ضوابط قرار البنك المركزي لتمويل السكن الخاص جيدة وتتطلب تعديلات أكثر في المستقبل

أكد عدد من الاقتصاديين أن الضوابط التي وضعها بنك الكويت المركزي لتنظيم تمويل العقار السكني جيدة، ولكنها حل مؤقت وخطوة أولى في الاتجاه الصحيح وليست حلا كاملاً للمشكلة الاسكانية، موضحين أن القرار لن يخفض الاسعار بشكل كبير ولكنه سيساعد على تخفيف حدة ارتفاع أسعار قطاع العقار السكني أو يثبتها لاسيما أنها بلغت مستويات غير منطقية خلال الفترة الماضية.

وأوضحوا لـ«الجريدة» أن السيطرة على اسعار عقار السكن الخاص لا تأتي بقرار ولكنها نتيجة خطة متكاملة لعلاج المشكلة، مطالبين الحكومة بإعداد خطة استراتيجية شاملة لحل المشكلة الاسكانية من جذورها باشراك القطاع الخاص في عملية تطوير الاراضي وأعمال البنية التحتية.

وأشاروا إلى أن اعتماد البنوك عند منحها للتمويل على الملاءة المالية للعميل ومركزه المالي وتدفقاته النقدية بخلاف الراتب والدخل من العقار المراد تمويله أمر جيد يساهم على معرفة قدرته على سداد التزاماته في المواعيد المحددة ولن يؤثر على تعاملات البنوك بشكل كبير، لاسيما أنها كانت تطلب بالفعل بيانا للحالة المالية للعميل.

واختلف الخبراء على فترة السداد فأكد بعضهم أن عشر سنوات فترة قصيرة لسداد القرض خاصة وأن مبلغ القرض لن يكون قليلا، في حين قال آخرون انها فترة كافية، لكن عددا آخر ذكر انها فترة جيدة في الوقت الحالي مع ضرورة زيادتها في المستقبل خاصة مع حدوث متغيرات جديدة في السوق العقاري مثل اصدار قانون جديد للرهن العقاري أو اي مستجد قد يحدث في المستقبل.

وذكروا أن الضوابط الجديدة جيدة للمرحلة الحالية فقط، موضحين أن المرحلة القادمة التي ستبدأ بإصدار قانون للرهن العقاري سيكون من الضروري فيها تغير هذه الضوابط.

واشاروا الى أن القرار يحمي البنوك من أي مخاطر مستقبلية خاصة مع حالات تعثر العملاء أو عدم قدرتهم على السداد كما سيخفف من بناء البنوك لمخصصات جديدة... وإلى التفاصيل:

في البداية، قال رئيس مجلس إدارة بنك وربة عماد الثاقب ان قرار البنك المركزي بتنظيم تمويل السكن الخاص جيد جداً ويستهدف الحد من المضاربات، مشيراً إلى أن نسب التمويل التي حددها القرار تقوم البنوك بالعمل بها بالفعل ولن يكون هناك تغير بشأنها، ولكنها تحافظ على البنوك وتحميها.

وأشار الثاقب إلى أن الاعتماد على متانة المركز المالي للعميل وليس على ضمان الدخل الشهري للعقار المراد شراؤه هو أمر جيد ولن يؤثر في تعاملات البنوك والتي كانت تطلب بالفعل بيانا للحالة المالية للعميل.

وعن تقليص فترة سداد التمويل قال الثاقب ان المدة المقدرة بـ10 سنوات كافية ولا تحتاج إلى زيادة، مؤكداً أن العنصر الرئيسي في المشكلة الاسكانية تكمن في ندرة الأراضي المعروضة للبيع، وليست في التمويل، فشح الاراضي هو السبب في ارتفاع اسعار العقارات الامر الذي يجعل الارض خصبة لعمليات المضاربات في السوق.

