تقسيم المباني إلى شقق وبيعها بالمشاع ظاهرة تدق ناقوس الخطر

أدت الأزمة الإسكانية إلى مضاعفات كثيرة، حاول البعض من خلالها استنباط حلول اتسمت بمخالفات وتجاوزات للقوانين، وسط مخاوف من أن تتحول هذه الحالات إلى ظاهرة واسعة الانتشار.

ولامست حالات تقسيم المباني إلى شقق وبيعها بالمشاع حدود الظاهرة؛ بعدما ازداد انتشارها في مناطق كثيرة، بحيث يملك من يشتري الشقة نسبة من العقار (المبنى والأرض)، ولا يملك وثيقة خاصة للشقة ذاتها، مما ينذر، بحسب المعنيين بالشأن العقاري، بحدوث أزمات وتعقيدات مستقبلاً يصعب إيجاد حلول لها.

في الوقت الذي أصبحت الأزمة الإسكانية، القضية الأولى في البلاد، وفق إحصائيات شعبية، بات من الضروري البحث عن تعديلات تشريعية جديدة، ونظرات فنية متطورة أمام القوانين الإسكانية، للحد من الطابور الإسكاني في البلاد، بعد وصوله إلى أكثر من 106 آلاف طلب، في الوقت الذي انتشرت بالآونة الأخيرة ظاهرة تقسيم المباني إلى شقق وبيعها بالمشاع.

"الجريدة" تسلط الضوء اليوم على بعض المطالبات لتنظيم هذه الظاهرة، وبحث الآراء التي تدعو إلى تقليص مساحات الوحدات السكنية في نظام المشاع، وفرز الأراضي، للحديث عنهما، وإمكانية تطويرهما، بما يتناسب مع القضية الإسكانية، لكن ذلك قوبل بالرفض من الحملات الإسكانية الشعبية، تخوفاً من رفع العقار في البلاد، فيما تباينت الآراء بين عدد من المواطنين تجاه ذلك.

قال المتحدث الرسمي باسم حملة "ناطر بيت" الشعبية مشعل المطيري، إن المشاع نظام يسمح بتملك أكثر من فرد لعقار ذي وثيقة تملك واحدة، ووفق نسبة معينة، مبينا أنه في الآونة الأخيرة انتشرت ظاهرة تقسيم المباني إلى شقق، وبيعها بنظام المشاع، بحيث يملك مَن يشتري الشقة، نسبة من العقار (المبنى والأرض)، ولا يملك وثيقة خاصة للشقة ذاتها.

وأضاف المطيري في تصريح لـ "الجريدة"، أن استخدام نظام المشاع بهذه الطريقة، من دون شك يُولد بعض التعقيدات.

وأوضح أن الحكومة إذا أرادت السماح بتملك الشقق بمناطق السكن الخاص، فيجب عليها أن تقوم بذلك في مناطق جديدة يتم تخطيطها، بحيث تكون بعض القطع فيها مخصصة لبناء بيوت مقسمة لشقق، ويسمح ببيعها بوثيقة لكل شقة، وتكون خاضعة لاتحاد مُلاك، لكي يحل أي مشاكل مستقبلية.

وعن إمكانية التعديل على قانون الفرز، قال المطيري إن هناك قانونا قائما بشأن نظام فرز الأراضي بمناطق السكن الخاص والاستثماري والتجاري، والقانون المشار إليه هو 119 لسنة 2010. والفرز، هو تجزئة الأرض إلى أرضين أو أكثر، ويصدر بكل أرض ناتجة عن التجزئة وثيقة تملك خاصة بها.

وأشار إلى أن القانون الحالي مناسب، ولا منفعة من تغييره، حيث سمح بفرز القسائم، بألا تقل مساحة أي قسيمة ناتجة عن الفرز عن 375م2، وعلى ألا يقل طول الواجهة عن 15م، وكذلك سمح القانون بفرز القسائم التي عليها بناء قائم، شريطة أن تكون مفصولة تماماً من الناحية الإنشائية.

