عقاريون لـ الجريدة•: اتحادات ملاك العقار الواحد «لا بد منها» رغم تساهل القانون في إلزامهم بتأسيسها

ظهر الى واقع الوجود القانون رقم 64 / 1981 الخاص بملاك الطبقات والشقق الهادف الى تنظيم العلاقة بين ملاك الشقق في البرج او العمارة او المبنى الواحد، ولكن هناك مثالب له على الصعيد العملي ابرزها انه لم يكن ملزما بشكل ظاهر للعيان بحيث يكون على الاعضاء في اتحاد ملاك المبنى الالتزام بدفع ما عليهم من رسوم تقتضيها مصلحة المبنى.

ويعتبر المبنى السكني احد اوجه الشراكة بين ملاكه لانهم مشتركون في الخدمات العامة، وهذا يحتم ان يكون الجميع شركاء في جميع خدمات المبنى من حيث مواقف السيارات والتكييف (خصوصا ان كان التكييف مركزيا) او من حيث الحدائق المحيطة بالمبنى (إن وجدت) او من حيث الكهرباء وصيانتها والماء وتمديداته الرئيسية وصيانتها وخزانات المياه والاكساءات الخارجية للمبنى وحالات التطوير والتجديد التي قد تطرأ او يستلزمها المبنى على مداخل وجدران البناء الخارجية.

وان يكون الاتحاد المنبثق عن هذا التجمع السكني من أي حجم كان، مسؤولا عن جميع حالات الصيانة والتجديد والتطوير التي يضطر الجميع الى اللجوء اليها نتيجة عوامل الطبيعة، او الاعطال التي قد تظهر بين الفينة والاخرى.

غير ان القانون الكويتي لم يفسر بشكل واضح وجلي للراغبين في تأسيس اتحادات او الانضمام الى الموجود من تلك الاتحادات، ما لهم وما عليهم كأعضاء في هذا الاتحاد.

وقد اثر هذا الابهام في القانون الذي سمح بتأسيس مثل هذه الاتحادات عبر تراخيص يتم الحصول عليها من وزارة العدل، على طبيعة العلاقة بين الساكنين الشركاء في البرج السكني، من حيث رغبة البعض في دفع ما عليه من رسوم لتطوير المبنى، وآخرين عزفوا او امتنعوا عن دفع تلك الرسوم او بعضها تحت حجج واعذار كثيرة.

ان هناك تبايناً في الآراء بين هذا الشخص او ذاك سواء كان من ممثلي احدى هذه الاتحادات او من بعض أولئك الخبراء في الشأن العقاري او المتابعين للشأن العقاري، فيما صبت جميع الآراء في مجرى واحد مفاده ان اتحاد ملاك السكن من شأنه المحافظة على المرافق المشتركة للعقار بحيث ترتفع قيمته او المحافظة على قيمته دون خُسران.

الامر اللافت للنظر ان مثل هذا الامر ليس بمستجد على الكويت أولاً ولا على دول المنطقة والعالم المتحضر وغير المتحضر ثانيا، فمصر وسورية ولبنان وبلدان اوروبية كثيرة تعمل وفق هذا االنظام بحيث يكون هناك لكل مبنى اتحاد او جمعية تمثل سكان العمارة برسوم معينة تفرض على كل مالك شقة في هذا المبنى بهدف التطوير او الصيانة او ما يطرأ من امور على المبنى بشكل جماعي.

وهنا كانت لنا هذه الجولة لاستطلاع آراء بعض المختصين بالشأن العقاري والمتابعين له حتى نضع النقاط على الحروف من حيث ايجابيات وجود اتحادات للعمارات والابراج السكنية، ومن حيث الزامية الانتساب الى هذه الاتحادات، والزامية دفع الرسوم.

اكد رئيس مجلس ادارة شركة سدير للتجارة العامة والمقاولات طارق بدر السالم المطوع ان مثل هذه القوانين إن لم تحمل صفة الالزامية وتركت بغير تفسير دقيق تبقى حبراً على ورق، ودون ادنى جدوى ودون نفع.

