العقار ومواد البناء: العمر لـ الجريدة•: تأسيس هيئة مستقلة للمخطط الهيكلي كفيل بحل الأزمة العمرانية

أكد المدير العام لشركة رديف للخدمات العقارية يوسف العمر أهمية جعل إدارة المخطط الهيكلي والتخطيط العمراني هيئة مستقلة عن بلدية الكويت ولا تتبع أي جهة، وتعمل على توفير الأراضي، وتضع الخطط الاستراتيجية للبناء العمراني للدولة بشكل عام، من مناطق استثمارية، وسكنية، وتجارية، وصناعية، وسياحية، وتعليمية، ما يضمن حل المشكلة العمرانية، مشدداً على ضرورة وجود نظرة أوسع للتخطيط الحضري في الكويت، والتخلي عن الآليات المعمول بها حالياً.

وقال العمر، في حوار مع «الجريدة»، إن «السوق العقاري المحلي يعتبر حالياً سوق أفراد لا مؤسسات، ويفتقد عنصراً مهماً هو المطور العقاري، كما يعاني قلة المعروض من المناطق الاستثمارية والسكنية والتجارية، إضافة إلى الركود الذي أصابه منذ فترة لأسباب عدة منها ارتفاع الأسعار».

وأضاف أن «ارتفاع أسعار السكن الخاص يعود جزء منه إلى منع الشركات العقارية من العمل في مجال تطوير السكن، إذ كانت تعمل على تثبيت الأسعار وزيادة المعروض والتنافسية في السوق». وأوضح أن قطاع شقق التمليك في السوق المحلي هو الرائج في الوقت الحالي، وقد ارتفعت معدلات البيع والشراء فيه بشكل كبير خلال الفترة الماضية، مبيناً أن الطلب المتزايد يعود إلى أسباب عدة، من بينها ارتفاع أسعار العقارات الأخرى، والافتقار إلى منتجات استثمارية عقارية، ووجود فرص استثمارية مجزية، وفي ما يلي نص الحوار:

• حدثنا عن شركة رديف للخدمات العقارية؟

- الشركة حديثة التأسيس، وتعمل في مجال الخدمات العقارية، وتساند ملاك العقار في تطوير عقاراتهم، كما تركز حالياً على تقديم الخدمات الاستشارية، ووضع الخطط الاستراتيجية للشركات العقارية، والشركات التي تمتلك محافظ عقارية. والشركة لديها رخصة تقديم خدمات أخرى مثل إدارة تطوير العقار، وإدارة عقارات وأملاك الغير من شركات ومؤسسات، حيث تتم تلبية جميع ما تتطلبه هذه العقارات من عمليات إدارة ومتابعة وصيانة وتسويق وتطوير، إضافة إلى الخدمات التسويقية والدعائية الإعلامية وتأجيرها وتحصيل هذه الإيرادات، إلا أن الشركة تعمل حالياً في مجال تطوير العقار.

وتعاقدت «رديف» مع شركة مدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية، وتم إعداد خطة استراتيجية متكاملة، شملت الجانبين المالي والإداري، إضافة إلى خطة تطوير العقارات المملوكة لها، ونأمل أن تتوسع قاعدة عملائنا من الشركات العقارية أو الشركات التي تمتلك محافظ عقارية خلال الفترة المقبلة.

وتعمل الشركة حالياً في نطاق السوق المحلي، وتسعى خلال الفترة القادمة إلى الدخول في بعض الأسواق مثل تركيا وبريطانيا، واقتناص الفرص المناسبة للعملاء في الأسواق الخارجية، حيث هناك العديد من المنتجات بعوائد مجزية.

سوق أفراد

• كيف ترى السوق العقاري المحلي في الوقت الحاضر؟

- يعتبر السوق العقاري المحلي في الوقت الحالي سوق أفراد لا مؤسسات، ويفتقد عنصرا مهما هو المطور العقاري، كما يعاني قلة المعروض من المناطق الاستثمارية والسكنية والتجارية، إضافة إلى الركود الذي أصابه منذ فترة، لأسباب عديدة منها ارتفاع الأسعار.

