العقار ومواد البناء: الحبيب لـ الجريدة•: وضع العقارات غير طبيعي وهناك تقاعس حكومي في توفير الأراضي

قال رئيس مجلس إدارة الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار عبدالرحمن الحبيب إن أوضاع العقارات في الكويت غير طبيعية في ظل الأسعار «المتضخمة» وتقاعس الحكومة عن توفير الأراضي وإقامة المدن وبناء المساكن، بل هي غير جادة في حل المشكلة الإسكانية، رغم أن هناك توجيهات من سمو أمير البلاد الشيخ صباح الأحمد بحلها، لكن يظل المجهود الذي تبذله الحكومة غير كاف لحل المشكلة الإسكانية.

وأضاف الحبيب في حوار مع «الجريدة» أن هناك أمرين ضروريين لابد أن يتوافرا لدى الحكومة لحل الأزمة الإسكانية هما الجدية والإرادة، فالحلول معروفة منذ زمن ، وتحدث فيها الكثيرون لكننا لا نعرف لماذا التسويف والتأجيل، خصوصاً أن تفعيل الحلول أمر يسير وليس صعباً، فلدينا جميع المقومات لحل المشكلة الإسكانية خلال خمسة أعوام فقط من خلال القطاع الخاص لتنفيذ أعمال البنية التحتية والتشييد بأسعار وربحية معقولين، والمشكلة تحل خلال سنوات قليلة. وأوضح أن اتحاد وسطاء العقار استطاع على مدار سنوات أن يساهم في تنظيم سوق الوسطاء والمحافظة على حقوق 740 وسيطاً عقارياً ومحاربة الدخلاء، وتسهيل معاملات الدلالين مع الجهات الحكومية.

وذكر أن الاتحاد يعمل حالياً على زيادة نسبة أجور سمسرة الأراضي والعقارات إلى 1.5 في المئة بدلاً من 1 في المئة من قيمة الصفقة، إضافة إلى مخاطبة إدارة التسجيل العقاري والتوثيق لوضع آلية لتفعيل دور الاتحاد في تسجيل المعاملات العقارية، وإنشاء صندوق ضمان اجتماعي لأعضاء الاتحاد، وتنظيم دورات في التسويق والاستثمار العقاري، إضافة إلى تنظيم دورات تدريبية للأعضاء الجدد المنتسبين للاتحاد. وفي ما يلي نص الحوار:

• في البداية حدثنا عن اتحاد وسطاء العقار؟ وأهم أنشطته؟

- استطاع اتحاد وسطاء العقار على مدار سنوات أن يساهم في تنظيم سوق الوسطاء والمحافظة على حقوق 740 وسيطاً عقارياً ومحاربة الدخلاء وتسهيل معاملات الدلالين مع الجهات الحكومية.

وحقق مجلس إدارة الاتحاد عدة إنجازات منها تغيير اسمه إلى الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار، وإنشاء موقع إلكتروني له، والعمل جار على ربط الموقع بمواقع الدوائر الحكومية المعنية بالمعاملات العقارية مثل البلدية وإدارة التسجيل العقاري والتوثيق، وجار حالياً تحويل الاتحاد إلى جمعية نفع عام بغية الحصول على دعم من وزارة الشؤون الاجتماعية والعمل.

دخلاء المهنة

• ما المشكلات والمعوقات التي تواجه وسطاء العقار؟

- لدينا إشكالية الدخلاء على المهنة، فكل حارس عمارة أصبح سمساراً ولا أحد بامكانه محاسبته، فالبعض يذهب إلى حراس العقارات ويطلب مساعدته في شراء العقار مقابل مبلغ محدد، رغم أنه في الكثير من الأحيان يكون هناك وسيط عقاري مرخص له يعمل منذ فترة لبيعها، ويفاجأ بأن الحارس باع العقار وحصل على عمولته، دون النظر إلى المكتب والمجهود الذي بذله.

بالتالي يكون الدلال هو الخاسر الوحيد لأن هؤلاء الذين يقتحمون المهنة تحت اسم «جوال» يحصلون على أي أجر منخفض لعدم وجود التزامات عليهم من إيجارات مكاتب وموظفين بالإضافة إلى غياب المسؤولية القانونية التي تطولهم.