ولفت المطوع الى ان هذا النظام معمول به في اغلب الدول العربية والاجنيبة، وهناك اتحادات ملاك عقارات سكنية تحكمها قوانين البلد المعمول بها، وهي تلزم جميع سكان العمارة بالانتساب الى الاتحاد، وتلزمهم بدفع ما عليهم من رسوم سنوية او شهرية تدفع لرئيس الاتحاد او لصندوق الاتحاد بناء على اتفاقات تصدر عن اجتماعات اعضاء مجالس ادارات الاتحادات على اختلاف احجامها.

وقال إن الزامية القانون في جعل سكان البرج السكني اعضاء بشكل اعتيادي في اتحاد يخفف من حدة الخلافات التي قد تنشب بين اعضاء الاتحاد من سكان العمارة او البرج.

وذكر إن هذا الامر له جوانب إيجابية كثيرة ابرزها المحافظة على الصيانة الدورية للعقار مع المحافظة على الخدمات المشتركة من تكييف (إن كان التكييف مركزيا)، وكهرباء وتمديداتها والمياه وتمديداتها والتمديدات الصحية الاخرى، وخزانات المياه ومتابعة نظافتها وصيانتها، ومواقف السيارات، والمصاعد وواجهات العمارات والابراج التي اضحت من اساسيات البناء وجماليته، والحراسة، وبقية الخدمات والمرافق الاخرى.

واضاف ان هذا بالضرورة سينعكس على قيمة العقار الذي إن لم ترتفع لن تنقص ابدا، موضحا أن العقار الذي تشهد مرافقه وخدماته صيانة دورية سيحافظ على قيمته بالمحافظة على خدماته، ومع مرور الزمن سيشهد ارتفاعا بالقيمة مع المحافظة على خدماته وكأنه جديد.

وبين ان بامكان السكان اعتبار شققهم استثمارا لهم كحال أي باب من ابواب الاستثمار كسوق الاسهم او الذهب او أي قطاع من قطاعات الاستثمار الاخرى.

واكد المطوع ان على الجهات المعنية بهذا القانون المسارعة الى الزام السكان في مثل هذه الابراج بتشكيل اتحادات في كل برج او عمارة، والزام الساكنين بالانتساب الى هذه الاتحادات، والرسوم المترتبة عليهم، فضلا عن ان هذا الامر يجب ان يكون خاضعا للقانون من كل النواحي التي تسمح بمحاسبة رئيس الاتحاد واعضائه عن كل تقصير او أي ظاهرة فساد قد تظهر مع مسيرة العمل.

وأضاف ان "امور التفاوت في دفع الرسوم هي من شأن اتحاد كل برج الذي يستطيع الفرز والتمييز بين ساكن في الأدوار العليا والادوار السفلى والارضية والملاحق، فضلا عن ان هذا الامر مرجعه اجتماعات الاتحادات التي قبل ان تشهر عبر وزارة العدل، يجب ان تصل الى وضع نظام داخلي او عقد تأسيس يشمل اغراضه واشتراطاته والحقوق والواجبات".

ولفت الى ان كل اتحاد له خصوصيته، لكن هناك قانونا عاما يضبط عمل كل الاتحادات من حيث الزامية انضمام كل ساكن في هذه العمارة او هذا البرج الى الاتحاد، ثم إلزامية دفع الرسوم، وبعد هذا يبقى تحديد قيمة الرسم حسب الخدمات والمرافق المتمتع بها هذا البرج او ذاك، وهذا ما يحدده مجلس ادارة الاتحاد بين اعضائه.

وزاد ان هذا القانون اكثر من ايجابي، بل وينظم الكثير من العلاقات بين القاطنين في الابراج والعمارات السكنية، وينظم عمليات البيع ويشجع المشتري على ان يكون احد اعضاء هذا البرج او ذاك، حسب المواصفات التي يتمتع بها.

