عقاريون لـ الجريدة.: السوق بحاجة إلى منتجات عقارية وأدوات ضريبية ونظام للرهن العقاري

يفتقر السوق العقاري المحلي إلى الكثير من الأدوات والقوانين المعمول بها في الأسواق الأخرى، أهمها قوانين وتشريعات ضريبية تعمل على ضبط الأسعار وعمليات البيع والشراء، إضافة إلى قانون للرهن العقاري للسكن الخاص، ومنتجات عقارية جديدة تعمل على تنويع الاستثمارات العقارية وتنشيط القطاع.

ومجمل ذلك، بحسب ما قاله العقاريون جواباً على سؤال لـ«الجريدة»، عما يحتاجه السوق المحلي العقاري من أدوات وقوانين معمول بها في الأسواق الأخرى، وأكدوا أن هناك قوانين وتشريعات غير موائمة للواقع، إضافة إلى القوانين المعوقة لتحركات الشركات العاملة بالقطاع، فضلاً عن أن القوانين المعمول بها في السوق المحلي غير عادلة من وجهة نظر البعض.

وفي الوقت ذاته، أفادوا بأن الاستثمار في الكويت، أفضل بكثير من الاستثمار في الخارج، وأن السوق المحلي يعتبر آمناً أكثر من الأسواق الأخرى، لكن يجب إصدار قوانين عقارية داعمة للسوق المحلي مثل قانون الرهن العقاري يقوم على أسس علمية وآليات واضحة، ويجب تنفيذه على أرض الواقع، وبعد ذلك سنرى أن هذا القطاع انتعش وأصبح وجهة للمستثمر المحلي.

وأجمعوا على أن الكويت تعاني غياب التنظيم ما بين الجهات المعنية في الدولة، ولا توجد دراسات لمواجهة أي طارئ أو أي ظاهرة، من الممكن أن تؤثر على السوق المحلي، ومنها ارتفاع أسعار العقارات ووصولها إلى أرقام خيالية، والركود الذي أصاب القطاع نتيجة لهذا الارتفاع.

وشددوا على حاجة سوق العقار إلى عملية ضبط وإعادة تنظيم ودراسات جادة، ثم إصدار تشريعات من شأنها، توفير بيئة عقارية آمنة، وجاذبة ومحفزة للاستثمار، لأن هناك الكثير من الأفكار العملية التي تمّ تطبيقها في الأسواق المجاورة يجب الاستفادة منها.

قال رئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح، إن السوق المحلي يعتبر سوقاً محدوداً جداً بالمنتجات العقارية لو تمّت مقارنته مع الأسواق المجاورة، فالدول توفر منتجات عقارية وتمويلية متنوعة، تتيح للمستثمر خيارات متعددة، لافتاً إلى أن محدودية المنتجات في السوق المحلي كانت السبب في هجرة الكثير من رؤوس الأموال إلى الخارج.

وأضاف الجراح أن السوق المحلي بحاجة إلى تجزئة القطاع، بحيث يتم توفير فرص استثمارية لشريحة صغار المستثمرين إضافة إلى توطين الأموال داخل البلد، موضحاً أن المسؤول الأول عن إصدار منتجات عقارية جديدة هي بلدية الكويت، وعليها توفيرها لجذب المطورين والمستثمرين.

ولفت إلى أن الاستثمار في الكويت أفضل بكثير من الاستثمار في الخارج، كما يعتبر السوق المحلي آمناً أكثر من الأسواق الأخرى، ويجب إصدار قوانين عقارية داعمة للسوق المحلي مثل قانون الرهن العقاري يقوم على أسس علمية وآليات واضحة، ويجب تنفيذه على أرض الواقع، «وبعد ذلك سنرى أن هذا القطاع انتعش وأصبح وجهه للمستثمر المحلي».

وذكر أن هناك العديد من الدراسات والتوصيات قدمها اتحاد العقاريين للجهات المسؤولة، هدفها تنشيط القطاع وتنويع منتجاته، إضافة إلى ما يحتاجه من أدوات متطورة ومعمول بها في الأسواق الأخرى.

تطوير المساكن

من جانبه، قال مدير عام شركة رديف للخدمات العقارية يوسف العمر إن السوق المحلي بحاجة إلى أدوات العقارية تساعد على تطوير المساكن، إضافة إلى نظام رهن عقاري للسكن الخاص متطور يواكب الواقع الحالي، ويلبي طموحات الأفراد والشركات العاملة في السوق.

وأضاف العمر، أن السوق يفتقد إلى مطورين عقاريين يلبي احتياجاته، مؤكداً أهمية التنمية العقارية كونها تساهم في تحسين تنافسية القطاعات الأخرى، فقد نمت جميع الدول وتطورت من خلال تكليف القطاع الخاص بعمليات بناء المساكن والعقارات بشكل عام.

وذكر، أن المملكة العربية السعودية نجحت في تطبيق نظام الرهن العقاري بطريقة مناسبة تحقق الضمانات اللازمة عند ممارسة نشاطات وتمويل العقار، وذلك بوضع ضوابط تحمي الدائن والمدين والضامن في العملية الائتمانية، إضافة إلى أنه سيمكن المواطن من تملك مسكن مناسب بكل سهولة وبأسرع وقت، لافتاً إلى وجوب تطبيق قانون الرهن العقاري الخاص بالسكن الخاص.

وأوضح العمر، أن هناك العديد من القوانين تعوق عمل الشركات العاملة في السوق المحلي، ومنها غير قابل للتطبيق على أرض الواضع، مبيناً أن جميع الشركات العاملة في الأسواق الأخرى تجد جزءاً من محافظها لتمويل وبناء المساكن الخاصة، لأن جميع القطاعات الأخرى قد تتأثر بشكل كبير عند حدوث أي طارئ مثل القطاع التجاري والاستثماري.

