العقار ومواد البناء: الرشدان لـ الجريدة•: ثغرات في قوانين التملك المحلية أدت إلى العزوف عنه

قال المدير العام لشركة «سنان الكويت» العقارية عبدالله الرشدان، إن القوانين في تركيا مثل تملك الوحدات الصغيرة كالشقق، واتحاد الملاك، هي «مكتملة وليست مثلها في الكويت»، ونتمنى أن تسد هذه الثغرات في السوق المحلي، وأن يكون لاتحاد ملاك العقار كيان قانوني مستقل وله حقوقه وواجبات. وأضاف الرشدان في حوار مع «الجريدة»، أن الثغرات في القوانين تؤدي إلى عزوف من المواطنين، ومن شأن العمل على سد تلك الثغرات أن يجذب المستثمرين ويجعل هذا القطاع نشيطاً، ويمكن الاستفادة من تجارب الدول التي سبقتنا في هذا الجانب. وأوضح، أن متوسط العوائد الإيجارية في كل من تركيا وبريطانيا يعادل تقريباً 5 في المئة، وربما يكون العائد في الكويت أعلى لكن قيمة الوحدة العقارية في الكويت أعلى بكثير، لافتاً إلى أن السبب الرئيسي وراء هجرة الأموال إلى الخارج هي الزيادة غير المنطقية في أسعار العقارات في الكويت، بحيث أصبح من الطبيعي عدم قدرة الشباب على الشراء في الكويت.

وذكر أن المراقب لنشاطات الحكومة التركية يجد أنهم هناك يخطون خطوات عملية لتشجيع الاستثمارات، «فعلى سبيل المثال أصدرت الحكومة التركية العديد من التشريعات التي تسهل التملك للأجنبي، كذلك يمكن للأجنبي تأسيس شركة مملوكة له بالكامل، كما أن الحكومة التركية خصت الكويتيين بالإعفاء من الـفيزا ورسومها وبعض الإعفاءات الضريبية لبعض الأنشطة».

وبين أن «سنان العقارية» وقعت الأسبوع الماضي اتفاقية تمويل العملاء «لمشاريعنا الأخرى وبالتالي أصبح للعميل فرصة متاحة لتمويل أي وحدة من وحداتنا في تركيا عن طريق بنك كويت ترك، كما أن جميع المشاريع فُحصت من البنك، بالإضافة إلى فحص مركز الشركة المالي وقدرتها على تنفيذ المشاريع».

وفي ما يلي نص الحوار:

• حدثنا عن الشركة وأدائها للسنة المالية المنتهية؟

- تعمل شركة «سنان العقارية» في مجال التطوير العقاري، وتدير حالياً مشاريع يفوق حجمها 100 مليون دولار وجميع مشاريعها خارج الكويت، ومن ضمنها مشاريع تساهم بها الشركة مباشرة والآخر عبارة عن إدارة لمشاريع الغير، ولدى الشركة العديد من العروض والطلبات لإدارة مشاريع للغير، أما بالنسبة لنتائج الشركة، فنتوقع لهذا العام أن نحصد نتاج مشاريعنا والتي تكون دورتها الزمنية من 20 شهراً إلى سنتين وبالتالي ستظهر نتائجها في هذا العام.

• ما هي الأسواق التي تعمل بها الشركة؟

- السوق الأساسي لـ»سنان العقارية» هو السوق التركي، وخصوصاً منطقة إسطنبول وصبنجة وما حولها من المناطق السياحية، وهو يعد سوقاً استراتيجياً للشركة تراكمت فيه الخبرات وأصبحنا نعرف كل صغيرة وكبيرة فيه، وحققنا فيه نجاحاً كبيراً، كما دخلت الشركة في السوق السعودي في نهاية العام الماضي عبر مشروع سكني في مدينة الطائف، إضافة إلى أننا بدأنا بتحضير عدة مشاريع في أسواق مستهدفة لنا سنعلن عنها عما قريب.

• ما هي أبرز مشاريعكم؟ وكم يبلغ إجماليها؟

- بدأنا العام الماضي تنفيذ أربعة مشاريع، بالإضافة إلى مشروع خامس بدأنا به هذا العام، وتقع المشاريع الأربعة في تركيا وهي مشروع ربوة ويضم 92 وحدة سكنية ونتوقع تسليمه هذا الشهر وهو موجه في بيعه للخليجيين بشكل أخص ويقع المشروع في منطقة بهجة شهير، أما المشروع الثاني فهو مشروع «سكاي بهجة شهير» ويمثل المرحلة الثانية من مشروع ربوة وموجه في بيعه للأتراك والخليجيين ويضم 194 وحدة سكنية إضافة إلى الخدمات المرافقة ونتوقع تسليمه في فبراير 2016.

