في ظل الركود الذي يعانيه القطاع العقاري، وانخفاض تداول العقارات، وفي ظل عدم استقرار الوضع الاقتصادي العالمي والسياسي وتأثيرهما المباشر وغير المباشر على القطاع العقاري المحلي، يبتكر ملاك العقارات بين الحين والآخر طرقا وافكارا يسعون من خلالها إلى تثبيت القيم الايجارية، وجذب المستأجرين، واضافة قيمة جديدة للعقار.ومن أبرز الطرق التي يتخذها الملاك في الآونة الاخيرة تأثيث العقارات، حيث انتشرت تلك الظاهرة بكثرة سواء في الشقق الاستثمارية السكنية أو في المكاتب الإدارية الواقعة في العقارات التجارية. وأوضح خبراء العقار ان نسبة العقارات المؤثثة ارتفعت خلال السنتين الماضيتين، لترتفع اكثر خلال النصف الاول من العام الجاري، مؤكدين أن تأثيث العقارات يعتبر خطوة مهمة وتصب في مصلحة العقار، حيث إن العقارات المؤثثة بالكامل تتمتع بتصنيف اعلى من غير المؤثثة.وأكدوا أن تأثيث العقارات أصبح عاملا من العوامل التي ترفع تصنيف العقارات، كما هو الحال في عامل عمر العقار الذي يعتبر أساسيا في تقييم العقارات من حيث سعر المبيع والايجار.
عوامل التصنيف
ويتم تصنيف العقارات في السابق اعتمادا على عوامل معينة، منها عمر العقار وموقعه وتشطيباته، ويتم الآن تصنيفها وفقا للعوامل السابقة، إضافة إلى عامل التأثيث، ويمكن تصنيف العقارات على أنها غير مؤثثة ونصف مؤثثة ومؤثثة بالكامل.وتشير المعلومات إلى أن هناك تحولا كبيرا من تأثيث نصف العقار إلى التأثيث الكامل، حيث اكتشف ملاك العقارات انه وبتلك الطريقة يتم تثبيت القيم الإيجارية، ويتم إضافة قيمة وتطوير العقار، إضافة الى جذب المستأجرين، إذ إن الاقبال على هذا النوع من العقارات في تزايد مستمر. ويتم حاليا عرض العقارات للبيع مع ذكر أنها مؤثثة أو غير مؤثثة، إذ يتم تصنيف أسعار العقارات المؤثثة بأعلى من غير المؤثثة، مع الأخذ بعين الاعتبار عمر الأثاث الذي يعتبر عاملا مهما في تحديد الاسعار.وتنتشر ظاهرة العقارات المؤثثة بكثرة في العقارات المميزة ذات التشطيبات العالية والمواقع المتميزة، ويستهدف الملاك تأجير عقاراتهم على شركات ترغب في تسكين موظفيها، حيث إن المنافسة كبيرة بين ملاك العقارات على جذب واستقطاب مؤجري الشركات.إيجارات الشقق
أما فيما يخص القيم الايجارية في الشقق السكنية فتشير المعلومات الصادرة عن بعض الجهات المهتمة بالشأن العقاري الى ان متوسط القيمة الإيجارية لشقة مساحتها 60 مترا مربعا، مكونة من غرفتين وصالة وتقع في العاصمة، تتراوح بين 320 و350 دينارا شهريا، بينما تتراوح القيمة الايجارية لشقة في حولي وبنفس المواصفات بين 290 و340 دينارا.ويتراوح ايجار الشقة بنفس المساحة في الاحمدي بين 260 و300 دينارا، بينما يتراوح الايجار في الفروانية بين 270 و340 دينارا، وفي الجهراء بين 270 و300 دينار، وفي مبارك الكبير بين 290 و320 دينارا.وتختلف اسعار الايجارات بين منطقة وأخرى، وفقا لعوامل عديدة، منها الازدحامات المرورية، وهذا بالنسبة للمناطق، ووفقا للعقار نفسه، حيث إن عمر العقار وتشطيباته يعتبران عاملين أساسيين في تحديد متوسط القيمة الايجارية.أما بالنسبة لايجارات الشقق المؤثثة فتشير المعلومات الى ان ايجارات الشقق المؤثثة تزيد على غير المؤثثة بنسبة تتراوح بين 10 و25 في المئة، حيث إن القيم الايجارية تختلف على حسب نوعية وجودة وعمر الاثاث، وموقع العقار وتشطيباته.وذكر بعض خبراء العقار أن القيم الايجارية وصلت الى مستويات عالية، ووفقا للمؤشرات والمعطيات الحالية، لن تشهد القيم الايجارية ارتفاعات اخرى خلال الفترة المقبلة، ومن المتوقع ان تشهد حالة من الركود والجمود.انخفاض الأسعار
