العقار ومواد البناء: إقرار قانون اتحاد الملاك سينعش سوق تملك الشقق

قال عدد من خبراء العقار إن قانون اتحاد الملاك الخاص بشقق التمليك يعتبر من القوانين الملحة الواجب إقرارها بأسرع وقت ممكن، لافتين إلى أن نسبة كبيرة من المواطنين اتجهوا إلى السكن في الشقق، بسبب ارتفاع أسعار عقار السكن الخاص، إضافة إلى ارتفاع الإيجارات.

وأوضح العقاريون الذين استطلعت «الجريدة» آراءهم حول أهمية قانون اتحاد ملاك العقار» الذي يعمل أعضاء مجلس الأمة حالياً على إقراره في الفترة المقبلة، أن القانون سينظم سوق تملك الشقق، ويشجع المطورين والمستثمرين على الاستثمار، وذلك سينعكس إيجاباً على السوق العقاري عموماً.

وأكد العقاريون وجوب الإلزامية في إنشاء الاتحاد والتقيد بقراراته، إذ أن جزءاً من العزوف عن تملك الشقق أو الاستثمار فيها يتمثل في عدم وجود قانون ينظم العملية، مشيرين إلى أن أهمية اتحاد الملاك تأتي من مساهمته في المحافظة على العقار وعلى حقوق مالكي الشقق.

وشددوا على وجوب الأخذ بعين الاعتبار موضوع نقل الملكية من مالك إلى آخر والعمل على تسهيل التحويل واستخراج وثائق تملك الشقق، لأن إجراءات نقل الملكية في الكويت تأخذ وقتاً طويلاً جداً، إضافة إلى وضع  آلية جديدة من بلدية الكويت مخصصة لاستخراج شهادة الأوصاف بالنسبة للشقق مغايرة لتلك التي تستخرج للعقارات السكنية.

قال رئيس مجلس إدارة شركة "مينا" العقارية فؤاد العمر إن قانون اتحاد الملاك يجب إقراره بأسرع صورة ممكنة، لأن معظم العقارات الاستثمارية تدار بطريقة عشوائية، بالتالي لابد من الدفع نحو تنظيم العمل بطريقة مهنية ومؤسسية لضمان نجاح وبقاء هذا العقار بأفضل حال.

وأضاف العمر أنه في حال إقرار القانون فسوف يعمل على جذب المستثمرين، وتنشيط سوق تملك الشقق، مشيراً إلى أن الكثير من الدول سبقتنا في تطبيق مثل هذه القوانين التي تعمل على تنظيم العقار والمحافظة عليه وعلى حقوق الأطراف المشتركة.

وأكد أن جزءاً من أسباب العزوف عن الاستثمار في تملك الشقق يتمثل في عدم وجود قانون ينظم العملية، لافتاً إلى أن ارتفاع العقار السكني كان له أثر كبير خلال الفترة الماضية في زيادة الإقبال على شقق التمليك نظراً إلى عدم قدرة المواطنين على شراء المنازل المستقلة.

البناء العمودي

وذكر العمر أن الدولة تفكر في الاتجاه إلى البناء العمودي لحل جزء من المشكلة الإسكانية، موضحاً أن هذا الاتجاه لن يجد الإقبال في حال عدم وجود قانون يلزم بتنظيم اتحاد خاص بالعقار، حيث أن هناك أمثلة كثيرة على فشل فكرة البناء العمودي دون وجود اتحاد الملاك.

وبين أنه يجب أيضاً إقرار قانون اتحاد الملاك يخص المكاتب أسوة بشقق التمليك، حيث أن هناك عدداً كبيراً من المكاتب موجودة في مكان واحد ويفترض أن يوجد قانون ينظم العملية بين ملاك المكاتب، إذ يعاني الجميع الفوضى.

وأوضح أن من مهام اتحاد الملاك خدمة العقار والمحافظة عليه وصيانته، بالإضافة إلى حل المشكلات التي تواجه مالكي الشقق، مشيراً إلى أن من التحديات التي يواجهها الاتحاد "عدم إلزامية المشاركة في القانون إذ أن البعض يرفض المشاركة والتفاعل معه".

إلزامية الإنشاء

من جانب آخر، قال الخبير العقاري وأمين سر اتحاد العقاريين قيس الغانم أن أهمية اتحاد الملاك متأتية من مساهمته في المحافظة على العقار وعلى حقوق مالكي الشقق. وأوضح أن القانون الحالي فيه بعض المثالب، حيث أن اللجنة التي عملت على تنفيذ بنود القانون آنذاك لم يكن لديها رؤية واضحة وآلية عمل محددة.

وأضاف الغانم أنه يجب أن تكون هناك إلزامية بالإنشاء والتقيد بقرارات الاتحاد، "ومن الواجب على مالك العقار أن يؤسس الاتحاد، وفي حال تم بيع الوحدات يعطي لكل مالك شقة عضويته في الاتحاد، بعدها يتولى الملاك أمور الاتحاد، ويقومون بتشكيل مجلس إدارة يجتمع دورياً".

وأشار إلى أن شريحة واسعة من المواطنين لديها شقق تمليك لارتفاع أسعار الأراضي والسكن الخاص، "ويعانون حالياً نتيجة عدم إلزامية العمل بهذا القانون، وتعنت بعض الملاك في العقار، ورفضهم دفع ما يحتاج ألية العقار من مصروفات".

