العقار ومواد البناء: حمادة لـ الجريدة•: تخوفات من انهيار أسعار العقارات كما حدث في البورصة

أكد الرئيس التنفيذي لشركة سما المتحدة للتطوير العقاري د. وليد حمادة أن الجهات الرقابية في الكويت أصدرت، بعد الأزمة المالية العالمية عام 2008، حزمة من القوانين والإجراءات المتشددة على القطاع الخاص، خصوصا القطاع العقاري، منها قانونا الرهن العقاري و8/9 لعام 2008، وجميعها قوانين طاردة للمستثمر، إضافة إلى وجود روتين حكومي وبيروقراطية، والكثير من العوائق.

وقال حمادة، في حوار مع «الجريدة»، إن الشركات الكويتية والأجنبية تبحث عن البيئة الاستثمارية الأفضل، «ونرى أن الأردن من الدول الجاذبة للاستثمار، حيث يوجد فيه الكثير من التسهيلات والتشجيع على الاستثمار، فمثلا استخراج الرخصة التجارية به يستغرق 4 ساعات، أما في الكويت فيستغرق 3 أشهر وأكثر».

وأضاف ان السوق العقاري المحلي يعاني جمودا وركودا، بسبب ارتفاع الأسعار، التي وصلت إلى أرقام فلكية تصعب على المواطنين أو المستثمرين الشراء إلا بهدف السكن أو الاستثمار، وهذا ينذر بانهيار قادم في الأسعار خلال الفترة المقبلة، إذ إنه من الطبيعي عند وصول الأسعار الى القمة أن تهبط.

وفي ما يلي نص الحوار:

• حدثنا عن شركة سما العقارية؟ وما أبرز مشاريعها؟

- تأسست شركة سما المتحدة للتطوير العقاري عام 2008، ومقرها الكويت، وتندرج تحتها شركتان، هما سما الوطنية للتطوير العقاري، وهي الذراع الاستثمارية، والريم الدولية لإدارة المشاريع.

وتشمل أنشطة الشركة تطوير المشاريع العقارية، وتقديم منتج عقاري ضمن مفاهيم تطويرية تحاكي احتياجات السوق، وتوفر حلولا عملية لمختلف الغايات الاستثمارية والسكنية، ونجحت الشركة في تطوير وبيع العديد من المشاريع في الأردن.

وتركز "سما" على السوق الأردني بشكل خاص، حيث إن جميع مشاريعها متواجدة هناك، وليس لديها أي مشاريع خارجها، لكنها جعلت من الكويت مركزا لتسويق مشاريعها.

وقامت منذ تأسيسها ببناء نحو 20 مجمعا سكنيا بتكلفة إجمالية بلغت 25 مليون دولار، انقسمت الى سلسلتين: الأولى بناء 10 مجمعات سكنية في مناطق مرغوبة من قبل الجاليات الخليجية، وتعتبر مناطق جامعية، والثانية عبارة عن بناء 10 مجمعات سكنية أيضا في العاصمة عمان، ويتميز هذا المشروع بموقعه، حيث انه يقع مباشرة على شارع الأردن الدولي.

وتعمل الشركة أيضا على توفير جميع الخدمات للمستثمرين والملاك لتلك المجمعات لكل الجنسيات، حيث قامت بتأسيس شركة الريم لإدارة المشاريع، التي تقدم خدمات متعددة، منها إدارة الشقق بحرفية ومهنية لتحقيق أقصى عائد للمستثمر، من خلال تأجيرها وعمل الصيانة الدورية لها، وتحويل عائدها الى حسابات المستثمرين.

الاستثمار الخارجي

• لماذا اختارت الشركة الاستثمار في الأردن؟ ولماذا لا تستثمر في الكويت؟

- تتمتع الأردن باستقرار سياسي كبير، رغم أنها تقع في منطقة نزاعات، لكن عادة ما تصب هذه النزاعات في مصلحة المملكة، فأكثر من مليون مواطن عراقي دخلوا البلد خلال السنوات الماضية، وأكثر من مليون ونصف مواطن سوري أيضا، إضافة الى الجاليات الأخرى مثل الليبية، ما ساهم في ارتفاع الأسعار، وبالتالي أصبحت هناك قوة شرائية، وانتعش اقتصاد الدولة.

