العقار ومواد البناء: الملحم لـ الجريدة•: حل المشكلة الإسكانية يتطلب سن تشريعات ضريبية

قال نائب رئيس مجلس الإدارة، الرئيس التنفيذي في بلوبرينت للاستشارات الاستثمارية العقارية مشعل الملحم، إن «هناك أكثر من 100 عنصر تحدد الاتجاهات الاستثمارية الصحيحة من المفترض أن يتم الأخذ بها، إذ إن معظم المستثمرين يأخذون قرارات خاطئة  في الاستثمار في دولة معينة، لعدم الأخذ بالعوامل التي تحدد الاتجاهات الصحيحة أو عدم العلم بها».

وأضاف الملحم في حواره مع «الجريدة» ان الكويتيين هم الأعلى استثماراً خارج بلدهم لعوامل عدة، مما ولد عرضا كبيرا من شركات التسويق للعقارات الدولية، وللأسف الشديد ان معظم تلك العروض غير ذات جدوى حقيقية.

وتابع ان أفضل عوائد الاستثمار نجدها في السوق العقاري الكويتي ولا يوجد لها منافس في العالم، ولكن لدينا مشكلة أساسية هي أنه رغم وجود ملاءة مالية لدى الأفراد والشركات لا توجد قنوات استثمارية لتوظيف هذا الأموال بخلاف العقار، مما أدى إلى تضخم العقار الكويتي بشكل مبالغ فيه، وفي ما يلي نص الحوار:

• هل لك أن تعرفنا على شركة بلوبرينت؟

- بلوبرينت شركة استشارات استثمارية عقارية متخصصة في شؤون الاستثمار في العقار البريطاني، وتسعى إلى أن تكون حجر أساس في الفكر الاستثماري المتخصص في العقار الدولي، وتأسست من قبل مجموعة كبيرة من الخبراء في سوق العقار والاستثمار من أفراد وشركات، واستطاعت الشركة أن تقرن اسمها بكبريات شركات التطوير العقاري في العالم ورواد الاستشارات العقارية.

وتتمتع بلوبرينت بخبرة وتاريخ في هذا القطاع بفضل حلفائها في قطاعات الاستثمار العقاري كافة، تتنوع منتجات الشركة لتشمل مختلف مناحي الفرص الاستثمارية العقارية العالمية، وذلك بهدف بناء علاقة استراتيجية مع عملائها، يشمل ذلك الفرص الاستثمارية في العقار السكني أو التجاري الذي ينقسم إلى مكاتب إدارية ومحلات تجارية ومخازن.

وتوفر الشركة للعميل منتجات استثمارية عقارية متنوعة عبر حلفائها المتخصصين في السوق البريطاني، إذ أن بلوبرينت تحوز تمثيل كبريات شركات التطوير العقاري في بريطانيا كشركة بيركلي وأكس ون، وتتصدر الأولى قائمة أكبر المطورين العقاريين في لندن وجنوب شرق إنجلترا، أما الأخير فأحد أكبر المطورين في شمال إنجلترا.

وأبرمت الشركة اتفاقيات عديدة مع شركات تنص على منح حق حصري لـ بلوبرنت لتسويق جميع منتجات تلك الشركات العقارية داخل السوق الكويتي، منها شركة نايت فرانك إحدى أكبر الشركات الاستشارية العقارية في العالم وتتخذ من لندن مقرا لها و لها أكثر من 43 فرعاً حول العالم لخدمة عملائها، وتشمل مظلة خدماتها تقييم العقارات وإدارتها وإعداد دراسات الجدوى وإدارة الثروات والصناديق الاستثمارية العقارية، وبيع وتسويق المشاريع العقارية حول العالم، وتأسست شركة نايت فرانك عام 1896 ميلادية، وتتحالف هذه الشركة في الكويت مع شركة بلوبرينت للاستشارات العقارية في تسويق مشاريعها السكنية والتجارية وإدارة الثروات والصناديق الاستثمارية لعملائها.

