إرجاء «المركزي» لتمويل السكن الخاص... يحل الأزمة أم يعمقها؟

أثار تعميم بنك الكويت المركزي، الاسبوع الماضي، للبنوك التي تعمل وفقا للشريعة الاسلامية، بإرجاء منح التمويلات للأفراد للسكن الخاص، نقاشا واسعا بين مجموعة من العقاريين والمصرفيين ما بين مؤيد ومعارض، اذ اعتبر المؤيدون ان هذا القرار  يضع حدا للمضاربات في السكن الخاص ويمنح «المركزي» فرصة لمعرفة مواطن الخلل في عمليات تمويل السكن الخاص لمعالجتها.

اما معارضو القرار فاعتبروا ان منع التضخم في السوق العقاري يتضمن تحرير الأراضي الجديدة وتطويرها وإدخال القطاع الخاص في عملية تجهيزها وتطويرها وإنشائها وتجهيزها للمواطنين، مشيرين الى ان منع التمويل لن يحل المشكلة بل سيعمقها اكثر كما ان تجميد اداة مهمة كالتمويل سيشكل آثارا سلبية على العمل المصرفي الذي يفترض ان يتولى البنك المركزي حمايته.

السلطان: ضرورة تقنين القرار

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

قال مستشار شركة أرزاق كابيتال صلاح السلطان ان قرار البنك المركزي بوقف تمويلات السكن الخاص للافراد وفق الشريعة الإسلامية مؤقتا كان صحيحا ومستحقا، وذلك بسبب ان مثل هذه التمويلات كان من الأسباب التي أدت إلى الارتفاع الجنوني في أسعار العقار في الكويت.

وأضاف السلطان ان قرار الوقف سوف يحد من المضاربة، مشيرا إلى ان يجب تقنين القرار وتنظيمه بحيث يضمن للبنوك حقوقها وللافراد حقوقهم أيضا، وعدم ظهور فقاعات سعرية في سوق العقار، بالإضافة إلى انه يحد من الارتفاع الحاصل الآن، لافتا إلى ضرورة حل مشكلة شح واحتكار الأراضي وذلك لأنها هي السبب الرئيسي في هذا الارتفاع.

وأشار إلى ان التمويلات التي تقدمها البنوك الإسلامية والتقليدية لها دور ايجابي وكبير في حل المشكلة الإسكانية، ولكن عدم وضع الصيغة المناسبة لها أدى إلى ظهور العديد من المشاكل ومنها ارتفاع الأسعار.

ولفت السلطان إلى انه يجب على "المركزي" الانتهاء من الصيغة المناسبة في أسرع وقت ممكن، لكي لا تتضرر البنوك الإسلامية جراء ذلك القرار.

 

 

القضيبي: سيخفض الأسعار

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ومن جهته، قال عضو غرفة التجارة والصناعة أحمد القضيبي ان قرار "المركزي" سيؤدي إلى انخفاض أسعار قطاع العقار السكني والتي بلغت مستويات كبيرة جداً خلال الفترة الماضية، مؤكداً أنه سيؤثر سلبياً على البنوك الاسلامية في ايقاف قناة استثمارية هامة لها كانت تسحب السيولة العالية التي تتمتع بها هذه البنوك، وذلك في ظل انسداد باقي القنوات التمويلية الاخرى مثل تمويل الشركات.

وأضاف القضيبي أن هذا القرار من شأنه تنظيم منح القروض بشكل عشوائي حتى لا يستغلها المضاربون، مطالباً بسرعة اصدار المعايير والضوابط الجديدة على المنتجات التي تمول السكن الخاص حتى لا تحدث أي مشكلات للعملاء أو للبنوك لتساعد على الاستقرار المصرفي والاجتماعي.

ودعا القضيبي الى ضرورة معالجة الازمة السكنية وايجاد قنوات تمويلية للمواطنين ولكن بضوابط وقواعد تعتمد على المركز المالي للعميل وليس بناء على دخل العقار الممول كما كان يحدث، موضحاً أن عوائد العقارات المؤجرة قد تتأثر نتيجة العديد من العوامل مثل حل المشكلة الاسكانية أو انتعاش البورصة أو ارتفاع الفوائد على ودائع البنوك.

