العقار ومواد البناء: الشداد لـ الجريدة•: «مقيّمي العقار» يسعى إلى إظهار القيمة الحقيقية للعقارات وضبط السوق

قال نائب رئيس الاتحاد الكويتي لمقيّمي العقار عبدالعزيز الشداد، إن الاتحاد يسعى إلى إظهار القيمة الحقيقة للأصول العقارية في البلاد وتنظيم المهنة لضمان حسن أدائها طبقاً للاشتراطات الدولية الموحدة، وتطوير المهنة من خلال تزويد أعضائه بالمعلومات المتعلقة بتطورات وأسس التقييم والمساهمة في وضع الأسس والقواعد، ما يساهم في انتعاش سوق العقار. وأضاف الشداد في حوار مع «الجريدة»، أن المقيّم العقاري في الكويت يواجة صعوبات عديدة، منها  صعوبة اعتماده لدى البنوك المحلية، ويسعى الاتحاد حالياً إلى اعتماد منتسبيه لدى البنوك، وستتم في الفترة المقبلة مقابلة محافظ بنك الكويت المركزي، لوضع شروط وقواعد معينة لاعتماد المقيّمين لدى البنوك. وأوضح، أن اتحاد مقيّمي العقار تقدم بمذكرة تفصيلية عن الأعمال والمهام والأنشطة التي يقوم بها وسُلّمت لوزير العدل وزير الأوقاف والشؤون الإسلامية يعقوب الصانع، «ونهدف من خلال تلك المذكرة (الدراسة) إلى تطوير سوق التقييم العقاري، إضافة إلى توضيح المعوقات التي تواجهنا تمهيداً لحلها، وبالفعل وجدنا تجاوباً كبيراً من الوزير الصانع الذي أبدى استعداده لحل المشاكل ووضع تصورات واقعية لتطوير السوق، واتخاذ الآليات المناسبة». وذكر الشداد أن جميع القطاعات العقارية في السوق المحلي تعاني مشاكل عديدة منها ندرة الأراضي والفرص الاستثمارية، كما تعاني ركوداً وعدم وجود تداولات بسبب ارتفاع أسعار العقارات ووصولها إلى أرقام خيالية. وفي ما يلي نص الحوار:

• حدثنا عن اتحاد مقيّمي العقار؟ وما هي أهدافه؟

تأسس الاتحاد الكويتي لمقيمي العقار في مايو عام 2012، بفضل مجموعة من مزاولي المهنة، وظهر الاتحاد نتيجة لصدور قرارين من وزارة التجارة والصناعة رقمي 182 و117 لسنة 2010 اللذين حددا ملاحم المقيّم العقاري وبموجب أحدهما تم فصل مهنة السمسرة عن مهنة التقييم علاوة على منع الجهات التمويلية من تقييم العقارات.

وتتمثل أهداف الاتحاد في السعي إلى إظهار القيمة الحقيقة للأصول العقارية واعتماد المقيمين لدى

البنوك وتنظيم المهنة لضمان حسن أدائها طبقاً للاشتراطات الدولية الموحدة لممارسة التقييم العقاري والدفاع عن حقوق ومصالح الأعضاء في الاتحاد ورفع المستوى المهني والثقافي للمنتسبين ومساعدتهم على الاستمرار في الأداء المتميز على النحو المتكامل.

كما يعمل الاتحاد على تطوير المهنة من خلال تزويد أعضائه بالمعلومات المتعلقة بتطورات وأسس التقييم والمساهمة في وضع الأسس والقواعد والشروط لتنظيم مزاولة المهنة، بالتعاون مع الجهات المختصة ما يساهم في رفع وانتعاش سوق العقار.

• ما هي المصاعب التي واجهتكم أثناء تأسيس الاتحاد؟ وما الصعاب التي تواجه المقيّمين؟

- الصعوبات التي واجهتنا خلال التأسيس تمثلت في الإشهار القانوني للاتحاد، بالإضافة إلى الصعوبات المتعلقة بالانتشار إعلامياً، حيث أن الكثير من الجهات لا تميز بين اتحاد مقيّمي العقار وبعض الاتحادات الأخرى، ونسعى حالياً إلى التواجد إعلامياً من خلال الوسائل المتوافرة.

