العقار ومواد البناء: الكماليات عامل جديد في تصنيف العقارات... وعمرها أساسي في التقييم

أضحى تأثيث العقارات عاملا جديدا في تصنيف العقارات في الكويت مثلما هو الحال في عمر العقار الذي يعتبر عاملا اساسيا في تقييم العقارات من حيث سعر المبيع والايجار.

ويتم عرض الشقق في العقارات الاستثمارية في الكويت غير المؤثثة من جهة مالك العقار لكن هناك بعض التغيرات قد طرأت واخذت هذه التغيرات في التزايد.

وقد بينت احصاءات اعدها اتحاد العقاريين الكويتيين ان نسبة المعروض غير المؤثث من العقارات الاستثمارية تبلغ 81.2 في المئة في الربع الثالث 2011. وان هذه النسبة قد انخفضت بشكل هامشي من الربع الرابع 2010 إذ كانت 81.6 في المئة فيما شوهد التغير الأكبر في النوعين الآخرين «نصف المؤثث والمؤثث» إذ انخفضت نسبة النصف مؤثث إلى 11.8 في المئة في الربع الثالث 2011 من 13.3 في المئة في الربع الرابع 2010، ولكن كل تلك الانخفاضات قد تم تعويضها فيما زادت نسبة العقارات المؤثثة الى 6.9 في المئة في الربع الثالث 2011 من 5.1 في المئة في الربع الرابع.

ان هناك العديد من ملاك العقار قد اكتشفوا قيمة في تطوير عقاراتهم بتأثيثها وان هذه التوجه قد ادى إلى تزايد التحول من نصف المؤثث إلى المؤثث بشكل كامل مع توقع تزايد ظاهرة التأثيث الكامل في المستقبل.

اما من حيث التغير في نسب الاشغال ومتوسط الايجار الشهري لأنواع التأثيث الثلاثة، فقد حافظت نسب الاشغال على قوتها بشكل عام، ولكن كانت الملاحظة الأساسية أنه بينما زاد متوسط الايجار الشهري لنصف المؤثث وغير المؤثث بشكل معقول فقد زاد بالنسبة للمؤثث بنسبة 36.1 في المئة ولا يوجد شك في ان الايجارات قد زادت للعقارات المؤثثة نتيجة لتأثيثها لكن هذا الارتفاع الكبير يرجع إلى تزايد عدد الشقق الاكبر حجما مثل الشقق بثلاث غرف نوم واربع غرف نوم.

عمر العقار

لقد اوضح اتحاد العقاريين الكويتيين ان عمر العقار يعتبر عاملا اساسيا في تحديد متوسط الايجار الشهري في الكويت وعليه فإنه يلاحظ استمراره في تحليل السوق على أساس عمر العقار، فيما تم تصنيف السوق إلى ثلاث شرائح هي: عقارات بعمر أقل من سنتين، عقارات بعمر ما بين سنتين وخمس سنوات، عقارات بعمر اكثر من خمس سنوات.

اما بالنسبة لتحليل التوزيع النسبي لسوق العقارات الاستثمارية على أساس عمر العقار، ففي الربع الثالث 2011 ظهر أن التناسب قد ظل كما كان في الربع الرابع 2010 حيث كانت نسبة العقارات بعمر أقل من سنتين 24.6 في المئة في الربع الثالث 2011 وكان أعلى قليلا من نسبة 23.0 في المئة في الربع الرابع 2010.

وقد وصلت نسبة العقارات بعمر ما بين سنتين وخمس سنوات إلى 33.9 في المئة في الربع الثالث 2011، والتي تتماثل تقريبا مع ما كانت عليه النسبة في الربع الرابع 2010 حيث وصلت إلى 34.1 في المئة اما بالنسبة إلى العقارات التي يزيد عمرها عن خمس سنوات فأصبحت 41.5 في المئة في الربع الثالث 2011، والتي كانت 42.8 في المئة في الربع الرابع 2010.

وبلغت توجهات التغير لنسب الاشغال ومتوسط الايجار الشهري بالنسبة لعمر العقار، إذ يبين ان نسب الاشغال للانواع الثلاثة في الربع الثالث 2011 متقاربة جدا وتدور حول 94 في المئة فبينما تميزت العقارات ذات عمر اقل من سنتين باعلى متوسط ايجار شهري فإنها زادت بحوالي 1.2 في المئة ما بين الربع الرابع 2010، والربع الثالث 2011.

وقد جاءت القفزة الكبيرة في متوسط الايجارات الشهرية للعقارات بعمر ما بين سنتين إلى خمس سنوات حيث زادت الى 267.3 دينارا في الربع الثالث 2011 من 238.3 دينارا في الربع الرابع 2010، وهي قفزة تمثل 12.3 في المئة بينما جاءت الزيادة في متوسط الايجارات الشهرية للعقارات بعمر اكثر من خمس سنوات اقل نسبيا بنسبة 7.9 في المئة.

كما هو موضح سابقا فإن العقارات الجديدة التي تدخل إلى السوق تكون على قيم ايجارية أعلى من معدلات السوق مما يضع ضغوط تصاعدية على القيم الايجارية للعقارات الاقدم والموجودة بالفعل بالسوق وعليه فعندما تخلو أي شقة فإن مالك العقار يكون قادرا على ايجاد من يرغب بتأجيرها بقيمة ايجارية اعلى.

