العقار ومواد البناء: العقارات الاستثمارية في «العاصمة» تنخفض إلى 93% في 2011

تضم محافظة العاصمة عدة مناطق، من ابرزها الشرق، والقبلة وبنيد القار والمرقاب.

وتعتبر هذه المناطق الاربع من المناطق التي تنخفض فيها نسبة العقار الاستثماري مقارنة بالمناطق الاخرى كمحافظات حولي والسالمية والجهراء والفروانية وما يتبعها من مناطق، فضلا عن محافظة الاحمدي ومحافظة مبارك الكبير وما يتبعهما من مناطق تشهد كثافة في السكان وكثافة في العقارات الاستثمارية.

ومما يلاحظ على العقارات في المناطق التابعة لمحافظة العاصمة بشكل خاص ان معظم العقارات الاستثمارية تعتبر شبه مؤثثة بالكامل وهي نتيجة لمجموعة من القراءات والاستقصاءات والمسوح الميدانية التي قام بها اتحاد العقاريين الكويتيين ودوَّنها في مرشده العقاري الذي بين انه كلما اقتربت المناطق من مركز الدولة التجاري زادت نسبة التأثيث للعقارات بجميع فئات شققها، الف او باء او جيم وعلى اختلاف اعمارها.

الشرق

تعتبر منطقة الشرق من المناطق التجارية الهامة في مدينة الكويت ولهذا فإننا نجد فيها قلة العقارات الاستثمارية اضافة الى ان نسبة الاشغال فيها قد انخفضت في الربع الثالث في عام 2011 الى  نحو 90.2 في المئة عما كانت عليه في ما سبق من فترات اذ كانت النسبة تصل الى نحو 92.5 في المئة وهذا وفق قراءة واستقصاء لاتحاد العقاريين الكويتيين في مرشده العقاري الاخير.

اما متوسط الايجار الشهري فقد انخفض هو الآخر من 317 دينارا في نهاية 2010 الى 309 دنانير تقريبا في الربع الثالث من عام 2011.

وقد اشارت استقصاءات "العقاريين" الى ان نسبة 91.7 في المئة من العقارات في تلك المنطقة مؤثثة، وهذا يبين ان الطلب الاكبر على الشقق المؤثثة، ويؤكد ايضا رقي السكن الاستثماري في المنطقة، فيما تبين البيانات ان نحو 0.2 في المئة من العقارات نصف مؤثثة والباقي البالغ نسبته 6.3 في المئة غير مؤثثة البتة.

واظهرت البيانات ان نسبة اشغال العقارات المؤثثة انخفضت الى جانب متوسط الايجار الشهري الذي انخفض بنسبة 3 في المئة تقريبا، مشيرة الى ان المنطقة تحتوي على عقارين نصف مؤثثين يحتوي كل منهما على عشر شقق.

واشارت الى ان نسبة الاشغال في العقارين المذكورين منخفضة في الربع الرابع من عام 2010 ولكنها ارتفعت بنسبة 90 في المئة في الربع الثالث من عام 2011 واستقر متوسط الايجار الشهري للعقارات نصف المؤثثة عند 800 دينار كويتي.

وبينت ان ارتفاع نسبة الاشغال للعقارات غير المؤثثة بشكل كبير ونتيجة لذلك فقط ارتفع متوسط الايجار الشهري بنسبة 1.2 في المئة.

ومن المعروف ان منطقة شرق لا تضم عقارات جديدة لذلك فإن التوزيع النسبي للعقارات من حيث العمر ظل ثابتا في الربع الثالث من عام 2011 ودون تغير من الربع الرابع لعام 2010.

واكدت بيانات لاتحاد العقاريين ان نحو 57.3 في المئة هي بعمر 5 سنوات، ومنها 21.1 في المئة بعمر ما بين سنتين وخمس سنوات و21.6 في المئة من العقارات بعمر اقل من سنتين.

ولما كانت المنطقة متميزة وتقع في قلب المركز التجاري لمدينة الكويت، فإن كل العقارات فيها تتمتع بدرجات جودة عالية، فيما تشير البيانات العقارية للاتحاد  الى ان 21.6 في المئة من العقارات تصنف من الفئة (أ)، اما العقارات من الفئة (ب) فتمثل نسبة 78.4 في المئة، فيما لم تسجل البيانات اي عقارات من التصنيفات الاخرى في ذات المنطقة.

