العقار ومواد البناء: النوري لـ الجريدة•: السوق العقاري الإسباني جاذب للمستثمرين الكويتيين

أكد المدير والشريك في شركة سيتورسا للعقارات، محمد النوري، أن السوق العقاري الإسباني «منظم جداً من حيث القوانين» التي تحفظ حقوق الأطراف المشاركة، البائع والمشتري والوسيط، مشيراً إلى أنه سوق جاذب للاستثمارات الأجنبية، وهو يستقطب أنظار المستثمرين الكويتيين، لوجود فرص مجزية، فضلاً عن أنه متنوع ويلبي متطلبات الجميع.

وأوضح النوري في حوار مع «الجريدة» أن كثيرين يعتقدون أن العقار الإسباني منخفض القيمة، و«هذا غير صحيح، بل إنه جاذب ومتنوع وأسعاره متفاوتة».

وقدم نصيحة للعملاء والمستثمرين بعدم شراء العقارات تحت الإنشاء، وخاصة في الدولة التي لديها مشاكل في موازناتها العامة، حيث يمكن أن تحدث المشاكل خلال فترة الإنشاء ويتوقف المشروع بأكمله.

وأضاف النوري أن شركة سيتورسا للعقارات دخلت في شراكة مع شركة سيتورسا الإسبانية، وتنص الشراكة على تسويق العقارات الواقعة في مدينة ملقا الإسبانية في الكويت، مع تقديم كل الخدمات المتعلقة بالعقار، حيث «نقدم خدمات استشارية متكاملة للعملاء والمستثمرين، منها الاستشارات الضريبية والقانونية، وتقييم العقارات وإدارتها وصيانتها وغيرها من الأمور العقارية».

ومضى قائلا: «نجحنا في تسويق العقار الإسباني في دولة الكويت، ومنذ شهر فبراير 2014 استطعنا بيع نحو 18 عقاراً، بقيمه إجمالية بلغت 5 ملايين يورو، أغلبها لمواطنين كويتيين، في حين تم بيع عقار واحد لأجنبي»، وفيما يلي نص الحوار:

• حدثنا عن نشاطكم في تسويق وبيع العقارات في إسبانيا؟

- بدأنا عملنا في العقار الإسباني في شهر فبراير 2014 كشركة طامحة في تسويق المشاريع العقارية في الكويت وذلك عن طريق تأسيس العلاقات مع المكاتب والمطورين العقاريين هناك وبالفعل بدأت في تسويق وبيع العقارات على هذا الأساس.

ومع ازدياد نشاط التسويق والبيع دخلت مع أفراد اسبان كشركاء مع شركة سيتورسا الإسبانية وتم توقيع اتفاقية معها في أغسطس من العام ذاته لكي يكون عملنا اكثر رسمية وقانونية، حيث كان عملنا قبل ذلك التاريخ فيه نوع من أنواع الفردية إذ لم يكن لنا مقر خاص بنا هناك.

وتنص الشراكة الكويتية الإسبانية على تسويق العقارات الواقعة في مدينة ملقا الإسبانية في الكويت، مع تقديم كل الخدمات المتعلقة بالعقار، حيث نقدم خدمات استشارية متكاملة للعملاء والمستثمرين، منها الاستشارات الضريبية والقانونية، وتقييم العقارات وإدارتها وصيانتها وغيرها من الأمور العقارية، إضافة إلى إنهاء كل الإجراءات التي تتطلبها الحكومة الإسبانية لتسجيل العقار باسم العميل.

وفيما يخص شركة سيتورسا فهي شركة تأسست عام 1979، ويقع مقرها في مدينة ملقا بمحافظة الأندلس الإسبانية، وهي متخصصة في شؤون الاستثمار العقاري الإسباني وتقدم الدراسات الشاملة للعملاء حول الضرائب، إضافة إلى دراسات الجدوى والاستشارات القانونية، وتسعى الشركة إلى أن تكون حجر أساس في الفكر الاستثماري المتخصص في العقار الدولي.

