أكد الرئيس التنفيذي لمجموعة بنك الكويت الوطني عصام الصقر الجاذبية الاستثمارية التي يتمتع بها القطاع العقاري في المملكة المتحدة، خصوصا العقار السكني، والذي يعد من أبرز الوجهات الاستثمارية عالميا.

Ad

جاء ذلك خلال ندوة خاصة نظمها بنك الكويت الوطني لعملائه بعنوان "العقار السكني في لندن: الآفاق والتغيرات الضريبية المهمة"، تناولت التغيرات الضريبية في المملكة المتحدة، وآخر التطورات التي يشهدها سوق العقار السكني في لندن، بمشاركة خبيرين دوليين من أبرز الشركات الأوروبية في هذا المجال، حيث قدم الشريك في مكتب المحاماة "تشارلز راسل" روبرت بلور، ورئيس قسم البحوث العقارية في شركة نايت فرانك العالمية توم بيل، ومدير عام بنك الكويت الوطني في لندن فوزي الدجاني، عرضا مفصلا عن مدى تأثير التغيرات الضريبية الأخيرة على المستثمرين وآفاق سوق العقار السكني في لندن.

وأشار الصقر إلى أنه نظرا لأهمية القطاع العقاري في لندن بالنسبة للعديد من عملاء البنك الوطني، لاسيما العقار السكني، وفي ظل التغيرات الأخيرة في القوانين الضريبية بالمملكة المتحدة التي تهم الجميع، فقد اختار البنك القاء الضوء على أبرز هذه التطورات مستضيفا خبراء من أهل الاختصاص يمثلون أبرز الشركات العاملة في السوق الأوروبي والقادرة على تقديم صورة واضحة ترصد واقع هذا القطاع حاليا، ومناقشة اثر التغيرات الضريبية التي تم اعتمادها مؤخرا عليه.

وشدد على ان هذه الندوة تأتي انطلاقا من حرص البنك الوطني على التواصل الدائم مع عملائه، وتعريفهم بآخر التطورات في مختلف القطاعات الاقتصادية والاستثمارية، كما تعكس التزامه في توظيف إمكاناته وشبكة فروعه الدولية الواسعة المنتشرة في 16 دولة حول العالم لتقديم أفضل الخدمات لعملائه وأكثرها حصرية وابتكارا.

خدمات عقارية

من جهته، قدم الدجاني تعريفا بمحاور الندوة والضيوف المشاركين، مسلطا الضوء على خبرتهم الكبيرة في المجال العقاري والقانوني، وموقعهم الحيوي ضمن ابرز الشركات الأوروبية العريقة في هذا المجال، والتي تمتلك المؤهلات الكافية لاستشراف أبرز مؤشرات السوق العقاري للسنوات المقبلة.

وتناول الدجاني محاور الندوة التي سلطت الضوء على المتغيرات التي أقرتها الحكومة البريطانية في ديسمبر الفائت على القانون الضريبي بالمملكة المتحدة، كما استعرض الخدمات العقارية المتكاملة التي يقدمها بنك الكويت الوطني في لندن والتي تشهد إقبالا متزايدا من قبل العملاء، لما تتمتع به من جودة ومزايا تنافسية، مؤكدا أن البنك يراعي في خدماته العقارية ما يحتاجه عملاؤه، ويحرص على توفيرها بمرونة وسهولة.

التغيرات الضريبية

من جانبه، تحدث الشريك في شركة "تشارلز راسل" روبرت بلور عن التغيرات الأخيرة في قوانين الضريبة بالمملكة المتحدة، والتي تدخل حيز التنفيذ في أبريل المقبل.

وأوضح بلور أن الزيادات الضريبية تتمحور حول ثلاثة معدلات رئيسية: ضريبة ATED، وهي الضريبة على العقار السكني المملوك من قبل شركات الأفشور وليس الأفراد، بشرط أن يكون للسكن الخاص وليس مؤجرا للغير، وضريبة التسجيل العقاري عند شراء العقار، والضريبة على الأرباح الرأسمالية الناتجة من بيع العقار.

