تعافي العقار الأميركي لا يعني انتهاء آثار الفقاعة المالية

تعافى سوق المنازل بسرعة لافتة في الولايات المتحدة. وخلال سنتين فقط استعادت أسعار المنازل مستويات ما قبل الفقاعة، فيما هبطت حالات حبس الرهن العقاري بصورة كبيرة.

وبحسب معلومات نشرتها الأسبوع الماضي شركة "كور لوجيك" العقارية فإن ما يقارب 648000 منزل في الولايات المتحدة تخضع لمرحلة ما من عمليات حبس الرهن خلال شهر يونيو الماضي ويمثل هذا الرقم هبوطاً عن المليون منزل الذي تعرض لمثل ذلك الاجراء في شهر يونيو من سنة 2013، أي بانخفاض بلغ 35 في المئة.

استمرار الفقاعة

لكن تعافي أسعار المنازل من جديد لا يعني أننا شهدنا آخر تأثيرات الفقاعة العقارية. وبحسب "كور لوجيك" فإن مخزون عمليات حبس الرهن يتركز الآن في عدد قليل من الولايات مثل نيفادا، التي تضررت بصورة خاصة بالفقاعة العقارية، أو في نيويورك ونيوجيرزي حيث تمنع القوانين مقرضي الرهن العقارية من حبس الرهن من دون موافقة قضائية.

وفيما لا تتسم عملية الحماية هذه بقيمة بالنسبة الى أصحاب المنازل الذين تعرضوا خطأ لحبس الرهن فإن عملية التقاضي يمكن أن تبطئ من قدرة سوق المساكن على اعادة تلك العقارات الى السوق. وكما يقول مارك فلمنغ وهو اقتصادي رفيع لدى "كور لوجيك" في بيان له: "ثمة قلق ازاء قدرتنا على المحافظة على هذه الوتيرة من التحسن نظراً لأن مخزون حبس الرهن يتركز بقدر أكبر في ولايات الحبس القضائي مع ما ينطوي عليه ذلك من اجراءات طويلة وأكثر تعقيداً".

تطلب ولاية فلوريدا مراجعة قضائية لعمليات حبس الرهن وكانت واحدة من المواقع التي تضررت بشدة بالفقاعة العقارية. ولا غرابة في أن لدى هذه الولاية أعلى نسبة مئوية من مخزون حبس الرهن في الولايات المتحدة.

محامي الدفاع في قضايا حبس الرهن روي اوبنهايم الذي يتخذ من فلوريدا مقراً له ليس واثقاً من سرعة معالجة هذه القضايا عبر النظام القضائي.

إهمال قضائي

ولم يقتصر الأمر على صعوبة معالجة النظام القضائي للعدد الكبير من القضايا الذي أفرزته أزمة حبس الرهن، ولكن البنوك أيضاً لم تحتفظ في غالب الأحيان بمستندات الرهن العقاري مما أفضى الى تعريض الآلاف من المنازل الى حالة من الاهمال القضائي.

ويقول: "هذه البنوك لم تدرك أنها ستعالج هذا العدد الكبير من القضايا، ومن الواضح أن العديد من هذه البنوك لم تعمد الى ترتيب أوضاعها عند حدوث الأزمة".

وفي أغلب الأحيان عندما تدرك البنوك عدم امتلاكها للتوثيق الضروري لعملية حبس الرهن فإنها تتخلى عن الاجراءات القضائية من دون اعلام أصحاب المنازل بذلك. وفي بعض الحالات يتخلى أصحاب المنازل عن منازلهم ظناً منهم أنهم لم يعودوا مسؤولين قانونياً لدفع مبالغ الرهن أو دفع الضرائب اللازمة، ما يترك هذه الممتلكات عرضة لما يدعى "حبس رهن زومبي".

وحسب تقديرات حديثة لدراسة أجرتها شركة معلومات "رياليتيتراك" فإن 21 في المئة من كل المنازل الخاضعة لعملية حبس الرهن هي من نوع زومبي. ولا يعرف أحد متى سوف تعالج البنوك والمحاكم في تلك الولايات قضايا الممتلكات وتعيدها الى أصحابها.

وقد ولدت أزمة المساكن طبقة كبيرة جداً من أصحاب المنازل الذين تقل أسعار منازلهم عن قيمة الرهن العقاري، وحسب تحليل حديث من "كور لوجيك" فإن عدد تلك المنازل يصل الى 6.3 ملايين، 12.7 في المئة من المنازل الخاضعة للرهن في الولايات المتحدة.

تعافٍ بطيء

ونظراً لأن أسعار المنازل تعافت بشكل تقريبي لتصل الى مستويات ما قبل الفقاعة فإن من غير المحتمل أن نشهد نوعية المكاسب التي اعتدنا عليها في السنوات الأخيرة، وهذا يعني أن أسعار المنازل الأقل من قيمة الرهن سوف تواجه تعافياً بطيئاً للغاية.

سوف يستمر هذا كله في طرح أصداء على الاقتصاد الأميركي الأوسع. وقد تملكت شركات بناء المنازل حتى الآن حالة من التردد ازاء الشروع  في مشاريع جديدة خشية أن يبقي مخزون حبس الرهن الأسعار متدنية، كما أن العديد من أصحاب المنازل التي تقل قيمتها عن الرهن العقاري علقوا في المنازل التي يملكونها الآن، وهي ديناميكية أضعفت الأنشطة العقارية والمنازل الأقل قيمة من الرهن موزعة بصورة غير متناسبة في سوق الأسعار المحتملة بقدر أكبر حيث يسعى مشترو المرة الأولى الى الشراء.

لقد تقدم سوق المنازل بشكل جيد في السنتين الماضيتين، لكن بقايا الفقاعة العقارية قد تستمر بعض الوقت.

* (مجلة فورتشن)