العقار ومواد البناء: بيع العقارات الاستثمارية قيد الإنشاء ظاهرة تجتاح السوق

أفادت تقارير عديدة بأن هناك عدداً كبيراً من العقارات الاستثمارية شارف على الانتهاء، وبات في مراحله النهائية من التشطيبات، تمهيداً للبدء في التأجير خلال الربع الحالي، ما سيساهم في توفير شقق أكثر، وسيترك ذلك بالتالي تأثيراً على القيمة الإيجارية.

انتشرت في الآونة الأخيرة ظاهرة بيع العقارات الاستثمارية قيد الإنشاء "الهيكل الأسود" في السوق المحلي بشكل لافت، إذ إن هناك نحو 10 عقارات استثمارية، لم يكتمل بناؤها معروضة للبيع، في حين تم بيع 15 عقاراً استثمارياً منذ بداية العام الحالي.

وتنحصر أسباب البيع في ثلاثة عوامل، أولها ارتفاع تكلفة البناء من المواد والأيدي العاملة ووسائل النقل، وثانيها التوقعات التي سادت السوق المحلي منذ وقت كبير بانخفاض الإيجارات، أما العامل الثالث والأخير فهي تداعيات انخفاض أسعار النفط، التي تركت أيضاً تأثيراتها النفسية على المستثمرين، مما ولد الخوف لديهم من الإجراءات الحكومية لمواجهة ذلك الانخفاض، من خلال فرض الضرائب أو رفع الدعم عن بعض المنتجات، وأبرزها المحروقات.

وتوقع عدد من العقاريين أن يرتفع المعروض من العقارات الاستثمارية تحت الإنشاء خلال الفترات المقبلة، خصوصاً مع توجه العديد من الوافدين لترحيل أسرهم إلى بلدانهم، بسبب ارتفاع الإيجارات، مما ينذر بانخفاض قادم للقيم الإيجارية في هذا القطاع.

وذكرت تقارير عديدة مهتمة بالشأن العقاري، أن هناك عدداً كبيراً من العقارات الاستثمارية شارفت على الانتهاء، وهي في مراحلها النهائية من التشطيبات، وسوف تبدأ في التأجير خلال الربع الحالي، مما سوف يساهم في توفير شقق أكثر، بالتالي له تأثير على القيمة الإيجارية.

شقق شاغرة

وأفاد اتحاد العقاريين في تقرير "المرشد العقاري" الأخير، بأن عدد الشقق الخالية بلغ 18 ألف شقة من أصل 320 ألف شقة موجودة في 13 ألف عقار استثماري، في حين بلغت نسبة الشغل 94.3 في المئة، خلال عام 2015.

من جانب آخر، ذكر عدد من الوسطاء أن السوق العقاري شهد خلال الفترات السابقة تداولات كبيرة للعقارات الاستثمارية، خصوصاً في بعض المناطق، لاسيما الخارجية، وأرجعوا سبب تلك التخارجات إلى التوقعات والإشاعات، التي تدور حول انخفاض القيم الإيجارية للعقارات الاستثمارية.

وكانت العقارات الاستثمارية شهدت خلال عام 2015 تداولات كبيرة، في حين ذكرت تقارير عديدة، أن متوسط قيمة الصفقة للعقار الاستثماري انخفض، مقارنة مع ما تم تدوله عام 2014، حيث إن الأسعار وصلت إلى أرقام خيالية، وساد السوق المحلي تخوف المستثمرين من انخفاضات محتملة.

مخالفات البناء

وخلال السنوات الماضية، لجأ عدد كبير من المستثمرين إلى مخالفات نظم البناء، وتقسيم الشقة الواحدة إلى أكثر من شقة، وتأجير السراديب  المخصصة لمواقف السيارات لأصحاب المحال التجارية، بهدف زيادة الإيرادات، وتركت تلك المخالفات تداعيات سلبية كبيرة جداً على السوق العقاري، وعلى المناطق الاستثمارية.

ومن أبرز المخالفات، التي يتم تسجيلها في بلدية الكويت "التغيير في المساحات الداخلية للشقق، وزيادة الغرف، وتقليص المساحات الموزعة لتكبير الشقق، وإغلاق الطابق المخصص للخدمات كغرف وملاحق وتضيق الممرات وعدم توافر مواقف سيارات".

