هل تبدو في الأفق فقاعة منازل أميركية جديدة؟!

بعد 7 سنوات من انفجار فقاعة المنازل الأكبر في التاريخ الأميركي، يثور تساؤل مهم: هل الولايات المتحدة بصدد نشوء فقاعة أخرى؟

فقد ارتفع مؤشر أسعار المنازل في 20 مدينة أميركية بنسبة وصلت إلى 11 في المئة على مدار السنة المنتهية في شهر مارس الماضي، وفق مؤشرات أعدتها مجموعة "كورلوجيك كيس- شيلر" المتخصصة في الاستشارات والبحوث والدراسات العقارية والإسكانية.

كما ارتفعت مؤشرات أسعار المنازل بنسب تزيد على 20 في المئة في مدن فونيكس ولاس فيغاس اللتين كانتا في صلب انهيار أسعار المساكن.

وانحسر حجم المعروض المتوافر للبيع، حيث يتم بيع المنازل في غضون أيام وفي أغلب الأحيان بأكثر من السعر المطلوب.

وفي فونيكس اندلعت حرب العروض بين أصحاب البيوت المحتملين والمستثمرين الذين يدفعون الثمن نقداً. ومجدداً بات الأميركيون ينظرون إلى العقارات والممتلكات بوصفها أصولاً مدرة للربح.

لكن لكي تنشأ فقاعة كاملة يتعين ألا تتحسن أسعار الأصول فحسب، بل ترتفع قيمتها الفعلية أيضاً. وبالنسبة إلى المنازل تقوم مجلة "الإيكونوميست" في كل فصل بمقارنة معدل السعر إلى دخل العائلة ومعدل الإيجار إلى متوسط الإيجارات طويلة الأجل في 20 دولة. وقد قمنا بتلك المقارنات بالنسبة إلى 20 مدينة ومنطقة حضرية وردت في مؤشرات مجموعة "كورلوجيك كيس- شيلر". وكانت المحصلة: لا تزال معظم أسواق المنازل مستقرة عند قيمتها منذ زمن طويل وليس بينها ما يشير إلى حدوث فقاعة.

فبالنسبة إلى الولايات المتحدة بصورة عامة، توصلنا إلى أن معدلات أسعار المنازل إلى الإيجار ومعدلات الأسعار إلى الدخل في معظم المدن بقيت عند نفس متوسط معدلاتها منذ 25 عاماً أو تقترب منها. كانت مدن أميركية عدة في ولايات أريزونا وكاليفورنيا ونيفادا وفلوريدا قد اختبرت أضخم فقاعات في أسعار المنازل، وبعد الانهيار الذي أصابها هبطت قيم تلك المنازل إلى ما دون المتوسط المحتسب على الأجل الطويل.

وفي نيويورك لم تبتعد الأسعار كثيراً قط عن فترات الفقاعة ثم تعافت بوتيرة أكثر بطئاً مقارنة بما حدث في أرجاء الولايات المتحدة كلها. وفي ضوء قياسات معدلات الإيجار والدخل كانت الأسعار مستقرة أو منخفضة بقدر طفيف. أما المنازل حول واشنطن العاصمة، فتباع بما يقارب ضعف معدلاتها في أواخر التسعينيات من القرن الماضي، غير أن ذلك يبدو مبرراً في ضوء المكاسب القوية في الإيجارات والدخل، كما يعطينا النشاط الزائد في سوق الإيجارات أيضاً تفسيراً للارتفاع الذي طرأ على أسعار المنازل في سان فرانسيسكو.

ولم تشهد أتلانتا ودالاس وكليفلاند وديترويت فقاعة تستحق الذكر، كما لم تتعرض لهبوط شديد، وظلت قيم المنازل في كل تلك المدن عند نفس متوسطاتها على الأجل الطويل أو تقل عنها طفيفاً. كما كانت فقاعة شيكاغو أيضاً متواضعة بشكل نسبي ولا تزال قيم المنازل هناك تبدو رخيصة.

وقد وصلت أسعار المنازل في دينفر إلى ذروتها من جديد، وتبقى قيمتها هناك تفوق متوسطات الأجل الطويل، كما أن هذه هي المدينة الوحيدة التي تعتبر غالية، حسب تقديراتنا، لكن بحسب معايير التاريخ الحديث فإن القيمة الأعلى لا تعتبر عنصراً جوهرياً.

لاشك أن هناك العديد من العوامل التي يمكنها عرقلة تعافي سوق الإسكان تراوح بين توقف نمو الوظائف وصولاً إلى ارتفاع معدلات الفائدة على الرهونات العقارية... لكن نشوء فقاعة في أسعار المنازل ليست ضمن تلك العوامل حتى وقتنا الراهن.