الأحمد لـ الجريدة.: السوق العقاري أصبح بيئة خصبة للنصب والاحتيال

● ما حالة السوق العقاري في الوقت الحالي؟

- يتصف السوق العقاري في الوقت الحالي بالركود والجمود، مع ارتفاع في الأسعار والإيجارات، والعزوف عن الشراء، لأسباب عديدة منها ارتفاع الأسعار، وحالة الترقب التي تسود لدى معظم المستثمرين، بالإضافة إلى انتشار فيروس «العقار بيطيح»، وهذا غير صحيح ولا توجد مؤشرات على صحة تلك الإشاعات.

ومن المتوقع خلال الفترة القادمة أن تكون هناك حركة ونشاط في السوق، في ظل استمرار انعدام الفرص الاستثمارية الأخرى، مما يجبر المستثمرين وأصحاب الأموال على الاستثمار في العقارات.

● ما توقعاتكم لأسعار العقارات خلال الفترة المقبلة سواء السكنية أو الاستثمارية أو التجارية؟

- المنطقة تعاني أحداثا سياسية متوترة، بالإضافة إلى أزمات اقتصادية عالمية وانخفاضات في أسعار النفط، ورغم تلك التوترات والأزمات واستمرارها لسنوات عديدة فإن العقار في الكويت لم يتأثر بشكل أو بآخر.

ويرجع عدم تأثر العقارات إلى أسباب عديدة، منها أن الطلب أعلى بكثير من العرض، وتزايد عدد المواطنين والراغبين في الزواج، بالإضافة إلى تزايد أعداد العمالة الوافدة نتيجة للمشاريع التي تطرحها سواء الحكومة أو القطاع الخاص، ولكنْ هناك سبب رئيسي أدى إلى عدم تأثر القطاع بالأزمات السياسية والاقتصادية ألا وهو انعدام الفرص الاستثمارية، حيث ساهم هذا العامل بشكل كبير ورئيسي في ارتفاع أسعار العقارات،

حيث إنه مع انهيار سوق الكويت للأوراق المالية وفقده لثقة المتعاملين والمستثمرين، انعدمت الفرص الاستثمارية، كما انه لا توجد استثمارات أخرى بديلة عن البورصة مثل استثمارات صناعية أو سياحية، مما يضطر أصحاب المداخيل إلى استثمار أموالهم في العقارات.

وهناك العديد من ملاك العقارات الاستثمارية العالية الدخل يقومون بالاستثمار في قطاع العقار، مرة أخرى فإن انعدام الفرص ساهم كثيرا في ارتفاع الأسعار خلال السنوات الماضية، ويساهم في الوقت الحالي في المحافظة على هذا المستوى.

أما بالنسبة لأسعار العقار السكني، فهو يختلف بين منطقة وأخرى، فهناك مناطق حافظت على أسعارها، وأخرى انخفضت نتيجة للمضاربات، أما بشكل عام فالعقار السكني محافظ على أسعاره، إذ إن العديد من المستثمرين وأصحاب المداخيل أصبحوا يتجهون للاستثمار في العقار السكني، حيث أصبحت عوائده مقاربة للعقارات الاستثمارية الصغيرة.

أما في ما يخص العقار الاستثماري فكان سعر المتر في السابق 1900 دينار، أما الآن فيقدر بـ1650 تقريبا، وهذا لا يسمى انخفاضا بل يسمى تصحيحا في الأسعار.

وفي ما يخص العقار التجاري، يعتبر هذا القطاع في صدارة القطاعات العقارية الأخرى، فهو أعلى مدخول، وأكثر أمانا، ففي ظل ارتفاع دخول ورواتب المواطنين والوافدين اصبح القطاع التجاري والتجزئة منتعشا ونشيطا طوال العام.

وإذا استمرت الحكومة في دفع رواتب المواطنين، وانعدمت الفرص الاستثمارية فلن ينخفض العقار أو ينهار، فالمسألة بحاجة إلى جهات تعمل على خلق فرص مدعومة بقوانين تحفظ حقوق المستثمرين، وإنعاش البورصة التي تعتبر في جميع دول العالم من أهم الفرص الاستثمارية.