ارتفاع الطلب

• منذ دخولكم السوق الإسباني، كم بلغ حجم مبيعات الشركة؟

- نجحنا في تسويق العقار الإسباني في دولة الكويت، ومنذ شهر فبراير 2014 استطعنا بيع ما يقارب 18 عقارا، بقيمه اجمالية بلغت 5 ملايين يورو، اغلبها لمواطنين كويتيين، فيما تم بيع عقار واحد فقط لاجنبي.

وفي الآونة الأخيرة ارتفع الطلب على العقارات الإسبانية من المواطنين الكويتيين، ويعتقد كثيرون أن العقار الإسباني منخفض القيمة وهذا غير صحيح، بل هو جاذب ومتنوع وأسعاره متفاوتة.

وتبدأ أسعار العقارات هناك من 35 ألف دينار وتصل إلى 500 ألف دينار، في مختلف المناطق في مدينة ملقا، وهذا هو سر جذب الاستثمارات الخارجية، حيث ان الأسعار تناسب كل الشرائح.

خطوات الشراء

• ما الخطوات المتبعة لشراء العقار؟

- الخطوات المتبعة لشراء العقار في إسبانيا تنقسم إلى اربع مراحل، الأولى اختيار العميل للعقار المراد شراؤه، حيث نطلب من العميل الذهاب إلى مدينة ملقا في اسبانيا، ثم نقوم بعمل برنامج يتيح له رؤية ما لا يقل عن 10 مشاريع عقارية متنوعة وجاهزة للسكن في مناطق مختلفة، ولا نقوم ببيع وتسويق عقارات تحت الإنشاء.

وبعد اختيار العميل للعقار تأتي المرحلة الثانية، وتتطلب من العميل فتح حساب خاص به في بنك إسباني، لدينا معه اتفاقية تقديم التسهيلات التمويلية والقروض لعملائنا الراغبين في تملك العقارات بنسبة تصل إلى 75 في المئة من قيمته، وبنسب فائدة منخفضة وأقساط يصل مداها إلى 30 سنة، وذلك عن طريق نظام الرهن العقاري المتطور.

ثم تأتي المرحلة الثالثة وتتطلب من العميل الراغب في تملك العقار عمل وكالتي «شراء» و»إدارة» لدى كاتب العدل، والغرض من وكالة «الشراء» اتمام عملية الشراء وينتهي العمل بها، أما الوكالة الثانية «الإدارة» فهي لاتمام إجراءات التسجيل في الجهات الحكومية الإسبانية.

إذ نقوم باستخراج الرقم الضريبي لغير المقيمين في إسبانيا الخاص بالعميل، وتسجليه في مصلحة الضرائب ووزارة البلدية وفي وزارة الماء والكهرباء، إضافة الى تسجيله في اتحاد ملاك العقار وعمل التأمين الخاص بالعقار، ونحن نقوم بإنهاء كل الإجراءات الخاصة بالعميل دون اي مقابل.

أما المرحلة الرابعة والأخيرة، فهي تسليم مفتاح العقار، حيث نقوم بتوفير كافة الخدمات التي يحتاجها العميل للعقار الذي تملكه من أثاث وتشطيبات ومواد صحية وغيرها.

سوق منظم

• ما الذي يميز السوق العقاري الإسباني؟

- السوق العقاري الإسباني منظم جدا من حيث القوانين التي تحفظ حقوق الأطراف المشاركة سواء البائع أو المشتري أو الوسيط، ويعتبر سوقا جاذبا للاستثمارات الأجنبية، وذلك لوجود فرص استثمارية مجزية بالإضافة إلى أنه سوق متنوع ويلبي متطلبات الجميع.

وقد تعرض السوق العقاري هناك إلى هزة كبيرة بعد الأزمة المالية العالمية عام 2008، وتم الاستحواذ على كثير من العقارات من البنوك، وذلك بسبب الرهونات، وهبطت الأسعار بنسب كبيرة وصلت إلى 60 في المئة.