وعن أسعار العقارات الاستثمارية، توقع عدد من خبراء العقار أن يشهد القطاع الاستثماري انخفاضات سعرية في قيمته خلال الفترات القادمة، لأسباب عديدة، أبرزها ان العديد من العقارات الاستثمارية قيد الانشاء، ويتوقع ان تنتهي في نهاية العام الجاري، ما ستكون هناك وفرة تساعد على تخفيض الاسعار.وعن أسباب انخفاض العقار الاستثماري، اشار العقاريون الى ان الاجراءات المتشددة التي اتخذتها الحكومة على الوافدين، ومنها زيادة رسوم الاقامة والتوجه لرفع الدعم عن الكهرباء والماء، فضلا عن ارتفاع الايجارات والتكلفة المعيشية، سيدفع العديد منهم الى ترحيل اسرهم الى بلدانهم، والسكن مع مجموعة من العزاب، لتخفيض المصاريف.وبين العقاريون أن تلك العوامل ستنعكس سلبا على القطاع، وسيشهد انخفاضات في نهاية العام الجاري على أبعد تقدير، لافتين الى ان عددا كبيرا من ملاك العقار مصرون على تأجير شققهم بأسعار مرتفعة، رغم وجود نسبة شواغر عالية في العقار.مخالفات «الاستثماري»
ويعاني القطاع الاستثماري العديد من المخالفات وانعدام الخدمات الاساسية، ومنها مواقف السيارات، وتقسيم الشقة الواحدة إلى أكثر من شقة، إضافة الى ان هناك ملاكا يستغلون بعض مساحات العقار في أغراض تجارية، ما يسبب الكثير من المشاكل لقاطني العمارة.ويطالب العقاريون بتشديد الرقابة على ملاك العقارات الاستثمارية، وتطبيق القانون وفرض الغرامات والجزاءات على المخالفين، إذ أصبح البعض يتمادى في المخالفة غير مبال للجهات الرقابية، إذ إن المخالفات ساهمت في زيادة الجمود في تداول العقارات.واشاروا الى ان حل معظم المشاكل التي تواجه القطاع الاستثماري تكمن في توفير الأراضي، وتسهيل الإجراءات أمام القطاع الخاص، حيث إن ملاك العقارات اضطروا إلى ارتكاب المخالفات، نظرا لارتفاع أسعار الأراضي، فضلا عن مواد البناء، مؤكدين أن إنشاء مدن استثمارية جديدة من شأنه تصحيح القيم الايجارية.ومن بين الحلول أيضا إلزام ملاك العقارات الاستثمارية، التي انتهى عمرها الافتراضي، بهدم عقاراتهم وبنائها من جديد، حيث إن العديد من العقارات الاستثمارية تعتبر قديمة جدا، حتى وإن تم ترميمها، فهي تأخذ مساحة كبيرة بعدد شقق اقل، حيث يمكن استغلال مساحة العقارات القديمة في بناء عقارات حديثة بعدد أدوار وشقق اكثر.العائد الإيجاري
وفي ظل ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، وتدني عوائد التأجير لجأ ملاك العقار الى عامل التأثيث لزيادة الإيرادات أو تثبيتها، حيث تتراوح العوائد الايجارية في العقارات الاستثمارية بين 6 و8 في المئة، وتصل في العقارات المميزة وذات المواقع والتشطيبات العالية الى 10 في المئة، بينما تتراوح عوائد العقارات المؤثثة بين 8 و11 في المئة، وتصل الى 13 في المئة في بعض العقارات.وتتعرض العوائد الايجارية في العقارات الاستثمارية إلى انخفاضات وهزات بين الحين والآخر، في حال خلو شقة أو شقتين، إضافة إلى تكاليف الصيانة وفواتير الماء والكهرباء، حيث إن جميع تلك العوامل جعلت ملاك العقارات يبحثون عن طرق وأساليب لتثبيت القيم الايجارية، وجذب المستأجرين.