أما فيما يخص الصعوبات التي تواجه مقيّمي الأصول العقارية فهي عديدة، منها عدم اعتمادهم لدى البنوك، ويسعى الاتحاد حالياً إلى حل هذا الموضوع ونعتزم في الفترة المقبلة مقابلة محافظ البنك المركزي لوضع شروط وقواعد معينة لاعتماد المقيّمين لدى البنوك.

تكلفة الأعمال منخفضة

ومن ضمن الصعوبات التي تواجهنا، تكلفة الأعمال المنخفضة جداً، كما نعاني عدم توافر البيانات الكاملة التي تخص العقار المراد تقييمه، وكيف لنا أن نظهر القيمة الحقيقة للعقار دون وجود الأرقام الرسمية الخاصة به؟، إذ إن التقييم تترتب عليه أمور كثيرة غير تقييم الأصول العقارية بأعلى أو بأقل من قيمتها، وهنا يطالب الاتحاد الجهات التي تنوي تقييم أصولها بتوفير البيانات اللازمة كافة، لإظهار القيمة الحقيقية.

عدد المقيّمين

• كم يبلغ عدد المقيّمين في الكويت؟ ومن هي الجهة التي تعتمدهم؟

عددهم في السوق المحلي 60 مقيّماً سواء أفراد أو شركات بينهم 25 مقيّماً منتسباً للاتحاد، لكن ليسوا جميعا نشطين، إذ يتراوح عدد المقيمين النشطين بين 20 و25 مقيّماً عقارياً فقط من منتسبي الاتحاد ومن غيرهم، فالبعض لا يمارس المهنة على أرض الواقع بل هو فقط حصل على شهادات مقيّم العقار، فضلاً عن أن وزارة التجارة والصناعة لا تلزمهم بالممارسة. وأما فيما يخص الجهة التي تعتمد المقيمين فهي وزارة التجارة والصناعة، وهناك ضوابط وشروط وضعتها الوزارة يجب على الشخص اجتيازها، ومن ثم تقوم بإعطائه شهادة المقيّم.

• حدثنا عن الدراسة التي تقدمتم بها إلى وزير العدل؟

أعددنا مذكرة تفصيلية عن الأعمال والمهام والأنشطة التي يقوم بها اتحاد مقيمي العقار، وقد تقدمنا بها إلى وزير العدل وزير الأوقاف والشؤون الإسلامية يعقوب الصانع، ونسعى من خلال تلك المذكرة (الدراسة) إلى تطوير سوق التقييم العقاري، بالإضافة إلى توضيح المعوقات التي تواجهنا تمهيداً لحلها، وبالفعل وجدنا تجاوباً كبيراً من قبل الوزير. وأبدى استعداده لحل المشاكل ووضع تصورات واقعية لتطوير السوق، واتخاذ الآليات المناسبة.

المحطة الأخيرة

وتعد وزارة العدل المحطة الأخيرة لأي نشاط عقاري يتم في الكويت، فهي من تقوم بتسجيل الأسعار العقارات ومن البائع والمشتري، ويسعى الاتحاد إلى تقديم الدعم للوزارة عن طريق إقامة الدورات التدريبية لمنتسبيها، وتوضيح كيفية اتخاذ الإجراءات اللازمة عند وجود خطأ في التقييم وتقدير الأسعار، وبيان الفرق بين السمسار والمقيم العقاري، بالإضافة إلى أن الاتحاد يسعى إلى اعتماد منتسبيه لدى وزارة العدل في حال حاجتها إلى مقيمين.

كما يحرص الاتحاد على التواصل والتعاون مع الجهات المعنية من وزارات الدولة والبنوك وغيرها، بهدف تفعيل العمل في السوق العقاري، نظراً إلى أهمية الدور الذي يقوم به اتحاد مقيمي العقار.