 

 

الجوعان: شركات للتمويل طويل الأجل

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

وعلى صعيد متصل، قال عضو مجلس ادارة غرفة التجارة والصناعة فهد الجوعان ان هذا القرار جاء متأخراً، حيث كان من المفترض أن يتخذ منذ فترة طويلة لإعادة السوق إلى وضعه الطبيعي، ولكنه أفضل من ألا يأتي ابدا، موضحاً أن السوق العقاري كان ينتظر قرارت تخفف من حدة اسعار العقار السكني التي ارتفعت بشكل مبالغ فيه نتيجة السهولة في الحصول على التمويل.

وتوقع الجوعان ألا يخفض القرار من اسعار العقار ولكنه سيثبتها على الاقل، فالقرار مازال مؤقتا وتأثيره لن يكون فوريا حتى يتم الاعلان عن الضوابط والقواعد الجديدة التي ينوي البنك المركزي وضعها لضبط تمويل العقار السكني، مبيناً أن النتيجة النهائية للقرار في مصلحة المواطن والسوق وذلك بالحد من تضخم أسعار العقار السكني الذي زاد بشكل كبير في السنوات الأخيرة.

وعن الضوابط التي يجب وضعها شدد الجوعان على ضرورة الاعتماد على متانة المركز المالي للعميل وليس على ضمان الدخل الشهري للعقار المراد شراؤه.

واقترح الجوعان فكرة إنشاء شركات تمويل حكومية أو مساهمة عامة تكون متخصصة في تقديم التمويلات طويلة الاجل إلى المواطنين بضوابط يحددها البنك المركزي، وهي تجربة تم تطبيقها في الغرب في العديد من الدول واثبتت نجاحها هناك، لافتاً إلى أن هذا الدور يمكن اسناده إلى بنك التسليف ليقدم تسهيلات ائتمانية طويلة الاجل للمواطنين.

وبين أن هذا القرار حمى البنوك من أي مخاطر قد تقع عليها في المستقبل وذلك في حال تعثر عملائها أو عدم قدرتهم على السداد وهو أمر متوقع دائماً، مؤكداً أن اتخاذ "المركزي" هذا القرار سيحد من قيام البنوك باتخاذ مخصصات جديدة حتى لا يتم تكرار ما حدث في الازمة المالية السابقة.

 

 

المطوع: إيجابي 100%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

وبدوره، قال رئيس مجلس ادارة شركة سدير للتجارة العامة والمقاولات طارق المطوع ان مثل هذا الامر يدفعنا الى التساؤل عن مدى خضوع البنوك الاسلامية كالبنوك التقليدية للبنك المركزي.

واضاف المطوع ان كان هذا الامر غير ايجابي فإن المساواة في الظلم عدل، وان كان ايجابيا فلماذا لا يتم تعميم هذا الامر على الجميع؟

وبين ان مثل هذا التعميم ايجابي مئة في المئة، وان لجوء "المركزي" الى وقف تمويل السكن الخاص للافراد وفق الشريعة ولو بشكل مؤقت خطوة في الاتجاه الصحيح لمعرفة مواطن الخلل في عمليات تمويل السكن الخاص ومعالجتها، وذلك باجراء دراسات لاحقة تضع النقاط على الحروف.

ولفت الى ان خضوع البنوك الاسلامية لهذا التعميم يؤدي على اجبار الاخرى التقليدية على الاقتداء بها، وان لم يجد هذا الامر جوانب ايجابية تجبر الاسلامية على الاقتداء بالتقليدية.

وبين ان الامر يترك للسوق ليحكم مبدأ العرض والطلب اي انه لن تكون هناك جهات تتحكم بالاسعار الا السوق نفسه، مع ابقاء "المركزي" للحدود الدنيا والعليا للاسعار.

ويرى المطوع ان البنوك الاسلامية ان كانت من حيث القروض واشتراطاتها افضل من البنوك التقليدية فيجب الزام الاخيرة بتلك الاشتراطات، وان كانت الاخيرة افضل فيجب اجبار الاسلامية باتخاذ تلك الاشتراطات كأسس عملية، ان كان الهدف توفير التسهيلات للمواطنين.

وبين ان التسهيلات التي تمنح للمواطنين من ناحية القروض هي التي تحدد ايهما اصلح للاقتداء بالآخر.

 

 

السميط: غير كافٍ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ومن ناحيته، قال رئيس مجلس إدارة شركة أبراج المتحدة العقارية أحمد سعود السميط ان الإجارة بحد ذاتها أداة تمويل سليمة وإيجابية للسوق العقاري بشرط أن تتوافر العوامل المساعدة لها، وعلى رأسها توافر الأراضي بمساحات كبيرة وعدم وجود مشكلة إسكانية كما هو موجود في الكويت حالياً، مضيفاً أن قرار "المركزي" بإيقافها على البنوك الإسلامية جاء من نظرة فنية لمستويات الائتمان في السوق الكويتي.