بهية ونسمة

أما المشروع الثالث فهو مشروع بهية 1 ويجري تنفيذه على مرحلتين ويقع في منطقة صبنجة والتي تبعد قرابة 110 كم عن إسطنبول ويتكون المشروع من قرابة 21 وحدة سكنية والمتوقع تسليمه في شهر مايو المقبل، أما المشروع الرابع وهو قيد الترخيص حالياً فهو مشروع بهية 2 ويتكون من 50 فيلا تقريباً وله إطلالة بانورامية على البحيرة وسوف نعلن عنه قريباً، أما مشروعنا الخامس فهو مشروع «نسمة» في منطقة الطائف والمقام على مساحة 34.300 مترمربع ومكون من 170 وحدة سكنية منها شقق وفلل، وقمنا باستخراج الرخص الخاصة بالحفر وتسوية الأرض وبدأ مقاول الحفر العمل بالموقع وبانتظار الرخص النهائية للمشروع والتي سنبدأ البيع بعدها، علماً أن مشروع الطائف صكوكه إلكترونية وموثقة وحرصنا كل الحرص على أن تكون أرض المشروع خالية من أي مشكلات في الملكية.

• هل لك أن تحدثنا عن خطة الشركة المستقبلية؟

منذ تأسيس الشركة، قررنا أن نتخصص في الوحدات السكنية وبشكل خاص المصايف، وحددنا يومها 3 دول، بدأنا عملياً بتركيا والسعودية، أما الدولة الثالثة فهي في مرحلة التحضيرات، ونتوقع قبل نهاية هذا العام أن نعلن عنها، كما كان في خطتنا أن نستغل خبراتنا في المشاريع الخارجية والتعامل مع الضريبة وإنشاء المشاريع الإنشائية خارج الكويت، ولذلك قدمنا بعض خدمات الإدارة لمجموعة من المستثمرين مع العلم، بأننا نتعامل مع هذا المنتج وفق قدرتنا الاستيعابية وربما نعلن بعضها قريباً.

• وما نظرتكم إلى سوق العقار التركي خلال الفترة المقبلة من ناحية الأسعار والنمو والاستقرار وغيرها؟

نتوقع المزيد من الازدهار والنمو للقطاع العقاري في تركيا ولكن ليس في كل المناطق فهناك مناطق في تركيا العرض أكبر من الطلب وبالنسبة للمستثمر البسيط يستطيع معرفة ذلك من خلال وجود عدد كبير من الشقق للبيع جاهزة للتسليم، أما بالنسبة لمؤشرات النمو فمن المتوقع خفض نسبة الفائدة في تركيا، وهو ما سيؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات بشكل تلقائي، ويتميز المجتمع التركي بكونه مجتمعاً عائلياً يتجه الشباب فيه إلى الزواج وبناء عائلة مستقرة، بعكس السوق الأوروبي، وبالتالي فالنمو السكاني والطلب على المساكن العائلية في تزايد مستمر.

تسهيلات ائتمانية

• هل توفر سنان تسهيلات ائتمانية وتسهيلات في الدفع لعملائكم والراغبين في شراء عقارات منكم؟

قمنا العام الماضي بتوقيع عقد مع بنك «كويت ترك»، وهو أحد أكبر البنوك الإسلامية في الجمهورية التركية ويملك فيه بيت التمويل الكويتي حصة 62 في المئة وذلك لتمويل من يرغب بشراء وحدات سكنية في مشروع ربوة السكني الذي تقوم شركة سنان بتطويره حالياً في منطقة «بهجة شهير» في مدينة اسطنبول، وقد وافق البنك بموجب الاتفاقية الموقعة معه على تقديم التمويل لعملاء سنان لمدة تصل إلى عشر سنوات.

وجاءت هذه الاتفاقية بعد قيام البنك بتكليف فريق متخصص من موظفيه بزيارة مشروع ربوة والتأكد من مطابقته لشروط ومواصفات البنك للتمويل قبل توقيع الاتفاقية، علماً بأن بنك كويت ترك، يعتبر منذ تأسيسه عام 1989 من البنوك المتحفظة في التمويل العقاري، وهو ما يعطي المشروع مصداقية أكبر، ويجعل المشتري أكثر اطمئناناً لصحة قراره وصوابية استثماره. وأود أن أشير هنا إلى أن «سنان» تعتبر أول شركة تطوير عقاري كويتية (خليجية) توقع مثل هذا الاتفاقية مع بنك تركي، بما يخدم ويسهل معاملات عملائها ويوفر لهم المزيد من خيارات الدفع والشراء.

