العقار ومواد البناء: العتيقي لـ الجريدة•: مطلوب هيئة لسوق العقار لتنظيمه والرقابة عليه أسوة بأسواق المال

• كيف ترى القطاع العقاري المحلي؟ وتأثير انخفاض أسعار النفط على الأسعار؟

- من المفترض ان يكون لانخفاض النفط تأثير مباشر وملحوظ على أسعار العقارات، إلا ان السوق المحلي يعتبر حالة خاصة واستثناء لأسباب مصطنعة، حيث ان العقار المحلي مرتبط بالعائد المادي ومع ارتفاع الإيجارات ووجود طلب شديد على امتلاك العقارات لم تتأثر الأسعار بالانخفاض إلا بشكل محدود.

ومادامت العقارات ذات عائد مرتفع جدا فلن تنخفض أسعارها، إلا في حال استمرار هبوط  أسعار النفط الى مستويات متدنية، وقد قامت الدولة بترشيد الإنفاق عن طريق إلغاء كوادر موظفيها مع الاستمرار في سياسات رفع الدعم عن المحروقات، في هذه الحالة سوف نشهد انهيارا حادا في أسعار العقارات.

وتعتبر الدولة عاملا رئيسيا في الارتفاعات الخيالية لأسعار العقارات التي نشهدها حاليا، وذلك لعدم مبادرتها في بناء مدن سكانية، إذ ينعدم التنسيق بين الجهات الرسمية، حيث انه مع ارتفاع عدد السكان كان يفترض ان يصاحبه خدمات كثيرة من محطات كهرباء وماء ومناطق عمرانية إلا ان الوضع غير مدروس.

وتختلف أسعار العقارات بين منطقة وأخرى فهناك مناطق الأسعار فيها مستقرة، وأخرى انخفضت أسعارها بنسبة تصل الى 15 في المئة، بسب المضاربات، إضافة الى عدم وجود نشاط في حركة التداول في السوق، فيضطر مالك العقار الى خفض السعر بنسبة معينة ليتمكن من بيعه.

وعدم وجود مناطق استثمارية جديدة جعلت المستثمرين يتجهون الى القطاع السكني وبناء شقق لتحقيق عائد استثماري، إذ انه مع وجود ازمة سكانية في الكويت، أصبح العائد كبيرا جدا وغير منطقي، فلا بد من توفير مناطق استثمارية من اجل إتاحة الفرص الاستثمارية امام المستثمرين.

سيولة البورصة

• مع تذبذب البورصة هل تتجه السيولة إلى السوق العقاري؟

- أحذر من اتجاه السيولة الموجودة في سوق الكويت للأوراق المالية الى السوق العقاري في الوقت الراهن، حيث ان أسعار العقارات مرتفعة جدا، ويمكن ان تنخفض، وذلك في حال قيام الدولة ببناء المدن أو تعديل القوانين التي ساهمت في هذا الارتفاع والتي حدت من عمل القطاع الخاص في العقارات وخاصة العقار السكني.

ويتمتع سوق الكويت للأوراق المالية حاليا بوجود فرص استثمارية جدا مغرية، وهو الوقت المناسب للعودة والاستثمار بالشركات التشغيلية التي تحقق أرباحا تشغيلية لا مضاربية، إذ ان أسعار الأسهم مناسبة لصغار وكبار المستثمرين، مقارنة بأسعار العقارات التي وصلت الى أرقام فلكية فضلا ان حركة تداول العقارات بطيئة جدا، ومن الصعب إيجاد مشتر في ظل هذه الارتفاعات.

تنظيم سوق العقار

• كيف يتم تنظيم سوق العقار؟

- تنظيم سوق العقار يتم عن طريق إنشاء هيئة عامة للسوق أسوة بهيئة أسواق المال، إذ ان السوق والشركات العاملة به تعاني العديد من المشاكل، ويعود ذلك الى عدم وجود جهات رسمية تعنى بشؤونه على اختلاف قطاعاته ومجالاته، حيث ان غياب هيئة العقار يعني غياب جهة رسمية تقدم للعملاء قاعدة بيانات رسمية تختص بالسوق بشكل عام.

ويعتبر إنشاء هيئة للعقار أمرا حيويا ومهما جدا، إذ الدول التي تعيش نهضة عقارية سارعت الى إنشاء هيئة مختصة لمتابعة ومراقبة تطورات هذا السوق، وتعمل أيضا على استقراره وتطويره، وذلك لما لقطاع العقار من أهمية كبيرة، حيث يعتبر احد أعمدة الاقتصاد في الدولة.