الخدمات الاستشارية

• ما هي الخدمات الاستشارية؟

- تتميز بلوبرينت بأنها الشركة الوحيدة في الكويت التي تقدم خدمات استشارية متكاملة للعملاء والمستثمرين في العقار البريطاني عبر الجهات الإختصاصية في بريطانيا، منها الاستشارات الضريبية والقانونية، وتقييم العقارات وإدارة العقار وبيع وتأجيره وصيانته وخلافها من الأمور العقارية، وتتم تلك الأعمال كافة عبر طليعة من الشركات المتخصصة في هذا الشأن، ومعتمدة من قبل الجهات الحكومية البريطانية لتقديم تلك الاستشارات.

وتقدم الشركة أيضاً خدمات التمويل العقاري بأنواعه كافة، التقليدي والإسلامي لكل أنواع العقار سواء كان التجاري أو السكني بمدد تمويلية قصيرة وطويلة، وبأسعار فائدة هي الأفضل في السوق، وبنسبة تصل إلى 70 في المئة من قيمة العقار، حيث أن عدداً كبيراً من الشركات الكويتية والمواطنين، قامت الشركة بتمويلهم لشراء عقارات في بريطانيا.

• لماذا اخترتم السوق البريطاني؟

- السوق البريطاني منظم جداً من خلال تشريعات قانونية وسياسات مالية تحمي الاستثمارات العقارية بأنواعها كافة  وتحمي المستثمر، ويتمتع السوق البريطاني بنمو اقتصادي كبير، وجاذبيته للمستثمرين الدوليين، وسهولة تأسيس الأعمال ونشاط الحركة التمويلية هناك، وكانت المملكة المتحدة خلال السنوات الأخيرة الماضية، قبلة للكثير من الأموال العالمية، كما أن الظروف السياسية في منطقة الشرق الأوسط دفعت الكثير من المستثمرين نحو التوجه إلى الاستثمار في الدول الأوروبية وخصوصاً بريطانيا.

ولا يزال السوق العقاري البريطاني يشهد زخماً متواصلاً، بالإضافة إلى أن القوانين والتشريعات هناك تعتبر من أكثر القوانين العالمية شفافية ومرونة، وعلى سبيل المثال النظام الضريبي هناك، يعتبر مرنا وقابلا للتشكل على حسب المستجدات التي تطرأ على السوق، ناهيك عن العلاقة التاريخية بين المستثمريين الكويتيين وقطاع العقار البريطاني.

• ما هي توجهات السوق العقار البريطاني عام 2015؟

- هناك ترقب لنتائج الانتخابات القادمة في مايو، والتشريعات الضريبية المتوقعة، إلا أن معظم تلك القرارات ستؤثر في العقارات الفاخرة في وسط لندن ويتوقع لتلك المنطقة حفاظها على أسعارها وانخفاض نسبة المبيعات فيها خلافا لمنطقة شرق لندن التي ستواصل نموها مدعومة بحجم المشاريع المقررة فيها وشبكات البنى التحتية التي بدأ العمل فيها وتقدمت فيها أيضا شبكات النقل.

أما العقار التجاري، فما زال يشهد طلبا عالميا ولكن نمو أسعاره سيتوقف وسيتجه المستثمرون إلى تفضيل العقارات التي فيها شرط زيادة قيمة الإيجار بفترات محددة مسبقاً وبقيمة محددة أيضاً وذلك تفادياً لأي جمود عقاري مستقبلي أو زيادة في أسعار الفائدة، حيث الاستثمار في شرق لندن أفضل من وسطها في عام 2015.

الاستثمار في الكويت

• هل الاستثمار في الكويت أفضل أم الاستثمار في الخارج؟

- من واجب المستثمر دارسة إمكانياته ورغباته وشكل محفظته الاستثمارية من حيث التنوع والتوزيع الجغرافي، ونجد أفضل عوائد الاستثمار في السوق العقاري الكويتي، ولا يوجد لها منافس في العالم، ولكن لدينا مشكلة أساسية، وهي أنه رغم وجود ملاءة مالية لدى الأفراد والشركات، لا توجد قنوات استثمارية لتوظيف هذا الأموال خلافا للعقار ما أدى إلى تضخم العقار الكويتي بشكل مبالغ به.