جودة العقار

دائما ما يقال انه ليس هناك عقاران متماثلان فقد يختلفان من حيث الموقع او تنوع استخدامات الوحدات او المرافق او اماكن الانتظار او عمر العقار... الخ، لذلك فإن المقارنة المباشرة للعقارات سواء على اساس الايجار الشهري أو الإشغال لن يكون دقيقاً بشكل كامل نتيجة للاختلاف في الخصائص، ولكن الطريقة المثلى لإجراء المقارنة هي تصنيف العقارات أولاً إلى درجات مختلفة، وبالتالي ستكون الدرجات المشتركة في نفس الدرجة لها خصائص متجانسة ويمكن المقارنة فيما بينها

وكما يقال فإن موقع العقار في غاية الأهمية، وبناء عليه قام اتحاد العقاريين باجراء تصنيف للمواقع على أساس متوسط الإيجار الشهري. إذ إن المواقع المتميزة مثل الشعب، والمرقاب، وبنيد القار، وشرق قد أعطيت ثقلا أكبر، في احتساب درجة العقار، من مواقع أقل تميزا مثل جليب الشيوخ، وأبوحليفة، والجهراء ،وخيطان، والفروانية.

إن العديد من العقارات تتوفر بها مرافق خدمية مثل حمامات السباحة، والجمنازيوم، وبهو استقبال، وغرف بخار وساونا وجاكوزى إلى جانب ملاعب التنس...إلخ. كل هذه المرافق تحتاج إلى استثمارات أولية أكبر إلى جانب تكاليف الصيانة الدورية. لذلك فإن العقارات التي تحتوي على مثل تلك المرافق يحتسب لها نقاط أكبر عند تحديد درجتها.

وتعتبر أماكن الانتظار من الأمور الهامة عند تقييم درجة العقار خاصة. وتبين قاعدة بياناتنا أن 80 في المئة من العقارات بها إما أماكن انتظار مفتوحة أو مظللة، وبالتالي فان 20 في المئة فقط من العقارات بها مواقف للسيارات في تلك العقارات.

وكما اوضحنا سابقا فان عمر العقار يعتبر عاملا حاسما وأن العقارات الجديدة المبنية من أقل من سنتين تتميز عن الأقدم منها في السوق بفوارق معتبرة في الإيجارات الشهرية، وأن هذا التميز ينخفض شدة كلما تقادم العقار. لذلك فقد تبنى منهجنا في تحديد درجة العقار مبدأ احتساب نقاط أكثر للعقارات الجديدة.

إن توزيع نسب درجات العقارات المختلفة في الكويت تبقى الدرجة أ+ قليلة للغاية في سوق العقار الكويتي بالرغم من أنها مثلت ما نسبته 0.2 في المئة من السوق في الربع الرابع 2010 و0.5 في المئة في الربع الثالث 2011، وحسب منهجية التصنيف التي اتبعها اتحاد العقاريين فإن هناك 14 عقارا يمكن ان يصنفوا بدرجة أ+ ايضا فيما ازدادت نسبة العقارات ذات درجة أ من 3.9 في المئة في الربع الرابع 2010 إلى 5.5 في المئة في الربع الثالث 2011.

وارتفعت ايضا نسبة عقارات الدرجة ب من 16.7 في المئة في الربع الرابع 2010 إلى 17.4 في المئة في الربع الثالث 2011، اما عقارات المصنفة بالدرجة ج، فقد انخفضت بنسبة من 32.3 في المئة في الربع الرابع 2010، إلى 31.3 في المئة في الربع الثالث 2011، كما انخفضت نسبة عقارات الدرجة الاقل من 46.8 في المئة في الربع الرابع 2010 إلى 45.3 في المئة في الربع الثالث 2011.

ويبين هذا كله تطور السوق العقاري في الكويت وأن المطوريين العقاريين يتجهون اكثر إلى العقارات ذات الجودة الاعلى، والتحول إلى العقارات الاكثر تميزا قد تم بوتيرة سريعة في ما بين الربع الرابع 2010 والربع الثالث 2011، وهذه الوتيرة قد ترى بعض التباطؤ في النمو، ولكن نحن نتوقع ان تستمر هذه الظاهرة التي تعتبر ايجابية بالنسبة للسوق.

اما من جانب نسب الاشغال ومتوسط الايجار الشهري لمختلف درجات العقارات فإن التغيرات كانت من نصيب الدرجة أ+ حيث انخفضت نسبة الاشغال من 93.3 في المئة في الربع الرابع إلى 84.5 في المئة في الربع الثالث 2011 لكن في المقابل ارتفع متوسط الايجار الشهري بحوالي 26.0 في المئة في نفس الفترة، ومن الواضح أن ملاك عقارات هذه الشريحة السوقية يعملون على زيادة الايجارات ولكن هذا يؤدي إلى انخفاض نسبة الاشغال.

 عقارات الفئة (أ) و(ب)

وبالنسبة للعقارات المصنفة بالدرجة أ و بفقد ارتفعت نسب اشغالها من أقل من 90 في المئة إلى مستوى متوسط نسب الاشغال في السوق كما ارتفعت متوسطات الايجارات الشهرية بحوالي 7.7 في المئة و3.8 في المئة على الترتيب، اما بالنسبة للعقاارت المصنفة بالدرجة ج فقد ارتفعت الايجارات بحوالي 4.8 في المئة فقط بينما ظلت نسب الاشغال عند مستواها الصحي.

في المقابل ظلت العقارات الاقل درجة بنسب اشغال اعلى من 95 في المئة على مدار فترة المسح ولكن ارتفاع متوسط الايجارات بحوالي 0.5 في المئة ويتميز مستوى الطلب بالنسبة لهذه الشريحة بالحساسية العالية لمستوى اسعار الايجار والتالي فإن اي زيادة للايجار تؤدي إلى تأثير سلبي على نسب الاشغال لذلك فإن ملاك العقارات في هذه الشريحة لا يميلون إلى زيادة الايجارات.