قال رئيس مجلس إدارة شركة «بدر» العقارية بدر المطيري، إن القرارات التي أصدرها بنك الكويت المركزي ضيقت الخناق على المواطنين الذين يسعون إلى شراء منزل خاص بهم، مضيفاً أن إنشاء شركة تمويل عقاري، سيساهم في انتعاش القطاع العقاري، وسيزيد المنافسة بين الجهات التمويلية. وأوضح المطيري، في حوار خاص مع «الجريدة» أن ارتفاع أسعار الإيجارات أمر طبيعي، لأن أسعار الأراضي الاستثمارية، ارتفعت بشكل جنوني حيث يتراوح سعر المتر الواحد بين 1500 و1750 ديناراً ووصل في بعض الأحيان إلى 2200 دينار، كما أن ارتفاع أجور الأيدي العاملة ساهم في هذا الارتفاع، إذ كان يحصل العامل في السابق على أجر يومي يتراوح بين 7 و8 دنانير، بينما يطلب العامل الآن أجراً يومياً يتراوح بين 12 و15 ديناراً، لذلك فإن التكاليف اختلفت عن السنوات الماضية.وذكر، أنه تتوافر في بعض المناطق عقارات وشقق سكنية شاغرة لذا فإن الإيجارات في تلك المناطق تكون معتدلة نوعاً ما و«مقبولة» وتشهد في بعض الأحيان انخفاضاً في الأسعار لجذب السكان، في حين أن هناك مناطق أخرى تعاني الكثافة السكانية ويكون الطلب عليها مرتفعاً ما ينعكس على ارتفاع القيم الإيجارية. وبين أن قانون الإيجارات في الكويت عفا عليه الزمن ويجب تغييره، فليس من المعقول أن تكون مدد عقود التأجير غير محددة، مشيراً إلى أن مجلس الأمة يجب أن يعيد النظر في قانون الإيجارات بما يضمن حقوق جميع الأطراف، وعدم النظر إلى مالك العقار وكأنه يريد أن يأكل أموال المستأجرين، فالمالك في النهاية يقدم خدمة ويضع أمواله في سبيل أن تحقق له عائداً مادياً جيداً. وأوضح أن دعاوى الإيجارات أصبحت تشكل 40 في المئة من إجمالي الدعاوى والقضايا المنظورة في الكويت، وتشكل إرهاقاً للمرفق القضائي. وفي ما يلي نص الحوار:•هلا حدثتنا عن الشركة ؟- شركة بدر العقارية إحدى الشركات الأولى التي أسست تحت نظام الشخص الواحد، وتعمل حالياً على إطلاق مشروع عملاق سيرى النور قريباً هو عبارة عن «مجمع مطاعم» في منطقة البدع البحرية وعلى مساحة 10500 متر مربع.كما تمتلك الشركة عدداً من المجمعات التجارية في منطقة المباركية، تم شراؤها في الفترة الأخيرة من مزاد ورثة الشيخ جابر العلي، ويجري العمل على تطويرها في الوقت الراهن، إضافة إلى ذلك اشترت الشركة عقارات تجارية من مزاد «بيتك» قبل الأخير وتعمل على تحديثها لزيادة مداخيلها.• ما هي خطط الشركة المستقبلية؟- تدرس الشركة حالياً إنشاء محفظة أسهم، ويتوقع أن يكون هدف المحفظة قطاع البنوك والشركات التشغيلية التي تحافظ على توزيعاتها النقدية السنوية، إذ أن أسعار الأسهم في القطاعات سالفة الذكر تبدو مغرية وتوزيعاتها جيدة.السكن الخاص• أين تمكن مشكلة السكن الخاص في الكويت؟- يعاني السكن الخاص في الكويت مشكلة كبيرة بسبب عدم توافر الأراضي وارتفاع الأسعار، كما أن الدولة لم تخصص فعلياً مدناً جديدة، وأعتقد أن تصريحات بعض المسؤولين عن إنهاء المشكلة خلال السنوات الخمس القادمة هي بيع وهم للمواطنين، وما زاد المشكلة تعقيداً القرارات التي أصدرها بنك الكويت المركزي التي ضيقت الخناق على المواطنين الذين يسعون إلى شراء منزل خاص بهم، فالضوابط التي وضعها «المركزي» لا تمكن سوى التجار من شراء المنازل، حيث يشترط المركزي أن تكون فترة القرض 10 سنوات، بالإضافة إلى ذلك لايتم احتساب دخل البيت وعدم احتساب الراتب.