واستمر الوضع على ذلك الحال حتى قيام الاتحاد الأوروبي بدعم وضخ الأموال في خزينة الحكومة الإسبانية، وذلك في عام 2012. هنا بدأ العقار بالتعافي بشكل بطيء، حيث نمى في عام 2013 بنسبة 1 في المئة وخلال العام الماضي ارتفع بنسبة 4 في المئة فقط.

وفي آخر دراسة قام بها قطاع الاستثمار في الحكومة الإسبانية توقع من خلالها أن تنمو العقارات خلال العام الجاري بنسبة 12 في المئة، وبحكم خبرتنا في السوق الإسباني نعتقد ان القطاع نما في الوقت الحالي اكثر من النسبة المذكورة خلال الربع الأول.

وهناك أسباب عديدة أدت إلى هذا النمو منها تعافي الاقتصاد العالمي، وعودة السياحة إلى إسبانيا تدريجيا، إضافة إلى الخطة التي نفذتها الحكومة الإسبانية منذ عام 2012 والتي بدأت تلقي بظلالها الإيجابية على السوق، إضافة إلى انخفاض نسبة البطالة، وجميع تلك العوامل تعتبر عوامل جيدة وجاذبة للمستثمرين الأجانب.

احتساب الفائدة والضرائب

• كم تبلغ نسبة الفائدة في إسبانيا حالياً؟

- يجهل كثيرون كيفية احتساب الفائدة في إسبانيا، وهنا يأتي دورنا لتوضيحها للعميل بتفاصيلها كي يكون على دراية كاملة بالموضوع، وتنقسم الفائدة الى قسمين، فاذا كانت قيمة العقار تبلغ أو تفوق الـ250  ألف يورو تكون الفائدة محددة بين 2.5 و3.10 في المئة، أما إذا كانت قيمته اقل من ذلك فتراوح الفائدة بين 4 و4.75 في المئة في السنة، ولكن بموجب الاتفاقية المبرمة مع البنك الإسباني لدينا فائدة منخفضة عن السوق.

• كيفية احتساب الضرائب في إسبانيا؟

- يختلف حساب الضريبة في إسبانيا وفقا للمدينة والمنطقة وهذا ما يجهله كثيرون من المستثمرين والعملاء، ففي مدينة ملقا هناك ضرائب متعددة منها على سبيل المثال لا الحصر ضريبة شراء العقار ويتم فرض نسبة 10 في المئة من قيمته إذا كان الشخص هو المالك الأول للعقار، وتنخفض تلك النسبة لتصل إلى 8 في المئة إذا كان المالك الثاني وهكذا اي ان كل ما قدم العقار وتداوله الأشخاص يتم خفض نسبة الضريبة، وتلك الضرائب المفروضة تحد الكثير من السلبيات منها المضاربة والتلاعب في الأسعار.

خلو العقار من القضايا

• ما الضمانات التي تقدمونها للعملاء الراغبين في شراء العقارات؟

- نقوم بكل الإجراءات المطلوبة للتأكد من خلو العقار المراد تملكه من أي قضايا أو رهونات أو مخالفات في البناء، واستخراج كل المستندات التي تثبت ذلك من الجهات المعنية، وقمنا في السابق بإلغاء صفقتي بيع بسب وجود مخالفات في البناء ورهونات عالية.

نصائح للعملاء

• بماذا تنصح الراغبين في شراء العقارات في الخارج؟

- أنصح العملاء والمستثمرين بعدم شراء العقارات التي تحت الإنشاء، وخاصة في الدولة التي لديها مشاكل في موازناتها العامة، حيث يمكن أن تحدث مشاكل خلال فترة الإنشاء ويتوقف المشروع بأكمله، ونحن حريصون على تسويق العقارات الجاهزة للسكن فقط.

كما يجب عليهم معرفة قوانين الدولة، وان يكونوا على دراية كاملة بالقوانين الخاصة في تملك العقارات والضرائب المفروضة من الحكومة.

