خبراء في العقار البريطاني: 22% العائد السنوي على «السكني» وسط لندن لارتفاع الطلب

كشفت خبراء ضرائب ومحللون للعقار البريطاني أن العائد على الاستثمار في العقار السكني بوسط لندن يصل إلى نحو 22 في المئة سنويا، ولاسيما بسبب ارتفاع حجم الطلب على الشراء والتأجير، بينما ينخفض عن تلك النسبة في المناطق التي تقع خارج لندن، ويتم احتسابه وفق حجم العرض والطلب والموقع والقرب من الخدمات.

جاء ذلك خلال الندوة التي نظمتها أمس شركة «كي بي إم جي للاستشارات» لتعريف عملاء الشركة بالضريبة البريطانية على عقارات السكن الخاص، والتي ترأسها كل من محلل الأبحاث الرئيس في JLL المملكة المتحدة تيم باربرلوماكس والشريك العالمي للضرائب الدولية والمكاتب العائلية في KPMG لندن مايك وولكر.

وذكرت الشركة أن هناك 120 ألف عقار يملكها الأجانب في لندن أفرادا وشركات، تقدر قيمتها بـ 120 مليار جنيه إسترليني، لافتة إلى أن هناك 14 تغييرا تمت على النظام الضريبي على السكن الخاص في بريطانيا خلال الفترة من 2012 وحتى الآن، حيث تم إقرار زيادة جديدة بنسبة 3 في المئة كرسم طابع، إضافة إلى الضريبة السابقة البالغة 12 في المئة، ليصبح إجمالي الضريبة على السكن الخاص 15 في المئة، وذلك للعقارات التي يتم شراؤها بغرض التأجير، حيث بات النظام الضريبي معقدا للغاية ودقيقا، ويضم مجموعة من الشرائح، ويتم تحديد قيمتها وفقا لقيمة العقار، فكلما ارتفعت قيمة العقار يدخل في شريحة ضريبية أخرى، وكذلك تختلف الضريبة للعقار الذي يستخدم من المالك عن ذلك الذي يتم تأجيره للغير، داعية المستثمر الراغب في شراء العقار في بريطانيا إلى ضرورة اللجوء لشركة استشارات وتدقيق لها باع طويل في العقارات البريطانية، وتستطيع من خلال خبرتها تقليص قيمة الضريبة المفروضة على العقار، وتقليل حجم المخاطرة الذي قد يتعرض له المستثمر في حال الشراء من دون استشارة ذوي الخبرة، وذلك مع التخطيط الدقيق للاستثمارات.

وشددت الشركة على أن الكويتيين يتجهون منذ زمن لشراء العقارات البريطانية، ولديهم استثمارات متعددة الاستخدامات في بريطانيا، في حين تم توجيه النصيحة للراغبين في شراء الأراضي الزراعية على أمل تحويلها إلى مبان، حيث يعتمد ذلك على عدد من المعايير التي تخص المنطقة المحيطة والموقع والشركة التي تتبع لها تلك الأراضي وغيرها من الاشتراطات التي قد تتوافر أو لا.

وواصل باربر توضيح أن أسعار الفائدة في المملكة المتحدة في أدنى مستوياتها الآن، حيث أصبحت القدرة على الدخول في الدين المنخفض عاملا مهما لدعم نشاط الإسكان. ومع ثبات معدلات التضخم أو اقترابها من الثبات، تتضاءل التوقعات بزيادة المعدلات بشكل كبير.

وتحدث أيضا عن عوامل السوق، مثل رسم الطابع على العقارات ذات القيمة العالية، مشيرا إلى أن القدرة على تحمل التكاليف تمثل التحدي الأكبر في المملكة المتحدة، وفي لندن على وجه الخصوص،  نظرا لأن الأسعار ارتفعت بمعدل أسرع بكثير من الدخل. مما يشكل ضغطا كبيرا بالنسبة للطلب على الإيجار، والذي من غير المرجح أن يتراجع في وقت قريب. وأضاف باربر أنه على المستوى الوطني فإن الحملة لدعم زيادة المعروض من المساكن مازالت في طور المحادثات الجارية داخل الحكومة المركزية.