وبيَّن المطيري أن إجراء تعديل للقانون، بحيث يتم تقليص المساحة المسموحة للفرز سيؤثر بالطبع في السوق العقاري، لكن من الصعب التكهن بما إذا كان سيسهم بارتفاع الأسعار أكثر أم لا، لكن ما هو واضح، أن التعديل المذكور سيزيد من عدد القسائم الصغيرة، ما سيؤدي للضغط أكثر على البنية التحتية في المناطق التي لم تخطط بالأساس لتحمل هذا العدد من البيوت.

وأكد أن القطاع العقاري يعاني حاليا تشوهات عديدة، ومن الأفضل تطبيق أي أفكار جديدة في المناطق الجديدة، وأن تكون وفق أسس ومعايير محددة تضمن استفادة المواطن والحياة الكريمة له.

رفض

من جهته، قال منسق حملة "وطن باﻹيجار" الشعبية م. عباس الشواف، إن تشريع القوانين في البلاد دائما ما يكون بعيداً عن حاجات المجتمع المتغيرة، من دون مراجعتها، مع غير اعتبار للمستقبل.

ورفض الشواف لـ "الجريدة" تعديل قانون فرز الأراضي والمشاع لتقسيمها، لتوفير مساحات أقل من الوحدات السكنية، مبيناً أن ذلك سيكون سلبيا جداً على المواطنين، لتسببه في ارتفاع أسعار العقار بالبلاد.

وأضاف: "عدم وجود قوانين منظمة للسوق العقاري يدعونا للتخوف من أثر تغييرها السلبي على المواطن، حيث ستكون هذه التغييرات وقودا جديدا للمضاربين والمحتكرين، وسيستغلونه لرفع أسعار السوق السكني، الذي يشهد ركودا وهبوطا في أسعاره".

ولفت إلى أن المناطق السكنية يتم تصميم خدماتها وشوارعها وفق حساب تقديري لعدد الأسر وأفرادها، وأي تغيير غير مدروس بالقانون قد يسبب ضغطا أكثر على خدمات المناطق.

وبيَّن أن الحل الأمثل يكون بتوفير أراضٍ جديدة مخصصة للبيع بالسوق بمساحات مختلفة (صغيرة ومتوسطة) في مناطق أو مدن جديدة، وكذلك يجب استحداث تراخيص لمشاريع توفر وحدات أفقية صغيرة بالأراضي الاستثمارية، لزيادة المعروض من الوحدات الإيجارية، التي تناسب الأسرة الكويتية، وتوفر أيضاً فرصا استثمارية مناسبة لمتوسطي الدخل.

مساحة مناسبة

وبعد النزول للشارع، لمعرفة آراء المواطنين تجاه تطوير قوانين فرز الأراضي والمشاع من عدمه، رفض المواطن فيصل البلوشي تقليص مساحات البيوت والقسائم الحكومية والخاصة الحالية إلى أقل من ذلك، مبيناً أن مساحة البيوت والقسائم الحالية مناسبة، معرباً عن ارتياحه للوضع الحالي كمواطن، بعيداً عن أي تعديلات تجاه ذلك.

من جهته، رأى المواطن ثابت أحمد، أن تقليص مساحات الأراضي أكثر من ذلك غير مقبول، مبيناً أن فكرة المشاع غير مجدية وغير مرضية للمواطن الكويتي، لافتاً إلى أن الوضع الحالي للقانون مناسب جداً، وليس بحاجة لتعديل.

تطوير واجب

فيما كان رأي المواطن حمد المطيري عكس ذلك، حيث قال إن تطوير عملية فرز الأراضي والمشاع واجب في الوقت التي تتصدر فيه القضية الإسكانية أولويات المواطنين، مبيناً أن هناك الكثير من المواطنين يترقبون هذه الخطوة، معتبراً أن تقليص المساحات الناتجة عن تطوير القوانين لن يؤثر في ارتفاع العقار.