وزاد أنه بالنسبة للضريبة على العقار السكني المملوك من قبل شركات الأفشور (ATED)، فإنها ستتغير ابتداء من الأول من أبريل المقبل لترتفع بنسبة 50 في المئة على العقارات التي تتجاوز قيمتها مليوني جنيه استرليني، وبنسب متفاوتة للعقارات التي تتراوح قيمتها بين 500 ألف ومليوني جنيه استرليني، مع زيادة سنوية وفقا لمؤشر التضخم كما في السابق.

وعن ضريبة التسجيل العقاري عند شراء العقار تابع انه قد تم تغيير طريقة احتسابها، ففي السابق كانت الضريبة محددة بحسب كل قيمة شراء العقار، لكن التغيير الجديد يقوم على تقسيم قيمة الشراء إلى شرائح، وتحديد الضريبة بحسب الشريحة، ويلاحظ أن معدل الضريبة انخفض وفقا للطريقة الجديدة على العقارات التي تقل قيمتها عن مليون جنيه، لكنه ارتفع على العقارات التي تزيد قيمتها على ذلك.

وحول الضريبة على الأرباح الرأسمالية الناتجة عن بيع العقار السكني، أوضح أنها باتت تشمل كل العقارات السكنية المملوكة من قبل الأفراد والشركات من غير المقيمين في المملكة المتحدة ابتداء من 6 ابريل المقبل، وستكون الضريبة على الزيادة في قيمة العقار عند البيع مقارنة بقيمته الأساس التي ستحدد كما في تاريخ 6 ابريل 2015، أي إن قيمة العقار الأساس ستحدد كما في تاريخ 6 أبريل 2015، والضريبة على الأرباح الرأسمالية ستطبق على الزيادة في قيمة العقار عند البيع بعد ذلك.

تأثر المستثمرين

وشدد بلور على أن الضرائب العقارية التي أقرتها الحكومة البريطانية تبقى أكثر ملاءمة للمستثمرين رغم ارتفاعها، مقارنة بالقوانين الضريبية في دول أوروبية أخرى مثل فرنسا واسبانيا، مؤكدا أن العقارات السكنية والتجارية في المملكة المتحدة لطالما حققت مكاسب جيدة للمستثمرين من خارج بريطانيا على المدى الطويل، ولاتزال هذه العقارات تمثل فرصا استثمارية جاذبة للمستثمرين غير المقيمين في المملكة المتحدة.

وعلى المدى القصير، اعتبر بلور انه مما لا شك فيه ان هذه المتغيرات الضريبية وتزامنها مع الانتخابات البريطانية المرتقبة ستؤثر على المستثمرين من خارج المملكة المتحدة، كما أن المكاسب العقارية التي حققها المستثمرون في السنوات السابقة لن تكون بالمستوى الذي يأملون تحقيقه في السنتين المقبلتين، لكنه أكد أنه على المدى الطويل سيبقى السوق العقاري في المملكة المتحدة يمثل فرصا استثمارية جيدة بفضل الاستقرار والتطور الاقتصادي الذي تشهده بريطانيا.

وأكد أنه يمكن التخفيف من تأثير التغيرات الجديدة في القانون الضريبي على المستثمرين اذا قام المستثمر بالتخطيط الدقيق لاستثماراته والاستعانة بالخبرة والمشورة اللازمتين.

واقع العقار السكني في لندن

من جانبه، استعرض بيل أداء سوق العقار السكني الفاخر في وسط لندن، قائلا إنه من المتوقع أن يحافظ السوق العقاري في لندن على استقراره في الفترة المقبلة، مدعوما بعوامل عدة تتمثل في عودة المحركات الرئيسية للتحكم في السوق وأبرزها قوة الطلب الذي يتجاوز المعروض، إضافة إلى الاستقرار الاقتصادي الذي تتمتع به المملكة المتحدة والمكانة الاستراتيجية للعقارات اللندنية والبنية التحتية المتطورة التي تتمتع بها.

