العقار ومواد البناء: عوامل «خلخلت» أسعار العقارات... والترقب سيد الموقف

شهد القطاع العقاري في الفترة الأخيرة انخفاضات في الأسعار ونسب شَغلِها، وفي القيم الإيجارية لبعض العقارات، ورأى عقاريون سألتهم الجريدة» عن أسباب الانخفاضات ونسبها، والعوامل المؤثرة في القطاع، أن هناك عوامل عديدة «خلخلت» أسعار العقارات، أبرزها الركود الذي وصل ذروته بفعل عوامل أخرى مثل التوتر السياسي في المنطقة، وانخفاض أسعار النفط وتأثيراته النفسية على المستثمرين،  وابتعاد المستثمرين عن السوق العقاري.

ولفتوا في هذا الشأن أيضاً إلى غياب الرؤية الحكومية بشأن سد العجز في الميزانية العامة، ومواجهة انخفاض النفط، إضافة إلى عدم وجود الشفافية بشأن رفع الدعوم عن المنتجات، وأبرزها البنزين والكهرباء والماء، مما ولد خوفاً لدى الكثيرين، وأصبح هناك ركود وجمود وصل أعلاه.

وبينما أشار الخبير والمقيم العقاري عبدالعزيز الدغيشيم، إلى أن المستثمرين وتجار العقارات ابتعدوا عن السوق في الوقت الحالي أملاً أن تنخفض الأسعار أكثر فأكثر ليقتنصوا الفرص المناسبة، أوضح أن الانخفاضات التي شهدها القطاع العقاري أخيراً، كانت تتركز في المناطق الخارجية، وتدريجياً سوف تصل إلى المناطق القريبة من العاصمة والمناطق الداخلية.

أما أحمد الأحمد فرأى أن القطاع العقاري شهد انخفاضات في الاسعار بنسبة بلغت 20 في المئة في بعض المناطق الخارجية، و10 في المئة في بعض المناطق الداخلية، «والأسعار غير ثابتة والسوق غير مستقر، حيث أصبح القطاع العقاري أشبه بسوق الكويت للأوراق المالية.

في المقابل، رأى محمد العرادي أن انخفاض اسعار العقارات عائد إلى تأثرها بالانخفاضات التي شهدها السوق النفظي العالمي،

إضافة إلى التوتر السياسي في المنطقة وعدم الاستقرار الاقتصادي العالمي، لكنه اعتبر الانخفاضات في العقارات المحلية «صحية، وتصحيحاً لوضع السوق بعدما شهد ارتفاعات كبيرة جداً»

وفي التفاصيل، قال الخبير والمقيم العقاري عبدالعزيز الدغيشم، إن السوق العقاري يتعرض الى موجة انخفاضات في الأسعار والأشغال، مضيفاً أن الوضع الحالي يعتبر طبيعياً، فالقطاع العقاري كباقي القطاعات يتعرض إلى هزات وانخفاضات وارتفاعات، ويتأثر بالأوضاع الاقتصادية المحلية والعالمية.

وأوضح الدغيشم أن انخفاض الأسعار كان لأسباب متعددة، أبرزها الركود الذي أصاب القطاع ووصل ذروته، بالإضافة إلى الخوف والترقب من قبل المستثمرين والمواطنين من الوضع الاقتصادي للبلاد، "فالرؤية غير واضحة وغير شفافة ولا أحد يستطيع التنبؤ بما سوف يحدث مستقبلاً".

وأضاف أن المستثمرين وتجار العقارات ابتعدوا عن السوق حالياً أملاً أن تنخفض الأسعار أكثر فأكثر ليقتنصوا الفرص المناسبة، لافتاً إلى أن تقارير عديدة تحذر القطاع المصرفي من انهيار أسعار العقارات، إضافة الى أن البنوك لديها دراسات ومستشارين لقراءة الوضع الاقتصادي، وبناء عليه تشددت كثيراً في موضوع منح القروض لتمويل شراء العقارات، مما زاد أزمة الركود والجمود.

الأراضي السكنية

وذكر أن الانخفاضات التي شهدها القطاع العقاري في الآونة الاخيرة كانت تتركز في المناطق الخارجية، وتدريجياً سوف تصل إلى المناطق القريبة من العاصمة والمناطق الداخلية، مبيناً أن الأراضي السكنية في بعض المناطق شهدت انخفاضات وصلت إلى 25 في المئة من قيمتها، فيما انخفضت بعض العقارات السكنية الخاصة بنسب تجاوزت الـ 15 في المئة.

وبين أن العقار الاستثماري هو الآخر شهد انخفاضات في الأسعار، فكان في السابق سعر المتر للعقارات الاستثمارية ذات المواقع المميزة يبلغ 2200 دينار، ليصل إلى 1900 دينار حالياً، أما بالنسبة للمواقع العادية فكان سعر المتر يبلغ 1800 دينار، وحالياً يبلغ 1400 دينار، مشيراً إلى أن العقار التجاري لا يزال محافظاً على مستوياته السعرية السابقة.

وتوقع الدغيشم أن الانخفاضات والركود سوف يستمران خلال الفترات المقبلة، حيث لا توجد مؤشرات أو معطيات على تحسن الوضع الاقتصادي المحلي، بالإضافة إلى أن الترقب في الوقت الحالي هو سيد الموقف من قبل الجميع.