ثم بين باربر توقعات شركة JLL للنمو في المملكة المتحدة. فمن المتوقع ارتفاع الإيجار بنسبة 19.9 في المئة بين عامي 2016 و2020، في حين أنه من المتوقع ارتفاع أسعار المنازل خلال الفترة ذاتها لتقف عند 22.8 في المئة.

وبالنسبة إلى المباني الجديدة في وسط لندن، وهي حقيقة مهمة للمستثمرين الدوليين الذين يتطلعون إلى لندن والأرقام المقابلة هي زيادة الإيجار بنسبة 17.6 في المئة، ونسبة الزيادة في أسعار المنازل وصلت إلى 17.0 في المئة. ومن المحتمل أن ترتفع العائدات بشكل متواضع على المدى القصير، وسوف ينطبق ضغط متزايد على الإيجارات المركزية.

ضرائب العقارات

بعد ذلك، تحدث وولكر حول موضوع الضرائب على العقارات في المملكة المتحدة. وأثار عديدا من النواحي المهمة بهذا الخصوص، بما في ذلك شراء العقارات وبيعها والملكية المستمرة لها. وأضاف أنه بحلول عام 2017 سيكون هنالك ما لا يقل عن 14 تغييراً على الضرائب على العقارات في المملكة المتحدة، وقد بدأت هذه التغييرات مع بداية عام 2012، وحيث إن معظمها يؤثر في العقارات السكنية.

وأشار إلى أن المملكة المتحدة قد لا تخرج عن توجه الدول الأخرى التي تفرض ضرائب على شراء العقارات وتملكها وبيعها، ولكن المستثمرين يواجهون تعقيدات وخيارات متزايدة.

ووفقا للاقتراحات الحالية لحكومة المملكة المتحدة، فإن الطرق التقليدية لامتلاك العقارات في المملكة المتحدة، مثل الشركات الخارجية التي لا تملك أصولا في المملكة المتحدة لأغراض الضرائب على العقارات، قد تختفي بحلول عام 2017، عندما تصبح هذه الشركات تتعامل بشفافية في ما يتعلق بالضرائب على العقارات في المملكة المتحدة.

ضريبة الأرباح

وتحدث وولكر أيضا عن الضرائب السنوية على العقارات السكنية في المملكة المتحدة المملوكة لشركات أجنبية، إضافة إلى الضرائب (ضريبة الأرباح الرأسمالية) على الأرباح من مبيعات هذه العقارات، التي تم تطبيقها منذ أبريل 2013.

وتم تطبيق هذه الضريبة اعتبارا من أبريل 2015 على كل الأفراد أو الكيانات غير المقيمين الذين يجنون الأرباح من بيع العقارات السكنية في المملكة المتحدة. ومؤخرا أعلنت المملكة المتحدة عن ضريبة إضافية بنسبة 3 في المئة على المشتريات (إضافة إلى ضريبة الطوابع للأراضي) عند شراء عقار سكني في المملكة المتحدة بعد أبريل 2016 كمنزل ثان أو من أجل تأجيره.

تحول كبير

ذكر الرئيس المشارك لإدارة الخدمات السكنية بشركة JLL لمنطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا بن ستراود أن «كناري وارف» وهي منطقة شهدت تحولا كبيرا خلال العقدين الماضيين، وتستفيد من الاستثمار المستمر.

وأضاف ستراود أن «كناري وارف» تجاوزت كونها مجرد مركز للخدمات المالية والأعمال إلى أنها أيضا أصبحت منطقة سكنية بحد ذاتها.

وأشار إلى أن معدل قيمة المباني الجديدة يقدر بـ 1.000 جنيه إسترليني لكل قدم مربعة، حيث أن عددا من الوحدات تقع في الأدوار العلوية، وقد تحقق قيمة أعلى، حيث إن المنطقة أصبحت مكانا للموظفين ذوي الدخل المرتفع في الخدمات المالية والأعمال. والأهم من ذلك، أن عددا من المشترين والمستأجرين في «كناري وارف» يعملون في مناطق أخرى بوسط لندن، وهذا إن دل على شيء، فإنما يدل على أن المنطقة أصبحت مكاناً سكنياً مرغوباً فيه، ولم تعد تعتمد اعتماداً كلياً على الموظفين المحليين في المنطقة.