قال الرئيس التنفيذي لشركة عقارات الكويت عماد العيسى ان على قانون الـ«B.O.T» الحالي السلام ان لم يعدل بما يغري المستثمر المحلي والاجنبي على حد سواء، مطالبا الدولة بازالة المثالب التي تراها نقصا فيه، بدلا من سن قانون آخر يفتقر لكل جوانب جذب المستثمرين.

Ad

واضاف العيسى في لقاء مع «الجريدة» ان قانون الـ«B.O.T» ولد ميتا وليس معوقا فحسب، وهو منفر لكل انواع الاستثمار وفق هذا المبدأ الذي اظهر نجاحا في دول اخرى.

واكد ان المشكلة الاسكانية التي تعانيها الكويت مشكلة تراكمية، ولن تحل ما لم يكن للقطاع الخاص اليد الاولى في عمليات الانجاز في ظل جو تنافسي نحو الاحسن والاكثر جودة وليس في ظل قوانين معوقة تكبل المستثمر والمقاول وتضع القطاع الخاص بموقع الضعيف والمتوجس خيفة في كل خطوة من اجراءات حكومية مفاجئة تحرمه من العائد على استثماره قل أو كثر.

واشار الى ان القيمة الايجارية للعقارات الادارية (المكاتب) لاتزال تراوح بين  5 و6 دنانير كويتية للمتر المربع الواحد، وهي تعاني الركود، اما العقارات الجديدة في هذا القطاع فهي تراوح بين 8 و9 دنانير كويتية.

وقال العيسى ان المدن الاسكانية تقع في اطراف البلاد، ولكي نجذب المواطن ليخرج من كيفان او غيرها الى العبدلي مثلا فان على الحكومة خلق اغراءات كبيرة تدفعه الى التقدم لطلب السكن في تلك المناطق، وفي ما يلي تفاصيل اللقاء:

• هل ترى ان قانون الـ"B.O.T" الحالي مشجع على الاستثمار في السوق المحلي؟

- قراءتي للقانون قراءة متحفظة، فمن المفترض أن لدينا تجربة سابقة موجودة منذ سبعينيات القرن الماضي لعدة مواقع مملوكة للدولة مستثمرة من قبل القطاع الخاص والتجربة ناجحة واذا ما وجد فيها نواقص نعدل عليها اضافة وحذفا لكل ما يمكن ان يجعل القانون الموجود بافضل شكل وصورة.

ولماذا نضع قانونا جديدا ثم نكتشف لاحقا ان فيه مثالب ونواقص تنفر من اللجوء اليه للاستثمار من قبل شركات القطاع الخاص.

نحن لدينا تجربة ناجحة في قانون الـ"B.O.T"، فلماذا لا نأخذ تلك التجربة الناجحة ثم نطورها بما يتلاءم مع طبيعة المرحلة؟ لكن للاسف الامور تأخذ منحى آخر فهناك نظرة للجنة التشريعة، ثم الحكومة تبدي مخاوفها من رؤية مجلس الامة لـ"B.O.T" فصارت صياغة القانون بطريقة مبنية على هواجس وتخوفات.

الكل متخوف من الهواجس السياسية التي يتوقع ان القانون سن وفقها، وهو من اول يوم (ميت) فهو غير جذاب للمستثمر المحلي والاجنبي.

إن الدولة حينما ترغب في ان تكون مشاريعها التي تريد طرحها وفق الـ"B.O.T" عليها ان تضع اغراءات وعناصر جذب وخصوصا للمستثمر المحلي، وهذا ما لا نجده في هذا القانون.

الامر الآخر هو كيف لنا ان نجذب المستثمرين الاجانب للدخول باموالهم الى السوق المحلي بينما ندفع بالمستثمر المحلي للهروب خارج سوقه؟!

مما يجدر الاشارة اليه ايضا ان الدولة حينما تخلق فرصا جذابة ومغرية للمستثمرين على اختلافهم من محليين واجانب فإنها تخلق اجواء تنافسية تصب في نهاية المطاف في مجرى الصالح العام للكويت عموما ولقاطنيها خصوصا.

إن المسثتمر سوف يسعى الى انجاز ما يتم طرحه من مشاريع جذابة ومربحة بافضل الطرق،اما حينما نكبله بقيود البي أو تي الحالية فإنه يسعى الى تحقيق الربح في كل خطوة من خطوات انجاز المشروع غير آبه بالجودة ولا عناصر الجذب الاخرى.

