العقار ومواد البناء «المخازن» تتسيد قطاعات العقار في أسعار التأجير

من المستغرب ان يصبح سعر تأجير المتر المربع لعقار المخازن، الصناعية وغيرها، أعلى قيمة من العقار التجاري او المكتبي او ما يسمى العقار الاداري، وحتى  الاستثماري في بعض المناطق. وقد تراوحت قيمة تأجير المتر المربع لعقار المخازن بين 2.5 دينار و5.5 دنانير.

في ما يلي تستعرض "الجريدة" واقع قطاع المخازن، والاسباب الكامنة وراء ارتفاع اسعاره، والحلول المقترحة لعودته الى الاسعار الواقعية:

غلق البلد

حمل رئيس مجلس ادارة شركة سدير للتجارة العامة والمقاولات طارق بدر السالم المطوع مسؤولية الارتفاعات غير المنطقية في القيم التأجيرية لقطاع عقار المخازن بشكل خاص على انغلاق البلاد الذي ضيق الخناق على كل قطاعات الاستثمار بدءاً من العقاري الى قطاعات الصناعة والاستثمار والصيرفة وغيرها.

وقال المطوع ان شح المعروض في شيء ما وفق مبدأ السوق مع زيادة الطلب سيكون العامل الرئيسي لرفع سعره، مضيفا ان قلة المعروض من عقار المخازن سببه عدم وجود مشاريع حكومية توفر توازنا بين العرض والطلب.

وذكر ان المشاريع شحت ايضا مع انغلاق البلد في ظل وجود معاناة يصادفها المستثمر الصناعي والعقاري وغيرهما لدى استخراج تأشيرات دخول او اقامات لعمالة هو بحاجتها او غيرها من الاجراءات الرسمية التي تمر عبر دورة مستندية ممجوجة.

واكد ان قطاعات العقار مرتبطة بعضها مع بعض من جانب، ومع القطاعات الاقتصادية الاخرى العاملة في السوق المحلي من جانب آخر.

وبين المطوع ان عقار المخازن يقوم على وجود منتجات تحتاج الى عمالة، مما سيؤدي الى تنشيط الصناعة وهذه العمالة تحتاج الى سكن مما سيؤدي الى تنشيط قطاع العقار الاستثماري، وتنشيط الحركة الاستهلاكية في السوق وبذلك نكون خلقنا نوعا من الدفع نحو تنشيط عجلة الاقتصاد في كل قطاعات السوق.

واكد المطوع ان القيمة التأجيرية لعقار المكاتب وصلت الى حدود متدنية قياسا مع واقع العقار التخزيني، ما يجعل المعادلة مقلوبة في الكويت، في ظل استمرار انغلاق البلد.

وشدد على ضرورة قيام الحكومة بطرح مشاريع كبيرة كالمدن التخزينية او غيره من الحلول التي تراها مناسبا لحل مشكلات الصناعيين وغيرهم في مجريات تخزين منتجاتهم.

وقال في نهاية المطاف ان القطاع الخاص هو الذي يحدد القيم التأجيرية وليس القطاع العام بالنسبة للمخازن او العقارات بشكل عام وهو يتحمل جزءا من المسؤولين وجزءا من المخاطر المترتبة على ما يشيده من مشاريع في حال تم طرح المشاريع الاستراتيجية من قبل الحكومة اولا ثم فتح البلاد.

شح المعروض

ومن جهته، اكد رئيس اتحاد العقاريين الكويتيين توفيق الجراح ان ارتفاع العقارات التخزينية اثبته الاتحاد من خلال دراسة اجراها حين اعد المرشد العقاري الخاص به وفق مسح للمستودعات في 8 مواقع في الكويت بتغطية 93 مشروعا.

وقال الجراح: "ان معدلات الايجار المبينة ليس ارقاما محددة وانما نطاقات، وبالتالي فمن غير الممكن استنتاج النسبة المئويه للتغير بين الربع الرابع 2010 والربع الثالث 2011 لكن يمكن ان نلاحظ ان معدلات الايجار قد ارتفعت بشكل معتدل، إذ يتماشى هذا الاتجاه الى الارتفاع مع ما تم الوقوف عليه من معظم القطاعات العقارية الاخرى في الكويت باستثناء قطاع عقارات المكاتب الادارية".

وبين الجراح ان منطقة الشويخ الصناعية، كونها المنطقة الصناعية الرئيسية، ظل متوسط الايجار للمتر المربع للمستودعات بارتفاع 4 امتار، ثابتا عند 2.5 دينار كويتي، لكن ارتفع من 5 دنانير الى 5.5 دنانير للمتر المربع الواحد للمستودعات بارتفاع 7 امتار.

واضاف الجراح ان متوسط الايجار في منطقة الضجيج ارتفع من 2.5 دينار كويتي في الربع الرابع من عام 2010 الى 4.5 دنانير في الربع الثالث من عام 2011 في المنطقة نفسها، مع تراوح الارتفاعات بين 9 و11 مترا.