وتعاني جميع القطاعات ندرة الأراضي، إضافة إلى القوانين التي تحد من عمل الشركات العقارية، وبسبب شح الأراضي الاستثمارية المتاحة للتطوير فإن نسبة الإشغال في المناطق الاستثمارية وصلت إلى 95 في المئة، وهذا رقم غير معقول، إذ إن المناطق الاستثمارية الحالية لا تتناسب مع حجم الطلب وعدد السكان في المنطقة.

لقد أصبح السكن الخاص مبنى استثماريا ولكن بكثافة منخفضة، بسبب الطلب المتزايد، بالرغم من ارتفاع الإيجارات، إذ إن الحكومة بطيئة جداً في معالجة هذا الملف، كما أنها تعتبر المحتكر الأكبر للأراضي، وبحسب الدراسات والإحصائيات التي قام بها اتحاد العقاريين تبين أن هناك 14 ألف قسيمة سكنية غير مطورة يمتلكها القطاع الخاص، وهذه القسائم لن تحل الأزمة الإسكانية في ظل تجاوز طلبات الإسكان الـ105 آلاف طلب إسكاني.

السكن الخاص

كما أن جزءاً من أسباب ارتفاع أسعار السكن الخاص يتمثل في منع الشركات العقارية عن خوض مجال تطوير السكن، إذ كانت تعمل على تثبيت الأسعار وزيادة في المعروض والتنافسية في السوق، إضافة إلى أن الشركات لا تستطيع احتكار المنازل فترات طويلة، لوجود مساهمين يرغبون في الحصول على الأرباح، ورأينا نجاح تلك الشركات في منطقة مثل جنوب السرة.

وعن أسعار السكن الخاص بشكل عام، لا يوجد حالياً انخفاض فعلي، رغم أنه كان هناك انخفاض في بعض المناطق بنسبة تتراوح بين 12 و15 في المئة، وذلك بفعل المضاربين، لكن في معظم المناطق الأخرى لم تتغير الأسعار.

ويشهد قطاع التجزئة في القطاع التجاري نمواً متزايداً نتيجة الصرف المرتفع من قبل المواطنين على المطاعم والأسواق والمشتريات، وتعاني بعض المحافظات قلة المساحات المعروضة لقطاع التجزئة مقارنة مع عدد السكان مثل محافظتي الأحمدي والجهراء.

أما في ما يخص قطاع المكاتب الإدارية فإنه الآخر يشهد نمواً متزايداً، حيث هناك طلب مرتفع على المكاتب الصغيرة داخل العاصمة، وبناء عليه ارتفع سعر المتر التأجيري، إذ إنه بعد الأزمة العالمية عام 2008 انخفض الطلب على المكاتب وتوقفت الشركات عن بناء الأبراج، وخلال الفترة القصيرة الماضية ارتفع الطلب تدريجياً على المكاتب لتصل نسب الإشغال إلى مستويات قياسية.

قطاعات رائجة

• ما القطاع الرائج في السوق المحلي حالياً؟

- يعتبر سوق شقق التمليك الأكثر رواجاً في الوقت الحالي، إذ ارتفعت معدلات البيع والشراء بشكل كبير في الفترة الماضية، ويأتي الطلب المتزايد لأسباب عدة منها ارتفاع أسعار العقارات الأخرى، وعدم وجود منتجات استثمارية عقارية، إضافة إلى عدم وجود فرص استثمارية مجزية.

ويجب الاهتمام بقطاع الشقق وتوفير الأراضي للشركات، وفتح المجال أمام الوافدين لتملك الشقق، مع ضرورة أن يرافق ذلك القرار زيادة في المعروض والمخزون في المناطق الاستثمارية.

المخطط الهيكلي

• ماذا يحتاج السوق المحلي؟

- يعاني السوق المحلي عدم وجود تنسيق بين الإدارات والمؤسسات الحكومية تعمل على وضع قواعد عمل، وتقوم بتطوير البلد عمرانياً، وتسهل الإجراءات، ويكمن حل هذه الأزمة في معالجة المخطط الهيكلي، وتأسيس جهاز أو هيئة مستقلة تعنى بشؤون الدولة، وتطبق رؤية سمو أمير البلاد بتحويل الكويت إلى مركز تجاري ومالي.