الامر المهم الآخر ان الحديث عن الـ"B.O.T" هو حديث مهم جدا، لان الاراضي في الدولة لاتزال محتكرة من قبلها على قلتها مع ارتفاع اسعار الاراضي بشكل مبالغ فيه كثيرا، وبناء عليه يجب خلق مغريات اخرى غير الاراضي لجذب المستثمر المحلي قبل الاجنبي.

وهنا نتساءل: هل سيقبل المستثمر ان يتحول الى مقاول لدى الدولة في ظل الـ"B.O.T" واشتراطاته المنفرة؟ وهنا الاجابة بالطبع لن يقبل، لانه لن يضع امواله في استثمار لا يجدي له ولمساهمي الشركة التي يمثلها اي نفع او اي عائد مغري. إن الـ"B.O.T" عندما يسن سياسيا فعليه السلام.

طلبات السكن الخاص

• هناك تصريحات كثيرة لمسؤولين كويتيين حول توجهاتهم لحل المشكلة الاسكانية ونحن نسمع بمثل هذه التصريحات منذ زمن دون ان نجد ثمة خطوة عملية على ارض الواقع والسؤال: ما اسباب التأخر في اتخاذ اجراءات عملية لحل المشكلة الاسكانية؟

- الامنية ان يكون هناك طرح جديد للمشكلة الاسكانية فهي مشكلة تراكمية من وزير الى وزير ومن مجلس امة الى آخر ومن حكومة الى أخرى، ولم نحل اي جزء من اجزاء المشكلة.

نعاني اليوم مشكلتين: مشكلة كثرة طلبات الاسكان وتزايدها مع تزايد عدد السكان، هذا من جانب، والمشكلة الأخرى عدم الانجاز على طريق حل المشكلة برمتها. وللأسف الشديد في مشكلة الاسكان بالذات لدينا جهات معنية لا تلبي طلبات المواطنين والمشكلات لاتزال موجودة رغم معرفة الكل بها، وهم عاجزون عن حلها.

إن اسباب الحل ودوافعه وعوامله موجودة من اراض واموال، غير انه يقابل هذا بتصور عدم القدرة على الانجاز.

عندما نطرح المدن الاسكانية، وبواقعية، فإن وزارة الاسكان والمؤسسة الراعية لن تستطيع انجاز تلك المدن. انهم لا يجيدون اعداد الخطط من حيث الدراسات الفنية ودراسات الجدوى للمسثتمرين، وليس لديهم القدرة على انجاز مثل هذه المدن لانعدام الخبرة لديهم.

إن اشتراك القطاع الخاص سوف يساعد بشكل كبير مع المستثمر الاجنبي، الذي سوف يكون مستثمراً مع المحلي لانجاز تلك المشاريع.

إن المدن الاسكانية تجربة لم يتم تطبيقها بنجاح في الكويت، لقد كانت مطروحة منذ الثمانينيات في القرن الماضي من قبل شركة عقارات الكويت، وهي اللآلئ الخمس والتي لم ينفذ منها سوى لؤلؤة الخيران، وهي بيوت او شاليهات، وهذه تحتاج الى القطاع الخاص والى مستثمرين أجانب، اضافة الى الشفافية من قبل الحكومة والتسهيلات والاغراءات الاخرى للابداع في هذه المدن الاسكانية.

لا يخفى علينا ان هذه المدن في اطراف البلاد، فكي نجذب مواطنا يخرج من كيفان او غيره الى العبدلي فعلى الحكومة خلق اغراءات كبيرة تدفعه الى التقدم لطلب السكن في تلك المناطق. واعتقد ان وزير الاسكان يسير على خطى حل المشكلة الاسكانية وفق هذه الرؤية الايجابية.

أسعار العقارات

• كيف تقيم واقع سوق العقار بقطاعاته المختلفة: التجاري، والسكني، والصناعي، والاستثماري، من ناحية الأسعار؟

- بالنسبة للعقار التجاري بدأ النشاط يدب في بعض جوانبه تأثرا بالمحفظة المليارية وصفقة بيت التمويل الكويتي والمركز المالي الاخيرة لشراء بعض العقارات التجارية (المكاتب)، اما بالنسبة للمجمعات التجارية فنعتقد ان الكويت لديها نماذج اضحت صروحا عقارية على مستوى الكويت عموما.