تملك الشقق

وأوضح أن المسألة لا تحتاج إلى وقت طويل لإقرار القانون، ولا النظر إلى تجارب الدولة التي طبقت هذه الفكرة، حيث أن هناك الكثيرين من أهل الاختصاص تحدثوا في هذا الموضوع، وأبدوا آراءهم، وهناك جهات قدمت دراسات كاملة بشأن المواد التي تحتاج إلى تعديل، مشيراً إلى أن عقد تمليك الشقة يجب أن يحتوي على بنود خاصة بالاتحاد وأن تكون هناك إلزامية بدفع المصروفات والرسوم الخاصة بصيانة العقار.

وأكد الغانم أن سوق تملك الشقق يعتبر حيوياً في جميع البلدان، لكنه في الكويت يحتاج إلى بعض القوانين والقرارات التي تعمل على تنظيمه، منها اتحاد الملاك، بالإضافة إلى أننا نأمل إعطاء الوافدين الحق بتملك الشقق بنظام الإيجار المنتهي بالتملك، ما من شأنه أن يعمل على تنشيط السوق وتحفيز الشركات على البناء بمواصفات عالية.

يحفز الشركات

بدوره تساءل نائب رئيس الاتحاد الكويتي لمقيمي العقار عبدالعزيز الشداد عن المستفيد من تأخر إقرار قانون اتحاد الملاك، مشيراً إلى أنه على اتحاد العقاريين كونه في الأصل اتحاد ملاك المطالبة بالإسراع في إقرار هذا القانون، بالإضافة إلى اتحاد سماسرة العقار، ويقع على عاتقه أيضاً دور في المطالبة.

وأكد الشداد أنه في حال إقرار القانون وفق منظور متطور يعمل على حفظ حقوق الأطراف كافة، سوف ينتعش سوق تملك الشقق، إضافة إلى أنه يحفز الشركات على تنفيذ أفضل المشاريع العقارية وفق المواصفات العالمية، بهدف بيعها في أسرع وقت ممكن.

وأوضح أن أهمية اتحاد ملاك العقار تتأتى من وجود شريحة واسعة من المطلقات اللواتي يسكن الشقق، وهن بحاجة إلى قانون يحفظ حقوقهن، إضافة إلى أن هناك إقبالاً كبيراً خلال الفترة الماضية من قبل المواطنين على السكن في الشقق، لأسباب منها ارتفاع أسعار الأراضي، وارتفاع الإيجارات.

استثمار جيد

وأشار إلى أن شقق التمليك تعتبر نوعاً جيداً من الاستثمارات، وهي ذات مخاطر أقل إذا ما تمت مقارنتها بالاستثمارات الأخرى، مبيناً أن هناك فئة كبيرة هي "صغار المستثمرين" يخرجون بأموالهم للخارج للاستثمار في العقارات والشقق، ويجب على الدولة المساهمة في عودة تلك الأموال وفتح المجال أمام هؤلاء للاستثمار في الكويت.

ولفت إلى وجوب الأخذ بعين الاعتبار موضوع نقل الملكية من مالك إلى آخر والعمل على تسهيل التحويل واستخراج وثائق تملك الشقق، إذ أن إجراءات نقل الملكية في الكويت تأخذ وقتاً طويلاً جداً، عكس دول الخليج التي نجحت في تقليل الدورة المستندية وتسهيل الإجراءات.

وقال الشداد إنه على الدولة أن تعتبر القطاع الخاص شريكاً لها في تطوير المساكن والعقارات، بالإضافة إلى صياغة واتخاذ القرارات والقوانين إذ ستعمل تلك الشراكة على تسريع  معدلات النمو وتنمية الدولة، حيث لا يمكن أن تعمل الدولة بمعزل عن القطاع الخاص.

شهادة أوصاف

من ناحيته، أكد الخبير العقاري والمدير العام للشركة الكويتية للمقاصة العقارية السابق طارق العتيقي إن القانون بلا شك سينظم سوق تملك الشقق، فهناك الكثير من المستثمرين هم مترددون في دخول هذا السوق، بسبب عدم وجود قانون يحدد مسؤولية كل طرف.

وأفاد العتيقي بأن قانون اتحاد الملاك الحالي ليس له "أسنان" ولم يكن ملزماً، إذ يجب أن يلزم القانون مالكي الشقق في العقار الواحد بتأسيس الاتحاد ودفع المصروفات السنوية لئلا يترك العقار بلا صيانة دورية، وبهذا الشكل تتم المحافظة على العقار وتوابعه وأصبح السكان أكثر راحة.

وأضاف أن المحاكم تعج بالقضايا، بسبب عدم وجود قوانين حديثة تعمل على حماية حقوق الأطراف المتصلة، مشيراً إلى أن تنظيم العمل في سوق تملك الشقق يشجع المطورين والمستثمرين على الاستثمار، مما سينعكس إيجاباً على السوق العقارية عموماً.

الإقبال على التملك

وقال إن الشقق أصبحت مطلب الكثير من شرائح المجتمع، خصوصاً مع تجاوز عدد طلبات الإسكان الـ 100 ألف طلب إسكاني، ومع تضاعف تلك الأعداد سنوياً، أدى ذلك إلى ارتفاع الإيجارات، وبالتالي أصبح تملك الشقق موضوعاً حيوياً بالنسبة لهؤلاء، لكن عدم وجود وضوح في القوانين كان هناك عزوف.

وأضاف أن هناك مطالب أخرى لتشجيع الاستثمار في شقق التمليك، وهي وضع آلية جديدة مخصصة من قبل بلدية الكويت لاستخراج شهادة الأوصاف بالنسبة للشقق تكون مغايرة لتلك التي تستخرج للعقارات السكنية، إضافة إلى تسهيل إجراءات نقل ملكية الشقة بين البائع والمشتري.