التقارير المهنية غائبة عن سوق العقار... ولا عزاء بالموجود

غرب ما يصادف المستثمرين في الكويت كدولة غياب جهة رسمية تصدر عنها تقارير تضم ارقاما دقيقة وتعطي قراءة واضحة لسوق العقار المحلي!

وقد استعرضنا في السابق جملة من المعلومات التي اوردها «المرشد العقاري» الصادر عن اتحاد العقاريين الذي استند الى قراءة استطلاعية لم تكن على قدر كبير من الدقة لما يعيشه سوق العقار الكويتي، بل انعكاس لجملة من التقييمات العقارية خصوصا القيم الايجارية للعقارات الاستثمارية فيما بقيت قطاعات عريضة من هذا السوق مجهولة الارقام مثل العقار الصناعي والتجاري وغيرهما.

اللافت للانتباه ان المصلحة الشخصية هي الغالبة على كثير من التقارير التي تخرج بين الفينة والاخرى وتصدرها جهات تسلط الضوء على عقارات بتفاصيل حركة تداولها من حيث المبيع والايجار والتطورات التي تدخل على مناطقها لان لتلك الجهات عقارات فيها وتسعى الى الوصول الى تلميع تلك الاماكن لزيادة اسعار البيع والايجار لعقاراتها.

وتجاوز الامر حدود هذا الشيء حين تعداه الى قيام جهات غير رسمية، باعداد تقارير تلبية لطلبات جهات غير رسمية تعطي انطباعات غير دقيقة عن واقع حال سوق العقار في تلك المناطق، ونحن في «الجريدة» خلصنا، من خلال قيامنا بجولات ميدانية على اسواق العقار ولقاءات مع اصحاب الخبرة والمتابعين للشأن العقاري، الى امور عدة ابرزها: غياب الدقة عن تلك التقارير العقارية التي تصدرها بعض الجهات والتي راحت جهات رسمية تعتمدها احيانا كاساس لقراءة رسمية بينما العكس هو الذي كان يجب ان يحدث.

وتغيب عن تلك التقارير الصفة الرسمية والدراسة الواقعية لسوق العقار، وتسليطها الضوء على قطاع عقاري واحد دون آخر وذلك حسب العقارات التي تملكها الجهة التي اصدرت التقرير.

ان العقار سوق واسع يشتمل على عدة انواع منها العقار التجاري ويشمل بدوره العقار الاداري المكاتب، والعقار الاستثماري، والسكني والصناعي، غير ان تلك التقارير على كثرة صفحاتها لم تمر بتلك الانواع الا مرور الكرام، كما يقال.

الامر اللافت للنظر ايضا ان جميع التقارير تعتمد على تسجيلات اداراتي التسجيل والتوثيق العقاري في وزارة العدل وهي غير دقيقة -وفقا لبعض المختصين- بالنظر الى ان الصفقات تتم خارج اطار التسجيل العقاري باتفاق مسبق بين اطراف الصفقة الثلاثة، البائع والمشتري والوسيط العقاري، على اسعار غير تلك التي يتم تدوينها في محاضر التسجيل العقاري تهربا من الرسوم المفروضة على التسجيل.

وللوقوف على اسباب شح التقارير التي تعكس حقيقة ما يعيشه سوق العقار او غياب المهنية في معظمها التقينا بعض اصحاب الرأي العقاري والمتابعين للشأن العقاري، وكان هذا الاستطلاع:

اكد مدير عام شركة اوتاد العقارية محمد حمود الهاجري ان التقارير العقارية غير دقيقة وغير حيادية، مما يجعل بعض الشركات صاحبة التقارير منحازة، مبينا ان التقرير يوحي بخلاف الواقع وتوجيه السوق نحو المناطق التي فيها عقارات لهذه الشركة.

وبين الهاجري ان هناك مصالح ضيقة محصورة بما تملكه الجهة التي تصدر التقرير وليس ثمة هدف آخر سوى هذا، ومن ابرز تلك المصالح رفع القيمة السوقيه العقارية لما تملكه من عقارات في تلك المنطقة التي تريد تسليط الضوء عليها وتوهم العملاء والمتابعين ان هناك حركة ونشاطا في اماكن بينما هي تعيش حالة ركود او ربما كساد.

ولفت الى ان هناك بيانات على موقع ادارة التسجيل العقاري في وزارة العدل حول المبيعات والصفقات والاسعار، تجافي الحقيقة التي يعيشها سوق العقار، ولا تعكس القراءة الحقيقية للارقام الصحيحة لما يتم داخل السوق.

