العقار ومواد البناء : تدني عوائد العقار الاستثماري وارتفاع الأسعار حولاه إلى «تجاري»

مع تدني عوائد العقارات الاستثمارية ومحدودية الأراضي المخصصة لبناء مثل تلك العقارات وارتفاع أسعارها، انتشرت ظاهرة تحول العقارات الاستثمارية إلى عقارات تجارية، حيث يحرص ملاك تلك العقارات على البحث عن مؤجر لدية نشاط استثماري مثل المعاهد الصحية أو التعليمية أو صالونات التجميل والمشاغل النسائية، إضافة إلى مكاتب المحاماة.

ولفتت أوساط عقارية الى انه مع زيادة أسعار العقارات، لجأ ملاك العقار إلى تأجير عقاراتهم لأصحاب المشاريع الاستثمارية، رغبة في الاستفادة من تلك القيمة الإيجارية التي ستدفع لهم، وبالتالي تحقيق أعلى استفادة من العقار، مشيرين إلى أن أسعار العقار الاستثماري حالياً شبه خيالية لم تصل اليها من قبل، وبالرغم من أن العائد يعتبر جيدا فإنه يتعرض إلى هزات كبيرة في حال إخلاء شقة أو شقتين، كما أن هناك تكاليف صيانة وخدمات أخرى إضافة إلى الماء والكهرباء، لذا اصبح الجميع يسعون إلى تأجير أصحاب المشاريع.

وأشارت إلى أن أصحاب المشاريع هم أيضا يبحثون عن مثل تلك العروض، إذ ان أسعار الإيجارات تعتبر منخفضة في العقارات الاستثمارية اذا ما قورنت بالأسعار في الأبراج التجارية التي تؤجر على أساس المتر الذي أخذ بالارتفاع خلال الفترة الماضية في ظل الطلب المتزايد عليها.

وبينت أوساط عقارية أن العقارات التي يتم الاتفاق على تأجيرها مسبقا لمستثمرين لا تحتاج إلى تشطيبات عالية، حيث ان أصحاب المشاريع يقومون بتعديلات على الشقق بانفسهم كي تتناسب مع نوعية مشاريعهم، وفي هذه الحالة تقل التكاليف والمصروفات على مالك العقار الاستثماري.

فوضى التأجير

ويعاني السوق المحلي الفوضى العارمة في قضايا التأجير والمساحات التأجيرية المسموحة لملاك العقار الاستثماري لتأجيرها لمثل تلك الأنشطة الاستثمارية في ظل غياب الرقابة من الجهات الحكومية المعنية، الأمر الذي أدى إلى وجود مخالفات جسيمة في عمليات البناء.

وذكر عدد من العقاريين ان هناك عقارات استثمارية يتم تأجيرها بالكامل لأصحاب المشاريع والأنشطة الاستثمارية، وتتركز تلك المظاهر خاصة في محافظتي الفروانية وحولي، متسائلين عن قانونية تأجير المباني الاستثمارية بالكامل لأصحاب الأنشطة والمشاريع.

واضافوا أن المخالفات العقارية في كثير من الأبنية والعمارات والأبراج أدت إلى ركود وجمود في التداولات العقارية، حيث ان بيع العقار يحتاج إلى استخراج شهادة أوصاف تبين سلامته من أي مخالفات سواء بسيطة أو جسيمة.

يذكر أن هناك جهات عديدة تقدمت بعدة اقتراحات لحل مشكلة المخالفات، من خلال تجديد شهادة الأوصاف كل شهرين، لكن هذه الاقتراحات ستعطل عمليات التبادل وتجبر الملاك على المراجعة المستمرة في أروقة الوزارات.

مخالفات «الاستثماري»

ولفت عقاريون الى أن العشوائية في التأجير، تعطي بعدا غير حضاري عن الدولة وتسبب الكثير من المشاكل والمخالفات والازدحامات المرورية، مشيرين إلى ضرورة ضبط العملية وتخصيص بعض الأماكن في كل محافظة لنشاط معين، وعلى سبيل المثال مكاتب المحاماة.

وقال ان العقارات الاستثمارية شهدت خلال الفترات الماضية مخالفات عديدة في اشتراطات البناء للتقسيمات الداخلية للوحدات والممرات الخارجية للشقق، حيث أثرت هذه الاشكاليات على السوق العقاري، موضحين أن ابرز المخالفات التي يتم تسجيلها في بلدية الكويت هي التغيير في المساحات الداخلية للشقق، وزيادة الغرف، وتقليص المساحات الموزعة لتكبير الشقق، واغلاق الطابق المخصص للخدمات كغرف وملاحق وتضيق الممرات وعدم توافر مواقف سيارات.

وأظهرت تقارير عقارية عديدة، أن نسبة 80 في المئة من العقارات الاستثمارية مخالفة لقوانين البناء والتقسيمات والممرات، فضلا عن شروط الأمن والسلامة، لافتين إلى أن المسؤولية تقع على عاتق وزارة البلدية، فهي الجهة الرقابية التي يحق لها إصدار الغرامات والمخالفات بحق المخالفين.

وأوضح عدد من العقاريين أن هناك قوانين موجودة على ارض الواقع تنص على فرض غرامات مالية على كل متر مربع مخالف في السكن الاستثماري، ولكن لا يتم تطبيقها بشكل صارم، مؤكدين ضرورة ردع المخالفين وتطبيق القانون على الجميع.

وبينوا أن مثل تلك المخالفات والمشاكل التي يعانيها القطاع العقاري الاستثماري تعوق تقدمه نحو الأفضل، مشيرين الى اهمية تحرير الأراضي وتوفير القوانين المناسبة للشركات للعمل في تطوير هذا القطاع الذي يعتبر من القطاعات المهمة في الدولة.

وفيما يخص عائد العقارات الاستثمارية السنوي فذكرت تقارير عديدة مهتمة بشأن العقاري المحلي أن العائد على العقارات الاستثمارية تتراوح ما بين 6.2 و7 في المئة، فيما وصلت نسبة الإشغال إلي 95 في المئة تقريبا، وهذا يدل على أن هناك طالب عالي جدا على العقارات الاستثمارية، مما أدى إلى ارتفاع أسعار الإيجارات والأراضي.

وشهدت أسعار الأراضي الاستثمارية خلال الربع الأول من العام الجاري تراجعا في معظم المحافظات إلا أن محافظة العاصمة سجلت الارتفاع الوحيد بين المحافظات الست بنسبة 1 في المئة، حيث شهد المتوسط العام لسعر المتر المربع من الأراضي الاستثمارية تراجعاً، فيما سجلت التداولات العقارية تمت على العقارات الاستثمارية في شهر يوليو، انخفاضا بمقدار 48.4 مليون دينار وبنسبة 29 في المئة عن شهر يونيو، حيث تراجعت المبيعات إلى 121 مليون دينار عن مبيعات شهر يونيو التي وصلت إلى نحو 169 مليون دينار.

ومرت العقارات الاستثمارية في مراحل عديدة، حيث ارتفعت خلال السنوات الثلاث الماضية إلى ما نسب خيالية، وصلت في بعض الأحيان إلى 60 في المئة تقريباً، ويأتي ذلك لأسباب عديدة منها، انخفاض العائد على الودائع في البنوك المحلية.