واكد ان متوسط الايجارات في منطقة الري وصل الى نحو 8 دنانيره للستودعات بارتفاع 7 امتار والمزودة بوحدات تكييف وذلك بارتفاع عن الربع الرابع 2010 يقدر بنحو دينار واحد للمتر المربع الواحد.

وقال الجراح ان نسبة الاشغال وصلت الى نحو 95 في المئة بل وتزيد عن ذلك في بعض المناطق مما يدل على ان مستوى الطلب على المستودعات يظل قويا، مشيرا الى ان بعض المستودعات وعدد كبير منها يتم استغلالها من قبل شركات كبرى، إذ ان تلك الشركات تستغلها بشكل مزدوج كمخزن وكمكتب تمثيل في ذات الوقت.

من أعلى القيم

وبدوره، قال نائب رئيس مجلس الادارة الرئيس التنفيذي في شركة عقارات الكويت عماد العيسى: "ان قيمة تأجير المتر المربع من عقار المخازن من افضل القيم، بالمقارنة مع غيرها من قطاعات العقار، وهي بذات الوقت في ارتفاع كبير بسبب شح المعروض ووجود الطلب الكبير.

وقال العيسى إن معظم المخازن في الوقت الراهن تستخدم بشكل فردي او لاغراض ذاتية، لعدم وجود اراض قريبة من منازل المواطنين.

واكد ان شح المعروض هو السبب الذي يقف سببا مباشرا وراء الارتفاعات غير المنطقية للاسعار، مشيرا الى ان انغلاق البلد هو الذي يقف وراء المشاريع الكبرى التي من شأنها ان تضع حدا لهذه الارتفاعا في اسعار المتر المربع من المخازن.

وتساءل العيسى: "هل من المنطقي ان تصبح قيمة ايجار المتر المربع من المخازن بين 5 و8 دنانير بينما تبلغ قيمة تأجير متر الاداري (المكاتب) في المباني الذكية بين 6 و7 دنانير؟!".

واكد اهمية دراسة مثل هذه الظواهر للخروج بحلول ناجعة توصل الاسعار الى حدودها المنطقية، مشيرا الى ان استمرار انغلاق البلد هو الذي يسهم في تثبيط حركة نشاط السوق العقاري على وجه العموم، وسوق العقار الاستثماري والادراي على وجه الخصوص، فضلا عن شح المشاريع التي يندر طرحها من قبل الجهات المعنية لتكون سبيلا لخلق عقار مخازن بقيم صحية.

وذكر ان عامل السوق، العرض والطلب، هو الذي يلعب دوره اليوم في تحديد قيمة عقارات المخازن تأجيرا لا بيعا، مشيرا الى ان شح المعروض وزياده الطلب هو العامل الاقتصادي الابرز في رفع الاسعار!

واشار الى ان الاسعار مرشحة للارتفاع ان بقيت الحالة على ما هي عليه دون تدخل الحكومة وعدم طرح مشاريع كبيرة تسهم في زيادة المعروض!

أسعار خيالية

وعلى صعيد متصل، اكد الرئيس التنفيذي لشركة المزايا القابضة نايف العوضي ان القيمة التأجيرية لعقارات المخازن غير منطقية على الاطلاق، لافتا الى ان سعر المتر في منطقة العارضية وصل الى نحو 5 نانير لمخازن متدنية المستوى.

وقال العوضي ان تلك العقارات المسماة مخازن في منطقة العارضية ما هي الا شبرات وليس فيها ادنى مقومات التخزين، وعلى المستأجر ان يجهزها، وكأن المؤجر قام بتقديم ارض فقط وليس مخزنا.

واشار الى ان المعادلة في الكويت اضحت مقلوبة في ما يخص اسواق العقار، فقد وصلت القيمة التأجيرية لعقار المكاتب الى نحو 7 دنانير، ويصنف بعضها ضمن المباني الذكية وفي مواقع راقية.

واضاف ان المعادلة هنا اضحت مقلوبة والحكومة تقف مكتوفة الايدي فلا هي نشطت مشاريع الاستثمار في البلد من اجل حل مشكلة زيادة المعروض من المكاتب كي يتم توافق الاسعار في القيم التأجيرية بين انواع العقارات وقطاعاته المختلفه من جانب، ولا هي طرحت مشاريع مخازن كبرى تجعل المعروض يوازي المطلوب كبحا لجماح الاسعار والقيم التأجيرية.

واشار العوضي الى ان الحكومة بطرح المشاريع مع وضعها اشتراطات المواصفات التي يجب ان تكون عليها تلك المشاريع لعقارات المخازن من شأنها ان تضع حدا لهذه الارتفاعات بالنسبة للقيمة التأجيرية وكذلك من شأنها وضع معروض جيد المواصفات بدل الشبرات الشحيحة التي تجعل المؤجر يتحكم بسوق ليس فيه منافس سواه.

واكد العوضي ان من الخطوات التي تعجل في حل مشكلات عقارات التخزين طرح الدولة للمدن التخزينية، مع زيادة الاختصاصات، مبينا ان هذا من شأنه ان يوصل الى اخراج مخازن بتخصصات للمواد الغذائيه وأخرى للمواد الانشائيه وثالثة للمنتجات الصناعيه وغيرها كثير!