واكد ان الاسعار في حقيقة الامر لا تعكسها تلك البيانات للصفقات التي يتم تسجيلها داخل "التسجيل العقاري" في اشارة منه الى ان الصفقات تتم وفق اتفاق بين اطراف العملية كلها ثم تدخل الى التسجيل العقاري بقيم متفق عليها سابقا وهذا مرده الى محاولات الالتفاف على عملية الضريبة والرسوم المفروضة على الصفقات العقارية.

وذكر ان حيادية وصدق التقارير يجب ان تضطلع بهما جهة رسمية معترف بها من قبل كل الجهات الخاصة وغير الخاصة حتى يتم وضع حد لكل ما يصدر من تقارير لا تعكس حقيقة سوق العقار الكويتي.

وقال ان تلك الجهة يجب ان تكون مزودة بكفاءات وخبرات عقارية لان التقارير التي تصدر عن تلك الجهة ستكون بمثابة مستند رسمي قوي امام المستثمرين العقاريين للقيام بصفقات او توجهات لاستثمارات ضخمة من مستثمرين محليين او اجانب.

على صعيد ذي صلة شدد الهاجري على ان الشركة الكويتية للمقاصة العقارية كان يؤمل ان تقوم بهذا الدور لولا تأخر عملها، مبينا ان الوقت صار ضروريا لتفعيل دورها لاعطاء قراءة دقيقة عن سوق العقار المحلي.

وبين ان "المقاصة العقارية" هي التي ينبغي ان تتخذ كجهة رسمية تصدر تلك التقارير التي يعتد بها في كل المحافل الرسمية والخاصة على حد سواء، في ظل توافر كامل الاشتراطات المطلوبة.

وايد فكرة تفعيل "المقاصة العقارية" لانها ستكون الجهة المحايدة عند اصدار اي تقارير او اعطاء اي بيانات عن واقع سوق العقار.

رؤية ذاتية

ومن جهته، اكد رئيس مجلس ادارة الشركة الكويتيه للمقاصة العقارية فيصل الشايع ان المطالبة المتكررة بتفعيل دور الشركة نابعة من الحرص والحاجة على اصدار تلك التقارير التي تفتقر اليها الكويت.

واردف الشايع ان التقارير التي تصدر عن سوق العقار ليست الا قراءات وفق رؤية ذاتية للجهة التي تصدرها، ولا تتمتع بشيء من الحيادية وهي انعكاس لرؤية ضيقة لقطاع عقاري دون آخر لا يعطي قراءات صحيحة لمجمل السوق العقاري الاستثماري والتجاري والصناعي والسكني والمكاتب والاداري بشكل اجمالي في تقرير واحد.

ويرى ان غياب جهة رسمية في الكويت تعطي قراءة واقعية لسوق العقار كان السبب في اصدار جهات خاصة لتقارير منحازة لاغراضها الخاصة دون الاخذ بالحسبان الواقع الحقيقي الذي يعيشه سوق العقار المحلي.

واعرب عن امله في قيام جهة بقراءة حقيقية لواقع سوق العقار، مبينا ان الدعوة الى ضرورة الاسراع بتفعيل "المقاصة العقاريه" تهدف الى اصدار تقارير حيادية وفق قاعدة بيانات عن سوق العقار المحلي تفيد القاصي والداني.

واردف ان "المقاصة العقارية" ستكون الجهة الرسمية التي توفر ارقاما بكل الصفقات التي تتم عبرها وواقع القيمة الايجارية والاسعار التي ستكون عليها تلك الصفقات والارقام الصحيحة للعقارات المعروضة للبيع والايجار، وغيرها.

واضاف ان الشركة ستكون بمثابة مؤشر سوق عقاري محايد ببيانات دقيقة عن واقع سوق العقار وحجم التداولات التي تكون عليها بشكل دوري سواء كان يوميا او شهريا او اسبوعيا.

واشار الى ان "المقاصة العقارية" ستكون بنك معلومات عقارية لجميع الدوائر والمؤسسات الحكومية والشركات والجهات الخاصة على اختلاف قطاعاتها، موضحا ان "المقاصة العقارية" ستعتمد على القراءة الواقعية لسوق العقار وفق ما يتم ابرامه من صفقات عبرها وما يتم تسجيله من حجم تداولات ما يجعل التقارير التي تخرج عنها المصدر الدقيق للكويت كدولة عن واقع سوق العقار رقما وصوره.

أغراض خاصة

وعلى صعيد متصل، قال الرئيس التنفيذي المستقيل في شركة المزايا القابضة نايف العوضي ان الكثير من التقارير التي تصدر عن واقع سوق العقار المحلي تخدم اغراضا خاصة، ولا تعطي قراءة صحيحة لواقع سوق العقار بكل قطاعاته.