واظهرت بيانات المرشد العقاري ان نسبة الاشغال للعقارات الجديدة قد ارتفعت الى 88.7 في المئة في الربع الثلاث من عام 2011، وان متوسط الايجار الشهري ظل كما كان في الربع الرابع  من عام 2010.

واشار الى ارتفاع متوسط الايجار الشهري للعقارات بعمر ما بين سنتين وخمس سنوات بسنبة 3.8 في المئة مابين الربع الثالث من عام 2011 والربع الرابع من عام 2010 حتى مع انخفاض نسبة الاشغال.

من جهة ثانية بين المرشد العقاري انخفاض نسبة الاشغال للعقارات بعمر اكثر من خمس سنوات، بالاضافة ال متوسط الايجار الشهري والذي انخفض بنسبة 5.3 في المئة، فيما ارتفعت نسبة اشغال العقارات المصنفة في الدرجة (أ)، لكن ظل متوسط الايجار الشهري مابين الربع الرابع من عام 2010 والربع الثالث من عام 2011 دون تغيير.

وعلى العكس من هذا فإن نسبة الاشغال الاستثنائية للعقارات المصنفة من الفئة (ب) قد انخفضت بشكل كبير كما انخفض متوسط الايجار الشهري بنسبة 3.1 في المئة.

المرقاب

تعتبر منطقة المرقاب من اصغر المناطق في الكويت التي تحتوي على عقارات السكن الاستثماري بالرغم من قربها من مدينة الكويت، فيما تظهر المسوح التي اجراها اتحاد العقاريين ان نسبة الاشغال قد انخفضت من 99.3 في المئة في الربع الرابع من عام 2010 الى 91.9 في المئة في الربع الثالث من عام 2011، اضافة الى انخفاض متوسط الايجار الشهري من 335 دينارا كويتيا في الربع الرابع من عام 2010 الى 329 دينارا كويتيا في الربع الثالث من عام 2011.

وتشير بيانات المرشد العقاري لاتحاد العقاريين الى ان كل العقارات في المرقاب مؤثثة مما يوضح مجدداً انه عند قرب المنطقة من المركز التجاري لاي مدينة فإن العقارات تكون فيها غالبا مؤثثة.

وبينت ايضا ان نسبة اشغال العقارات قد انخفضت الى 91.9 في المئة وان متوسط الايجار الشهري قد انخفض بنسبة 2 في المئة بين الربع الرابع  من عام 2010 والربع الثالث من عام 2011.

وتعتبر العقارات في منطقة المرقاب من ذوات الاعمار التي لا تقل عن 5 سنوات ولذلك فإن توجهات التغير في نسبة الاشغال ومتوسط الايجار الشهري لشرائح العقارات المصنفة حسب عمر العقار تتماثل مع توجهات التغير حسب حالة التأثيث.

كما تعتبر العقارات في المنطقة نفسها وفق التصنيف العقاري من الدرجة (أ)، وبناء عليه فإن توجهات التغير في نسب الاشغال ومتوسط الايجار الشهري لشرائح العقارات المصنفة حسب درجة جودة العقار تتماثل مع توجهات التغير حسب حالة التأثيث وعمر العقار.

القبلة

تقع منطقة القبلة في محافظة العاصمة، وهي مثل منطقة المرقاب قريبة من مدينة الكويت وفيها القليل من العقارات الاستثماريه ففيها نحو 273 شقة، فيما تشير المسوح التي اجراها اتحاد العقاريين الى ان نسبة الاشغال في المنطقة نفسها قد ارتفعت الى نحو 89.4 في المئة في الربع الثالث من عام 2011، وارتفع معها متوسط الايجار الشهري من 316 دينارا في الربع الرابع من عام 2010 الى 328 دينارا في الربع الثالث من عام 2011.

ويبين المرشد العقاري لاتحاد العقاريين ان ما نسبته 65.6 في المئة من كل العقارات في المنطقة المذكورة مؤثثة ما يثبت ايضا ان قرب اي منطقة من المركز التجاري يرجح احتمال ان تكون الشقق بها مؤثثة.

واشار الى ان نسبة اشغال العقارات في "القبلة" قد انخفضت من 97.8 في المئة، في الربع الرابع من عام 2010 الى 87.2 في المئة في الربع الرابع من عام 2011، فيما ارتفع متوسط الايجار الشهري بنسبة 5.5 في المئة.

