العقار ومواد البناء : نظام نقل ملكية العقارات... خارج الزمن ويعرقل إتمام الصفقات

مع تطور الأنظمة الذكية المعمول بها في أغلب دول العالم، تأتي الكويت في المركر الأخير خليجياً، والمركز 68 عالمياً في مؤشر سهولة تسجيل ونقل ملكية العقارات، في حين تصل فترة عملية نقل الملكية إلى شهر، وتستغرق أكثر من ذلك في بعض المحافظات، التي تنشط بها عمليات البيع والشراء.

وسألت «الجريدة» عدداً من العقاريين عن تأثير التأخير في إتمام الصفقات العقارية على القطاع، وعن الإجراءات، التي يمكن اتخاذها لتقليل تلك الفترة، حيث أكدوا أن القطاع العقاري يعاني البيروقراطية الحكومية، والبيئة غير الصحية المعرقلة للقطاع.

وأشاروا إلى أن استخراج شهادة يشكل العبء الأكبر الذي يواجه المتعاملين في القطاع العقاري، لافتين إلى وجوب متابعة أنظمة أكثر تطور ومرونة، حيث إن التأخير في إتمام الصفقات العقارية يسبب العديد من المشكلات، ويزيد الركود والجمود في القطاع.

وأفادوا بأن الدول كافة تولي اهتماماً أكبر بقطاع العقار، لأنه أحد أهم القطاعات، ويساهم في الدخل القومي للدولة، «لذا يجب أن يتم إنشاء جهة أو دائرة تكون مسؤولة عنه وتراقب التداولات، وتسعى إلى حل المعوقات التي تواجه المتعاملين في هذا القطاع».

وقال الرئيس التنفيذي لشركة «بازار للعقارات» الخبير العقاري محمود الطراروة، إن نقل ملكية العقارات بين البائع والمشتري تستغرق نحو أسبوعين، هذا في حال أحد الطرفين لديه «واسطة»، أما «دون واسطة»  فتتجاوز فترة نقل الملكية الشهر، مما يعد مؤشراً سيئاً لبيئة الأعمال في الكويت.

وأضاف الطراروة أنه بالمقارنة مع دول مجلس التعاون الخليجي، نجد أن الكويت في المراتب الأخيرة، وعملية نقل الملكية في إمارة دبي على سبيل المثال لا تستغرق أكثر من نصف ساعة، وأيضاً في كل من السعودية، مشيراً إلى أن طول الدورة المستندية في بلدية الكويت ووزارة العدل يؤثر سلباً على القطاع العقاري، وعلى البيئة الاستثمارية.

وأوضح أن من عيوب العقار صعوبة تسييله وهذه طبيعته، حيث تبحث الشركات والمستثمرون عن الفرص الاستثمارية، ويسعون إلى اقتناصها في أسرع وقت، بالتالي على الحكومة تسهيل إجراءات نقل الملكية، فليس من المعقول أن تأخذ العملية أكثر من شهر.

وذكر أن فترة نقل الملكية تعد عائقاً كبيراً أمام الشركات والمواطنين، بالتالي قد تساعد في ظهور الفساد، وقد يستغل البعض ذلك لمصلحته، مبيناً أن هناك الكثير من الأمور بحاجة إلى مراجعة.

شهادة الأوصاف

وأشار الطراروة إلى أنه في دبي لا توجد ما يسمى «شهادة الأوصاف»، حيث إن دائرة  الأراضي والاملاك تتولى باستمرار متابعة ومراقبة العقارات، ولا تتدخل في التغييرات، التي تمت داخل العقار نفسه، وهي مرنة في حال رغب صاحب العقار بإضافة أدوار أو تغيير أجزاء من عقاره، مشيراً إلى أن شهادة الأوصاف في الكويت تعد عائقاً ولا فائدة منها.

وذكر أن رسوم نقل الملكية في دبي تعتبر مرتفعة، وتبلغ نسبة 4 في المئة من إجمالي قيمة الصفقة، لكن هناك خدمة مميزة، فالعملية كما ذكرت لا تستغرق نصف ساعة، أما في الكويت فرسوم التسجيل لا تتجاوز 0.5 في المئة، من إجمالي قيمة الصفقةن والعملية تستغرق أكثر من شهر، مؤكداً أن هناك مستفيدين من الوضع الحالي.

الدورة المستندية

وقال الطراروة، إنه بسبب طول الدورة المستندية أصبح هناك الكثير من المشاكل والقضايا بين الأطراف المشاركة في الصفقة، فعلى سبيل المثال، قبل الأزمة المالية تم بيع عقار بسعر 250 ألف دينار، وأثناء عملية نقل الملكية، التي استمرت أكثر من شهر انخفض سعر العقار ليصل إلى 180 ألف دينار، فرفض المشتري الاستمرار في العملية، وأصبحت هناك قضايا بين الطرفين.

