«المركزي» الإماراتي يحدد سقفاً للإقتراض البنوك تعتبره متشدداً والعقاريون «مضراً»

فاجأ المصرف المركزي الاماراتي السوق العقاري والبنوك بالحدود الجديدة لنسبة التمويل العقاري مقابل قيمة العقار والتي حددها تعميم المصرف المركزي الأخير بـ70 في المئة من قيمة المنزل الأول للمواطنين و60 في المئة من قيمة المنزل الثاني والمنازل اللاحقة للمواطنين و50 في المئة للمنزل الأول للأجانب و40 في المئة للمنزل الثاني والمنازل اللاحقة للأجانب.

ومثلت هذه القرارات صدمة سواء على صعيد السوق العقاري أو البنوك لتأثيراتها المتوقفة على سوق التملك الحر لناحية الحد من الحراك الذي بدأ في القطاع العقاري.

وقال مصرفيون إن «المصرف المركزي أراد من هذه الخطوة تحجيم عمليات الاستثمار في سوق التملك الحر مع بدء الحراك والنشاط في القطاع العقاري بما يحول دون حدوث فقاعة عقارية تؤدي إلى مزيد من الديون المتعثرة مستقبلاً، ولكن الأسعار حاليا مغرية للشراء ويوجد العديد من الراغبين في شراء الوحدات السكنية سواء للتملك أو للاستثمار وإن هذه الحدود الجديدة ستقصر التمويل على فئة محدودة من الأفراد».

عقبة جديدة

وأفاد عقاريون في السوق المحلي أن قرار المصرف المركزي في تحديد السقف الأعلى للتمويل والإقراض العقاري للمواطنين والأجانب سيشكل عقبة وتحدياً جديداً في وجه طابع التحسن والنمو الذي اتخذه القطاع خلال الفترة الماضية منذ منتصف عام 2011 وسيعيد شبح التخوف من تنامي العرض مقابل الطلب.

وأوضحت مصادر «الخليج»، أن قرار «المركزي» والتوقيت الذي يصدر فيه سيئان للغاية، وسيصيب عصب العقار بالكثير من الآثار في الوقت الذي يحتاج فيه إلى المزيد من المبادرات والتوجهات لدعم طريق النمو والتعافي على الرغم من غياب التمويل نفسه عنه القطاع.

وأشارت المصادر إلى أن التعافي الذي شهده السوق العقاري في الفترة الماضية يعود في أغلبيته إلى أن الصفقات والتصرفات التي سجلت في السوق نفذت من خلال اموال وسيولة ذاتية لدى المشترين الأفراد والقليل منها من خلال التمويل، لذلك لم يعد يلعب التمويل لغاية الآن دوراً في معادلة العقار إلا بشكل ضئيل.

حدود مرتفعة

وأضاف المصرفيون أن «الحدود الجديدة ستنعكس سلباً على نشاط البنوك اللافت في الفترة الأخيرة في منح التمويلات العقارية»، مؤكدين أن الحدود التي قام «المركزي» بإقرارها مرتفعة جداً، متسائلين: «من يستطيع دفع 50 في المئة من قيمة وحدة سكنية جديدة او فيلا يريد تملكها؟».

وأشاروا إلى أن «المركزي» قد يكون صائبا في قراره بشأن المنزل الثاني أو المنازل اللاحقة لأن هذه المنازل في معظمها تكون بهدف الاستثمار أما في ما يخص المنزل الأول فيجب على «المركزي» إعادة النظر في نسبة التمويل، حيث إنه في الأغلب يستهدف الأفراد من شراء هذا المسكن إلى التملك والاستقرار فيه.

وشهدت التمويلات العقارية للتملك الحر نمواً كبيراً قدره العديد من الخبراء بنحو 20 في المئة لعام 2012 مقارنة مع عام 2011 السابق مع تحسن شهية الأفراد لتملك الوحدات سواء للسكن أو الاستثمار إضافة إلى دخول العديد من البنوك في منافسة التمويلات العقارية للفوز بحصة من الكعكة لزيادة عوائدها في ظل حالة الحراك الذي يشهده القطاع.

ويقول مصرفي إن الحدود الجديدة للتمويل العقاري ستؤثر بشكل كبير في عوائد البنوك التي بدأت تتوسع في التمويل العقاري مع حالة النشاط التي بدأ السوق يشهدها من بداية العام الجاري مؤكداً أن البنوك ستبحث عن منافذ جديدة لنمو أرباحها بعد تنفيذ قرار المصرف المركزي الذي سيضر بأرباح البنوك وعوائدها مؤكداً أنه من الصعب جداً أن يوفر الوافد نسبة 50 في المئة من ثمن العقار أو حتى المواطن لن يقدر على توفير 30 في المئة من ثمن المنزل فإذا قلنا مثلاً إن ثمن المنزل في حدود 3 ملايين درهم فإن على المواطن توفير 900 ألف درهم والأجنبي توفير 1.5 مليون درهم.

إعادة نظر

ولفت إلى أن التمويل العقاري سيقتصر فقط على فئة معينة بمقدورها أن تدفع النسبة الجديدة التي حددها المصرف المركزي في تعميمه الأخير وذلك بعد أن كان العديد من البنوك يمول لغاية 90 في المئة أو أكثر من قيمة العقار.

ودعا مصرفيون المصرف المركزي إلى إعادة النظر في حدود نسبة تمويل المسكن الأول سواء للمواطنين أو للأجانب مؤكدين أنه من خلال تجربة البنوك في التمويل العقاري «نستطيع أن نجزم أن المنزل الأول يكون بهدف المسكن وليس بهدف الاستثمار حيث غالباً ما يكون المنزل الثاني أو المنازل اللاحقة بهدف الاستثمار والبيع وبذلك فإننا نرى أن وجهة نظر المصرف المركزي في ما يخص المنزل الثاني مقبولة، أما في ما يخص الأول فهى تحتاج إلى إعادة نظر بحث تصبح 90 في المئة للمواطن و85 في المئة للأجانب».