وأشاد الثاقب بسرعة "المركزي" في اتخاذ قرار المعايير والضوابط الجديدة للتمويل الامر الذي منع حدوث أي مشكلات للعملاء أو للبنوك مما يساعد على الاستقرار المصرفي والاجتماعي، مضيفاً أن التمويلات المقدمة من البنوك تساعد على حل المشكلة الاسكانية، ومع وضع الضوابط الجديدة سيكون للبنوك دور أفضل في حل هذه المشكلة.

واضاف أن القرار يسعى إلى تقنين أسعار العقار التي بلغت مستويات غير منطقية ويمنع ظهور فقاعات سعرية في سوق العقار في المستقبل، لافتاً إلى أن القرار سيساعد على هدوء حركة التداولات ولكن الاسعار لن تتراجع بشكل كبير خاصة في ظل استمرار الطلب على السكن الخاص من المواطنين وتوافر سيولة لدى شريحة كبيرة منهم.

 

تعميم إيجابي

 

من ناحيته، قال رئيس مجلس ادارة شركة سدير للتجارة العامة والمقاولات طارق المطوع ان تعميم "المركزي" ايجابي، بتنظيمه تمويل السكن الخاص للافراد وفق الشريعة بنسب تعادل النسب العالمية المستخدمة في أغلب الدول المتقدمة في القوانين والتشريعات المالية والعقارية، مؤكداً أن هذا القرار خلق مساواة بين البنوك الاسلامية والبنوك التقليدية، مؤكداً انه سيشمل البنوك التقليدية وبذلك يتم تنظيم سوق العقار السكني وتعود الاسعار إلى مستويات معتدلة، وذلك بعد ارتفاعها بشكل مبالغ فيه نتيجة السهولة في الحصول على التمويل.

وأضاف المطوع أن اعتماد قرار "المركزي" على ضمان الملاءة المالية للعميل ومركزه المالي وتدفقاته النقدية بخلاف الراتب والدخل من العقار المراد تمويله أمر جيد جداً يساهم على معرفة قدرته على سداد التزاماته في المواعيد المحددة، موضحاً أن هذه الضوابط ستساعد العملاء الذين يمتلكون عقارات واصولا اخرى ولكن ليس لديهم السيولة الكافية لتمويل عقاراتهم السكنية حيث تكون ملاءتهم المالية الضمان الجيد لذلك.

وبين أن هذا القرار يحمي البنوك من أي مخاطر مستقبلية خاصة مع حالات تعثر العملاء أو عدم قدرتهم على السداد وهو أمر متوقع دائماً، لافتاً إلى أنه سيخفف من المخصصات التي تتخذها البنوك في المستقبل وهو أمر في صالح القطاع المصرفي بشكل خاص والاقتصاد بشكل عام.

وعن مدة القرض قال المطوع ان عشر سنوات فترة قصيرة لسداد القرض خاصة وأن مبلغ القرض لن يكون قليلا، مؤكداً أن زيادة السنوات بناء على رغبة العميل لن يكون لها تأثير سلبي على البنوك.

 

يحد من الارتفاع

 

وعلى صعيد متصل، قال مستشار شركة أرزاق كابيتال، صلاح السلطان، ان قرار البنك المركزي بتنظيم تمويلات السكن الخاص للافراد وفق الشريعة الإسلامية إيجابي للحد من الارتفاع الجنوني في أسعار العقار في الكويت، مؤكداً أن هذا القرار جاء لصالح كل الاطراف، فمن جانب المواطن سيحد من المضاربة وارتفاع الاسعار في العقار، ومن جانب البنوك فانه يحميها من اي مخاطر مستقبلية قد تقع بسبب تعثر العملاء.

وأكد السلطان أن قيام "المركزي" بتخفيض نسب التمويل لاجمالي قيمة العقار امر جيد ويحد من الاعتماد على التمويل في شراء العقار الامر الذي سينظم السيولة الكبيرة في هذا السوق وسيساعد على ضبط الاسعار، مطالباً بضرورة حل مشكلة شح واحتكار الأراضي وذلك لأنها السبب الرئيسي في هذا الارتفاع.

