الأحمد لـ الجريدة•: أسعار «السكني» خلال 2017 إلى ارتفاع ولن تتأثر بالتوزيعات الحكومية

* ما حالة السوق العقاري في الوقت الحالي؟

- حالة السوق العقاري المحلي تتسم خلال الفترة القصيرة الماضية والحالية بالهدوء وثبات الأسعار واستقرارها، وكان هناك نوع في الركود في التداول، وذلك لأسباب عديدة منها فترة الصيف والأعياد وشهر رمضان.

ولكن، بشكل عام، لايزال القطاع العقاري يحقق أرقاما مليونية، حيث إن هناك بيعات في القطاع السكني وصلت الى مبالغ وأرقام كبيرة، إذ إن هناك سيولة عالية لدى المواطنين والمستثمرين.

وقد تجاوزت قيمة العقارات المبيعة منذ بداية العام الحالي وحتى يونيو 1.2 مليار دينار، حيث إن هناك سيولة كبيرة، غير مستغلة، فالعقار هو السلعة الوحيدة التي تخرج لها المليارات.

* يتحدث البعض عن انخفاض أسعار العقارات؟ ما صحة ذلك الكلام؟

- السوق العقاري ضخم، فهو يتكون من قطاعات عدة، منها السكني والتجاري والاستثماري والترفيهي، وحتى الشوارع ومرافق الأمنية والأراضي الفضاء جميعها تعتبر عقارا، كما أن العقار يدخل به السياسة الأمنية للدولة والاقتصادية والعادات والتقاليد، إضافة الى أن العقار يعد أساس جميع القطاعات الأخرى، فإذا تحدثنا عن السوق العقاري، فإننا لا نتحدث عن منزل واقع في منطقة معينة، نقيس عليه بقية أسعار العقارات.

وقد تعرض القطاع العقاري منذ نهاية عام 2014 الى بعض التغيرات، حيث بدأ تطبيق الضوابط الجديدة من قبل بنك الكويت المركزي على تمويل العقارات وخاصة السكني، وقد شهدت تلك الفترة بداية انخفاض أسعار العقارات، لتستمر حتى الربع الأول من العام الحالي، حيث إن شروط التمويل ساهمت في انخفاض الأسعار.

موجة الإشاعات

وقد توقف النزول خلال الربع الأول من العام الحالي، وتلاشت تقريبا العوامل التي تؤثر على نفسيات المشترين، الا ان القطاع تعرض خلال بداية السنة الحالية الى موجه شديدة من الاشاعات والاقاويل حول انهيار الاسعار.

وربط البعض انهيار اسعار العقارات بانخفاض اسعار النفط، والحالة الامنية في المنطقة، وتم ربط الاسعار برفع الدعم عن الكهرباء والماء والبنزين، وانه ستكون هناك هجرة معاكسة.

والحقيقة ان جميع تلك العوامل لم ولن تؤثر على اسعار العقارات، حيث إن الكويت دولة تقع في منطقة جغرافية متوترة دائما، ولم تتأثر الأسعار، وبالنسبة لأسعار النفط قد وصلت الى مستويات دنيا وتعافت الآن ووصلت الى أرقام معقولة، وتم رفع الدعم عن البنزين والديزل، وفي حال تم رفع تكلفة الكهرباء والمال لن يتأثر العقار.

تأثر الأسعار

والأسباب تعود إلى عدم تأثر أسعار العقارات بالعوامل المذكورة، لأنه يعتبر من الضروريات، ولا أحد يستطيع التخلي عنه، إضافة الى أن العرض مازال أقل بكثير من الطلب بجميع القطاعات، سواء السكني أو الاستثماري أو التجاري، وأن أعداد المواطنين والوافدين في ازدياد، كما أنه لن تكون هناك هجرة معاكسة، طالما أن أوضاع الدول التي ينتمي إليها الوافدون العاملون في الكويت غير مستقرة.

فربط عوامل بانخفاض أسعار العقار غير صحيح، والحقيقة هي أن الأسعار انخفضت، بعدما وصلت الى مستويات كبيرة جدا، وهذا الانخفاض يعد تصحيحا، كما أن هناك مناطق انخفضت بنسبة لا تذكر.

نسب الانخفاض

* كم نسبة الانخفاض من عام 2014 الى بداية العام الحالي؟

- بالنسبة إلى الاستثماري، فقد انخفض بنسبة تتراوح بين 12 و15 في المئة، أما بالنسبة إلى العقار التجاري فقد كانت نسبة الانخفاض ضئيلة جدا، لكنها بالنسبة إلى السكني فقد كان الانخفاض في مناطق معينة دون الأخرى، بنسبة تراوحت بين 20 و25 في المئة.

* ما أسباب انخفاض أسعار العقار السكني في مناطق معينة دون غيرها؟

- في الحقيقة أن انخفاض أسعار العقار السكني في بعض المناطق، دون غيرها، جاء نتيجة لظهور مدن جديدة حولها أو قريبة منها، فتأثرت أسعار العقار الواقع في المناطق القديمة، نتيجة لرغبة قاطنيها في تملك منازل جديدة، وعلى الرغم من ذلك الانخفاض، فإن أسعار العقارات القديمة تعد مرتفعة.

أما في العاصمة والمناطق القريبة منها، فأسعار العقارات السكنية مستقرة، وإن كان هناك انخفاض، فبنسب لا تذكر، كما أن في هذه المناطق لا توجد منازل حديثة للبيع، وكمية العقارات المتداولة قليلة جدا.