 

تنظيم علاقات الملاك

 

ذكر مدير عام شركة اوتاد العقارية محمد الهاجري ان القانون رقم 64 / 1981 عندما صدر لم يكن يحمل تفسيرا يفيد بالزامية تأسيس الاتحادات من هذا النوع، وهذا ما خفف جدواه ولم يشجع الكثيرين على الاستفادة منه.

ولفت الهاجري الى ان الاولى في القانون ان يشترط للسماح بتملك الشقق السكنية ان يكون هناك اتحاد لهذا البرج السكني او هذه العمارة السكنية، مع الزامية الانتساب اليها من قبل كل ساكنيها.

وقال إن تملك الشقق في الاصل قام على اساس هذا القانون، وهذا الامر من شأنه ان ينظم طبيعة العلاقة بين سكان العمارات، مع ابقاء رابط المصلحة العامة بينهم قائما من خلال المحافظة على خدمات ومرافق البرج او العمارة، في ظل دفع رسوم تعكس اهتمام الجميع بهذا المبنى وخشيتهم على مرافقه ومحافظتهم عليه مع مرور الزمن.

وأشار الى ان هناك مصالح عامة مشتركة بين الجميع من ساكني الابراج تلزم بضرورة وجود كيان هو الاتحاد الذي يضم في عضويته جميع ساكني البرج او العمارة، ما من شأنه ان يحافظ على قيمة العقار السوقية رغم تقدم العمر به، في ظل استمرار عمليات الصيانة بشكل دوري والمتابعة من قبل رئيس الاتحاد واعضائه كافة.

وبين ان من تلك الخدمات المشتركة، خدمات المصاعد ومواقف السيارات والحدائق الجانبية المحيطة بالمبنى (ان وجدت)، وسلالم الطوارئ، وخدمات الاطفاء، وخدمات الكهرباء والماء، والهاتف، والتكييف المركزي (إن وجد)، فضلا عن الواجهات الخارجية سواء كانت بوابات الابراج السكنية او الجدران الخارجية التي تتعرض للتآكل او لعوامل طبيعية اخرى مع مرور الزمن.

واردف ان القانون ينقصه حتى الآن الالزامية في التأسيس من قبل كل ساكني البرج فور إعلان البرج كعقار سكني، مع الزامية العضوية لكل من يتملك شقة في هذا البرج، وفق وثائق رسمية تصدر عن وزارة العدل.

واضاف: "إن قيمة الشقة التي تباع اليوم بنحو 100 الف دينار مع بقاء خدماتها ومرفقاتها تحت الصيانة منذ إنشاء البرج التابعة له، كانت تباع ذات يوم وقبل نحو 10 سنين بسعر لا يزيد على 40 الفا في احسن تقدير، وهذا يعني ان هناك عائداً جيداً رغم ما تم انفاقه على اعمال الصيانة الدورية للمبنى.

وزاد: "ان العمارات اليوم ينظر الى قيمتها من ناحية التشطيبات وما فيها من مرافق وخدمات، سواء كانت خدمات المصاعد او المواقف او الحدائق الجانبية، او التكييف او تشطيبات الكهرباء والماء، او غيرها من الخدمات، وهذا يعكس ارتفاع اسعار هذه العمارة التي تمتلك اتحاداً يضم في عضويته جميع ساكنيها والمداوم على اعمال الصيانة لها، وانخفاض عمارة اخرى ترك فيها "الحبل على الغارب" فلا اتحاد يمثل ساكنيها، ولا اعمال صيانة للمبنى، ولا مواقف، إلخ".

والمح الهاجري الى "أمر آخر هو ان سلالم الطوارئ اضحت في بعض العمارات السكنية او الابراج ملاذا آمنا لما يتم الاستغناء عنه من اثاث منزلي، بحيث وضع ساكنو هذا البرج او العمارة ما فاض عن حاجتهم او ما تم الاستغناء عنه من اثاث على السلم الذي انشئ خصيصا لحالات الطوارئ، وليس لوضع فضلات الاثاث والحاجات الاخرى عليه".

