القدومي: من يحقق عوائد تصل إلى 25% فلمَ يبيع العقار؟

ذكر القدومي أن المستثمر العقاري لن يخسر عند تملكه العقار بشرط أن يحسن الاختيار، بمعنى أن العميل يجب أن يعرف متى وأين وكيف يشتري، مشيراً إلى أن النظرية الصحيحة تقول إن العميل يجب أن «يبيع قبل ان يشتري»، متسائلاً: من يحقق عوائد تصل إلى 25% فلمَ يبيع العقار؟

قال العضو المنتدب للمجموعة توب إكسبو لتنظيم المعارض والمؤتمرات وليد القدومي، إن من يحقق عوائد تصل إلى 25 في المئة مثلاً، فلمَ يقوم يبيع العقار؟، وإذا كانت هناك عقارات تحقق هذه العوائد، فإن الملامة يمكن أن تقع على الشركات والمحافظ الاستثمارية والبنوك، التي لا تشتري هذه العقارات، وتستفيد من عوائدها، متسائلاً: هل يعني ذلك أن مديري المحافظ الكبرى حول العالم، والتي تدر عوائد لا تتجاوز 8 في المئة، لم تلتفت إلى هذه العوائد، لو أنها كانت حقيقية؟!

حديث القدومي، جاء خلال المؤتمر، الذي عقدته الشركة للإعلان عن استعداداتها الحثيثة التي تقوم بها مجموعة توب إكسبو لتنظيم المعارض والمؤتمرات لإطلاق الدورة التاسعة لمعرض العقار والاستثمار-معرض المعارض العقارية في الكويت، والحديث عن آخر تطورات المعرض والشركات المشاركة فيه، إلى جانب وضع السوق العقاري محلياً وخارجياً، في ضوء المتغيرات الاقتصادية والجيوسياسية، التي تشهدها دول المنطقة والعالم، لاسيما وسط انخفاض أسعار النفط، وغيرها من القضايا السياسية والاقتصادية الساخنة في المنطقة والعالم.

وأضاف أن العقار يبقى دائماً وأبداً هو الأمن والأمان على مختلف العصور، وإن كان يشهد فترات متفاوتة من الارتفاع والهبوط، حيث إن هناك عوامل تؤدي إلى انتعاش الدورة العقارية، بحيث يكون العقار في أوجه، كما أن هناك عوامل تؤدي إلى انخفاض النشاط العقاري، ومن ثم تعاود الدورة العقارية الصعود مرة أخرى بعد موجة التصحيح.

وقت الانخفاض

وذكر أن الوقت الراهن يعتبر وقت الانخفاض، وخصوصاً في الدول العربية، التي تشهد حالياً العديد من العوامل السياسية والاضطرابات التي أثرت على أداء العقار العربي عموماً، حيث تراجع الطلب على العقار في الأسواق العربية على اعتبار أن المستثمر يرى أن هذه المناطق تعتبر  ساخنة في الوقت الراهن.

وعن فرص الربح والخسارة في القطاع العقاري، أفاد بأن المستثمر العقاري لن يخسر عند تملكه العقار، بشرط أن يحسن الاختيار، بمعنى أن العميل يجب أن يعرف متى وأين وكيف يشتري، مشيراً إلى أن النظرية الصحيحة تقول إن العميل يجب أن "يبيع قبل أن يشتري"، بمعنى أنه قبل أن يشتري العقار، يجب أن يتعرف على إمكانية اعادة بيع هذا العقار والتخارج منه بعد فترة من الزمن، وكم العائد الذي سيحققه؟ وهل هذا العائد يمثل فعلاً العائد الطبيعي المتعارف عليه في السوق العقاري المحلي أم هو مجرد حيلة تسويقية؟

عصر الطفرة

وبين القدومي أن عصر الطفرة قد انتهى، بالتالي فمن الإجحاف أن نقيس أو نقارن الوضع الحالي بالوضع السابق، مشيراً إلى أن الأسواق الحالية  اختلفت عن السابق، كما أن المنافسة الحالية تختلف عن السابق، بينما الوضع الحالي، هو الوضع الطبيعي، الذي يجب أن يكون عليه حال العقار في الكويت، متوقعاً في الوقت ذاته أن يستمر الوضع الحالي إلى فترة طويلة قادمة، خصوصاً في ظل الأوضاع السياسية والاقتصادية الحالية.

وقال: بات من الملاحظ خلال السنتين الأخيرتين تغير نوعية المشترين واستقطاب فئة معينة لم يكن لديها القدرة على التملك في السابق، حيث برزت نوعية جديدة من المشترين، وهم من شريحة "متوسطي الدخل"، حيث باتت هذه الشريحة المحرك الأساسي للسوق العقاري، خصوصاً أن المعروض من المنتجات العقارية المختلفة تتراوح أسعارها بين 50 و 500 ألف دولار، بالتالي باتت هذه الشريحة هي الأكثر تجاوباً مع عمليات البيع والشراء في مختلف الأسواق الخليجية والآسيوية والأوروبية، التي بدأت تطرح أسعاراً في متناول هذه الشريحة، مما أحيا حركة البيع والشراء العقاري من جديد.