كما أننا وقعنا في الأسبوع الماضي اتفاقية تمويل العملاء لمشاريعنا الأخرى وبالتالي أصبح للعميل فرصة متاحة لتمويل أي وحدة من وحداتنا في تركيا عن طريق بنك كويت ترك، كما أن جميع المشاريع قد فحصت من قبل البنك بالإضافة إلى فحص مركز الشركة المالي وقدرتها على تنفيذ المشاريع.

• ما هي المنتجات العقارية الأكثر إقبالاً عليها من قبل المستثمرين الخليجيين؟

في المقام الأول عقارات المصايف والتي تحقق نمواً في المستقبل، وكذلك العقارات التي تحقق عائداً مع نمو في قيمة العقار، مع التنويه إلى أن متوسط العوائد الإيجارية في تركيا وبريطانيا يعادل تقريباً 5 في المئة، وربما يكون العائد في الكويت أعلى لكن قيمة الوحدة العقارية في الكويت أعلى بكثير، وبالتالي شراء شقة في تركيا أقل من قيمة شراء شقة بالكويت بنفس الحجم، كما أن قوانين تملك الوحدات الصغيرة كالشقق واتحاد الملاك مكتملة بعكس دولة الكويت، ونحن نتمنى أن تسد هذه الثغرات في السوق المحلي وان يكون لاتحاد ملاك العقار كيان قانوني مستقل، له حقوقه وواجباته، حيث ان الثغرات في القوانين تجعل هناك عزوفاً من قبل المواطنين، وبالتالي العمل على حل تلك المشاكل من شأنه جذب المستثمرين ويجعل هذا القطاع نشيطا، ويمكن الاستفادة من تجارب الدول التي سبقتنا في هذا الجانب.

هجرة المستثمرين

• ما الأسباب التي أدت إلى هجرة المستثمر الكويتي إلى الخارج؟

السبب الرئيسي هو الزيادة غير المنطقية في أسعار العقارات في الكويت، بحيث أصبح من الطبيعي عدم قدرة الشباب على الشراء في الكويت، إذ أصبح سعر الشقة في بريطانيا أو تركيا وبمواقع ممتازة أرخص من أسعار الشقق في الكويت، كما أن هناك شريحة شبابية بدأت تشتري في الخارج نظراً لعدم قدرتها على شراء عقار في الكويت، أضف إلى ذلك الشريحة النسائية التي بدأت تعي فنون الادخار والاستثمار، وتبحث عن فرصة استثمارية مجزية باستقلالية وهي الشريحة الأقوى مالياً.

تشبع السوق

• كثر في الآونة الأخيرة عرض المشاريع التركية في السوق الكويتي، ألا ترى أن السوق بدأ يتشبع؟

نعم هذا الكلام صحيح، لكن يجب أن أشرح قليلاً، في الكويت اليوم متوسط عدد المعارض العقارية في الشهر 3 معارض وهو رقم عال جداً ولا يوجد في أي دولة بالعالم عدد معارض عقارية كالكويت، بل إنها فاقت عدد معارض المنتجات الاستهلاكية وهو أمر غير منطقي، بالإضافة إلى أن هذه المعارض خلت في غالبها من مشاركة المطورين وملاك العقار، وأغلبية المشاركين من شركات التسويق، وهذه الشركات تستطيع بسهولة جلب مشروع بعكس المطور الذي يمر بمراحل أطول بكثير لعمل مشروع، وبالتالي كثرت المعارض وزادت شركات التسويق، ما ترتب عليه زيادة العرض في السوق الكويتي، كما أن الالتزامات القانونية على المسوق أقل بكثير من المطور، فعلاقة المطور تستمر إلى نهاية فترة الكفالات على المباني بعكس شركة التسويق، فتنتهي بمجرد توقيع العميل العقد.

وتسببت هذه السهولة لشركات التسويق في دخول بعض من يحب كسب رزقه بالخداع إلى هذا السوق بسهولة وخداع الناس بعدة طرق، ولنا الكثير من القصص، ولعلي أعلنها من خلالكم بأننا بدأنا بتحريك قضايا على شركات اكتشفنا أنها تستخدم صوراً خاصة بنا وبمشاريعنا وتبيع للناس منتجات عقارية غير منتجاتنا وبدون علمنا، مستغلة إعلانات بوسائل التواصل الاجتماعي، والتي لا يمكن مراقبتها.