وقال: "ان هذا مرجعه الى غياب الاتحادات التي يجب على المشرع ان يعدل القانون، بما يضمن الزامية انشاء الاتحاد اولا ثم الزامية الساكنين بالانتساب اليه ثانيا ثم ثالثا فرض الرسوم على الساكنين".

 

الاتحادات... لا بد منها

 

شدد رئيس اتحاد العقاريين الكويتيين توفيق الجراح على الدور المهم لاتحاد ملاك العمارات او الابراج السكنية موجزا ذلك بقوله: "لا بد منها"، مبينا ان ما يؤخذ على القانون الكويتي الذي سمح بإنشاء مثل تلك الاتحادات انه لم يكن ملزما، وهو نقص يجب تلافيه بسرعة حتى تتضح الصورة امام الجميع على حد سواء للفت الانتباه الى اهمية الدور الذي تقوم به هذه الاتحادات.

وقال الجراح ان "القانون الكويتي 64 / 1981 لم يكن فيه نص ملزم لمن يملكون شققا سكنية في الابراج لانشاء اتحادات تمثلهم، وهو كذلك ليس بملزم بالانضمام اليها ان وجدت، وثالثا غير ملزم لاحد الاعضاء بدفع هذا المقدار او ذاك من الرسوم".

ولفت إلى ان تفسير القانون لم يكن بتلك الصورة الجلية امام الجميع من ملاك السكن او غيرهم، ما اوقع الجميع في لغط التفاسير المتعددة له، ما اسفر ايضا عن امتناع بعض الاعضاء من سكان هذه العمارة او تلك عن سداد ما عليهم من رسوم بحجج كثيرة، بسبب عدم ضبط القانون لهذا الامر من جميع جوانبه.

ولفت الى ان الاتحاد يشهر بموافقة من وزارة العدل وهي موافقة لا تعني الزامية الدفع على جميع المستأجرين، في وقت يبرر بعض الاعضاء امتناعه عن السداد بانه لا يستفيد من جميع الخدمات التي يتمتع بها العقار من حيث التكييف والمصاعد ومواقف السيارات او غيرها من المواصفات.

واضاف ان مثل هذه الظاهرة ينجم عنها بالضرورة اهمال واضح لجميع خدمات البرج او العمارة، وبالتالي اهمال اعمال الصيانة واعمال الترميم والتطوير التي يحتاجها كل عقار بين الفترة والاخرى.

ودلل الجراح على هذه النتائج بمجمع الصوابر وما آل اليه من حال اوصلت المجمع من حالة من الاهمال وقلة الاهتمام بمرافقه وصار مجمعا غير لائق شكلا ولا مضمونا.

وذكر ان أي عقار تتم المحافظة على خدماته لا شك يحافظ على قيمته بل تنمو هذه القيمة وتحافظ على كونها استثمارا مجديا بعائد جيد.

 

القانون غير واضح

 

من جانبه اكد رئيس اتحاد ملاك مجمع النخيل السكني جمال النصرالله ان القانون جيد ولكن يؤخذ عليه عدم تفسيره بشكل واضح، مضيفا ان القانون يحتاج الى مذكرة تفسيرية كون الكثير من بنوده تحتمل أكثر من تأويل.

واشار النصرالله الى انه لجأ الى عرض بعض بنود القانون على عدد من المحامين ففسرها كل منهم تفسيرا يختلف عن تفسير الآخر.

واكد ان هناك تناقضات عديدة تشوب مرسوم اللائحة العامة لادارة ملكية الطبقات والشقق الصادر في عام 1981 بناء على المادة 860 من القانون المدني لعام 1980، مشيرا الى عدد من المواد التي تركت عائمة بحيث يمكن تفسيرها بأكثر من تفسير ولمصلحة أكثر من طرف داعيا الى اعادة النظر في القوانين بما يلزم من شروط لضمان الحصول على الحقوق وأداء الواجبات المطلوبة بعيدا عن اي عوائق.