تمويل عقاري• هناك معاناة في تمويل السكن الخاص، برأيك ماهو الحل؟- الحل بسيط، وهو إنشاء شركة تمويل عقاري، حيث أن إنشاء هذه الشركة سيساهم في انتعاش القطاع العقاري، وسيزيد من المنافسة بين الجهات التمويلية والذي يقع في مصلحة المواطن لبناء السكن والحد من ارتفاع الأسعار عبر حزمة من الخطوات التي يجب أن تقر بالتزامن مع انطلاق عمل هذه الشركة في السوق العقاري المحلي.كما أن من الضرورة بمكان إتاحة الفرصة للبنوك التقليدية إلى جانب نظيرتها الإسلامية ما سيعمل على زيادة المنافسة في عمليات التمويل وهذا يصب في مصلحة المواطن، باعتبار أن المنافسة من شأنها أن تسهل عملية الحصول على التمويل.• أين تقف شركات التطوير العقاري من أزمة السكن الخاص ؟للأسف اضطرت شركات التطوير العقاري بعد صدور قانوني 8 و9 لعام 2008 إلى الخروج من السوق المحلي، وإيجاد فرص جديدة في دول خليجية مجاورة، مما ساعد في ارتفاع أسعار الأراضي بشكل ملحوظ.• ما أبرز المشكلات التي يعانيها السوق؟- يسير الاستثمار العقاري في الكويت بشكل غير منظم، فالمستثمر عاجز عن اتخاذ القرارات بسبب ضبابية البيئة الاستثمارية المحلية، ولا يوجد مؤشر محدد لأسعار الأراضي والعقارات، بالإضافة إلى الروتين الحكومي الذي يعتبر سبباً في هجرة الكثير من المستثمرين إلى الخارج.كما أن القوانين التي أصدرتها الجهات الرقابية بعد الأزمة العالمية حدت من قدرة الشركات العقارية وغيرها من العمل في السوق المحلي، إذ نعاني الكثير من المشاكل والمعوقات التي يفترض على الحكومة والمجلس العمل على حلها.• في المقابل ما أسباب تفاوت القيم الإيجارية؟تتوافر في بعض المناطق عقارات وشقق سكنية شاغرة، لذا فإن الإيجارات في تلك المناطق تكون معتدلة نوعا ما و»مقبولة» وتشهد في بعض الأحيان انخفاضات في الأسعار لجذب السكان. وفي حين هناك مناطق أخرى تعاني الكثافة السكانية ويكون الطلب عليها مرتفعاً وهو الأمر الذي ينعكس على ارتفاع القيم الإيجارية في تلك المناطق لاسيما أن العملية تخضع لقانون العرض والطلب، ومن تلك المناطق على سبيل المثال السالمية وحولي والفروانية وخيطان وجليب الشيوخ.دعاوى الإيجارات• مارأيك في قانون الإيجارات؟- قانون الإيجارات في الكويت عفا عليه الزمن ويجب تغييره، فليس من المعقول أن تكون مدد عقود التأجير غير محددة، حيث يجب على مجلس الأمة إعادة النظر في قانون الإيجارات بما يضمن حقوق جميع الأطراف، وعدم النظر إلى مالك العقار وكأنه يريد أن يأكل أموال المستأجرين، فالمالك في النهاية يقدم خدمة ويضع أمواله في سبيل أن تحقق له عائداً مادياً جيداً.وهنا، يجب الأخذ بعين الاعتبار أن دعاوى الإيجارات أصبحت تشكل ما نسبته 40 في المئة من إجمالي الدعاوى والقضايا المنظورة في الكويت، وتشكل إرهاقاً للمرفق القضائي.أزمة عقار• مع انخفاض أسعار النفط برز الحديث عن انفجار فقاعة العقار فما رأيك؟في الحقيقة القطاع العقاري متماسك وعندما نتحدث عن العقار نتكلم عن أصول ملموسة وعليها طلب مرتفع، وأعتقد أن الحديث عن وجود أزمة عقارية قادمة ليس صحيح، وما يؤكد هذا الاطمئنان هو أن أغلب الضمانات التي تفضلها البنوك هي أصول عقارية، فهو ملاذ آمن مهما تراجع أو تأثر.