• كيف يتم التواصل مع العملاء؟

- نتواصل مع عملائنا في الكويت عن طريق مواقع التواصل الاجتماعي بكل أشكالها، أما  عملاؤنا في إسبانيا فنتواصل معهم في مقر الشركة الواقع في مدينة ملقا.

عدم التعاون

• هل السفارة الإسبانية في الكويت متعاونة معكم؟

- يفترض بأي سفارة أجنبية في الكويت أن تقدم تسهيلات لأي جهة تنقل الاستثمارات والأموال إلى دولتها، الا أن القسم القانوني في السفارة الإسبانية غير متعاون معنا على الرغم من استطاعتنا بيع عقارات بقيم مرتفعة.

وطلبنا اكثر من مرة مقابلة السفير الإسباني لشرح وجهة نظرنا وتوضيح العراقيل التي تواجهنا، إلا اننا لم نستطع ولم نتلق الا الوعود.

السيرة الذاتية

محمد النوري خريج جامعة الكويت، بكالوريوس إدارة أعمال، ومتخصص في إدارة تطوير العقارات، وحاصل على شهادة Six Sigma للإدارة، وهو معتمد في ادارة العقار ومشاريع الـB.O.T وإدارة المشاريع، وحاصل على شهادة إدارة العقار الدولي في أوروبا والولايات المتحدة الأميركية وشمال افريقيا وتركيا.

كما انه عضو في المجلس العالمي لمراكز التسوق، ومقره في دولة الإمارات العربية المتحدة «دبي»، وهو حاصل على عضوية الجمعية الأميركية للعقاريين كأول كويتي يحصل على هذه العضوية.

قطاع البناء مقياس النمو الاقتصادي في المنطقة

أصدرت ديلويت (إحدى أكبر شركات الخدمات المهنية) تقريرها السنوي «قدرات البناء في دول مجلس التعاون الخليجي 2015: قطاع البناء مقياس للنمو الاقتصادي في المنطقة» الذي يقدم مراجعة شاملة عن هذا القطاع في المنطقة.

ووفقاً للتقرير، وهو نتيجة مجموعة كبيرة من البيانات التي جرى جمعها من خلال العديد من الاستطلاعات والمقابلات مع أهم خبراء هذا القطاع، فإن دول مجلس التعاون الخليجي ستشهد خلال عام 2015 تقدماً اقتصادياً ملحوظاً نظراً إلى ارتفاع مستوى الاستثمار في مشاريع البنى التحتية، حيث بلغت قيمة هذه المشاريع أعلى مستوى في تاريخها بمبلغ 172 مليار دولار أميركي.

ورأى تقرير ديلويت أن من الدوافع الأساسية للعمل على تنويع اقتصادات دول مجلس التعاون الخليجي إيجاد فرص عمل جديدة لسكان هذه الدول التي لا تتجاوز أعمار 50 في المئة منهم 25 سنة.

وتوقع أن تحتاج المملكة العربية السعودية في السنوات الخمس المقبلة إلى ما يقارب 4 ملايين فرصة عمل جديدة في مجالات متنوعة، ومن المرجح أن يزداد عدد سكان دول مجلس التعاون الخليجي من 350 مليون نسمة حالياً إلى 602 مليون نسمة عام 2050، مما سيحتم على هذه الدول أن تعيد النظر في استراتيجياتها بهدف تقديم مستوى عال من الخدمات التعليمية والصحية وخدمات البنى التحتية والدعم الاجتماعي، علماً أن ذلك سيتطلب زيادة 34 في المئة في قدرة توليد الكهرباء وزيادة 2.2 مليار ليتر في طاقة التحلية بحلول عام 2020.

في السياق، قالت سينثيا كوربي، الشريكة في ديلويت الشرق الأوسط والمسؤولة عن قطاع البناء إنه على الرغم من الانخفاض في أسعار النفط، وحالة عدم الاستقرار السياسي، وتوقعات صندوق النقد الدولي بانخفاض مستوى النمو في دول مجلس التعاون الخليجي، بلغت قيمة المشاريع المتوقع تنفيذها مبلغاً ملحوظاً وصل للمرة الأولى إلى 172 مليار دولار».