وبالنسبة الى القيمة الايجارية للمكاتب فإن الابراج القديمة متأثرة نوعا ما بعامل عدم وجود المواقف وهذا عامل سلبي بالطبع، وهذا اضفى عليها نوعا من حالة الركود، فيما لاتزال القيمة الايجارية تراوح بين  5 و6 دنانير كويتية، وهي تعاني الركود.

اما المكاتب الجديدة فإن القيمة الايجارية تراوح بين 7 و9 دنانير كويتية، وهذا حسب المبنى هل هو مبنى عادي ام مبنى ذكي.

اما من حيث الاشغالات فإنها بالنسبة الى العقارات التي فيها مواقف فانها تراوح بين 80 –90 في المئة فيما تصل الاخرى الى 50 في المئة تقريبا.

وبالنسبة للعقار الاستثماري فإن الاسعار وصلت الى حدود الطفرة في معدلها سواء من حيث القيمة الايجارية او قيمة المبيع.

ان اسعار العقار الاستثماري تبنى كما هو معروف على اساس العائد والعائد فيها وصل الى حدود 5.5 في المئة تقريبا، وعندما نجد من يشتري عقارا يدر عائدا لا يتجاوز الـ5.5 في المئة فهذا يعني ان على هذا القطاع طلبا ملحوظا مقابل الودائع التي لا تعطي الا 1 في المئة.

تقييم عقاري

• هناك شركة مصرفية للتقييم العقاري تم الاعلان عنها مؤخرا ووافق عليها بنك الكويت المركزي مبدئيا، فهل ترى هذه الخطوة ايجابية كما يراها البعض، ام انها تبدو خصما وحكما في آن واحد من حيث ان المقيم يجب الا يكون احد اطراف عمليات البيع او الشراء او التمويل من اي جانب؟

- ان مثل هذه الخطوات فيها مضرة للقطاع الخاص، فمن غير المنطقي ان تكون هذه الجهة او تلك هي الخصم والحكم في ذات الوقت، او هي البائع او المشتري وبنفس الوقت المقيم لهذا العقار او غيره من الصفقات.

ان وجود مثل هذه الخطوة محاربة لمكاتب عقارية صغيرة تعمل بذات الاختصاص بل أنشئت لهذا الغرض، وهذا خطأ ايضا.

مشاريع المدن الإسكانية

• تصريحات رسمية تشير الى ان تكلفة استجرار الماء والكهرباء الى كل منزل الكويتي تقدر تكلفتها بنحو 80 الف دينار للمنزل الواحد، ولدى الرعاية السكنية نحو 105 آلاف طلب سكني، وهذا يعني ان الكويت خلال الطلبات الحالية تحتاج الى مليارات لايصال الكهرباء الى الـ105 آلاف طلب. الا ترى ان هذا يجب ان يؤخذ بالاعتبار عند التفكير بحل المشكلة الاسكانية قبل البدء بالتفكير بالمباني السكنية؟!

- إن هذه الملاحظة جديرة بالاهتمام، وعلى الرعاية السكنية ان تكون واضحة وشفافة في مثل هذا الامر، ولهذا نحن نقول ان الرعاية الاسكانية عاجزة عن انجاز مثل هذه الخطوات لحل المشكلة الاسكانية بمفردها.

ان مشاريع المدن الاسكانية يجب ان تقدم ككتلة واحدة (باكج)، من حيث الكهرباء والصيانة والطرقات وانجازات البناء، والصرف الصحي، للمستثمر الاجنبي مع القطاع الخاص المحلي مع تزامن هذا بانشاء هيئة مستقلة عن بيروقراطية الدوائر الرسمية من موافقات وتراخيص لانشاء هذه المدن، وبدون هذا الطريق لا حل.

واذا ارادت الدولة انجاز المدن الاسكانية فعليها طرحها امام المستثمر الاجنبي مع القطاع الخاص، كمشروع كامل باغراءات للمستثمر حينها سوف يبدع المستثمر في انجازها باسرع وقت.

وهنا نضع لجنة محكمة دوليا مع الموجود ونضع اشتراطات معينة تسير الشركة المنفذة وفقها، وحينها سيكون هناك ابداع في الانجاز.