وأضاف ان أسعار العقار السكني الفاخر في وسط لندن ارتفعت بواقع 53 في المئة في الفترة الممتدة بين مارس 2009 وديسمبر 2012، بعد انهيار "ليمان براذرز" واندلاع الأزمة المالية العالمية، ما جعلها تكتسب صفة الملاذ الأكثر أمانا خلال هذه الفترة محققة نموا قويا مازال تأثيره مستمرا على السوق حتى اليوم.

وأشار إلى أنه بين عام 2013 ومنتصف عام 2014، عاد نمو الأسعار إلى مستواه الطبيعي بعد النمو القوي في الفترة السابقة، ما يؤكد ان العقار في المملكة المتحدة مازال يمثل ملاذا آمنا واستثمارا جاذبا للمستثمرين ولو بتأثير أقل من السنوات السابقة، وهذا بفضل ما يتمتع به الاقتصاد البريطاني من ثبات وقوة، وعودة العوامل الديناميكية الرئيسية لتأخذ دورها من جديد في السوق مثل عاملي العرض والطلب.

ورأى ان الاستثمار العقاري في لندن تأثر بعدة عوامل أبرزها عدم وضوح الرؤية حول آفاق السياسات العامة في المملكة المتحدة والتغيرات المستجدة على القانون الضريبي، والتي تدفع بالمستثمرين إلى تأجيل قراراتهم، في الوقت الذي مازالت العقارات التي تشهد استقرارا تحافظ على زيادة في النشاط والاقبال من قبل المستثمرين.

وأكد أنه رغم المخاطر التي قد تؤثر على السوق العقاري في لندن على المدى القصير بفعل الانتخابات المرتقبة والتغيرات الضريبية الأخيرة، فإن المكاسب المتوقعة على المدى الطويل تفوق كل هذه المخاطر في الأجل القصير.

وأوضح ان وتيرة نمو أسعار العقار السكني في وسط لندن في السنوات المقبلة لن تكون بمستوى المعدلات المرتفعة السابقة، لكنها تبقى قوية، متوقعا أن يبلغ معدل النمو التراكمي في السنوات الخمس المقبلة للعقار السكني الفاخر داخل لندن 22.1 في المئة وخارج لندن 25.8 في المئة.

وشدد على أنه رغم التقلبات التي شهدها السوق العقاري في لندن العام الماضي،  فقد حقق عام 2014 عوائد نمو قوية بفضل ارتفاع الطلب على العقار من قبل الشركات، وتوجه المستثمرين إلى تأجير عقاراتهم.

ولاحظ ان الاستثمار في العقار السكني الفاخر يبقى الأفضل أداء وصاحب أعلى العوائد مقارنة بفئات الأصول الأخرى، حيث بلغ العائد على العقار السكني الفاخر في لندن 9 في المئة خلال فترة الـ12 شهرا السابقة حتى نوفمبر 2014، مقارنة بالعائد على الاستثمارات في صناديق التحوط الذي بلغ 3.7 في المئة، بينما انخفض العائد على السلع بنسبة 21.4 في المئة.

الطلب الخارجي على العقار

واردف بيل ان حصة المستثمرين البريطانيين ارتفعت إلى 58 في المئة في 2014 مقارنة بـ46 في المئة عام 2011، لكن الطلب على العقار البريطاني من خارج المملكة المتحدة بقي مرتفعا، مشيرا إلى أن هناك 68 جنسية مختلفة تقوم بالاستثمار في لندن، 7 في المئة من هؤلاء المستثمرين من الشرق الاوسط.