الإلزام القانوني

• من المسؤول عن الإلزام القانوني وعقاب المقيّم إذا أخلّ بتقييماته؟

يقع المقيّمون العقاريون العاملون في السوق المحلي تحت مظلة وزارة التجارة والصناعة، وهي المسؤولة عن وضع الجزاءات والغرامات والعقوبات المناسبة في حال وجود خلل في أسعار التقييمات. وفي مرحلة ثانية وأكثر تنظيماً يتولى الاتحاد مسؤولية محاسبة منتسبيه المخالفين في حال وجود شكوى، عن طريق الإنذارات أو الجزاءات المالية وغيرها، ونشير هنا إلى ضبط 50 في المئة تقريباً من المقيمين العاملين في السوق. ويسعى الاتحاد حالياً إلى اتخاذ بعض الخطوت الإيجابية التي تصب في مصلحة، وأن يكون هناك اتفاق وتواصل بين الاتحاد ووزارة التجارة والجهات الأخرى في حال وجود ملاحظات على أحد من أعضائه، بهدف ضبط ومنع التلاعب في التقييمات.

أملاك الدولة

• من يقيّم أملاك الدولة؟

المقيمون الموجودون في السوق المحلي هم الذين يتولون تقييم أملاك الدولة إذا طُلب منهم، حيث بعض الوزارات والهيئات التابعة يقوم بتقييم أصوله سنوياً، ويقوم بطرح المناقصات في هذا الشأن.

• ما رأيكم في اقتراح تأسيس شركة للتقييم العقاري؟

اتحاد مقيمي العقار منذ تأسيسه، كانت له تحركات ولقاءات فيما يخص تأسيس شركة للتقييم العقاري وكان آخرها لجنة العرائض والشكاوى في مجلس الأمة، حيث أعربنا عن رفضنا للتوجهات نحو تأسيس شركة تختص في التقييم العقاري في ظل وجود 60 شركة ومقيماً عقارياً تعتمدهم وزارة التجارة، ما يخالف عدداً من القرارات الوزارية، وكذلك المعيار رقم 40 الدولي، الذي يتنافى مع المبادئ الاقتصادية والأسس والمعايير الدولية وقوانين الشفافية والحوكمة المحلية التي تنص على عدم قبول الجمع مابين عمليات التمويل العقارية والتقييم العقارية.

وبالفعل وجدنا تجاوباً كبيراً من قبل الجهات المعنية، ورفضت وزارة التجارة طلب التأسيس مستندة إلى قراراتها التي أصدرتها عام 2010 وتم بموجبها تنظيم مهنة التقييم العقاري، والتي منعت الجمع بين مهنتي التمويل والتقييم العقاري، فضلاً عن المقترح يخالف للقانون الدولي من جهة تضارب المصالح وقوانين الشفافية والمصداقية.

السوق المحلي

• ما رأيكم في السوق العقاري المحلي؟

جميع القطاعات العقارية في السوق المحلي تعاني مشاكل عديدة منها ندرة الأراضي والفرص الاستثمارية، كما تعاني ركوداً وعدم وجود تداولات، بسبب ارتفاع أسعار العقارات ووصولها إلى أرقام خيالية، ما يصعب على المواطن والمستثمر الشراء. ويفترض على الدولة أن تقوم ببناء مدن عمرانية جديدة ذات تقنية خاصة وتكون صديقة للبيئة وعالية التكنولوجيا، لكن الحكومة لا تستطيع عمل ذلك بمفردها، اذ يجب عليها إشراك وإفساح المجال أمام القطاع الخاص، ليقوم بتنفيذ المشاريع التنموية التي من شأنها خلق فرص استثمارية وتوفير السكن للمواطن.

كما أن الكويت تعتبر أكثر دول المنطقة فقراً في المناطق الصناعية المجهزة مقارنة مع دول الخليج التي تمتلك مناطق كاملة تجذب المستثمر الصناعي المحلي والأجنبي، في حين المناطق الكويتية لا تكفي حاجات المستثمرين المحليين، ما دفعهم للاستثمار في المناطق الصناعية بدول الجوار لتوفر الأراضي والحوافز الصناعية هناك.

وعلى الرغم من التصريحات المتواصلة لمسؤولي الحكومة التي تؤيد دعم القطاع الخاص إلا أن الواقع عكس ذلك، فالمستثمرون والشركات يعانون القيود والقوانين التي تعوق تدفق الاستثمار، "والدورة المستندية لدينا لا تقارن مع نظيرتها في دول مجلس التعاون".