• لمواجهة هذه الفوضى ماذا فعلتهم لتنظيم سوق الدلالة؟

- أجرى الاتحاد عدة اجتماعات وقام بدراسة الموقف لعدم الإضرار بأحد في السوق ، وفي الوقت ذاته تنظيم سوق الوساطة، وقد تم وضع عدة حلول لإعطاء الشكل القانوني للمهنة من خلال إقامة «جوال» على أحد المكاتب أو الشركات العقارية بحيث إذا ارتكب خطأ فيمكن محاسبة المكتب، أما إذا كان الدلال من غير محددي الجنسية فيجب عليه إحضار ورقة أمنية وورقة من صاحب أحد المكاتب ليكون مسؤولاً عنه قانونياً.

وسمحنا لكل مكتب أن يكون لديه خمسة دلالين حتى يستوعب الكم الهائل من الدلالين الدخلاء على المهنة ويتم تنظيم السوق.

لجنة رباعية

• وهل تجاوب الوسطاء مع هذه المقترحات؟

- أغلب الدخلاء لم يلتزموا بهذه المقترحات وساعدهم في ذلك بعض التجار الذين لا يريدون أن يكون هناك تنظيم إضافة إلى جماعات الضغط على الحكومة الذين يريدون استمرار الفوضى لأنهم يتكسبون منها. لذا طالبنا بلجنة رباعية تضم وزارات الشؤون الاجتماعية والعمل والتجارة والصناعة والداخلية مع اتحاد وسطاء العقار للحد من الدخلاء على المهنة، إذ أنهم لا يتبعون أي مكتب ولا يملكون دفاتر بالتالي إذا نصب أو احتال أو كذب أحدهم فلا مسؤولية عليه.

المقاصة العقارية

• ما هي الاستراتيجية المتبعة لديكم لتطوير السوق العقاري؟

- الاتحاد لديه استراتيجية لتطوير السوق العقاري، من خلال محورين الأول تفعيل المقاصة العقارية بصفتنا أحد ملاك المقاصة العقارية، وذلك عبر اتخاذ عدة حزمة من القرارات والإجراءات خلال عام ونصف العام منها تقليص المصروفات بنحو أقل من الثلث، إضافة إلى أنه تم تقليص عدد الموظفين إلى ثلاثة فقط، والانتقال إلى مقر جديد منخفض في القيمة الإيجارية مقارنة بالمقر السابق، إضافة إلى تسديد الالتزامات كافة التي كانت على الشركة.

كما تلمسنا من بعض الجهات التي اجتمع معها الاتحاد بأن هناك تفهماً على أرض الواقع بأن تعمل المقاصة العقارية على تنظيم السوق العقار، وحماية للمال العام في الشركة، خصوصاً أن الرأي القانوني يفيد بأنها شرعية وقانونية، ولا إشكالية فيها أسوة بمقاصة البورصة، وهذه الاجتماعات أثمرت اقتناع اللجنة التشريعية بشركة المقاصة العقارية، ونترقب يوم الثلاثاء المقبل الموافقة عليها وتحويلها إلى مجلس الأمة لإقرارها.

• وما هو محور الثاني ؟

- نسعى إلى رفع مستوى المهنة ومساندة الوسطاء من خلال التواصل المستمر والتعاون معهم في اللجان الخاصة بالاتحاد، من خلال الربط الإلكتروني وتصميم قاعدة بيانات كاملة تشمل جميع البيانات الخاصة بأعضاء الاتحاد وتحديث بيانات الأعضاء من خلال مراجعة دفاتر السمسرة والتراخيص والعناوين وأرقام الهواتف.

إزالة المعوقات

• وكيف تسعون إلى تفعيل ذلك على أرض الواقع؟

- تم الاتفاق مع المجلس البلدي على إزالة المعوقات والسلبيات التي تواجه الدلالين والعمل على تسهيل وإنجاز المعاملات العقارية إضافة إلى تذليل الإشكاليات التي يعانيها أعضاء الاتحاد من خلال التواصل مع الوزارات والهيئات الحكومية.