وأضاف ان الفترة بين 2013 و2014 شهدت توجها قويا من المستثمرين الأوروبيين لشراء العقارات الفاخرة في لندن، حيث كانت لندن الوجهة المفضلة للمستثمرين خلال العامين الماضيين، ومن المتوقع أن تبقى كذلك خلال السنوات العشر المقبلة على الأقل، كما رصد توجه العديد من المستثمرين الأتراك والصينيين للشراء في عقارات لندن الفاخرة خلال العام الحالي.

أبرز التغيرات الضريبية

في المملكة المتحدة

تعتبر ضريبة ATED) Annual Tax on Enveloped Dwellings) هي ضريبة على العقار السكني المملوك من قبل شركات الأفشور وليس الأفراد، لكن بشرط أن يكون العقار للسكن الخاص وغير مؤجر للغير.

وابتداء من 1 ابريل 2015 سترتفع هذه الضريبة بنحو 50 في المئة لمرة واحدة للعقارات التي تتجاوز قيمتها مليوني جنيه استرليني، وبنسب متفاوتة للعقارات التي تتراوح قيمتها بين 500 ألف ومليوني جنيه استرليني، على أن ترتفع سنويا وفقا لمعدل التضخم كما في السابق.

خدمات البنك الوطني العقارية في لندن

• بيع وشراء العقارات: المساعدة في إيجاد العقار المناسب أو عرض العقار الحالي للبيع بأسعار تنافسية، من خلال علاقات البنك مع عدد من الوكالات العقارية الموثوق بها.

• الاستئجار أو التأجير: المساعدة في إيجاد مستأجر مناسب للعقار المعروض او العثور على عقار مناسب من خلال العلاقة الوثيقة مع وكالات عقارية عريقة في هذا المجال.

• تقييم العقار: من خلال عدد من الخبراء العقاريين الذين يقدمون التقييم الملائم للعقار المطروح بيعه او شراءه.

• الاستشارات القانونية: تعيين محامين لإنهاء كل الاجراءات القانونية المتعلقة ببيع او شراء العقار.

• تأمين العقار ومحتوياته: توفير تغطية تأمينية للاضرار التي قد يتعرض لها العقار ومحتوياته مما يوفر الجهد والمصاريف.

• تسديد الفواتير: تشمل تسديد الفواتير الدورية نيابة عن العميل كالكهرباء والماء والغاز والتلفون في مواعيدها المحددة اثناء غيابه.

• الاحتفاظ بسندات الملكية: الاحتفاظ بكل السندات المتعلقة بالعقار وملكيته، اضافة الى مفاتيح اضافية للعقار في صندوق خاص.

• كشوف مصاريف العقار: توفير كشف حساب مفصل عند الطلب يتيح للعميل الاطلاع على المصاريف الخاصة بالعقار خلال فترة محددة.

• التمليك الحر او تمديد عقد التمليك: توفير محام للاشراف وانهاء عملية شراء حق التمليك الحر او تمديد عقد التمليك او شطب واضافة أي فرد من سجل ملكية العقار.

• خدمات الافشور: وهي الخدمات اللازمة لتأسيس وادارة شركات في المناطق الحرة.

الضريبة على الأرباح الرأسمالية

هي ضريبة على الأرباح الرأسمالية الناتجة عن بيع العقار السكني المملوك من قبل الأفراد غير المقيمين.

1. في السابق، كان غير المقيمين في المملكة المتحدة يعفون من دفع هذه الضريبة على العقارات السكنية إلا إذا كانت هذه العقارات مملوكة من قبل شركات.

2. بموجب التغيرات الضريبية الجديدة، فإن غير المقيمين في المملكة المتحدة من افراد وشركات سيخضعون لهذه الضريبة ابتداء من 6 ابريل 2015.

3. وستكون الضريبة على الزيادة في قيمة العقار عند البيع مقارنة بقيمته الأساس التي ستحدد كما في 6 ابريل 2015، أي إن قيمة العقار الأساس ستحدد كما في تاريخ 6 أبريل 2015، والضريبة على الأرباح الرأسمالية ستطبق على الزيادة في قيمة العقار عند البيع بعد ذلك.
أحمد فتحي