 وهذا الكلام لا يعني أن شركات التسويق كلها مخادعة بل توجد شركات تلتزم الحرفية والمسؤولية المهنية والأخلاقية مع العميل، ولذلك أنصح بشدة بالشراء من المطور مباشرة بعد فحص أوراقه الخاصة بالمشروع عن طريق محامٍ محايد، وكذلك الإطلاع على الوضع القانوني لشركات التسويق وعلاقتها مع المطور.

• يبدو من حديثك أن هناك حالات غش في السوق فهل يمكن أن تشرح لنا أكثر؟

على سبيل المثال، يقدم لك البائع مشروعاً ما ويطلعك على صور وربما يرتب لك رحلة لزيارة المشروع ولكن في العقد تكون كل بيانات العقار مختلفة عما شاهده العميل، وبالتالي يصدم العميل عند تسلم المشروع بأن ما شاهده وزاره ليس الذي اشتراه، كما أننا بحكم اطلاعنا شاهدنا بعض المشاريع التي تباع في الكويت ولم يصدر لها ترخيص للبناء حتى الآن أو مشروعاً لشركة أفلست وأحيلت إلى التصفية من قبل القضاء التركي.

 كذلك هناك من يدعي أن مشروعه في اسطنبول وهو خارج اسطنبول، في محافظة ثانية وغيرها من الأمور، ولعل أكثرها الوعد بعائد ضعف العائد المتعارف عليه في السوق التركي، فعلى سبيل المثال العائد في كل سوق عقاري معروف نجد أن هناك من يسوق عقارات بعائد مضاعف عن المتعارف عليه، وبعد عملية الشراء يكتشف العميل أن العقار لا يؤجر بالأرقام التي ذكرت بالرغم من كل الضمانات التي ذكرها المسوق.

كما أننا وجدنا أن بعض الشركات يرفع من سعر العقار ويعطي للعميل ضماناً بتأجيره بمبالغ عالية أعلى من السوق لفترة محددة ويغطي الفرق بالإيجار لهذا المدة من السعر المعطى للعميل، وبعد انتهاء مدة الضمان ينخفض الإيجار إلى الوضع الطبيعي، ويكون قد مضى من الوقت سنتان أو أكثر، وأود أن أنبه إلى أن الأرقام العالية وغير المنطقية في العوائد عن السوق الفعلي يجب أن تكون علامة غير مريحة للمشتري، ويجب أن يتنبه ويتأكد بشكل أكبر ولا يغريه الوعد بعوائد عالية عن فحص العقار والسوق.

الحكومة التركية تدعم الاستثمارات الأجنبية

قال الرشدان ان المراقب لنشاطات الحكومة التركية يجد أنها تخطو خطوات عملية لتشجيع الاستثمارات، فعلى سبيل المثال أصدرت الحكومة التركية العديد من التشريعات التي تسهل التملك للأجنبي، كذلك يمكن للأجنبي تأسيس شركة مملوكة له بالكامل، كما أن الحكومة التركية خصت الكويتيين بالإعفاء من الفيزا ورسومها وبعض الإعفاءات الضريبية لبعض الأنشطة، كما أن تلك الحكومة تستعد لإصدار تشريع يعطي المستثمر الأجنبي إعفاءات ضريبية من خلال محافظ عقارية، وهو برأيي سيحدث نقلة نوعية في حجم الاستثمارات الخليجية، خصوصاً أن المستثمر الخليجي في تركيا يعاني انخفاض قيمة العملة التركية والضرائب المفروضة.

وأضاف: أما بخصوص الكويت فنجد أن الرئيس التركي السابق عبدالله غول قد زارها، وبصحبته كل المسؤولين عن التجارة والاستثمار في تركيا ومجموعة من رجال الأعمال الأتراك وأجرى عدة لقاءات في هذا الجانب، وكذلك الرئيس رجب طيب أردوغان زار الكويت مصطحباً معه مسؤولين عن الاستثمار والتجارة، وأتمنى أن تقابل الكويت هذا الاهتمام التركي بتشريعات تشجع الاستثمارات التركية، خصوصاً أن الشركات التركية لديها سمعة ممتازة في مجال المقاولات، كما أتمنى أن تنشط غرفة التجارة بعمل أنشطة على مستوى الحدث والاهتمام التركي.