وأضاف السميط أن الوضع في الكويت "شاذ" عن الدول المحيطة، فالأراضي محتكرة من قبل الدولة والمساحات المعروضة صغيرة جداً، بالإضافة إلى أن العديد من المناطق الجديدة تفتقر الى خدمات أساسية حتى الآن، مشيراً إلى أن هذا ما ساهم بانخفاض تأثير الإجارة على مستوى الشراء وساهم بشكل كبير في التضخم بالأسعار الحالية إضافة إلى تضخمها الأساسي منذ فترات.

وأكد أن أداة الإجارة يجب أن تدخل في سوق عقاري صحي بالكامل، مشيراً إلى استحالة نجاحها في ظل وجود أكثر من 120 ألف طلب إسكاني متراكم، ومعاناة المواطنين من قلة الأراضي المعروضة للبيع واحتكارها، مشيراً إلى أن القرار يأتي في ظل تدخل الحكومة للحد من الأسعار لكنه غير كاف.

وأضاف السميط أن حلول الحد من التضخم في السوق العقاري تتضمن تحرير الأراضي الجديدة وتطويرها وإدخال القطاع الخاص في عملية تجهيزها وتطويرها وإنشائها وتجهيزها للمواطنين، مشيراً إلى أن عملية السيطرة على تضخم أسعار العقار لا تتم من خلال هذا القرار وحده بل هي عملية متكاملة تشتمل على العديد من الخطوات الواجب تنفيذها للوصول الى الهدف الرئيسي.

 

النفيسي: غير واضح

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

وبدوره، قال رئيس مجلس ادارة شركة الصالحية العقارية غازي النفيسي إن قضية الاسكان اضحت متعددة المداخل حيث صار لكل مدخله لمعالجتها او الحديث عنها في حين يبقى نص الدستور واضحا في ان المفترض هو الرعاية السكنية للمواطن وليس تمليك المواطن للسكن.

وبين النفيسي ان الطريق في هذا التعميم غير واضح مشيرا الى ان المفترض تحديد نوع الغاية المرجوة منها، في وقت لاتزال معالمها غير واضحة تماما.

وقال ان الطلب لايزال حتى هذه اللحظة على التمليك وليس على الرعاية السكنية، وان معظم الخطوات التي تتخذ من جانب العديد من الجهات الرسمية وغيرها تتخذ لتمليك المواطن سكن وهذا ما لم يفترضه الدستور بالاصل.

واشار الى ان منع التمويل بهذه الطريقة او بغيرها من الطرق انما هو خطوة نحو ظلم جهات دون اخرى، فيما تبقى القاعدة ان المساواة في الظلم عدل، وتساءل النفيسي عن اسباب المنع، وهل هذا المنع يحل المشكلة ام يفاقمها؟

واضاف ان كل الاحاديث تنصب منذ فترة طويلة على ان المشكلة الاساسية هي في تملك المواطن لسكن وليس لرعاية سكنية وهذا ما يخالف نص الدستور الذي يقتضي تأمين رعاية سكنية صحية للمواطن وليس تأمين سكن.

ولفت الى ان الجهات المعنية لو ارادت تأمين سكن لـ100 الف مواطن فهي تحتاج الى اقامة منطقة سكنية تمتد من الدائري الاول حتى الدائري الخامس تقريبا من حيث المساحة، مبينا ان الحديث في هذا المجال يأخذ منحى غير الذي نص عليه الدستور لهذا نجد الحلول دائما في تعثر.

واوضح ان اللجوء الى الاستفادة من الخدمات التمويلية سواء كانت تمويلا اسلاميا او غير اسلامي هو امر يحدده المواطن «المستهلك او العميل» وليس هناك امور ملزمة، مشيرا الى ان هذا الامر متروك للمواطن الذي يختار نوع البنك الذي يطلب خدماته وفق تسهيلات البنك الممنوحة لهذا المواطن.

 

النصف: تأثيره سلبي

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

من جهته، قال رئيس المديرين العامين في شركة النصف الكهربائية مصعب سالم النصف إن القرارات المفاجئة من هذا النوع لها تأثير سلبي بلا شك على السوق والمصارف أيضاً.