وتعتبر الأردن من الدول الداعمة والجاذبة للاستثمارات الأجنبية، علاوة على أنها تعتبر قبلة لطالبي العلم، خصوصا من مواطني دول مجلس التعاون الخليجي، إضافة الى ان أسعار العقارات هناك مناسبة ومتاحة لفئات كبيرة من المجتمع، مقارنة بالكويت، ويعتبر الاستثمار فيها عن طريق بناء الوحدات السكنية ثم بيعها للمستثمرين مجزيا للشركة والمستثمر.

أما في ما يخص عدم الاستثمار في الكويت، فبعد الأزمة المالية التي عصفت بالعالم عام 2008 أصدرت الجهات الرقابية حزمة من القوانين والإجراءات المتشددة على القطاع الخاص، خصوصا القطاع العقاري، منها قانون الرهن العقاري وقانون 8/9 لعام 2008، وهي جميعها قوانين طاردة للمستثمر المحلي في المقام الأول، ومن ثم المستثمر الأجنبي، إضافة الى وجود روتين حكومي وبيروقراطية، والكثير من العوائق.

وتبحث الشركات الكويتية والأجنبية عن البيئة الاستثمارية الأفضل، ونجد الأردن من الدول الجاذبة للاستثمار، ويوجد فيها الكثير من التسهيلات والتشجيع على الاستثمار، حيث إن استخراج الرخصة التجارية فيها يستغرق 4 ساعات فقط، بينما في الكويت تصل مدة استخراج ترخيص لشركة ما 3 أشهر وأكثر، ما يؤكد ان الأردن جاذبة وبيئة خصبة للاستثمار، وأن الكويت طاردة للاستثمار.

وأتمنى من الحكومة والمجلس ان يكون هناك تعاون مستمر بين الطرفين، حتى يعملا على عودة المستثمر الكويتي، ومن ثم فتح المجال للمستثمر الأجنبي، لتكون هناك منافسة وأفكار جديدة تصب جميعها في المصلحة العامة.

نسبة التملك

• ما الجنسية الأكثر تملكا للمجمعات السكنية التي تقوم الشركة بإنشائها؟

- معظم مشاريع الشركة تم بيعها لمواطنين، بنسبة تجاوزت 90 في المئة، أما البقية فهي لمجموعة من الجنسيات، منها الأردنية واللبنانية والخليجية، وتوضح الإحصائيات والتقارير ان المستثمر الكويتي يتصدر بقية الجنسيات في التملك بالأردن، ثم العراقي فالسعودي، وهذا يدل على ان المواطن لديه وعي بالاستثمار في الخارج.

• ما حجم مشاريع الشركة حاليا؟ وأصولها؟

- يبلغ حجم المشاريع التي تعمل الشركة على تنفيذها في الوقت الحاضر 5 ملايين دولار، وسيتم الانتهاء منها خلال العام القادم، وسبق ان نفذت الشركة مشاريع بقيمة 25 مليونا.

أما في ما يخص أصول الشركة ففلسفة "سما العقارية" تعتمد على بيع كل ما يتم إنجازه من مشاريع عقارية، فالأصول عبارة عن الأراضي التي تمتلك الشركة تنفيذ مشاريعها المستقبلية، إضافة الى المشاريع التي تعمل على إنجازها ويبلغ إجمالي قيمتها 10 ملايين دولار.

• كم نسبة الربح من المشاريع التي تم إنجازها؟

- ربح الشركة من جراء بيع المشروع الذي يتم إنجازه تتراوح بين 18 و20 في المئة من قيمته، حيث إن الشركة تقوم بتوفير مشاريع مدرة للدخل، ومن ثم تقوم ببيعها على المستثمرين، والفائدة تأتي من عمليات البيع المتكررة لتلك المشاريع، ويدر العقار للمستثمر بين 7.5 و12 في المئة سنويا.

• ما خطط "سما العقارية" المستقبلية؟

- انخفاض أسعار النفط وعدم وضوح الرؤية الاقتصادية المستقبلية للدول النفطية جعلنا نتمهل في التفكير في التوسع على مستوى الخليج في الوقت الحالي، إذ تركز الشركة على إنجاز مشاريعها، والبحث عن مشاريع أخرى داخل الأردن.

