطبيق رسوم تزيد من حدة اثر الازمة"، متسائلا: "أليس الاجدى البحث عن طرق لعلاج مشكلات الشركات و"البورصة" بدلا من زيادة الطين بله في خلق مشكلات جديدة تثقل كاهلها؟".

ولفت الثاقب الى ان القانون وضع لتحقيق هدف وتبين لاحقا انه لم يحققه اذا انه اغلق ابواب التمويل امام الراغبين في الحصول على بيت العمر لذا فيجب ترك الباب مفتوحا لمبدأ السوق فالاقتصاد الكويتي اقتصاد حر وليس في حاجة الى مثل هذه القوانين التي تكبله وتمنعه من الانطلاق.

واكد أن حلول المشكلة العقارية ولاسيما السكن الخاص وغيره، ليست بسن القوانين ولا بفرض الرسوم بل العلاج يكمن في طرح المزيد من الاراضي في السوق والافراج عن نسبة اخرى من الاراضي التي لا تزال تحت يد الدولة.

واشار الى ان المساحات المطروحة حاليا في السوق وهي مساحات شحيحة لا تكفي لعلاج المشكلات الاسكانية للمستهلكين ولا تتواكب مع متطلبات الحاجات العامة للناس.

كما اكد ان العلاج ليس في فرض القوانين بل بالبحث عن طرق اخرى علاجية تعالج المشكلات علاجا جذريا ولا توجد كل حين وحين علاجات اسعافية، بل ربما تكون هي السبب في وجود مشكلات السوق بغنى عنها.

 من جانب آخر، لفت الثاقب الى ان القوانين التي صدرت مؤخرا وكان القصد منها ازاحة عناء المواطن من ناحية البحث عن السكن الخاص بتوفير اراض بأسعار رخيصة لم تحقق المرجو منها بل هي ضاعفت المشكلة بإغلاق ابواب التمويل امامه.

على صعيد ذي صلة لفت الثاقب الى ان الكثيرين يرون ان القوانين التي صدرت مؤخرا بقصد تخفيض اسعار السكن الخاص مخالفة لنصوص الدستور، فضلا عما تركته من آثار سلبية على سوق عقار السكن الخاص وفضلا عن اختلاقها لمشكلات السوق بغنى عنها في ظل ازمة عانت معظم الشركات منها.

وأكد ان البورصة اليوم في وضع مزرٍ والاجدر البحث عن حلول علاجية لها وليس البحث عن قضايا جانبية مثل فرض رسوم او سواها تغرق السوق بمزيد من المشكلات، مشيرا الى ان الحالة النفسية للناس بحاجة الى مبشرات لا منفرات، وبحاجة الى ما يبث الامل في السوق لا الى ما يحبط المعنويات.

واضاف ان الحل بالنسبة للسكن الخاص يتمحور حول نقطتين هامتين ابرزهما طرح المزيد من القسائم امام الناس ليكون امامهم مجال الخيارات اوسع، ثم فتح باب التمويل كي يحظى هذا السوق بشيء من النشاط يعيد اليه حيويته التي كان عليها قبل صدور هذين القانونين الخاصين بالسكن الخاص اي 8 و9/ 2008 ، ثم بعد ذلك الافراج عن المزيد من الاراضي كي يتم بث الروح في معظم الجوانب الاقتصادية في البلاد من استثمار الى عقار الى بنوك الى غير ذلك من القطاعات العاملة في السوق بما فيها سوق الاسهم.

العمر: الانخفاض المتوقع

طفيف والأثر سلبي

أعرب رئيس مجلس ادارة شركة اعيان العقارية يوسف العمر عن اعتقاده ان انتهاء المدة الممنوحة للشركات او الافراد المالكين لعقارات السكن الخاص التي تزيد مساحتها على 5000 متر مربع حتى يستغلوها او يتخلصوا منها او يدفعوا رسم الـ10 دنانير على كل متر مربع يتجاوز تلك المساحة لن يكون له ذلك الاثر الذي من شأنه ان يحدث انخفاضات كبيرة على الاسعار.