• ما أهم المشاكل التي تواجهونها في الاتحاد؟

- رغم الجهود المبذولة مع الجهات الحكومية، لكن بعض المسؤولين يسيرون ضد توجهات الاتحاد والصالح العام، كأننا نعمل في جزر منعزلة، فنحن نسمع وعوداً من بعض المسؤولين دون أن نرى شيئاً على أرض الواقع.

وعلى سبيل المثال تم الاتفاق مع إدارة التسجيل العقاري والتوثيق في السابق باعتماد هوية مندوبي المكاتب العقارية التي يصدرها الاتحاد للحد من المعوقات وإنجاز وتسهيل المعاملات العقارية وتنظيم عمل الوسطاء الطارئين وغير المسجلين وهكذا، لكن إدارة الحالية ألغت كل ما تم الانفاق عليه.

خطة «وسطاء العقار»

• ما هي خطة الاتحاد المستقبلية؟

- نعمل حالياً على زيادة نسبة أجور سمسرة الأراضي والعقارات إلى 1.5 في المئة بدلاً من 1 في المئة من قيمة الصفقة، بالإضافة إلى مخاطبة إدارة التسجيل العقاري والتوثيق لوضع آلية لتفعيل دور الاتحاد في تسجيل المعاملات العقارية وإنشاء صندوق ضمان اجتماعي لأعضاء الاتحاد وتنظيم دورات في التسويق والاستثمار العقاري، إضافة إلى تنظيم دورات تدريبية للأعضاء الجدد المنتسبين للاتحاد.

• ما أهم حالات الغش التي تواجهونها؟

- تأتينا العديد من الشكاوى بشكل شبه يومي، ذلك أن بعض الملاك عند البيع يعرض عقاره عند أكثر من مكتب ونجد مكتباً اجتهد في عرض العقار حتى وصل إلى المبلغ المطلوب ويفاجأ بأن التاجر باع العقار عن طريق مكتب آخر بالتالي ذهب جهده بلا مردود.

الأسعار متضخمة

• ما هي توقعاتكم لمستقبل العقار السكني سواء للأداء أو الأسعار؟ إضافة إلى القطاع الاستثماري والتجاري.

- أوضاع العقارات في الكويت غير طبيعية في ظل الأسعار المتضخمة وتقاعس الحكومة عن توفير الأراضي وعن إقامة المدن وبناء المساكن، وهي غير جادة في حل المشكلة الإسكانية رغم أن هناك بوادر وتوجيهات من سمو أمير البلاد الشيخ صباح الأحمد بحلهان لكن يظل المجهود الذي تبذله الحكومة غير كاف لحل المشكلة الإسكانية ونأمل خيراً في ظل بوادر حول عمليات التوزيع للقسائم والبيوت.

أما في ما يخص العقار السكني، فهو حالياً في أعلى مستوياته السعرية نتيجة المضاربات التي أدت إلى ارتفاع الأرباح خلال ٣ أعوام الماضية، إضافة إلى إقبال المواطنين على امتلاك السكن الخاص، بسبب وجود سيولة كبيرة لديهم نتيجة التشجيع على التقاعد المبكر ومكافآت نهاية الخدمة للعسكريين وموظفي القطاع النفطي.

وقد حصل هؤلاء على مبالغ كبيرة عند التقاعد فاشتروا منازل سواء بغرض المضاربة أو للاستثمار أو للسكن ما أدى إلى ارتفاع الطلب على العقارات السكنية وبالتالي ارتفعت الأسعار.

• وماذا عن الاستثماري؟

- أسعار العقار الاستثماري في الكويت حالياً شبه خيالية لم يصلها من قبل وأصبحت قريبة من التجاري من حيث العائد الذي يتراوح ما بين 5 و 6 في المئة، لكن إذا خليت شقة أو شقتين «انكسر» المدخول، كما أن هناك تكاليف صيانة وخدمات أخرى إضافة إلى الماء والكهرباء. لذا اصبح الجميع يسعون إلى تنويع محفظتهم العقارية ما بين استثماري وتجاري، كما أن كثيراً من المطورين اتجهوا إلى البيوت السكنية وتقسيمها إلى شقق وتأجيرها بأسعار عالية.