وعن حل هذه المشكلة، أوضح الطراروة أن الحل يكمن في متابعة النظم الإلكترونية الذكية، كما الحال في دبي، ولا بأس أن تأخذ الحكومة رسوماً مرتفعة نظير خدمة سريعة.

هاجس المتعاملين

من ناحيته، قال الخبير العقاري عبدالعزيز الدغيشم، إن نقل الملكية يعتبر هاجساً لدى المواطنين والشركات والمستثمرين، وقد تحولت العملية من روتينية وبسيطة إلى عملية تعجيزية، مؤكداً أن آليات العمل لدى وزارات الدولة معقدة وطويلة، ولابد من تقليل الدورة المستندية.

وأوضح الدغيشم أن المتعاملين يواجهون مشكلة ضياع المعاملات لدى بلدية الكويت، لافتاً إلى أن التأخير في إنجاز المعاملات الخاصة في نقل الملكية من شأنه أن يؤثر سلباً على السوق العقاري ككل، وعلى الشركات وأرباحها، فضلاً عن المواطنين.

وأشار إلى ضرورة أن يكون هناك تنسيق بين بلدية الكويت ووزارة العدل والإدارة العامة للإطفاء، وأن يكون بينهم نظام موحد يتم من خلاله إنجاز المعاملة في جهة واحدة، موضحاً أن هذا النظام متّبع عالمياً، وأيضاً على مستوى دول مجلس التعاون الخليجي، فنفس تلك المعاملات لا تأخذ أكثر من ساعة في إمارة رأس الخيمة.

مشاكل تنشب

وبين أن هناك العديد من المشاكل التي تنشب بين البائع والمشتري خلال فترة نقل الملكية، حيث إن أسعار العقارات تتعرض للارتفاع أو الانخفاض، ما ينتج عنه خلاف حول السعر المتفق عليه مسبقاً.

وأكد وجوب مراقبة العقارات دورياً ومحاسبة المخالفين، لئلا تتفاقم المشكلة، ولتكون عملية نقل الملكية مرنة، وهذا جزء من أسباب الركود والجمود، الذي يعانيه القطاع العقاري، مؤكداً أن هناك قصوراً من قبل الوزارة المعنية بهذا الأمر.

وأشار الدغيشم إلى أن كافة الدول تولي اهتماماً اكبر بقطاع العقار، لأنه من أهم القطاعات، ويساهم في الدخل القومي للدولة، لذا يجب إنشاء جهة أو دائرة تكون مسؤولة عنه، وتراقب التداولات، وتسعى إلى حل المعوقات، التي تواجه المتعاملين في هذا القطاع.

فترة النقل

من جهته، قال الخبير العقاري أحمد الأحمد، إن فترة نقل ملكية عقار من شخص لآخر تتراوح بين 20 يوماً إلى شهر، وتزيد هذه الفترة في بعض المحافظات، التي تنشط بها عمليات البيع والشراء، وأيضاً تزيد على العقارات المخالفة أو التي عليها مشاكل ورثة ورهونات وغيرها.

وأضاف الأحمد أن التأخير، دون أدنى شك، يسبب الكثير من المشاكل، ويؤثر على القطاع العقاري، ويساهم في زيادة الركود والجمود في التداول، لافتاً إلى أن هناك العديد الصفقات تم إلغاؤها بسبب أن المشتري وجد عقاراً بسعر أفضل أو أن العقار نفسه انخفض سعره، حيث إن الفترة طويلة، وهناك احتمالات كبيرة بتبدل الآراء.

وأكد أن التأخير يأتي من بلدية الكويت، حيث إنها مازالت تتبع نظاماً يدوياً في أرشفة ملفات العقارات، على الرغم من أن هناك نظاماً إلكترونياً كان معمولاً به قبل سنوات لكن تم إيقافه، مشيراً إلى أن استخراج شهادة الأوصاف هي العبء الأكبر، التي تواجه المتعاملين.

الصفقات العقارية

وقال إن بلدية الكويت يقع على عاتقها المسؤولة في عرقلة وتأخير إتمام الصفقات العقارية، إذ يجب أن يكون هناك تنظيم وفصل ملفات بيع العقار السكني عن الاستثماري عن التجاري عن الصناعي، وفصلها أيضاً عن الملفات الأخرى، مثل الرهونات وغيرها.

وأوضح الأحمد أن الحل يكمن في اتباع نظام إلكتروني ذكي، يتم من خلاله تحديد المواعيد واستخراج شهادة الأوصاف واعتمادها، حيث إن الفوضى ما زالت السمة الأبرز في الإجراءات، التي تتخذها البلدية.

وأشار إلى ضرورة زيادة عدد الموظفين في بعض البلديات، حيث إن أعداد العقارات والمعاملات كبير جداً، وعلى سبيل المثال بلدية حولي، فهي تشمل حولي والسالمية، ومن المعروف هاتين المنطقتين فيهما عقارات بأعداد هائلة مقارنة بمناطق أخرى.