واضاف النصف ان هذا النوع من التمويل كان يساعد المشتري على تمويل العقار السكني في وضع الأسعار الحالية المبالغ فيها وايقافه يترك تأثيراً سلبياً أيضاً على القطاع المصرفي، مشيرا الى انه كان من الاوجب وضع حلول محل الإيقاف ومن ثم تعديله بحيث يخدم المستهلك والمصرف.

وبين ان شح الاراضي وتأخير المشاريع الاسكانيه من العوامل التي تقف وراء ارتفاع أسعار السكن وليس بسبب هذه المنتجات التمويلية.

ولفت النصف الى انه لو كانت هناك تجاوزات من بعض المصارف فتجب محاسبتها وعدم التعميم على القطاع بأكمله.

 

الثاقب: خطوة إيجابية جداً... بشرط!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ومن ناحيته، ذكر نائب رئيس مجلس ادارة المجموعة الاستثمارية العقارية التابعة للهيئة العامة للاستثمار عماد الثاقب ان هذه الخطوة ان كانت تستهدف وضع حد للمضاربات فهي خطوة ايجابية جدا.

واضاف ان الاسعار في حقيقة الحال قد وصلت الى حدود من الارتفاع غير منطقية وغير معقولة.

واضاف انه ان كان المستهدف هو المواطن وسكن المواطن فإنها سلبية وهذا لا يصب في طريق حل المشكلة الاسكانية.

وبين ان المقصود من الخطوة ان كان الطلبات العادية للسكن الخاص فإن  الصورة لم توضح بشكل جيد من خلال هذا التعميم.

من جهة ثانية قال الثاقب:إن الأسعار سوف تتأثر وسوف يؤثر التعميم هذا على البنوك من حيث الاسعار في ظل ارتفاع غير منطقي للاسعار وبشكل خيالي.

وقال ان المفترض اعداد دراسة مستفيضة حول هذا الموضوع لتحديد المستهدف من التعميم ،هل هو المضاربات والاعمال المضاربية  فيكون قد اثمر نتائج ايجابية في الحد منها ام الطلبات العادية للسكن الخاص فيكون له آثاره السلبية؟.

 من جهة ثانية تساءل الثاقب  بالقول: "لا ادري هل سيستمر هذا التعميم ام لا ومتى ستبدأ الدراسة المفترضة لهذا الموضوع حتى نستقرئ ايجابياته وسلبياته؟".

وبين ان استمراره في ظل عدم وجود دراسة سوف يؤثر بشكل سلبي بينما ان الحاجة ماسة الى دراسة شاملة ودقيقة لما قد يفضي اليه ولو بعد فترة من الزمن.

 

الهاجري: «المركزي» يعمل بمعزل عن الحكومة

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

على الصعيد نفسه، قال مدير عام شركة اوتاد العقارية محمد الهاجري ان بنك الكويت المركزي يعمل بمعزل عن الحكومة التي يتبع لها، مبينا ان "المركزي" يعمل ايضا بعيدا عن التشريعات القانونية التي تنظم عمليات التمويل والرهن العقاري والمتاجرة بالعقارات بيعا وشراء في ما يخص العقار السكني.

واشار الهاجري الى ان تسهيل التمويل قد يكون جزءا من حل المشكلة الاسكانية ولكنه ليس الحل الجذري لها، انما يبقى حلا اسعافيا لا علاجيا.

وقال الهاجري: "لا يعقل ألا تعرف الحكومة ما حقيقة اسباب ارتفاع اسعار عقارات السكن الخاص"، موضحا ان مثل هذه الخطوات سواء كان مثل هذا التعميم او غيرها من الخطوات السابقة التي تم اتخاذها تحت ذرائع ايجاد حلول للمشكلة الاسكانية لا يغدو كونها جرعات ادوية خاطئة لا تعالج المرض الاساسي.

وشدد الهاجري على ان الحل سيبقى اولا واخيرا متمحورا حول سبب المشكلة الاساسي المتمثل في تحرير مزيد من الاراضي والافراج عن نسبة اخرى تعادل النسبة الحالية في اقل تقدير من الارض وتخصيصها للسكن الخاص او لغير السكن الخاص، وعندها ستحل المشكلة العقارية برمتها سواء كانت في قطاع العقار الاستثماري او السكني او الصناعي او غيرها من قطاعات العقار العاملة في السوق المحلي.