ويجب أيضاً أن تكون إدارة المخطط الهيكلي والتخطيط العمراني هيئة مستقلة عن بلدية الكويت، تعمل على توفير الأراضي، وتضع الخطط الاستراتيجية للبناء العمراني للدولة عموماً من مناطق استثمارية وسكنية وتجارية وصناعية وسياحية وتعليمية، فالعملية تحتاج إلى نظرة أوسع للتخطيط الحضري في الكويت، وبالتأكيد ليس من خلال الآليات المعمول بها حالياً.

وتعتبر إمارة أبوظبي خير مثال على ذلك، حيث كانت الإمارة تعاني مما تعانيه الكويت حالياً، وقامت الحكومة بإنشاء مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني عام 2007، وخلال فترة قصيرة أثمرت نتائج هذا الجهاز، وتمّت معالجة الكثير من الاختلالات، كما تم بناء الطرق ومناطق عمرانية وسياحية وتعليمية.

ويحتاج السوق أيضاً إلى عودة المطورين العقاريين، لكن يجب في بداية الأمر تعديل القوانين التي تحد من عمل المطورين وتوفير بيئة مناسبة ووجود تسهيلات ومحفزات، كما أن الشركات بحاجة إلى سوق تمويلي يناسب تطلعاتها ومشاريعها من حيث حجم التمويل وفترات السداد، لكون المشاريع العقارية تحتاج إلى سنوات، ليتم التخطيط لها وبناؤها ثم التأجير أو البيع، وهذا لا يتناسب مع النظام المعمول به في الكويت، إذ إن جزءاً من أسباب الأزمة العالمية يتمثل في وجود التزامات قصيرة الأمد مع مشاريع بعيدة الأمد،

فالسوق يحتاج إلى نظام الرهن العقاري للسكن الخاص يرافقه نظام خاص للشركات العقارية، الغرض منه توفير تمويل طويل الأمد، باعتبار أن هناك الكثير من الدول سبقتنا في تطبيق هذه القوانين، ونحن لم نقطع الخطوة الأولى إلى الآن.

مؤشر عقاري

• تعاني الكويت عدم وجود مؤشر للقطاع العقاري... ما تعليقك؟

- نعم هناك مشكلة تعانيها الكويت عموماً من ناحية غياب الجهة التي تعطي دقة واستمراراً في المعلومات عن السوق العقاري أو عن حجم التداولات والصفقات التي تتم في السوق عموماً، إذ لم تعد الأرقام التي تقدم عبر إدارة التسجيل العقاري في وزارة العدل وافية وهي غير دقيقة.

وبالطبع فإن المؤشر ذو أهمية كبيرة، والسوق بحاجة إلى جهات رسمية لإصدار أرقام دقيقة وسريعة تبين مدى نشاطه وحجم المبيعات، لكن هناك جهات عديدة مثل اتحاد العقاريين وبيت التمويل الكويتي (بيتك) يصدران بين فترة وأخرى أرقاماً تخص القطاع.

العقارات الأوروبية تعود إلى الواجهة كاستثمار

المشتري الأجنبي في وضع شرائي أفضل بـ 20% كان عليه منذ 10 أشهر

تعود العقارات الأوروبية إلى الواجهة كاستثمار جيد بعد التراجع الأخير في قيمة اليورو، وتراجع فوائد القروض العقارية في أوروبا.

ونتج هذا التراجع المفاجئ من قرار البنك المركزي الأوروبي باتباع خطوة سبقه إليها كل من الاحتياطي الفدرالي الأميركي وبنك إنكلترا، وهي «التيسير الكمي». وتعني هذه الخطوة طرح مبالغ نقدية هائلة في السوق لشراء السندات الحكومية وتوفير السيولة المالية وتشجيع الإنفاق الاستهلاكي والاستثمار بدلا من سياسة الانكماش التي كانت سائدة سابقا. ولكن أهم الأعراض الجانبية لهذه السياسة الجديدة كان انخفاض قيمة اليورو أمام الدولار والإسترليني.