وأضاف أن هناك دولاً استقطبت، بفضل قوانينها وإمكانياتها السياحية أو الثقافية أو الدينية، مستثمرين من جميع أنحاء العالم، ومنها على سبيل المثال (تركيا، البوسنة، بعض دول أوروبا الشرقية)، فقدمت فرصاً للتملك والاستثمار في الوقت ذاته، معززة بأسعارها، التي ما زالت في متناول نسبة كبيرة من العملاء حتى الوقت الراهن.

العوائد الاستثمارية

من جهة أخرى، وفي رده على سؤال حول العوائد الاستثمارية التي أصبحت ترتكز عليها السياسات البيعية لدى الكثير من الشركات، قال القدومي إن العائد الإيجاري على العقار يرتبط ارتباطاً وثيقاً بقيمة العقار، بمعنى أنه إذا كانت قيمة العقار مرتفعة، فإن قيمة العائد ستكون قليلة، أما إذا كانت قيمة العقار قليلة، فيمكن أن تكون قيمة العائد قليلة أو مرتفعة نوعاً ما حسب بلد وموقع وميزات العقار، لكن الوضع الطبيعي في العائد العقاري هو ما بين 2 إلى 12 في المئة في أقصاها في بعض الدول.

وأشار إلى أن الوضع الطبيعي في أي دولة في العالم، يتراوح ما بين 5 إلى 7 في المئة، وأي عائد آخر يعرض هو حالات خاصة أو استثنائية، حيث تلجأ بعض الشركات إلى مغريات تسويقية في هذا الخصوص، حيث يتم عرض عوائد مثلاً بواقع 10 في المئة أو أكثر، لكن ذلك يتم من خلال إضافة الفارق في العائد على سعر الوحدة، التي يتم طرحها للبيع.

أما بالنسبة للشركات، التي تطرح عوائد تصل إلى 20 و 25 في المئة، أوضح أن هذا الأمر ربما يندرج تحت مبدأ تجميع الأموال واستثمارها في العقار وغير العقار، بمعنى أن هذه الشركات، قد تمارس دور شركات توظيف الأموال واستثمارها في الأسهم والسندات والبورصة والتجارة، أو أن هناك نوعاً آخر من الشركات، التي تتولى تجميع هذه الأموال وتوظفيها ضمن محفظة عقارية متخصصة في شراء العقارات وتطويرها وهنا قد تحقق هذه العوائد على التطوير وليس التأجير.

العميل الكويتي

وأكد القدومي أن العميل الكويتي، أصبح أذكى من البائع، وأن هناك بائعين في بعض الشركات لا يعلمون عن المشاريع التي يقومون بتسويقها إلا بعض المعلومات البسيطة، وبعضهم حتى لا يعلم ما يطرحه ويعرضه المنافس له، في حين أصبح لدى العميل معلومات عن المشاريع كلها والمنطقة والبلد أكثر مما لدى البائع نفسه، مشيراً إلى أن التجربة أثبتت أن العميل الكويتي أصبح لديه كم من المعلومات عن الوحدات أكثر مما لدى البائع، خصوصاً بعد أن أصبح من السهل الوصول إلى أي مكان في العالم إما عن طريق المعاينة الشخصية أو من خلال مواقع الإنترنت التي جعلت من العالم كله قرية صغيرة.

وأشار إلى أن السوق المحلي الكويتي يفتقر إلى وجود المشاريع الإسكانية الكبرى والأراضي السكنية، مشيراً إلى وجود رغبة كبيرة لدى  المواطنين الكويتيين للتملك والاستثمار في الكويت، لكن واقع الحال يشير إلى ندرة المعروض من المنتجات العقارية المختلفة، باستثناء مجموعة بسيطة جداً من شقق التمليك، ومجموعة أخرى من المشاريع السياحية، وهو أمر لا يليق بمكانة ووضع الكويت العقاري.

العقار والاستثمار

ذكر وليد القدومي أن معرض العقار والاستثمار، له تاريخ عريق يمتد أكثر من 20 سنة، حيث يشارك في الدورة الحالية للمعرض، خلال الفترة من 11 إلى 16 أبريل الجاري، على أرض المعارض الدولية بمشرف 71 شركة عقارية محلية وخارجية، تعرض أكثر من 250 مشروعاً عقارياً، في أكثر من 17 دولة حول العالم، منها دول خليجية هي (الكويت، السعودية، الإمارات، البحرين وسلطنة عمان)، إلى جانب مشاريع في دول عربية وإسلامية وأوروبية، إضافة إلى مشاركات عديدة من قبل المشاريع التركية، حيث ما زالت تركيا تشكل الاستثمار الأكثر استقطاباً.

وبيّن القدومي أن المعرض يشهد كذلك عرض مشاريع مكثفة في بريطانيا وأوروبا، ومشاريع أخرى في تايلند، التي تعتبر وجهة استثمارية وسياحية جديدة تستقطب مستثمرين من مختلف دول العالم، ومشاريع أخرى ستعرض في القارة الأميركية من بينها مشاريع من أميركا وأخرى من كندا.

وقال إن المعرض سيقام على مساحة 3450 متراً مربعاً ويشارك فيه بنكان محليان، إلى جانب جهات قانونية واستشارية، أحدها مكتب الشيخة موضي الصباح للمحاماة والاستشارات، والآخر مكتب قانوني تركي، لتقديم خدمات استشارية مجانية للجمهور الكويتي خلال فترة المعرض.