تقارير عقارية

• هناك مشكلة تعانيها الكويت عموما من ناحية غياب الجهة التي تعطي دقة واستمرار المعلومات عن السوق العقاري وحجم التداولات والصفقات التي تتم في السوق عموما بحيث لم تعد الارقام التي تقدم عبر ادارة التسجيل العقاري في وزارة العدل وافية وهي غير دقيقة ايضا، ما تعليقك؟

- هناك جهات خاصة تخرج بعض التقارير العقارية عن سوق العقار الكويتي، ولكنها ليست بالمستوى المطلوب، ونحن في "عقارات الكويت" لدينا توجه نحو اخراج تفاصيل اكثر من الموجود عن سوق العقار.

ان هذه الامور تناط بالدولة، وليس بالقطاع الخاص، وهناك شركة عقارية حاولت ان تخرج مثل هذا التقرير بشكل دوري، لكن لم تجد اي تعاون من قبل الجهات المعنية في الدولة لتقديم الارقام الدقيقة لتلك الشركة لهذا لم تنجح الخطوات بهذا الاتجاه.

لدينا استراتيجية في "عقارات الكويت" ونهج نتبعه ازاء هذا الامر، خصوصا ان التقارير التي تخرج ليست دقيقة بشكل كاف، ونحن بدأنا قبل نحو عامين ولدينا امور نحاول التأكد من دقتها، ونعتقد انه اذا كان هناك تقرير عقاري فيجب ان يكون صادرا عن "عقارات الكويت".

اضف الى هذا ان الشركة تتجه الى وضع شريط تداول كشريط البورصة ولكنه متخصص في تداولات العقار بشكل خاص.

ان مثل هذه الخطوة تعتبر خطوة نحو جعلها بورصة عقار بحيث يكون لها مؤشر "عقارات الكويت" عن سوق العقار الكويتي وسوف يصدر تقرير دوري عن الشركة عن سوق العقار.

أسعار خيالية

• هناك شركات كويتية انجزت مشاريع ضخمة خارج الكويت بينما لا نجد لها مشاريع داخل السوق المحلي، فهل البيئة المحلية طاردة للاستثمار ام ماذا؟

- بيئة الكويت طاردة للاستثمار، وشركة عقارات الكويت منذ سبعينيات القرن الماضي متواجدة في الخارج بل من اوائل الشركات التي خرجت خارج السوق المحلي، وبذلك الوقت كانت الامور الاستثمارية في الخارج فرصا استثمارية، اما اليوم فهو هروب من البيروقراطية والاسعار الخيالية في البلد.

ان "عقارات الكويت" مع الشركة الزميلة، متواجدة في الاسواق الخارجية حتى الآن، و"ايفا فنادق" هي ذراع "عقارات الكويت" الاستثماري الخارجي شركة عقارية تستثمر خارج الكويت مشاريع كثيرة ولكن ليس لديها مشروع واحد داخل الكويت.

• ما آخر تطورات مشاريع شركة عقارات الكويت في الداخل، المنجزة والتي هي قيد الانجاز؟

- لدينا مشروع ارابيلا، وسيكون الافتتاح في بداية يوليو المقبل ونتمنى افتتاح المطاعم الموجودة فيه في منتصف الشهر الجاري، اما الافتتاح الرسمي فهو في اول يوليو.

ان تكلفة المشروع، تقريبا 12 مليون دينار كويتي، وهذه تكلفة البناء فقط اما تكلفة الارض مع البناء فتصل الى نحو 24 مليون دينار كويتي تقريبا.

مشاريع الشركة الخارجية

• هل لديكم توجه لاقامة مشاريع خارجية؟

- مشاريعنا الخارجية تدار عبر "ايفا للفنادق" ودخلنا في استثمارات مدرة للدخل، مثل الصيدليات، ويكبر حجم المحفظة يوما بعد يوم وتعطينا نحو 8 في المئة، كما ندخل في مشاريع بيوت الطلبة ايضا.

إن حجم المشاريع في الخارج لـ"عقارات الكويت" تصل الى نحو مليار دولار، اما داخل الكويت، فنحو ملياري دولار تقريبا، وهذا حجم المشاريع او الاصول المدرة .

من جانب آخر فان قيمة المشاريع التي تدرسها الشركة داخليا فتصل الى نحو 30 مليون دينار، اما الخارجية فتصل الى نحو 100 مليون دولار، نصيب دول الخليج منها 30 مليون دولار تقريبا.

لم نوقع بعد العقد بخصوص فوز "عقارات الكويت"  بسوق الكويت والسوق الكبير، رغم اعلان فوز الشركة بها.
عيسى الحمصي الكويت