وبالنسبة للعقارات غير المؤثثة في المنطقة نفسها اشار المرشد الى وجود عقارين فقط غير مؤثثين وغير مؤجرين مما عمل على خفض نسبة الاشغال عندئذ، لكن في الربع الثالث من عام 2011 تم تأجير تلك الشقق مما ادى الى ارتفاع نسبة الاشغال الى 93. 6 في المئة لكن ظل متوسط الايجار الشهري كما هو عند مستوى 288 دينارا كويتيا شهريا.

ويظهر المرشد العقاري ان أغلب العقارات في "القبلة" بعمر اكثر من خمس سنوات وان 27.8 في المئة في عمر ما بين سنتين وخمس سنوات اما الباقي فمن عمر اقل من سنتين.

واوضح ان نسبة اشغال العقارات من عمر اقل من سنتين قد ارتفع وفي الربع الرابع من  من عام 2010 كانت تلك العقارات شاغرة تماما، لكن الآن اصبح لها نسب اشغال جيدة وايجار مستقر.

وانخفضت نسبة اشغال العقارات بعمر ما بين سنتين وخمس سنوات لكن ظل متوسط الايجار الشهري عند 407 دنانير، فيما انخفضت نسبة اشغال العقارت بعمر اكثر من خمس سنوات لكن متوسط الايجار الشهري ارتفع بنسبة 6.2 في المئة.

بنيد القار

تقع منطقة بنيد القار بالقرب من مدينة الكويت وتعتبر من اكبر المناطق من حيث عدد العقارات الاستثماريه في محافظة العاصمة، وقد قام اتحاد العقاريين بزيادة التغطية في مسح اجراه على منطقة بنيد القار للعقارات الاستثمارية من 651 شقة في الربع الرابع من عام 2010 الى 1018 شقة في الربع الثالث من عام 2011.

وبين المسح الذي اجراه "العقاريين" انخفاض نسبة الاشغال بشكل كبير من 98 في المئة في الربع الرابع من عام 2010 الى 89.6 في المئة في الربع الثالث من عام 2011، بينما انخفض متوسط الايجار بشكل هامشي.

وتشير الاحصاءات الخاصة باتحاد العقاريين الى ان 16.7 في المئة من العقارات هي من عمر اقل من سنتين، وهذه النسبة تعتبر اقل كثيرا مما كانت عليه في الربع الرابع من عام 2010 إذ ان العديد  من العقارات قد دخلت الى مرحلة عمريه لاحقة.

وبينت ان نحو 38.5 في المئة من العقارات بعمر ما بين سنتين وخمس سنوات وأن 44.8 في المئة بعمر اكثر من خمس سنوات، فيما انخفضت نسبة الاشغال للعقارات بعمر اقل من سنتين بشكل حاد، وكذلك متوسط الايجار الشهري بنسبة 3 في المئة.

وانخفضت نسبة الاشغال للعقارات بعمر ما بين سنتين وخمس سنوات الى جانب انخفاض متوسط الايجار الشهري بنسبة 8.1 في المئة، كما انخفضت نسبة الاشغال للعقارات بعمر اكثر من خمس سنوات في الربع الثالث من مستوى الاشغال التام 100 في المئة، الى نسبة 92.8 في المئة لكن متوسط الايجار قد ارتفع بنسبة 7.5 في المئة.

وتؤكد بيانات اتحاد العقاريين ان العقارات المصنفة من فئة الدرجة (أ) بلغت نسبة في المنطقة المذكوره 29 في المئة، واما تلك المصنفة من الدرجة (ب) فتمثل 62 في المئة من العقارات بينما تمثل العقارات المصنفة من الدرجة (ج) نسبة 9 في المئة.

وتضيف ان نسب الاشغال للعقارات المصنفة في الدرجتين (أ) و(ب) قد انخفضت بينما ارتفاع متوسط الايجار الشهري.

وبالنسبة للعقارات المصنفة بالدرجة (أ) فإن متوسط الايجار الشهري قد ارتفع بنسبة 7 في المئة، فيما ارتفع متوسط الايجار الشهري بالنسبة للعقارات المصنفة في الفئة (ب) بنسبة 4.2 في المئة.