إلى ذلك، قال عدد من العقاريين، إن أكثر من 80 في المئة من العقارات الاستثمارية مخالفة لقوانين البناء والتقسيمات والممرات، هذا فضلاً عن شروط الأمن والسلامة، مشيرين إلى أنه على وزارة الدولة لشؤون البلدية، أن تفرض رقابة لاحقة على العقارات الاستثمارية، لأنها الجهة الرقابية التي يحق لها إصدار الغرامات والمخالفات بحق المخالفين.

وكان مجلس الوزراء، أصدر في بداية العام الجديد مشروع قانون بتغليظ العقوبات على مخالفي البناء في السكن الخاص والاستثماري والتجاري، والصناعي، من خلال تعديل قانون البلدية 5-2005، وشملت التعديلات 14 مادة من أصل 42، وكان أبرز التعديلات على القانون عقوبة من تثبت مسؤوليته من أصحاب المكاتب والدور الاستشارية بالحبس مدة

لا تقل عن ستة أشهر، ولا تتجاوز سنتين، إلى جانب إزالة مخالفة البناء ورد الشيء إلى أصله على نفقة المخالف، وتغليظ العقوبة لتصبح ألف دينار بدلاً من خمسين ديناراً عن كل متر مربع، وقطع التيار الكهربائي عن العقار المخالف.

ضعف التداول

وبسبب تلك المخالفات ضعفت تداولات السوق من العقارات الاستثمارية، حيث لا يستطيع مالك العقار البيع دون استخراج شهادة أوصاف تفيد بخلو المبنى من أي مخالفات، سواء جسيمة أو بسيطة، وأيضاً شكلت تلك المخالفات ضغطاً كبيراً على خدمات المناطق الاستثمارية، بالإضافة إلى أنها تسببت في الازدحامات المرورية.

في موازاة ذلك، عمد البعض إلى تحويل العقار الاستثماري إلى تجاري، عن طريق تأجير الوحدات السكنية لأصحاب المشاريع، مثل المعاهد الصحية والتعليمية ومكاتب المحاماة و صالونات التجميل والمشاغل النسائية، حيث يتم تأجير الشقة بأسعار أعلى من الراغبين في السكن.

وهناك أيضاً إقبال كبير من قبل أصحاب تلك المشاريع، على تأجير الوحدات السكنية في العقارات الاستثمارية، وتعتبر الأسعار مناسبة للطرفين، لأن القيم الإيجارية في الاستثماري أرخص بكثير من التجاري.

عوائد التأجير

ويبرر أصحاب العقارات الاستثمارية، وخصوصاً من قام بالشراء خلال فترة ارتفاع الأسعار، بأن العوائد التأجير غير مناسبة، وتتعرض إلى هزات بين الحين والآخر، وذلك في حال تم إخلاء شقة أو شقتين، إضافة إلى تكاليف أخرى مثل الصيانة والخدمات، إضافة إلى فواتير الماء والكهرباء.

ويتراوح العائد في العقارات الاستثمارية بين 6 إلى 8 في المئة، فيما ذكرت تقرير صادر عن بيت التمويل الكويتي في وقت سابق أن 4 إلى 10 في المئة من الشقق شاغرة، في حين توقع عدد من العقاريين أن يكون هناك انخفاض نسبي في أسعار العقارات الاستثمارية، إضافة إلى القيم الإيجارية، وفقاً لمؤشرات وعوامل عديدة.

من ناحية أخرى، أفاد عدد من المهتمين بالسوق العقاري، بأن العقار الاستثماري شهد ارتفاعات كبيرة في الأسعار والإيرادات خلال السنوات الخمس الماضية، لكن في الوقت الحالي بدأت الأسعار في النزول، وهناك رغبة كبيرة لدى الملاك بتسييل أصولهم، والدخول في استثمارات أخرى.

وبينوا أن المستثمرين وأصحاب رؤوس الأموال يتوجهون حالياً إلى الاستثمار في العقارات السكنية، خصوصاً أن العقار السكني يحقق عائداً اكثر من الاستثماري، مشيرين إلى أن هناك العديد من العقارات السكنية تحولت إلى استثمارية، وهي تحقق عوائد جيدة.

ولفتوا إلى أن الطلب على التأجير في العقارات السكنية كبير جداً، خصوصاً أن هناك رغبة كبيرة من قبل المواطنين والوافدين في السكن بالمناطق السكنية، للاستفادة من الخدمات، وتجنب الازدحامات في المناطق الاستثمارية.