• هل انخفاض النفط له تأثير على السوق العقاري؟

- أي انخفاض في أسعار البترول له تأثيرات على كيان الدولة بشكل عام، فالدولة كانت تنتج مليوني برميل في اليوم بسعر يتجاوز 110 دولارات، أما اليوم فتنتج نفس الكمية بسعر يقل من 60 دولارا، وربما يصل الى مستويات اقل، وهذا يعني أن الدولة هي المتأثرة في المقام الأول، وتباعا تتأثر القطاعات المتواجدة.

وتحاول الحكومة تكييف الميزانية المالية على حسب الأسعار الجديدة السائدة، من خلال حزمة من القوانين، وتقليصها المصروفات والبحث عن إيرادات أخرى غير النفط، وبالطبع هذا الانخفاض والإجراءات التي صاحبته لها تأثير على القوة الشرائية للمستثمرين، وبالتالي سيكون هناك ركود في القطاع العقاري، وهبوط في الأسعار، حيث إن هناك عقارات وأراضي تم بيعها خلال الفترة السابقة في بعض مناطق الكويت بأقل من الأسعار السائدة في سبتمبر.

• كيف ترى السوق العقاري المحلي؟

- السوق العقاري المحلي أصبح "مقبرة"، حيث يعاني جمودا وركودا، بسبب ارتفاع الأسعار، حيث وصلت أسعار العقارات الى أرقام فلكية يصعب على المواطنين أو المستثمرين الشراء إلا بهدف السكن أو الاستثمار، وهذا ينذر بانهيار قادم في الأسعار خلال الفترة المقبلة، إذ إنه من الطبيعي عند وصول الأسعار الى القمة ان تهبط.

وما يحدث في سوق الكويت للأوراق المالية من الممكن ان يحدث في سوق العقار لكن بوتيرة أبطأ، كما ان جميع المؤشرات والمعطيات تشير الى انهيار أسعار العقار في الفترة القادمة، لأن جميع القطاعات تعتبر كتلة واحدة، حيث إن هناك انخفاضا في أسعار البترول وانهيار سوق الأسهم، إضافة إلى وصول أسعار العقارات الى القمة، إذ يجب ان تكون هناك حركة تصحيحية للأسعار.

وعند انخفاض الأسعار سيصبح العقار في متناول فئة كبيرة من المجتمع، وستكون لها دورة اقتصادية، إذ سيستفيد البائع والمشتري والوسيط، وما الفائدة الآن من هذا الارتفاع ولا يوجد مشتر أو مستثمر.

معوقات

• ما التحديات التي تواجه شركات العقار؟

- هناك العديد من المعوقات التي يعانيها القطاع الخاص في الكويت، وليس فقط القطاع العقاري، منها تهميش دوره في المشاركة في تنفيذ الخطط التنموية، وهيمنة الدولة على أكثر من 92 في المئة من الأراضي الفضاء، علاوة على البيروقراطية الإدارية والدورة المستندية الطويلة، والروتين والإجراءات الحكومية المعقدة.

لذلك، فإن على الحكومة تذليل هذه المعوقات أمام القطاع الخاص، واعطاءه دورا اكبر في تنفيذ الخطط التنموية والمشاريع الإسكانية على وجه الخصوص، كما ان على مجلس الأمة إصدار ما يلزم من التشريعات لحلحلة تلك المشكلات.

• مع انخفاض البورصة هل تتجه سيولته الى السوق العقاري؟

- مع ارتفاع أسعار العقارات في الكويت تلاشت الفرص الاستثمارية أمام الفرد، لعدم قدرته على مواكبة الأسعار الفلكية التي سجلتها الأراضي السكنية والشقق في الآونة الأخيرة، لذا فإن سيولة البورصة ستتجه لشراء العقارات في الخارج، حيث إن هناك العديد من الفرص الاستثمارية التي من الممكن استغلالها، وتحقيق أفضل العوائد المالية المجزية، بأقل المخاطر.

• ما الحلول المقترحة لحل المشكلة الإسكانية؟

- نعاني في الكويت ازمة إسكانية، إذ إن هناك أكثر من 110 آلف طلب سكني مقدم من قبل المواطنين، والحكومة لا تستطيع ان تحل هذه المشكلة بمفردها، إذ لابد من مشاركة القطاع الخاص في عملية بناء المساكن الخاصة، وتعديل القوانين لتسمح بذلك.