وبين العوضي ان الدول المتقدمة تؤسس جهة رسمية لاعطاء قراءة واقعية دقيقة بارقام مطابقة للواقع وليس حسب الاهواء والاغراض الخاصة.

واوضح ان التداول في تلك القراءات والتقارير يكون بمثابة مؤشر يسترشد به الراغبون بابرام الصفقات العقارية او متابعو الشأن العقاري سواء كانوا من داخل السوق او من خارجه.

واشار الى ان التقارير التي تخرج عن ذلك المؤشر تعطي كامل البيانات والمعطيات الحقيقية لسوق العقار من حيث المبيع والقيم السعرية والايجارية للمناطق كافة في تلك الدول فضلا عن تفاصيل التقارير من حيث انواع القطاعات العقارية الاستثمارية والتجارية والادارية والمكاتب والصناعية والسكنية وغيرها.

وقال ان التقارير تعطي معلومات عن نسب البناء والشروط المتوافقة مع الجهات الرسمية لهذه المنطقة او تلك من حيث الخدمات والشروط الواجب اتباعها للحصول على هذا الامر او ذاك.

واكد ان الدول توعز الى جهة رسمية متخصصة من اداراتها او هيئاتها لمتابعة الشأن العقاري واصدار تقارير دقيقة عن واقع سوق العقار بقطاعاته كافة.

ولفت الى ان هناك اهتماما بمجال اعداد التقارير في معظم الدول المتقدمة وهذا ما تفتقر اليه الكويت، مشيرا الى ان مصدر المعلومات الوحيد هذه الايام هو ادارة التسجيل العقاري في وزارة العدل وهي لا تعطي المعلومات المنبثقة عن سوق العقار كقطاع عملي انما ما يقدم اليها من اوراق حول صفقات ابرمت بين اطراف يتقدمون باوراقهم اليها دون ان تكون ثمة قراءات حقيقية لواقع تلك الصفقات وحقيقة الاسعار فيها.

واكد ان المصدر الآخر هو التقارير التي تصدر من جهات تصدرها لخدمة اغراضها الضيقه وليس خدمة لواقع سوق العقار، وحتى ان تلك الجهات تعتمد على المعلومات التي تحصل عليها من ادارة التسجيل العقاري في وزارة العدل في اعداد التقاير كاملة دون تكليف نفسها عناء البحث والتحري والتدقيق لواقع سوق العقار الذي يعطي القراءات الاكثر دقة.

واعرب عن امله في قيام هيئة لسوق العقار تعطي ذات تقارير كالتي توفرها هيئة اسواق المال.

تقارير شاملة

وبدوره، ذكر الخبير العقاري عماد الفرج ان التقارير التي تصدر بين الحين والآخر عن بعض الجهات الخاصة غير كافية ووافية عن سوق العقار المحلي، مشيرا الى ان تلك التقارير الى جانب عدم حياديتها، تعتمد على بيانات التسجيل العقاري في وزارة العدل، وهذا لا يعطي القراءة المنطقية الحقيقية لسوق العقار.

واكد الفرج ان التقارير يجب ان تكون رسمية، وهذا يعني ان الحاجة ضرورية لانشاء هيئة تكون هي جهة رسمية تعطي تقارير دورية عن سوق العقار الكويتي بما يشكل مستندا معترفا به لدى جميع الدوائر الرسمية والخاصة عن واقع حال سوق العقار.

ولفت الى ان تلك التقارير ستعتمد، في حال صدورها عن جهات رسمية موثوقة وخبيرة،  كوثائق رسمية داخليا وخارجيا.

واشار الفرج الى ان تلك التقارير التي تعتمد ليس من الضروري ان تصدرها تلك الجهة الرسميه عبر كادر موظفين يعمل فيها بل انها قد تلجأ الى جهات اخرى ذات خبرة وكفاءة لاخراج تلك التقارير التي تعتمد كوثائق رسمية بعد ذلك.

وقال ان هناك جهات متخصصة في سوق العقار تعتمد معايير علمية دقيقة عند قراءتها لواقع سوق العقار في اي منطقة، وبناء عليه فهي ستكون ادق الجهات في اعطاء قراءات حقيقية لسوق العقار على ان تعتمد نهجا يتوافق مع طبيعة التشريعات الناظمة لعمل سوق العقار في الكويت.

وقال ان تلك الشركات التي تصدر تلك التقارير لديها مختصون وخبراء في سوق العقار لديهم قاعدة بيانات قوية عن قطاعات العقار وتستطيع وضع منهاج تسير عليه الجهات المختصة في الكويت في اخراج واصدار تقاريرها العقارية الصحيحة التي تصبح وثيقة معترفا بها على جميع المستويات الخاصة والرسمية.