ويعتبر الاستثمار في العقار الدولي فرصة لأصحاب الأموال الصغيرة للاستثمار في أصول عقارية تحفظ لهم أموالهم التي لا يجدون لها مأمنا في الكويت، خصوصا في ظل إنخفاض عوائد الوديعة، واعتبر أن المقارنة بين العقار الكويتي والبريطاني مقارنة غير صحيحة، فالعقار الدولي يجب أن يكون مكملاً للمحفظة الاستثمارية ويهدف إلى التنويع في توزيع الأصول، لذلك فإن العقار البريطاني مكمل للمحفظة الإستثمارية وليس منافساً للعقار الكويتي، لأن العقار الكويتي من الأفضل في العوائد عالمياً خلال السنوات الأخيرة.

ولكن يتوجب على المستثمر الكويتي توخي الحذر عند التفكير في الاستثمار خارج دولة الكويت، ومعرفة قوانين الدولة، وحالتها السياسية والاقتصادية، وأن تكون هناك معلومات كافية عن العقار، ومن الضروري أن تكون هناك خدمات مساندة للعقار من خدمات صحية وخدمية، ويجب أن تكون هناك حرية في نقل الأموال وإخراجها وأن يقوم بالسؤال عن الطلب والعرض في المنطقة التي يريد شراء العقار فيها، وعن معدل الإيجارات في تلك المنطقة، ومن المهم أن يعرف القوانين الضريبية حيث أن هناك عناصر في القوانين الضريبية يمكن أن تخفض  من قيمة الاستثمار.

وفي الحقيقة، هناك أكثر من 100 عنصر تحدد الاتجاهات الاستثمارية الصحيحة، من المفترض الأخذ بها، إذ أن معظم المستثمرين يأخذون قرارات خاطئة في الاستثمار في دولة معينة، بسبب عدم الأخذ بالعوامل التي تحدد الاتجاهات الصحيحة أو عدم العلم بها.

الاهتمام بالاستثمار

• ما رأيك في حجم الاهتمام المحلي في الاستثمار بالعقار الدولي؟

- كما أسلفنا فإن الكويتيين هم الأعلى استثمارا خارج بلدهم لعوامل عديدة ما ولد عرضا كبيرا من شركات التسويق للعقارات الدولية، وللأسف الشديد فإن معظم تلك العروض لا جدوى حقيقية منها، وهناك العديد من العروض الوهمية، أو عروض يتم تسويقها بمعلومات غير صحيحة ومغرية، لتجذب المستثمر المحلي، فعلى سبيل المثال عرض شراء منزل في ولاية نيويورك في الولايات المتحدة الأميركية بقيمة 1000 دينار، وبمردود مادي نسبته 10 في المئة سنويا، مدفوع منها مقدماً لمدة ثلاث سنوات، نظرياً هذا العرض مثالي في ظاهره للاستثمار والشراء، لكن واقعه عكس ذلك تماماً فهذه المنازل تم الاستحواذ عليها من أحد البنوك مقابل ديون متعثرة للملاك الأساسيين بمبالغ زهيدة جداً، إثر الأزمة العالمية الاقتصادية التي مازالت تلقي بظلالها على مناطق عديدة من العقارات في شتى أنحاء العالم وبالذات الولايات المتحدة الأميركية.

• ما نوع الاستثمار الذي يقبل عليه المستثمرون المحليون بكثرة؟

- لا يوجد نوع معين، فهناك مستثمرون يريدون الاستثمار في عقارات مدرة للدخل، وهؤلاء يتجهون للاستثمار في العقارات التجارية كالأسواق أو مباني المكاتب أو مباني التصنيع أو سكن الطلبة، بسبب ارتفاع عوائدها التي تصل إلى نحو 10 في المئة سنويا من قيمة العقار.