العقارات السكنية

وفي مجمل الحديث فإن انخفاض أسعار العقارات السكنية كان محدودا في المناطق غير المرغوب بها، فهناك مناطق تعاني التلوث، وهناك مناطق قديمة جدا، وأصبحت لا تلبي رغبة المواطن، إضافة الى الرغبة الكبيرة لدى شريحة واسعة من المواطنين في تملك عقار جديد بمواصفات معينة.

وكما ذكرت سابقا أن القطاع العقاري يعد ضخما، فمن غير المعقول قياس أسعار عقار واقع في منطقة تعاني تلوث أو مشكلات ببقية أسعار العقارات السكنية، فسعر المتر في مناطق العاصمة، والقريب منها لايزال مرتفعا، إذ وصل الى 2000 دينار للمتر.

* ما العوامل التي تساهم في انخفاض أسعار العقار أو ارتفاعها؟

- هناك العديد من العوامل التي تساهم في انخفاض أو ارتفاع أو حتى استقرار أسعار العقارات والإيجارات، فعلى سبيل المثال تخفيض بدل الإيجارات للمعلمين الوافدين، يعتبر عاملا مهما، وقد يخفض القيم الإيجارية، أما العوامل التي يطلقها البعض، وعلى سبيل المثال رفع الدعم عن الكهرباء والماء والبنزين، هذا لن تؤثر في الإيجارات.

وكل العوامل الموجودة حاليا تشير الى ارتفاع أسعار العقارات أو استقرارها، ومنها أن الدعم حكومي للمواطنين لمتلك المنازل مازال مستمر، إضافة الى أن هناك مصارف إسلامية تمول الراغين في شراء العقار، بشروط معينة، إضافة إلى أن دخل المواطن يعتبر مرتفعا.

الوجاهة الاجتماعية

كما أن الوجاهة الاجتماعية والعادات والتقاليد تعد عوامل لرفع أسعار العقارات، فهناك العديد من المواطنين يرغبون في السكن بمناطق معينة، بمنزل بمواصفات عالية وارتدادات كبيرة، فهذا جعل الأسعار ترتفع، فتغير ثقافة السكن لدى المواطنين يعتبر أولى خطوات حل الأزمة الإسكانية، ويجب عليه تقبل فكرة السكن في شقة.

إضافة الى العوامل الأخرى، منها ازدياد أعداد المواطنين والوافدين العاملين سنويا، وارتفاع الطلب عن العرض، حيث إنه سنويا يدخل أكثر من 8 آلاف طلب إسكاني لدى المؤسسة العامة للرعاية السكنية.

تأثير المدن

* هل يخفض إنشاء مدن جديدة، مثل المطلاع، أسعار العقارات السكنية؟

- بشكل عام، لن يؤثر ظهور مدن جديدة على أسعار العقارات السكنية، وخاصة الواقعة في العاصمة والمناطق المجاورة لها، وقد يؤثر فقط على المناطق القريبة منها مثل محافظة الجهراء، وبنسبة لا تتجاوز الـ 20 في المئة كحد أقصى، حيث إن ظهور مدن جديدة ليس إلا عملية لتحريك وتنشيط كل قطاعات الدولة ولن يتسبب انخفاض الأسعار.

ويعود يسبب عدم تأثر العقارات بمناطق الجديدة، الى بعدها الجغرافي، وأيضا الى المدة الكبيرة التي يستغرقها إنشاؤها، حيث إن التوقعات تشير الى أن يتم تسليم تصاريح البناء في منطقة المطلاع في عام 2020، وخلال تلك الفترة تكون أعداد الطلبات الإسكانية قد تراكمت مرة أخرى.

نمط العقود

* رفع أسعار الكهرباء والماء، هل يوثر في أسعار العقارات أو الإيجارات؟

- لا لن يؤثر، فالحالة المادية لدى المواطن والوافد تعكس واقع الأسعار والقيم الإيجارية، وإنما سيكون تغييرا واضحا في نمط العقود الإيجارية بين المالك والمستأجر، وستكون هناك العديد من القضايا في طرق الدفع، إذ سيسعى ملاك العقارات الاستثمارية إلى تحصين أنفسهم من دفع زيادة الكهرباء والماء، وتحميلها على المستأجرين، وبالرغم من تلك الزيادة فإنه لن تكون هناك هجرة معاكسة كما يدعي البعض، فأوضاع الدول غير مستقرة، والمعيشة هناك مكلفة مقارنة بالكويت.

ارتفاع «السكني»

* توقعاتك المستقبلية للقيم الإيجارية ولأسعار العقارات السكنية والاستثمارية والتجارية.

- كل العوامل تشير الى ارتفاع أسعار العقار السكني خلال العام المقبل، وأيضا ارتفاع في التداول، أما بالنسبة إلى العقار الاستثماري، فهو متذبذب خلال العام القادم ما بين ارتفاع وانخفاض طفيف، وبالنسبة إلى العقار التجاري، الذي تصدر بقية القطاعات خلال الفترات السابقة، فالتوقعات تشير الى انخفاض أسعاره، وذلك لوصوله الى أرقام عالية جدا، ولابد من تصحيح.

أما بالنسبة إلى الإيجارات، فلن تنخفض، وذلك لأن هناك نسبة إشغال عالية، وارتفاع سنوي في أعداد الوافدين العاملين، إضافة الى بطء عملية إنشاء العقارات والمدن الاستثمارية.