«المقيمين العقاريين» يعتمد ثلاث طرق للتقييم

حساب التكلفة والمقارنة بالبيوع السابقة وحساب القيمة الرأسمالية للدخل

اكد مصدر مطلع ان الاتحاد الكويتي للمقيمين العقاريين اعتمد ثلاث طرق للتقييم العقاري في السوق المحلي وفق الاشتراطات العالمية الموحدة، وهي: حساب التكلفة، والمقارنة بالبيوع السابقة، وحساب القيمة الرأسمالية للدخل.

وقال المصدر ان طرق التقييم حسب الاشتراطات العالمية الموحدة، تعتمد على حساب قيمة الارض في اعلى وافضل استخدام لها.

وحول حساب المنشآت ذكر المصدر ان هذا يتم بطريقة التكاليف لاسيما للاعمال غير المكتملة، او بطريقة المعامل النقدي للانشاءات او بطريقة حساب سعر وحدة البناء والتي تعتمد على نوعية البناء ومستوى التشطيبات واجمالي مسطح المنشأة.

واشار الى ان حساب معامل يعتمد على العمر الفعال للمنشأ وليس العمر الاقتصادي له فقط وهذا المعامل يمكن ان يقسم الى اهلاكات طبيعية تنتج من الاستخدام المعتاد ويمكن علاجها بتكلفة مقبولة، واهلاكات في الاداء قد تنتج من تغيير احتياجات المجتمع او اهلاكات نتيجة عوامل خارجية.

طريقة البيوع السابقة

واوضح ان طريقة البيوع السابقة تعتمد اساسا على اسعار السوق الحالية لبيع عقارات مماثلة للعقار، في حين ان طريقة حساب رأسمال الدخل تنجح غالبا في تقييم العقارات الاستثمارية والتجارية لانها تعتمد على حساب القيمة الحالية لرأسمال صافي التدفقات النقدية التي يدرها العقار طيلة عمره الاقتصادي.

وبين ان هذه الطريقة تقتضي الالمام بايرادات ومصروفات واهلاكات العقار ومعدل سعر الخصم المقبول على هذا النوع من الاستثمار للوصول الى رأس مال التدفقات النقدية خلال عمر العقار.

ولفت المصدر الى ان من المعتاد الا تتفق هذه النتائج ولذلك فان على خبير التقييم العقاري المفاضلة بينها للوصول الى افضل قيمة تعبر عن حالة العقار، مشيرا الى ان التقييم العقاري مهمته الاساسية تقدير قيمة الاملاك العقارية محل الاعتبار، وهذه القيمة قد يكون الحافز لتقديرها اسباب عديدة مثل البيع والشراء أو التأمين او تمويل بناء او استكمال بناء املاك العقارات او البائعين او المؤسسات الحكومية او الشركات او وسطاء عقاريين والمعتاد اللجوء الى خبير التقييم والذي يجب ان تكون علاقته الوحيدة بالعقار هو التقييم فقط دون اي علاقة اخرى ويقدم الخبير عمله على هيئة تقرير تقييم.

واجبات المقيم

واوضح ان على الخبير، لتقديم التقرير، اجراء دراسة مستفيضة لتقدير قيمة الاملاك التي يقيمها شاملة المنطقة الجغرافية والحالة الاقتصادية، مشيرا الى ضرورة ان يكون قادرا على قراءة وفهم العديد من النصوص والتعاريف والعقود القانونية وان يكون لديه قدر من العلوم الهندسية لتحديد الابعاد والخصائص الطبيعية للاملاك كما يجب ان يكون ملما بعلوم البناء والتشييد وحساب تكاليف البناء ومصاريف الصيانة وادارة الاملاك وتقدير ما تدره الاملاك من عائد.