ومن مميزات العقارات أنها تتراجع بنسب معينة وتستقر، ثم على المدى الطويل تعود الأسعار أفضل مما كانت عليه، حيث أن مؤشرات الأسواق العالمية خصوصاً السوق الأميركي آخذة في التماسك والاستقرار.• ما أسباب نجاح المزادات العقارية التي أقيمت أخيراً ؟- أثبتت المزادات العقارية الأخيرة مدى قوة وصلابة القطاع العقاري في وجه جميع المتغيرات في ظل ما شهدته تلك المزادات من إقبال وتنافس شديدين، ناهيك عن الزيادة في أسعار بيع تلك العقارات بنسبة تراوحت بين 15 و20 في المئة لمختلف العقارات المطروحة.• هل ترى أن السوق العقاري بحاجة إلى شركة المقاصة العقارية؟- وجود المقاصة العقارية لن يضيف شيئاً للسوق حيث هناك تشريعات تضعها الدولة تضبط عملية التقاص ما بين البائع والمشتري، وتأسيس شركة تقاص تهدف إلى الربح على حساب المشتري والبائع لايقبله منطق.أداء الشركات• ماذا ترى في أداء الشركات العقارية المدرجة في البورصة؟- بعد أربع سنوات متتالية من الخسائر 2008-2011 بلغت 600 مليون دينار، بدأ قطاع الشركات العقارية المدرجة في البورصة باستعادة عافيته تدريجياً والعودة إلى الربح.وتشير الأرقام الصادرة عن البورصة إلى أن الشركات العقارية ربحت عام 2014 نحو 162 مليون دينار كما ارتفعت الإيرادات التشغيلية «إيرادات إيجارات وعقارات استثمارية ومتاجرة في العقار» بنسبة 5 في المئة خلال عام 2014 ليسجل 440 مليون دينار.واستطاعت الشركات العقارية المدرجة، توزيع 70 مليون دينار أرباحاً نقدية على المساهمين في العام نفسه مما يظهر قوة أداء الشركات العقارية المدرجة في البورصة على الرغم من الضعف العام الذي يعانيه السوق.• ما رأيك في التسهيلات الحكومية لمواطني دول المجلس في تملك العقار بالكويت؟- القوانين التي تسهل الاستثمار في قطاع العقار بين مواطني دول الخليج سيساهم في انتعاش هذا القطاع بما يعود بالنفع على جميع الدول في المنطقة، لكن يجب في الوقت ذاته حل المشكلات التي تواجه تملك الكويتيين للعقار في الخارج وآخرها ما حدث في عمان التي اتخذت إجراءات مجحفة بحق ملاك العقارات الكويتيين.ارتفاع أسعار الإيجاراتقال المطيري، ان موضوع ارتفاع أسعار الإيجارات أمر طبيعي لأن أسعار الأراضي الاستثمارية ارتفعت بشكل جنوني حيث يتراوح سعر المتر الواحد بين 1500 و1750 ديناراً بل إنه وصل في بعض الأحيان إلى 2200 دينار. كما يجب أن نأخذ بعين الاعتبار ارتفاع أجور الأيدي العاملة حيث كان يحصل العامل في السابق على أجر يومي يتراوح بين 7 و8 دنانير أما الآن يطلب العامل أجراً يومياً يتراوح بين 12 و15 ديناراً لذلك فإن التكاليف اختلفت عن السنوات الماضية.وتعتبر الدولة عاملاً وسبباً في ارتفاع القيمة الإيجارية حيث تستحوذ الدولة على ما نسبته 95 في المئة من إجمالي أراضي الكويت، وبإمكان الدولة أن توفر الأراضي وتسمح للمستثمرين بالبناء من ثم سيصل سعر المتر الواحد إلى 400 دينار كويتي، لذا يتمثل السبب الرئيسي لارتفاع الإيجارات في احتكار الدولة للأراضي.
آخر الأخبار
العقار ومواد البناء: المطيري لـ الجريدة•: قرارات «المركزي» قلّصَت قدرة المواطن على شراء المنزل
11-05-2015