•... والتجاري ؟

- التجاري يشهد نمواً أيضاً داخل المدينة وخارجها لعدة أسباب، منها وجود طلب استثماري على وحدات التجزئة، بالإضافة إلى وجود طلب مرتفع نسبياً على تأجير المكاتب، والدليل ارتفاع السعر التأجيري من 5 دنانير إلى 7 و8 و 9 دنانير.

كما أن الطلب على المكاتب في خارج المدينة آخذ في النمو أيضاً حيث أن الإقبال بدأ يتصاعد لأن عائده المادي أصبح يماثل العقار الاستثماري ويفوق ذلك بفضل الاستدامة، كما أنه أكثر ثباتاً واستقراراً خلافاً للاستثماري والسكني اللذين يمكن أن يشهدا تلاعبات وإخلاءات ما يؤثر على عوائدهما.

• أسعار إيجارات الشقق مرتفعة، رغم وجود «لافتات للإيجار»، حدثنا عن هذه الإشكالية؟

- هناك عدة أسباب وراء هذه الإشكالية، منها أن الوحدات الشاغرة تكون فقط في البنايات غير الجيدة أو التي لا توجد بها مواقف أو «تشطيب» البنيان غير جيد خلافاً للبنايات ذات المواقع والمواقف والتشطيب الجيد والمداخل المناسبة، فهذه يصعب أن تجد بها شقة شاغرة.

ومن ضمن الأسباب وجود رغبة شخصية من مالك العقار بأن يكون إيجار شقق وفق أسعار السوق، وبشكل عام يعود ارتفاع الإيجارات إلى ارتفاع قيمة الأراضي وكذلك كلفة التشييد التي تزيد عن مليوني دينار ما يجعل الإيجار مرتفعاً خصوصاً أن السكان يبحثون عن عمارات بمواقف ومواقع جيدة وقريبة من مراكز الخدمات والمدارس.

قانون الإيجارات

• هناك توجه من قبل بعض أعضاء مجلس الأمة بتعديل قانون الإيجارات، ما رأيكم بهذا التوجه؟ كما أن هناك بعض المقترحات حول تحديد القيمة الإيجارية للشقة على حسب مساحتها؟

- هذا التوجه «طيب» لكن السوق قائم على مبدأ العرض والطلب، ولا يجوز أن يتم فرض أسعار محددة، لأن هناك مواصفات وتشطيبات تختلف بين عمارة وأخرى، بالإضافة إلى أن هناك مواقع مميزة سيكون من الصعب الالتزام بالقيم المقترحة في ظل الارتفاع الكبير في أسعار الأراضي والبناء والتي فاقت التوقعات، وبالتالي سيكون من الصعب من الناحية العملية تطبيق ذلك.

وعلى الدولة وضع قوانين لحل المشكلة الإسكانية من خلال التوسع في إقامة المدن الجديدة بالتزامن مع إقامة المدن العمالية، وهذه سوف تجتذب جزءاً من السكان ما يقلل الطلب على المعروض حالياً.

القضية الإسكانية

قال الحبيب ان هناك أمرين ضروريين لابد أن يتوافرا للحكومة لحل الأزمة الإسكانية هما الجدية والإرادة، فالحلول معروفة منذ زمن وتحدث فيها الكثيرون، لكننا لا نعرف لماذا التسويف والتأجيل في ظل أن تفعيل الحلول أمر يسير وليس صعباً، فلدينا جميع المقومات لحل المشكلة الإسكانية خلال خمسة أعوام فقط من خلال القطاع الخاص لتنفيذ أعمال البنية التحتية، والتشييد بأسعار وربحية معقولين، وتحل المشكلة خلال سنوات قليلة.

وعلى الحكومة إصدار القوانين لحل المشكلة الإسكانية وتحرير الأراضي بشكل واقعي بعيداً عن التصريحات التي لا نرى منها شيئاً على أرض الواقع، فمن غير المنطقي أن نعلق شماعة الأراضي على النفط، في حين أنه يمكن سحب النفط من طبقات الأرض وتسليم الأرض للبلدية والرعاية السكنية، وتتم الاستعانة بالقطاع الخاص الكويتي أو بشركات عالمية، لكن الحكومة لا تريد أن تحل الأزمة المتفاقمة بل تريد فقط مساعدة ملاك العقارات والأراضي.