وتوقع العمر ان تحدث تلك الانخفاضات في حالة واحدة فقط وهي تسييل الاصول من قبل الافراد والشركات وهذا ما لا يتوقع في الاصل لأن الكثير من الشركات او الافراد قد اشتروا ما لديهم من تلك الاراضي التي تزيد مساحتها عن الـ5000 متر مربع بأسعار مرتفعة فهم سيجدون انه اهون عليهم ان يدفعوا الرسم على ان يبيعوها بأسعار بخسة.

واشار الى ان شركات الكويت ليس لديها ذاك المخزون الكبير من عقارات السكن الخاص التي يخشى عليها ان يطالها الرسم لأن السوق متعطش لمثل هذه الاراضي او هذه العقارات بل فيه شح لضيق المساحة المستغلة في الدولة بشكل عام.

وأكد ان الطلب في هذه الاوقات وفي غيرها اكثر من العرض، لذا فإن الناس بحاجة الى مثل هذه العقارات على الدوام.

على صعيد ذي صلة، أكد العمر انه مع القانونين رقم 8 و9/ 2008 ولكنه ضد المضاربة على عقارات السكن الخاص، بل هو مع اي قرار او قانون يمنع المضاربة على هذا النوع من العقارات التي تمس حياة الناس اليومية.

غير ان العمر يرى ان القانون الذي يؤيده يجب ان يدخل عليه تعديلات لأنه بهذه الصورة الغى التطوير نهائيا على جميع الصعد بالنسبة لقطاع عقار السكن الخاص.

وأكد ان منع احتكار واختزان الاراضي ومكافحته لا يأتي بمثل هذه الادوات العلاجية بل جاءت هذه القوانين لتضع حدا للتطوير العقاري ولم تضع حدا للمضاربة.

وذكر ان من المفترض تعديل القانون وتعديل آليته بما يحض ويحرض على التطوير، اذ ان الشركات وقفت عاجزة في ظله عن التطوير، خصوصا ان تلك الشركات لم تعد قادرة على التمويل احيانا لا من جعبتها ولا ثمة نوافذ تمويلية اخرى تستطيع اللجوء اليها لاستكمال اعمال التطوير لعقاراتها بسبب القانونين 8 و9/ 2008.

ولفت الى ان القانون في الاصل لا يتماشى على المنطق السليم، والرسم كذلك، حتى ان الشركات لجأت الى مشاريع تطوير عقاري في الخارج بدلا من السوق المحلي في ظل مثل هذه القوانين.

وبين ان المنطق السليم الذي يتماشى مع التنمية الاسكانية الشاملة يحتم عدم سن مثل هذه القوانين بل ايجاد البدائل المحفزة للشركات الكويتية كي تدلي بدلوها في حل جميع المشكلات الاسكانية، مشيرا الى ان شركات مثل شركة مساكن والارجان واعيان العقارية وغيرها وجدت ضالتها في الخارج بعد ان استقرأت الواقع فعلمت ان ثمة معوقات جمة تعرقل نشاطها التطويري بينما رأت ان المحفزات في الاسواق الخارجية مغرية اكثر منها في السوق المحلي ما حداها الى البحث عن ضالتها هناك وقد نجحت في ممارسة نشاطها فيه.

ووصف العمر ان قانون السكن الخاص معيب حقا وهو يسيء الى سمعة الكويت، مؤكدا ان من اراد ان يمنع المضاربات والجميع مع هذا الامر، فإن عليه اللجوء الى اختيار طرق اكثر نجاعة وتضع الدواء على الجرح ولا تزيد "الطين بلة" بقوانين معيبة.

ويرى العمر ان القانونين الخاصين بالسكن الخاص اللذين صدرا مؤخرا يجب ادخال تعديلات اساسية عليها بما يمنع المضاربات ويضع حلولا علاجية جذرية وليس حلولا اسعافية، وذلك بما يتماشى مع الخطة التنموية ومقوماتها، المزمع تنفيذها في الخطة الخمسية الحالية.

الفرج: افرضوا الضرائب

على المحتكرين فقط!

طالب المستشار العقاري عماد الفرج الجهات المعنية باللجوء الى طريقة فرض الضريبة على كل من يحتكر الاراضي وليس على من لديه قسيمة ولم تسعفه الظروف لاستغلالها، مؤكدا ان من يمسك عن بيع الاراضي احتكارا هو من يجب ان تطبق بحقه القوانين الصارمة سواء كان بفرض الضرائب والرسوم ام في غيرها من الطرق لردعه عن فعله.

