العقار السكني عاد إلى زمن الفقاعة لكن الأسعار ستتباطأ في 2015

يتوقع خبراء استطلعت مجلة فورتشن آراءهم ان ترتفع أسعار المنازل ومعدلات الرهن العقاري بصورة بطيئة في السنة المقبلة. وفي ندوة عقدت مؤخراً لمناقشة حالة سوق العقار في سنة 2015 طلب من رئيس لجنة مؤشر ستاندرد أند بورز، ديفيد بليتزر، ان يصف وضع السوق بكلمة واحدة. فأجاب أنه «غامض».

ويشير جوابه الى ان سوق العقار يمكن أن يكون مصدر حيرة حتى لدى الخبراء. ولكن ما هو أكثر أهمية هي انه يشير الى أن العقار السكني قد وصل الى نقطة الانعطاف. ومع بلوغ أسعار المنازل في العديد من الأسواق مستويات ما قبل الفقاعة او أكثر لم نعد نستطيع توقع حدوث «تأثير ارتداد» لرفع قيمة المنازل الى مستوى أعلى في كل شهر. وسوف تملي الأساسيات المتمثلة في عدد السكان وزيادة الأجور وأذواق الجيل الجديد من مشتري المنازل مسار أسعار المنازل في السنة المقبلة. وفيما يأتي أربعة اتجاهات تتعلق بسوق السكن في سنة 2015:

1 – سوف تساعد الموجة الديموغرافية الألفية على تحسسين الأسعار:

علقت الولايات المتحدة في خندق ديموغرافي أفضى الى ضعف الطلب على المنازل. وطوال العقد الماضي تكونت الشريحة الكبرى من السكان الأميركيين من أشخاص استوطنوا منذ زمن طويل وكونوا عائلات. ولكن مكتب الإحصاء أعلن في وقت متأخر من السنة الماضية أن الشريحة المكونة من فئة الـ23 سنة الآن من الأميركيين غدت الأضخم في البلاد وحل بعدها فئة الـ24 والـ22 من العمر على التوالي. وبعد مرور سنة على هذه الفئة سوف يعمد مزيد منها الى تكوين عائلات وشراء منازل خاصة.

ويجادل جوناثان سموك، وهو كبير الاقتصاديين لدى «ريلتور دوت كوم» في أن هذا  الجيل سوف «يقود ثلثي التشكيلات العائلية خلال السنوات الخمس المقبلة». ويرى سموك أن سنة 2015 سوف تكون السنة الأولى التي يلمس فيها وجود جيل الألفية بصورة حقيقية في سوق السكن، وخاصة في المناطق ذات الأسعار المحتملة بقدر اكبر مثل الغرب الأوسط والجنوب.

2 – سوف يستمر الشباب في طلب السكن حيث يصعب البناء:

في ندوة اس آند بي، أشار الاقتصادي روبرت شيلر الحائز على جائزة نوبل الى أنه منذ أزمة الاسكان ظلت القيمة الإجمالية لمالكي المنازل مستقرة. ويرجع ذلك الى أن شركات البناء لم تشيد اي منازل لعائلة مستقلة على الإطلاق، وهذه حالة لم يواجهها الاقتصاد الأميركي منذ فترة الكساد الكبير.

وقد تقلص نشاط بناء المساكن المستقلة Single-family home لأن جيل الألفية يفضل بشكل إجمالي العيش حيث يكون السكن باهظ الثمن وحيث يصعب البناء. ويطلق جيد كولكو وهو كبير الاقتصاديين في «تروليا» على هذه الظاهرة سمة «التزاوج الألفي غير الملائم» كما يوضح ان فئة الألفية تميل الى العيش في أماكن مثل نيويورك وهونولولو وأوستن حيث ترتفع اسعار المنازل.

3 – سوف ترتفع معدلات الرهن العقاري:

فيما كان العديد من المحللين على قناعة في أن معدلات الرهن العقاري سوف ترتفع في هذه السنة على خلفية تحسن الاقتصاد وانتهاء برنامج تحفيز مجلس الاحتياط الفدرالي حول شراء السندات فإن الأسواق لم تظهر استجابة. وقد بدأت السنة بأنباء تحدثت عن انكماش الاقتصاد الأميركي في الربع الأول، ما أربك السوق، ثم وردت انباء عن قلاقل في أوكرانيا ونمو بطيء في اليابان واوروبا، ما أفضى الى مزيد من الضغط الهابط على معدلات الفائدة والرهن العقاري. وقد أصبح الرهن العقاري لثلاثين سنة ارخص بشكل وسطي مما كان عليه في مثل هذا الوقت من السنة الماضية.

ولكن لايزال خبراء الاقتصاد يراهنون على أن سنة 2015 سوف تكون السنة التي تشهد ارتفاعاً حقيقياً وهم يستشهدون، من جديد، بتحسن الاقتصاد الداخلي ونقص التحفيز من جانب مجلس الاحتياط الفدرالي. ويرى سموك، على سبيل المثال، أن معدلات الـ30 سنة سوف تصل الى 5 في المئة عند نهاية السنة المقبلة، وهذه زيادة بأكثر من 100 نقطة أساس عن اليوم.

4 – سوف تتباطأ زيادات أسعار المنازل، لكن نسبة التوافر سوف تنخفض:

قد تباطأ التعافي في قطاع السكن بصورة لافتة في سنة 2014، وارتفعت أسعار المنازل في شهر أكتوبر الماضي بنسبة 6.4 في المئة محسوبة على أساس سنوي، بعد ان ارتفعت 10.6 في المئة في سنة 2013. وساد شبه اجماع أوساط اقتصاديين استطلعت مجلة فورتشن رأيهم في أن أسعار المنازل سوف تستمر في الارتفاع، ولكن بمعدل أبطأ من هذه السنة.

ويرجع ذلك الى كون الارتداد من فترة الفقاعة السكانية أوشك على فقدان زخمه – مع تقدير كولكو القائل إن نسبة 3 في المئة فقط من المنازل تقدر بأقل من قيمتها مقارنة مع الأساسيات على صعيد وطني.

وتشير دراسات حول مشاعر اصحاب المنازل الى أن المزيد منهم سوف يبيعون بيوتهم في السنة المقبلة، ما يفاقم الضغوط على أسعارها. ولكن عوامل مثل «التزواج الألفي غير الملائم» وارتفاع معدلات الرهن العقاري سوف تتضافر لجعل الأسواق الأكثر شعبية غير محتملة بالنسبة الى الطبقة المتوسطة.

(مجلة فورتشن)