وهناك من يريد شراء عقار لكي يستخدمه خلال فترة السفر والسياحة، وهذا النوع يختار عقاراته وفقا للأماكن التي يعشقها، ويفضل الإقامة فيها، وهناك من يريد شراء عقار بهدف حفظ أمواله في أماكن آمنة وهذا النوع يفضل الشراء في قلب لندن أو في وسط المدن الرئيسية في بريطانيا.

المشكلة الإسكانية

• ما حل المشكلة الإسكانية في الكويت؟

- يمكن حل ارتفاع الأسعار والمشكلة الإسكانية من خلال إصدار مجموعة من القوانين والتشريعات الضريبية، للحد من الاستحواذ على الأراضي وعدم احتكارها، ولو تم تطبيق جزء منها فسيكون علاجا لأمراض العقار السكني بالكويت.

وتتمثل هذه التشريعات في زيادة رسوم التسجيل العقاري، حيث تبلغ في الوقت الحالي 1 في المئة، في حين يجب التدرج في رسم التسجيل العقاري، وكلما ارتفع سعر العقار ارتفعت رسوم التسجيل، وبهذه الطريقة تستفيد الدولة من الأموال، وتحد من دخول التجار في العقار السكني.

كما ينبغي فرض ضريبة على عدد مرات البيع، والتدرج في حساب الرسوم ايضا، للأشخاص الذين يملكون مجموعة من الأراضي أو ما يسمى بـ"بلوك"، إضافة الى فرض ضريبة ارتفاع قيمة العقار، وهي الضريبة التي تفرضها الدولة على العقارات المستخدمة للمضاربة، والتي يحقق المضاربون من ورائها أرباحا، بينما لا تطبق على العقارات السكنية أو العقارات التي يتم تطويرها.

ويجب فرض ضريبة دخل على عقار السكن الخاص، إذ إن المتاجرة بالسكن الخاص أصبح توجها في الكويت، فلا يجوز المتاجرة بالسكن الخاص لأنه من الأساسيات، وبالتالي فإن أي دخل يتحقق للمستثمر من ورائه يجب ان يتم تحصيل ضريبة عليه.

كما ينبغي منع الاستحواذ على الأراضي فترات كبيرة، عن طريق فرض رسوم ترتفع كل سنة، حيث إن بعض القوانين تنص على انه إذا امتلك الشخص أرضا لمدة تجاوزت خمس سنوات ولم يستخرج ترخيص بناء خلالها لا يحق له البناء إطلاقا ويضطر الى بيعها.

وقد تفنن المسوقون في إبتكار وسائل تسويق تروج لهم منتجاتهم وتبيع الأصول المسمومة للكويتيين وأنا شخصياً أثني وبشدة على دور وزارة التجارة والصناعة في مكافحة تلك الشركات والتخفيف من آثارها على المجتمع الكويتي.

مشروع «مارينا وارف»

بالنسبة لخطط ومشاريع الشركة المستقبلية، أوضح الملحم أن  الشركة تسعى إلى تعزيز مكانتها في الخليج العربي لتكون المستشار الأول في السوق البريطاني لكل أنواع الخدمات العقارية ويشمل ذلك خدمات الاستشارات الضريبية والقانونية المتعلقة بالعقار وخدمات التقييم والإدارة و الشراء والبيع وغيره.

وتحت شعار "استثمر حيث يصنع التاريخ المستقبل"، تقيم شركة "جليارد هومز" البريطانية، أول معرض لها في الكويت، وكذلك شركة "نايت فرانك" البريطانية، عرضاً خاصاً في مقر شركة بلوبرينت للاستشارات العقارية للتعريف بمشروع "مارينا وارف" الذي يتم تشييده حالياً في العاصمة البريطانية لندن، وذلك في الفترة بين 8 و 20 يناير المقبل، وهو عبارة عن مشروع سكني متكامل يتم تشييده حالياً من قبل شركة مساكن "جليارد" ويقع في "زون 2" بلندن ثاني أهم منطقة بعد زون 1، ولا يبعد المشروع سوى دقائق مشياً عن شبكات النقل الرئيسية التي تربط السكان بوسط لندن.