وبين أن فترة السداد تعد كافية في الوقت الحالي ولكنها تحتاج إلى زيادة في المستقبل لتصل إلى 15 أو 20 سنة، مؤكداً أن "المركزي" اتخذ القرار بسرعة جيدة ومنع حدوث أي ضرر على جميع الاطراف.

وأضاف أن معالجة الازمة السكنية بضوابط وقواعد تعتمد على المركز المالي للعميل وليس بناء على دخل العقار الممول كما كان يحدث هو أمر جيد لاسيما أن عوائد العقارات المؤجرة قد تتأثر نتيجة العديد من المتغيرات، فإذا تم حل المشكلة الاسكانية أو انتعشت البورصة ستنخفض هذه العوائد نتيجة اتجاه الاموال المستثمرة في العقار السكني إلى قطاعات أخرى.

 

حل مؤقت

 

ومن جهته، قال عضو غرفة التجارة والصناعة عبدالله الملا ان هذا القرار جيد ولكنه حل مؤقت فهو يعد خطوة أولى نحو الاتجاه الصحيح وليس كل الحل، فهو سيؤدي إلى تخفيف حدة ارتفاع أسعار قطاع العقار السكني التي بلغت مستويات كبيرة جداً خلال الفترة الماضية، موضحاً أن القرار لن يخفض من اسعار العقار ولكنه سيثبتها على الاقل، والقرار مازال مؤقتا وتأثيره لن يكون فوريا.

وأضاف الملا أن النتيجة النهائية للقرار في مصلحة المواطن والسوق وذلك بالحد من تضخم أسعار العقار السكني الذي زاد بشكل كبير في السنوات الأخيرة، متوقعاً أن تظل الأسعار وفق معدلاتها إذا لم يتم اتخاذ قرار حاسم بحل القضية الاسكانية بشكل جذري عبر تحرير الاراضي، لان المشكلة في شح الاراضي وليست في المضاربات أو التمويل.

وطالب الحكومة باتخاذ قراراتها بعد الدراسة والاستعانة بالخبراء حتي لا يتضرر السوق وتكون لقراراتها آثاراً سلبية قد تضطره إلى سحب هذه القرارات، مبيناً أن السيطرة على اسعار عقار السكن الخاص لا تأتي بقرار ولكنها نتيجة خطة متكاملة لعلاج المشكلة.

ودعا الحكومة الى إعداد خطة استراتيجية شاملة لحل المشكلة الاسكانية من جذورها، وذلك عبر اشراك القطاع الخاص في عملية تطوير الاراضي وأعمال البنية التحتية حتى تكون صالحة للبناء.

منع المضاربة 

 

وبدوره، أكد رئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح أن رفع نسب المقدم هو أمر جيد للحد من المضاربات وتحجيم السيولة في سوق العقار السكني، ولكنها لا تعتبر حلا نهائيا للمشكلة الاسكانية والتي تتمحور حول شح الاراضي مقارنة بالطلب الشديد عليها.

وأوضح الجراح أن الضوابط التي وضعها القرار من نسب ومدة للسداد تعد جيدة ولكن للمرحلة الحالية فقط، فالمرحلة القادمة عند تدشين قانون للرهن العقاري سيكون من الضروري تغيير هذه الضوابط، مطالباً بسرعة اصدار قانون ينظم الرهن العقاري لحاجة السوق له.

وعن اتخاذ ملاءة العميل كضمان للتمويل قال الجراح ان هذا الامر كانت تقوم به البنوك في السابق قبل القرار فهو ليس جديدا ولن يؤثر على السوق أو على البنوك.

وأكد أن الحل الرئيسي للمشكلة الاسكانية هو تحرير الاراضي وهو الامر الذي سيضبط مستويات اسعار العقار ويمنع المضاربات، لافتاً إلى تضارب السياسية الحكومة في بعض القرارات فمع هذا القرار الذي يخفض نسب التمويل المقدم للسكن الخاص، يتم حالياً مناقشة زيادة نسب البناء في السكن الخاص من قبل المجلس البلدي وهو ما سيرفع الاسعار.