وقال الفرج ان عدم تعامل البنوك بالرهن هو ضربة قاصمة لظهر قطاع عقار السكن الخاص، متسائلا بالقول: من يقدر من المواطنين على شراء بيت العمر بقرض الاسكان وحده؟!

وبين أن قرض الاسكان لم يعد يكفي لشراء القسيمة التي يبنى عليها السكن، ما يدفع المواطنين الى البحث عن سبل تمويلية سواء كانت تلك السبل تقليدية او اسلامية وهذا بالطبع ما صار متعذرا امامها بسبب صدور قانوني السكن الخاص الاخيرين.

ودعا الى الاسراع الى الغاء القانونين 8 و9/ 2008 بدلا من الاستمرار بتنفيذهما بتطبيق الرسم المفترض ان يبدأ في الربع الاول من عام 2011، مشيرا الى ان تنفيذ الرسم هو استمرار في الخطأ وليس حلا لمشكلة.

وقال ان الغاء القانونين سالفي الذكر هو بمنزلة فك حصار عن سوق عقار السكن الخاص المحاصر منذ نهاية شهر فبراير من عام 2008 وهو تاريخ بدء العمل بهما.

ويرى ان السماح للبنوك بالتعامل بالسكن الخاص يجب ان يتزامن معه فرض ضرائب على المحتكرين حينذاك ترى كل من لديه اعداد كبيرة من قسائم الارض الفضاء يسارع الى طرحها بالسوق مما يخلق نوعا من التوازن بين العرض والطلب الامر الذي من شأنه ان يجعل اسعار عقارت السكن الخاص ضمن نصابها المنطقي وضمن متناول الجميع.

الامر الذي شاطر الفرج فيه بقية من استقينا آراءهم في تحقيقنا هذا ان الرسم البالغة قيمته 10 دنانير على كل متر مربع يتجاوز المساحة البالغة 5000 متر مربع من الاراضي الفضاء غير المستغلة سيضيفه المالك على تكلفة العقار اي هو حمل يلقى عل كاهل المستهلك!

 واضاف ان فرض الضريبة على عقارات السكن الخاص التي تتجاوز مساحتها الـ5000 متر مربع ليس الحل الشافي بل هو عقبة اخرى تضاف الى ما اسفر عنه القانونان 8 و9/ 2008 من عقبات امام امكانيات المواطن المتواضعة على امتلاك بيت العمر خصوصا جيل الشباب، فليس كل شاب لديه الملاءة المالية على امتلاك بيت العمر وهذا ما يدفعه الى اللجوء الى نوافذ التمويل المختلفة والتي اوصدها االقانونان سالفا الذكر.

واكد الفرج ان القانونين قد تسببا في شح السيولة في السوق، وفي احجام المستهلكين عن طلب عقار السكن الخاص، والآن يستكمل مشوار الكساد بفرض الضريبة بدلا من البحث عن حل جذري لما يعانيه السوق من مشكلات.

وقال ان ابواب السيولة مقفلة والارض محتكرة، والطلب متزايد والحاجة في اشتداد على السكن الخاص، والقوانين معيقة ثم نكلل ذلك بتاج الرسم على كل متر مربع يزيد عن الـ5000 متر مربع، ما يضيف الخناق على المستهلك قبل التاجر سواء كان التاجر شركة او فردا!

واكد ان الحل الوحيد هو في فتح الباب امام الجميع للتعامل في سوق مفتوح مع قطاعات السوق كافة بما في ذلك عقار السكن الخاص، ثم من يثبت للمعنيين اقدامه على المضاربة والاحتكار ينزل به العقوبة التي يراها المعنيون مناسبة، اما ان يشمل الجميع بالعقوبة لأن البعض اخطأ بالمضاربة او الاحتكار، فهذا ليس من العدل في شيء.

واردف بالقول ان من صالح السوق دخول الشركات على قطاع عقار السكن الخاص بما يهدف الى تطوير هذا السوق حتى يرقى الى مستوى المطلوب ويلبي الحاجة المتزايدة بل والملحة على هذا النوع من الاستثمار.

واضاف بالقول:" يجب على الحكومة تحرير المزيد من الاراضي اذا ارادت حل جميع مشكلات سوق العقار".