وتعد أسعار العملات حاليا، أو بالأحرى تغيرها، مثل البارومتر الذي يحدد قيم العقارات الدولية. وظلت أوروبا طوال السنوات الماضية منذ عام 2008 تعاني سياسة نقدية متقشفة مع ارتفاع قيمة اليورو، وهو الأمر الذي أدى إلى أزمات اقتصادية واجتماعية في دول مثل اليونان وإسبانيا. ولكنها الآن على ما يبدو غيرت هذه السياسة من أجل دفع الاقتصادات الأوروبية نحو الانتعاش. وإذا ما نجحت هذه السياسة فإن انعكاساتها سوف تكون إيجابية على قطاعات الاقتصاد الأوروبي ومنها القطاع العقاري، مما يجعل فرصة الشراء الاستثماري الآن مجدية.

ومن فرنسا، تؤكد شركة «فرنش برايفت فاينانس» المتخصصة في تمويل القروض العقارية أن انخفاض قيمة اليورو إزاء العملات الأخرى بالإضافة إلى تراجع تكاليف فوائد القروض العقارية يعني أن المشتري الأجنبي في وضع شرائي أفضل بنسبة 20 في المئة عما كان عليه منذ 10 أشهر فقط.

وفي مجال الشراء الاستثماري للعقارات الأوروبية، تشير شركات إلى أن قيمة الإيجارات في أوقات غياب المشتري يمكنها أن تغطي أقساط القرض العقاري أو توفر دخلا من هذه العقارات.

ومع زيادة جاذبية العقارات الأوروبية توجد أيضا بعض المخاطر التي يجب أن تؤخذ في الحسبان، وهي تتعلق بالاستقرار السياسي، مثل الحال الآن في اليونان، أو التغييرات الضريبية المحتملة في إسبانيا وفرنسا. وأحد المخاطر التي ظهرت في قبرص مثلا قبل عدة سنوات كان تجميد الأصول المصرفية لكبار المودعين بعد شبهة غسل أموال من بعض المغتربين الروس. وأصيب المقيمون الأجانب ببعض القلق عندما طلبت منهم الحكومة الإسبانية تسجيل أصولهم الاستثمارية في الخارج، ولم تفصح الحكومة الإسبانية بعد عن دوافع هذا الطلب غير العادي.

ويقول خبراء إن على المستثمر أن يقيّم أيضا الوضع الاقتصادي العام في الدول الأوروبية التي يريد الاستثمار فيها من حيث حجم الديون الخارجية وحالة الاقتصاد. وأفضل دولة للاستثمار قد تكون تلك التي لا دوافع لديها لرفع الضرائب. وتبدو ألمانيا في وضع جيد من حيث جدوى الاستثمار العقاري فيها.

ومن يرد أن يتوجه إلى الاستثمار غير العادي فعليه التوجه شمالا إلى النرويج وهي خارج منطقة اليورو، ولكن عملتها الوطنية، الكورونا، تراجعت في قيمتها بنحو 30 في المئة خلال العامين الأخيرين. وهي لذلك تقدم فرصة استثمارية جيدة.

ويعني هذا أن من يملك استثمارا عقاريا في سويسرا بالفعل زادت قيمة هذا الاستثمار بفعل قوة الفرنك السويسري. أما دخول السوق السويسري حاليا فهو باهظ التكاليف. ولا تقل قيمة أي شاليه فاخر في جبال الألب حاليا عن 3 ملايين فرنك سويسري، وهي تخص قطاع القمة فقط من المستثمرين العقاريين في الخارج. وفي أوروبا، تصل معدلات الفائدة على القروض العقارية إلى أدنى قيمة لها في فرنسا التي تصل فيها النسبة إلى اثنين في المئة فقط. ولكن بالمقابل فإن أسعار العقارات في فرنسا مازالت تمر باتجاه سلبي حيث فقدت نسبة 1.2 في المئة من قيمتها في العام الأخير. ومازالت منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية الدولية تعتبر أن أسعار العقار في فرنسا مقومة بأكثر من قيمتها. وهي الاستثناء الوحيد في أوروبا، لأن بقية الدول تعتبر عقاراتها الآن تباع بأقل من قيمتها الحقيقية.