من جانب آخر، لفت الى ان هناك 25 اتحادا لملاك الشقق والطبقات، كان اتحاد برج النخيل من اولها، في حين تعتبر شركة اعيان للاجارة والاستثمار الاولى بين الشركات المؤسسة لمثل هذا الاتحاد.

وقال ان القانون يجب ان يكون مفسرا بحيث يوفر الزاما بتأسيس اتحادات مماثلة في كل الابراج السكنية، بهدف المحافظة على الابراج وبذات الوقت المحافظة على المظهر الحضاري للبلد من خلال المحافظة المستمرة على مظهرها العمراني، مبينا ان مثل هذه الاتحادات تحافظ على حقوق الجوار بحيث يكون هناك اجتماعات دورية لاعضاء الاتحاد من ملاك الشقق للاطلاع على آخر تطورات البرج وسبل تطويره وصيانة مرفقاته وخدماته المشتركة بين جميع القاطنين فيه.

ولفت الى ان اتحاد برج النخيل تم تأسيسه عام 2006 بموافقة من وزارة العدل وبدأ عمله في عام 2008، مشيرا الى ان هذا الاتحاد بما يفرضه من رسوم على الساكنين، الاعضاء فيه، يجعل امر متابعة صيانة المرافق والخدمات المشتركة بين ملاك الشقق امر هينا اضافة الى المحافظة على قيمة العقار التي تتآكل مع مرور الزمن ان لم تتم صيانته بشكل دوري.

واكد ان هناك غطاءً تشريعياً لتأسيس هذه الاتحادات في القانون المدني يغفل عنه الكثيرون، مبينا ان هناك 25 اتحادا لملاك العقارات والعمارات في الكويت تم احصاؤها منذ اول اتحاد اشهر عام 2006.

واضاف النصر الله ان هذا الامر معمول به في دول عربية كثيرة من بينها مصر وسورية ولبنان وهي تؤمن الصيانة الدائمة لاي عقار يحكمه الاتحاد.

وبين ان من شأن متابعة الاتحاد لاحوال العقار وصيانته على الدوام ان يزيد من قيمة العقار والذي يعتبر عائدا على العقار المستثمر.

 

غير ملزم

 

وعلى صعيد متصل، اكد نائب رئيس الاتحاد الكويتي للمقيمين العقاريين عماد الفرج ان القانون المنظم لاتحاد ملاك الطوابق والشقق السكنية لم يصدر متضمنا صفة الالزامية بتأسيس هذه الاتحاد في الابراج والعمارات السكنية بعكس ما هو معمول به في دول اوروبا التي يتم الانتساب فيها وتشكيلها عبر عقود واوراق رسمية بين الاعضاء في الاتحاد وبين الاتحاد عبر وزارة العدل.

وقال ان مجلس ادارة الاتحاد في دول اوروبا يستطيع بيع عقار هذا العضو او ذاك ان امتنع عن سداد ما عليه من التزامات، مشيرا الى ان ما يؤخذ على القانون غياب صفة الالزام التي من شأنها ان تجعل الجميع متساوين امام القانون المنظم لعمل الاتحاد، فيما يبقى النظام الداخلي لكل الاتحاد يختلف باختلاف هذا البرج السكني او ذاك.

ولفت الفرج الى ان من شأن الاتحاد ان يحافظ على قيمة العقار مع استمرار اعمال الصيانة الدورية التي من شأنها ان تجعل من العقار نفسه استثمارا يعطي عائدا كبيرا مع مرور الزمن.

وقال ان غياب صفة الالزامية في الكويت تجعل من الثقة بين الاعضاء متوقفة على العلاقة الجماعية لا على تشريع ينظم عمل وارتباط هذا العضو او ذاك بهذا الاتحاد.

واوضح ان هذا النظام معمول به في اوروبا وفي غيرها وهناك رسوم شهرية يتفق عليها بين اعضاء الاتحاد للمحافظة على الخدمات المشتركة بين اعضائه، وتفرض الرسوم على كل عضو بناء على ما تتيمتع به حضته من خدمات المصاعد والتكييف والمواقف والاكساءات الخارجية للعقار وغيرها.