وأشار إلى أن سوق العقار بحاجة لعملية ضبط وإعادة تنظيم ودراسات جادة، ومن ثم إصدار تشريعات من شأنها، توفير بيئة عقارية آمنة، وجاذبة ومحفزة للاستثمار، حيث أن هناك الكثير من الأفكار العملية التي تم تطبيقها في الأسواق المجاورة يجب الاستفادة منها.

تحرير الأراضي

من ناحيته، قال نائب رئيس مجلس الإدارة الرئيس التنفيذي في شركة بلوبرينت للاستشارات الاستثمارية العقارية مشعل الملحم، إن السوق المحلي بحاجة إلى ثلاث خطوات أو قوانين كفيلة بحل المشاكل العقارية وخصوصاً القضية الإسكانية، لافتاً إلى أن أولى تلك الخطوات تتمثل في تحرير الأراضي المحتكرة من قبل البعض والدولة.

وأضاف الملحم أن ثاني خطوات حل مشاكل السوق العقاري المحلي هي أن تكون هناك عدالة في القوانين، حيث تعتبر التشريعات في الكويت غير عادلة، وأسعار العقارات وصلت إلى أرقام فلكية، بسبب احتكار البعض للعقارات والأراضي.

وأشار إلى أن مجلس الأمة يجب أن يشرّع قوانين تفتح من خلالها قنوات استثمارية لصغار ومتوسطي المستثمرين، والعمل على حماية حقوقهم في الاستثمار من أي تلاعب من قبل بعض المتنفذين.

وذكر أن صغار المستثمرين يعانون ارتفاع الأسعار واحتكار الأراضي، بدليل أن هناك عشرات الملايين من الدنانير تخرج للاستثمار في الأسواق الخارجية، ومن المفترض على الحكومة أن تقوم بتحرير الأراضي المملوكة لديها وأن تقوم بطرحها في السوق لجذب المستثمر المحلي، إضافة إلى حل الأزمة السكانية، وأزمة ارتفاع الأسعار بالإضافة إلى أزمة احتكار الأراضي من قبل البعض.

وبين الملحم، أن الخطوة الثالثة هي إصدار قوانين وتشريعات ضريبية تعمل على ضبط الأسعار وعمليات البيع والشراء، وتتمثل تلك الأدوات الضريبية في زيادة رسوم التسجيل العقاري، والتدرّج في رسوم التسجيل، بحيث إذ ارتفع سعر العقار ارتفعت رسوم التسجيل، وبهذه الطريقة تستفيد الدولة من الأموال، وتحدّ من دخول التجار في العقار السكني، ويجب على الدولة أيضاً فرض ضريبة على عدد مرات البيع، والتدرج في حساب الرسوم أيضاً، للأشخاص الذين يملكون مجموعة من الأراضي.

ورأى وجوب فرض ضريبة ارتفاع قيمة العقار، وهي الضريبة التي تفرضها الدولة على العقارات المستخدمة، كما ينبغي منع الاستحواذ على الأراضي فترات كبيرة، عن طريق فرض رسوم ترتفع كل سنة.

قوانين عائقة

قال الرئيس التنفيذي لشركة «سما المتحدة» للتطوير العقاري وليد حمادة إن السوق المحلي العقاري بحاجة إلى مراجعة شاملة لكل القوانين المتعلقة بالقطاع، إذ أن هناك قوانين وتشريعات غير موائمة للواقع، بالإضافة إلى القوانين العائقة لتحركات الشركات العاملة بالقطاع.

وأضاف، أن السوق العقاري يحتاج أدوات جديدة ليتم تنويع الأنشطة الاستثمارية، ولكن هذه الأدوات لا تأتي في ظل وجود قوانين عتيقة، بل يجب تحديث القوانين وغربلتها بحيث تواكب الواقع الاقتصادي الحالي، ويجب أيضاً السماح للأجنبي بتملك العقارات والأراضي ووفق شروط وضوابط معينة، لما لهذا القرار من آثار إيجابية على السوق بشكل عام.

وذكر أن السوق المحلي منظم نوعاً ما، لكنه يعاني البيروقراطية والروتين الحكومي، حيث أن استخراج الرخص يحتاج إلى فترات طويلة، وذلك بسبب أن النظام المعمول به قديم جداً ولا يتماشى مع الوضع الحالي، مشيراً إلى أن الكويت بحاجة إلى دائرة للأراضي لكل محافظة على حدة، بحيث يتم إنجاز معاملات تسجيل العقارات واستخراج الرخص بأسرع وقت ممكن، وإنشاء قاعدة معلومات للأراضي والعقارات لكل محافظة، وإجراء البحوث والإحصائيات عن المبيعات بشكل يومي، بالإضافة إلى تنظيم مهنة المكاتب والشركات العقارية.

وبين أن الكويت تعاني غياب التنظيم ما بين الجهات المعنية في الدولة، ولا توجد دراسات لمواجهة أي طارئ أو أي ظاهرة من الممكن أن تؤثر على السوق المحلي، ومنها ارتفاع أسعار العقارات ووصولها إلى أرقام خيالية، والركود الذي أصاب القطاع نتيجة لهذا الارتفاع.

وقال حمادة، إن لدى الدول المجاورة كافة خططاً مدروسة وواضحة على المدى البعيد، إذ تسعى تلك الدول من خلال الخطط إلى تطوير وتنمية جميع قطاعاتها، وكيفية جذب الاستثمارات الخارجية، مطالباً الحكومة والمجلس وضع التشريعات الجاذبة للمستثمر المحلي والأجنيي وتطوير وتنمية مواردها.