أغلى سلعة

● ما الذي يعاني منه السوق العقاري المحلي؟

- السوق العقاري المحلي يعاني فوضى عارمة، حيث انه من غير المعقول أن أغلى سلعة في الدولة لا يوجد عليها رقابة، ولا جهة تعمل على تنظيمه ومراقبة تداولاته، وحفظ حقوق الأطراف المشاركة، وما يؤكد صحة هذا الكلام وعدم وجود تنظيم في هذا القطاع الحيوي، احتلاله نسبة كبيرة من إجمالي القضايا المعروضة على المحاكم.

فالسوق بحاجة ماسة إلى هيئة أو جهة رقابية تشرف على العقار، وشفافية الأسعار، وتصدر التقارير الخاصة كل شهر تبين من خلاله عدد المبيعات والأسعار والمساحات، لكي يكون هناك ثقافة ووعي لدى المستثمرين أو الراغبين في شراء العقارات خصوصا النساء، حيث يعتبرن اكثر ضحايا النصب التي تحدث.

والجميع يؤكد أن السوق يعاني غياب المعلومة الحقيقية، التي يمكن الاستناد والاعتماد عليها، ورغم وجود العديد من الجهات العاملة في القطاع الخاص، التي تصدر التقارير الشهرية، فإن المطلوب جهة حكومية محايدة ومعتمدة، ويمكن الرجوع إليها في أي وقت ممكن.

انخفاض الأسعار

● هل الحكومة قادرة على حل الأزمة الإسكانية؟

- باعتقادي أن الحكومة هي التي لا تريد حل الأزمة الإسكانية، فحلها يعني انخفاض أسعار العقار السكني، وسينعكس ذلك على باقي القطاعات العقارية.

وبسبب طرق التمويل غير المدروسة في السابق وصلت أسعار العقارات إلى أرقام خيالية، فقامت شركات وأشخاص برهن عقاراتهم للاستفادة من التمويلات التي لم يكونوا يتوقعونها يوما من الأيام، نتيجة الارتفاعات التي حصلت في القطاع العقاري،

وبالفعل هناك العديد من العقارات مرهونة لدى البنوك، فإن قامت الحكومة بحل القضية الإسكانية فسينعكس ذلك على العقار الاستثماري والتجاري، وبالتالي ستتضرر البنوك التي تعتبر اهم قطاع اقتصادي في الدولة.

وما يؤكد صحة هذا الكلام توزيع الحكومة أراضي قريبة من حدود الدولة، ليس لها تأثير على أسعار العقارات في العاصمة والمناطق القريبة منها، أو تأثيرها سيكون بسيطا، مع العلم أن هناك مساحات شاسعة في منتصف البلد يمكن الاستفادة منها.

وقد يكون لتوجه الحكومة شق اقتصادي لا فقط المحسوبية، وبالفعل هناك العديد من الجهات تستفيد من الارتفاعات، وارتبطت تلك الاستفادة مع الجهات التمويلية، فانخفاض الأسعار سيضر باقتصاد البلد، فالدولة هي المسؤولة عن مشاكل القطاع العقاري وارتفاع الأسعار وشح الأراضي وعدم الرقابة على الإيجارات، خصوصا أن النظام العام للدولة هو من ساعد على ذلك، والى الآن لا توجد خطة عامة لحماية أي من القطاعات الاقتصادية.

الأزمة الإسكانية

● إذ ما حل الأزمة الإسكانية؟

- في وجهة نظري أن حل المشكلة الإسكانية يقع على عاتق كل من الحكومة والمواطن، فيجب أولا على الحكومة أن تقوم بحماية المواطن من ارتفاع الإيجارات، ولا اقصد هنا زيادة بدل الإيجار، فكلما زاد بدل الإيجار ارتفعت الإيجارات، ولكن يجب على الحكومة إنشاء هيئة إشرافية تراقب الإيجارات، وتضبطه.