وأضافت كوربي أن دول مجلس التعاون الخليجي تمتاز بامتلاكها مخزوناً كبيراً من النفط، ما يمنحها القدرة على الاستمرار بالانفاق بهدف تحقيق استراتيجياتها المخطط لها. بالتالي، من المتوقع لهذه الدول أن تستمر بالاستثمار في مشاريع البنى التحتية ومشاريع رؤوس الأموال بهدف تنفيذ استراتيجياتها المتعلقة بتنويع الاقتصاد».

ويضم تقرير ديلويت تحليلات إحصائية ومعلومات عن مشاريع مختلفة لكل بلد على حدة، بالإضافة إلى العديد من المقالات والمقابلات التي تبحث في الاتجاهات المختلفة ضمن هذا القطاع. ويشمل التالي أبرز ما يضم التقرير:

الإمارات العربية المتحدة

يعتبر مشروع مركز دبي التجاري العالمي من أهمّ مشاريع البنى التحتية في المنطقة بحيث تقدر كلفته بمبلغ 32 مليار دولار أميركي مخصصة إلى توسيع مطار آل مكتوم الدولي، والمتوقع له أن يصبح أكبر مطار في العالم. وفي مقام آخر، تشهد إمارة أبوظبي نهضة صناعية ملحوظة متمثلة بمشروع تكامل لمدينة كيماويات الغربية المتخصصة في الصناعات الكيماوية في المنطقة الغربية لإمارة أبوظبي والذي تقدر كلفته بمبلغ 20 مليار دولار أميركي. هذا بالإضافة إلى عدد كبير من المشاريع التي يجري التخطيط لها بميزانيات مرتفعة، علماً أن القطاع المتصدر خلال عام 2015  يتمثل في مشاريع الأبنية ذات الاستخدامات المتعددة والمشاريع السكنية، والذي تصل قيمة الإنفاق عليه إلى ما يعادل 24 مليار دولار.

المملكة العربية السعودية

يعد مشروع المزيني- المركز الفرعي الشرقي في الرياض، أكبر مشروع في مرحلة التنفيذ في المملكة العربية السعودية، وتبلغ كلفته 15 مليار دولار، يتبعه مشروع خزام للتنمية في جدة بقيمة 13.3 مليار دولار والمتوقع له أن يحدث تطورات اقتصادية، واجتماعية، وثقافية في جنوب شرقي جدة. إضافة إلى عدد كبير من المشاريع التي يجري التخطيط لها بميزانيات مرتفعة، علماً أن مشاريع البنى التحتية «الطرقات والجسور» تحتل الصدارة خلال عام 2015 بقيمة 35 مليار دولار أميركي، تليها مشاريع الرعاية الصحية بمعدل إنفاق 19 مليار دولار ومشاريع توليد الكهرباء بمعدل إنفاق 13 مليار دولار.

قطر

يشكل مشروع شبكة مترو قطر المنقسم إلى مرحلة أولى تقدر كلفة تنفيذها بـ 15 مليار دولار ومرحلة ثانية بمبلغ 3 مليارات دولار أحد المشاريع الكبرى في قطر الذي يحتل المرتبة الأولى بين المشاريع قيد التنفيذ والمتوقع تسليمه خلال عام 2015. يتبع هذا المشروع في المرتبة الثانية من حيث الأهمية مشروعا منطقة قطر الاقتصادية التي ستضم في مرحلتها الأولى الصناعات التكنولوجية الحديثة، والصناعات الداعمة للملاحة الجوية، والخدمات اللوجستية، وخدمات الطرود الجوية، والمتوقع لها أن تكون الأكبر بين المناطق الاقتصادية الثلاث الموجودة في قطر، بالإضافة إلى المرحلة الخامسة من مشروع العد الشرقي – القبة الشمالية التابع لشركة أوكسيدنتال قطر للبترول المحدودة. وستبلغ كلفة المشروعين 3 مليارات دولار لكل منهما.