الشائعات

من ناحيته، قال الوسيط والخبير العقاري أحمد الأحمد، إن القطاع العقاري شهد انخفاضات في الأسعار بنسبة بلغت 20 في المئة في بعض المناطق الخارجية، و10 في المئة في بعض المناطق الداخلية، منبهاً من مغبة استمرار انخفاض الأسعار خلال السنوات المقبلة دون أن تقوم الدولة بحماية المستثمرين والبنوك على وجه الخصوص، وحينها من المحتمل أن نرى صندوق المتعثرين العقاري على غرار صندوق المسعرين.

وأضاف الأحمد أن الأسعار غير ثابتة والسوق غير مستقر، حيث أصبح القطاع العقاري أشبه بسوق الكويت للأوراق المالية.

وأوضح أن الانخفاضات جاءت لأسباب عديدة، منها الحرب الإعلامية التي شنتها إحدى الصحف اليومية، ونشرت الشائعات حول وجود انخفاضات حادة، مما أثر على المستثمرين والراغبين في البيع، وأيضاً ابتعاد تجار العقار عن السوق آملين انخفاضات أكبر لاقتناص الفرص فيما بعد.

ولفت إلى أن هناك أيضاً عوامل أخرى اثرت على أسعار العقارات والأراضي، منها النزاع المسلح في كل من سورية واليمن، وعدم استقرار المنطقة من الناحية السياسية والاقتصادية، فالجميع مترددون في الشراء ويترقبون الأسعار.

وأشار إلى أن مجمل تلك العوامل زاد من حدة الركود العقاري الذي أصابه منذ فترة كبيرة من الزمن، بالإضافة إلى ارتفاع الأسعار، مبيناً أن السوق العقاري لا يزال يحافظ على مستوياته السعرية، ولم يشهد الانخفاضات التي نسمع عنها في الإعلام.

صعوبة التقييم

وأوضح الأحمد أنه في الوضع الحالي، يصعب على الوسيط أو المقيم تحديد قيمة العقار، فالأسعار غير ثابتة، إذ يمكن اعتبار أنه تسود السوق المحلي حالة من الخوف والتردد، وهما سيدا الموقف، مشيراً إلى أن عوائد العقارات استثمارية انخفضت من 10 في المئة إلى 5.5 في المئة (إبان الطفرة العقارية)،  وأصبح العقار الاستثماري "ما يوكل عيش" بالنسبة للمستثمر.

وذكر أنه في موازاة ذلك، هناك عوامل تعمل على تثبيت الأسعار أبرزها أن جزءاً كبيراً من رهونات البنوك تتمثل في العقارات، وأن الطلب أعلى من العقارات بالنسبة للعقارات السكنية، بالإضافة إلى انعدام الفرص الاستثمارية الأخرى، وانهيار سوق الكويت للأوراق المالية.

وبين الأحمد أن البنوك متشددة في منح القروض العقارية في الوقت الحالي، مشيراً إلى أن القطاع المصرفي إن سهّل الحصول على القروض العقارية فسوف ترتفع الأسعار اكثر من مستوياتها الحالية، حيث انعدام الفرص له تأثير كبير على القطاع العقاري.

الطلب المرتفع

من ناحيته، قال نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب في مجموعة إتش إم جي العقارية محمد العرادي، إن السوق العقاري الكويتي شهد انخفاضات بنسبة تراوحت بين 20 إلى 25 في المئة،  على مستوى العقارات الاستثمارية والتجارية، في حين تراوحت نسبة الانخفاض في العقارات السكنية بين 10 و15 في المئة، بسبب الطلب المرتفع على العقار السكني.

وأرجع العرادي أسباب انخفاض أسعار العقارات إلى تأثرها بالانخفاضات التي شهدها السوق النفظي العالمي، إضافة إلى التوتر السياسي في المنطقة وعدم الاستقرار الاقتصادي العالمي، موضحاً أن الانخفاضات، التي شهدتها العقارات المحلية تعتبر صحية، وهو تصحيح لوضع السوق بعدما شهد ارتفاعات كبيرة جداً.

وذكر أن مع تأثر الأسواق الخليجية والهزات التي تعرض لها ويتعرض لها بين الحين والآخر اتجه المستثمرون إلى الاستثمار في الأصول الثابتة أي العقارية، فهي تحافظ على مستوياتها السعرية، ولا تتأثر سريعا كأسواق المال.

وتوقع أن يكون هناك توجه أكبر من قبل المستثمرين، وأصحاب رؤوس الأموال المتوسطة إلى الاستثمار في العقارات، وخصوصاً الاستثمارية ذات المردود المادي، بسبب انعدام الفرص الاستثمارية في الأسواق المال الخليجية، متوقعاً أن تضخ البنوك الأموال لتحافظ على السوق العقاري، حيث هناك الكثير من العقارات مرهون لدى القطاع المصرفي.

وأوضح العرادي أن الركود الذي أصاب القطاع العقاري منذ فترة طويلة لن يستمر كثيراً، وسوف تزداد التداولات على العقار تدريجياً خلال السنة الحالية، "بسبب عدم وجود فرص استثمارية اخرى وتأثر أسواق المال الخليجية بشكل كبير بالازمات الاقتصادية والسياسية العالمية"، لافتاً إلى أن الجميع يستهدف الاستثمار في القطاع العقاري والأغذية.

ولفت إلى أن الاستثمار في العقارات المدرة أكثر أماناً من أي استثمارات أخرى، "فتأثر الأصول الثابتة بالأزمات أقل من غيرها، "فما زال القطاع جاذباً للمستثمرين، وهناك عقارات مردودها مناسب وجيد"، مؤكداً أن القطاع العقاري لا يخلو من الفرص الاستثمارية الجيدة، خصوصاً في بعض البلدان السياحية وأوضاعها الاقتصادية والسياسية مستقرة.