ونحتاج الى الهيئة لتنظيم المزادات التي تقام لبيع العقارات بمختلف أنواعها، والرقابة عليها، حيث ان هناك بعض المزادات تم من خلالها بيع عقارات بأسعار أعلى من العقارات المماثلة والمتواجدة في السوق، لعدم شفافية بالمزادات ولا رقابة. ويجب الإشراف عليها للتأكد من البائع والمشتري وقد يكون هناك تلاعب بالأسعار لخدمة أهداف معينة.

وعلى الحكومة أن تكون جادة في وضع أسس سليمة لإحكام الرقابة على أملاك الدولة والسوق العقاري ومشاريع التنمية وذلك بدعم فكرة تأسيس هيئة عامة للسوق العقارية.

معوقات شركات العقار

• ما المعوقات التي تواجه الشركات العقارية؟

- تعاني الشركات العاملة في القطاع العقاري العديد من المشاكل، في مقدمتها القوانين التي تحد من عملها وعلى سبيل المثال القانونان 8 و9 لعام 2008 اللذان منعا الشركات من تملك العقار السكني، إضافة الى القوانين التي منعت شركات التمويل من تمويل العقار السكني، وكان الهدف من تلك القوانين كبح جماح ارتفاع الأسعار لكن اتضح فيما بعد انه ليس لها علاقة بارتفاع الأسعار والدليل ان الأسعار تضاعفت، بل العكس حيث كانت تساهم في حل القضية الإسكانية.

ولا بد من إزالة المعوقات أمام شركات القطاع الخاص التي تتمثل في القوانين وشح الأراضي وإلاجراءات المعقدة والبيروقراطية، حيث ان تلك المعوقات أدت الى هجرة المستثمر المحلي الى الخارج، لعدم وجود بيئة استثمارية سليمة.

الإنفاق الحكومي

• هل الإنفاق الحكومي سيتأثر خلال الفترة المقبلة في ظل انخفاض النفط؟

- تمتلك الكويت احتياطيات مالية كبيرة تسمح لها أن تواصل خططها للإنفاق في الأجل القصير رغم أن هبوط سعر النفط يثير مشكلة على المستوى البعيد، ومن المفترض عند الإعلان عن خطة عمل حكومية يتم رصد المبالغ المطلوبة لها، أي ان مبالغ المشاريع التي تم اعتمادها سابقا ستكون خارج حسبة الميزانيات القادمة.

وأعتقد ان لدينا ميزانية مالية وهمية غير حقيقية إذ ان تكلفة استخراج البرميل الواحد تتراوح ما بين 3 و5 دولارات، وحتى لو وصل سعر البرميل الى 20 دولارا سوف نحقق ربحا قدره 15 دولارا للبرميل، فضلا عن امتلاك الدولة أكثر من 700 مليار دينار احتياطيات مالية لها عوائد مجزية متنوعة ما بين ودائع وعقارات وسندات حكومية.

المشكلة الإسكانية

• ما مقترحاتكم لحل المشكلة الإسكانية؟

- عدم طرح حلول من الحكومة ومجلس الأمة للازمة الإسكانية وصمة عار في جبينهما، ومهما كانت الأسباب لا تبرر الوضع الذي نعيشه ولابد من حل للازمة، حيث ان الدولة تستغل نسبة لا تتجاوز 10 في المئة من مساحة الكويت، فلماذا لا تطرح المزيد من الأراضي للمستثمرين لتعميرها وبناء المصانع والاستثمارات؟

ومن السهل حل المشكلة الإسكانية في الكويت فهناك مناطق بعد محافظة الجهراء كفيلة بإنهاء القضية الإسكانية وبناء مدن تستوعب ما لا يقل عن 300 ألف نسمة، فإذا كانت الحكومة عاجزة فلما لا تستعين بالقطاع الخاص، وتعديل القوانين التي تحد من عملها في بناء العقار السكني، أو الاستعانة بأحد مكاتب التخطيط العالمية كما فعلت دبي عند إعادة تخطيطها.

وعلى الحكومة حاليا وضع خطة وفق جدول زمني محدد لحل المشكلة الإسكانية، إذ ستتلقى الدولة العديد من الطلبات الإسكانية خلال السنوات القادمة يفوق عددها الـ200 ألف طلب إسكاني، وهذه تعتبر كارثة ما لم تتحرك الحكومة في الوقت الحالي لبناء المدن السكانية وتوفير كافة الخدمات المصاحبة لتلك المدن.