ودعا المواطن محمد الخليفي إلى تطوير قوانين الفرز والمشاع للأراضي، بما يساعد في حل القضية الإسكانية بالبلاد، وأيَّد المزيد من الأفكار تجاه ما يناسب الوضع العام، وتوفير الوحدات السكنية.

زكريا لـ الجريدة•: للمالك حرية الانتفاع بطبقته أو شقته أو غرفته أو وحدته

أكد المستشار القانوني عضو مكتب أركان للاستشارات القانونية محسن زكريا، أن المالك يتمتع في ظل أحكام القانون المدني - وهو الشريعة العامة واجبة التطبيق، لخلو قانون البيت الحكومي من تنظيم لتلك المسألة – في المواد من 848 حتى 874 منه، بحق ممارسة جميع الحقوق التي يمارسها المالك على ملكه، فهو حُر في الانتفاع بطبقته أو شقته أو غرفته أو وحدته، كيفما شاء، فله أن يسكنها، كما له أن يجعل منها محلاً لعمله، وهو أيضاً حُر في أن يدخل عليها من التحسينات والتعديلات ما يريد، وله أيضاً أن يستغلها بتأجيرها، عملاً بنص المادة 811 من القانون ذاته التي تقرر أن «ملكية الشيء تشكل أجزاءه وثماره ومنتجاته وملحقاته، ما لم يوجد نص أو تصرف قانوني يخالف ذلك.

وأضاف أن لمالك الجزء أو الطبقة أو الشقة أو الغرفة أو الوحدة أيضاً بطبيعة الحال حق التصرف في كامل أنواع التصرف، فله أن يبيعها أو يهبها أو يوصي بها أو يرهنها، كما يكون له أن يقسم طبقته أو شقته أو وحدته أو الجزء من العقار الذي يملكه، وأن يتصرف في أجزائه لأشخاص متعددين بالبيع أو بغيره من سائر التصرفات، فكل مالك مشترك، الحق في أن يتصرف من دون قيد أو شرط في الجزء المفرز له من البيت أو العقار، وكذا في الأجزاء المشتركة المرتبطة به، وفق الغرض المُعد له.

وتابع: «يكون لمالك الطبقة أو الشقة أو الجزء أو الوحدة في العقار حق الانتفاع بالأجزاء المشتركة في الحدود المتعارف عليها، والتي ينظمها، إما القانون المدني، وإما القوانين المتعلقة باتحاد الملاك، وكذلك بالاتفاق العرفي الذي يُبرم بين مُلاك البيت المشاعين، كنظام يقوم على تنظيم الملكية المشتركة في ما بينهم.

وأوضح: «من أهم القيود التي ترد على حق المالك لطبقة أو شقة، والتي تقررها القواعد العامة للقانون، استعمال الجزء المشترك في ما أعد له، فكل مالك مشاع الحق في الدخول من باب العقار الرئيس، واستعمال السلم والمصعد، للوصول إلى شقته أو طابقه أو وحدته، وله استعمال المرآب المشترك المخصص لوقوف السيارات، بترك سيارته فيه أو استعمال الحديقة المشتركة، فكل مالك الحق في استعمال الأجزاء المشتركة والانتفاع بها، كما لو كان ملكه الخاص، بشرط ألا يستعملها في غير ما أعدت له، وألا يكون في استعماله ضرر بشركائه، أو تأثير على متانة البناء أو منفعة الأجزاء المشتركة، وإلا كان من حق أي من المُلاك أو مجموعهم أو مثل عنهم أو مأمور اتحاد الملاك أو الشاغلين، إذا كان قد تأسس اتحاد ملاك أو شاغلين للعمارة أو للبيت، أن يطلبوا منه هذا الاستعمال أو الاستخدام للأجزاء المشتركة المخالف لما أعدت له، ومن تلك القيود كذلك، التزام كل مالك على الشيوع، بعدم إعاقة الشركاء في استعمال حقوقهم، سواء على الأجزاء المشتركة أو الأجزاء المفرزة، وعدم إحداث تعديلات خاصة في الجزاء المشتركة، والالتزام بالمساهمة في التكاليف الخاصة بصيانة الأجزاء المشتركة».