ثانيا يجب على المواطن عدم الاعتماد على الحكومة لتوفير السكن، فيجب عليه أن يوفر قدر الإمكان من مدخوله الشهري مع مدخول زوجته مدة خمس سنوات، ومع القرض الحكومي يستطيع شراء أرض وبنائها.

كما يجب على الحكومة أن تزيد الوعي لدى المواطنين للاعتماد على انفسهم وتوفر من رواتبهم، فهذه تعتبر ثقافة مجتمع، فالاعتماد على الحكومة للحصول على المنزل أمر خاطئ.

فرص استثمارية

● كيف يمكن حل مشكلة ارتفاع أسعار الإيجارات؟

- أغلبية السلع والخدمات في السوق عليها رقابة من قبل الجهات الرقابية، الا أسعار الإيجارات ليس عليها أي رقابة، فمالك العقار يتحكم في السعر، إلى أن وصلت إيجارات الشقق إلى أرقام كبيرة ومبالغ فيها، ولا يوجد أي أساس لهذه القيمة.

وان كانت الدولة رأسمالية ولا تستطيع تحديد قيمة الإيجارية، فيجب عليها خلق فرص استثمارية أخرى، وإنعاش سوق الكويت للأوراق المالية، بحيث تهذب رؤوس الأموال للاستثمار في فرص أخرى بعيداً عن العقار، وتخفف من الطلب المتزايد على العقارات.

وان لم تتوافر فرص استثمارية أخرى، فيجب على الحكومة إنشاء جهة رقابية تفصل بين الطرفين وتحدد السعر، فحل الأزمات التي يعانيها قطاع الحل تأتي بالتدريج، فإذا جاءت الحلول فجأة فسيتأثر قطاع آخر ألا وهو قطاع البنوك، ويجب في بداية الأمر تنظيم عملية التأجير وأسعار العقار، مع إصدار قوانين جديدة تحد من تمويلات البنوك للقطاع العقاري، بهدف المحافظة على مراكزها المالية.

وهناك إشكالية غريبة ألا وهي تقارب أسعار الإيجارات في جميع مناطق الكويت، فعلى سبيل المثال منطقة داخل العاصمة يبلغ سعر المتر فيها 1200 دينار وإيجار الشقة يصل إلى 650 ديناراً، في المقابل سعر المتر في منطقة مثل أبوفطيرة يبلغ المتر فيها 600 دينار، ويصل الإيجار إلى 550 دينارا، وهذا أمر مستغرب أن تتقارب أسعار الإيجارات في جميع المناطق، وساهم في ارتفاع أسعار الأراضي في المناطق البعيدة عن العاصمة.

قانون الفرز

● ماذا ينقص السوق العقاري المحلي من قوانين وإجراءات؟

- أولا كما ذكرت انه يجب إقرار هيئة رقابية تشرف على العقار، فالسوق أصبح ساحة للنصب والاحتيال، إذ إن السلعة التي تبلغ قيمتها 100 فلس عليها رقابة ولها أماكن مخصصة للبيع الا العقار، فالقطاع يحتاج إلى وقوانين وتشريعات تعمل على حماية مصلحة الأطراف المتعاملة.

ثانيا يجب أن يكون هناك نظام يتم من خلاله بيع وشراء وعرض الأراضي، ويتم وضع السعر على أساس التقييم واسم البائع والمشتري والوسيط، وان تم توفير ذلك النظام في جميع مراكز خدمة المواطن، والهدف من ذلك النظام حفظ حقوق الأطراف المشاركة، وان تخلو عملية البيع من أي شوائب أو عمليات نصب، بالإضافة إلى أن الدولة تستفيد من رسوم العرض والبيع والشراء، ويصبح مدخولا لها، وهناك أنظمة عديدة مطبقة في الدول المتطورة تعمل على حماية الأطراف المشاركة، فلماذا لا تتم الاستعانة بها؟

ثالثا يجب على المجلس أن يشرع قانون الفرز «250 مترا»، لأنه سيساعد على حل الأزمة الإسكانية، ويعطي مرونة للمواطن في التملك، فهناك الكثير من الأسر صغيرة ويناسبها منزل مساحته 250 مترا، فلماذا يتم إجبارها على مساحة 400 متر.