خبراء: قوانين تملّك العقارات في ألمانيا تحظى بالشفافية والوضوح

أكد عدد من الخبراء الألمان أن سوق العقار الألماني يأتي في المرتبة الثانية من حيث الأهمية على مستوى الأسواق العقارية الأوروبية (السوق البريطاني في المرتبة الأولى)، فيما يمتاز السوق الألماني بعدد من الامتيازات التي تجعله سوقا جاذبا ومحبذا لشريحة كبيرة من المستثمرين الأوروبيين والخليجيين على حد سواء.

وقالوا إن قوانين تملك العقار في ألمانيا تحظى بشفافية ووضوح، حيث يتم تسجيل العقار مع التأكد من مالكه والأطراف ذات الصلة به والرهونات التي عليه.

جاء حديث الخبراء خلال الندوة التي نظمتها شركة بلوبرينت القابضة، بالتعاون مع شركة جونز لانغ لاسال للاستشارات العقارية العالمية، وذلك للحديث عن وضع السوق العقاري الألماني والقوانين الضريبية والتشريعية فيه، إذ لقيت الندوة إقبالا كبيرا من شريحة كبيرة من المواطنين الكويتيين، والتي استضافت الندوة بحضور مستشارين اقتصاديين وقانونيين ألمان، حيث تناولت شرحا دقيقا وتقييما لأداء القطاعات العقارية في ألمانيا، كما تطرقت إلى المستقبل المشرق والآفاق الواعدة لها في ظل التطورات الاقتصادية الراهنة.

مواصفات خاصة

وفي مستهل الندوة، قال رئيس شركة جونز لانغ لارسال للقطاع السكني كونستانتين كورتمان إن سوق العقار السكني الألماني يتمتع بمواصفات خاصة به، حيث ترتفع فيه نسب الأشغال، مرجعا ذلك إلى ارتفاع أعداد السكان إلى نحو 80 مليون نسمة على مستوى جميع المدن الألمانية المختلفة.

وأشار إلى أن المواطن الألماني لا يحبذ تملك العقار، وإنما يفضل التأجير، وذلك بسبب ارتفاع الضرائب التي تفرض على التمليك لا التأجير، ولعل ذلك ما يفسر ارتفاع الطلب على استئجار المنازل، لذا فإن وهي الفرصة تعد سانحة أمام المستثمر الأجنبي الراغب في شراء العقار بغرض الحصول على عائد مستقر عن طريق إعادة تأجيره إلى المواطنين الألمان، خاصة إذا ما عرفنا أن دخل التأجير الشهري للمتر المربع يبلغ 20 يورو، أي إن الدخل الشهري لوحدة مساحتها 50 مترا هو 1000 يورو شهريا.

وبين أن فرانكفورت تعد من بين أبرز المناطق الألمانية نموا خلال الفترة الحالية، حيث تصل نسب النمو في أسعار الوحدات العقارية هناك الى نحو 10 في المئة سنويا، وهي نسب متميزة مقارنة ببقية المدن الألمانية الاخرى التي لا يصل متوسط نسب النمو فيها إلى 5 في المئة سنويا.

خطوات التملك

ومن جهته، استعرض رئيس قطاع مبيعات العقارات السكنية في شركة مشاريع زابل دينيس ماروهن خطوات شراء وتملك العقار في ألمانيا والإجراءات التي تتعلق بعملية التملك، موضحا أن هناك رسوما يتم دفعها بواقع 8.5 في المئة موزعة على النحو التالي:

• 1 في المئة من قيمة العقار تأمين حجز الوحدة العقارية.

• 6 في المئة رسوم وطوابع حكومية.

• 1.5 في المئة رسوم تسجيل العقار.

• 1 في المئة عمولة المحامي.

وأشار إلى أن العميل الراغب في تملك عقار في ألمانيا ملزم في بداية الأمر بعمل توكيل رسمي للمحامي حتى يستطيع تمثيله أمام الجهات الحكومية والخاصة، كما يتم منح المشتري أسبوعين كحد أدنى للقيام بالإجراءات المتعلقة بالرهن العقاري، يلي ذلك متابعة إجراءات التصديقات على العقد والتي يقوم بها المحامي لدى كاتب العدل أو في السفارة الألمانية بالكويت، وتكلفتها بين 50 و100 يورو.

علاقات متميزة

وأوضح أن شركته تقدم خدماتها من خلال شبكة علاقات متميزة مع البنوك والشركات الاستشارية، كما تقدم الدعم للعملاء فيما يتعلق بقوانين الضريبة، فضلا عن تقديمها خدمات التأجير بعد الشراء، مؤكدا أن القوانين في ألمانيا تحظى بشفافية ووضوح، حيث يتم تسجيل العقار مع التأكد من مالكه والأطراف ذات الصلة بالعقار، وكذلك الرهونات على العقار.

ولفت إلى أن التملك في ألمانيا حر بنسبة 100 في المئة، وأن عقود الشراء تتميز ببيانات مفصلة ما يضفي عليها مزيدا من الشفافية، مع ضمان الالتزام بمعايير البناء والتشييد، كما يحمي القانون الألماني مشترين العقار من أي حالات إفلاس قد تصيب المطور للعقار، وذلك من خلال اشتراطات عدة ملزمة على الأخير.

وتطرق الى الضرائب التي يتم دفعها على العقار، وتشمل ضريبة تسجيل العقار أو نقل الملكية عند البيع وتمثل 6 في المئة من قيمة العقار، كذلك ضريبة البلدية وتتراوح بين 300 و700 يورو سنويا، إضافة إلى ضريبة الدخل التي تبدأ من صفر وتصل إلى 42 في المئة من دخل العقار على حسب الشرائح المعتمدة لكل عقار، على أن يتم خصم 2 في المئة منها سنويا قيمة استهلاك العقار، إضافة إلى ضريبة التركات التي يتم احتسابها عند نقل الملكية لورثة وتتراوح بين 7 و19 في المئة من قيمة العقار.

بدوره، قال المستشار المالي الأول في شركة "إن إل بي"، بيتر كلينتون يتشر، إنه يحق للمستثمر الأجنبي والكويتي الراغب في شراء العقار في ألمانيا الحصول على تمويل لشراء العقار بنسبة تصل 54 في المئة من قيمة العقار، بفائدة 1.25 في المئة، ما يعتبر عاملا مشجعاً للمستثمرين، خاصة إذا ما عرفنا أن مدة الرهن والسداد تصل إلى 10 سنوات، حيث يدفع المشتري مبلغ الأصل ومن ثم تقسيط المتبقي، مع العلم بأن هناك تشددا في الاشتراطات المتعلقة ببيع العقار خلال فترة القرض.

من جانبه، قال المحامي في شركة "بي إم كي"، لارس كرويدل، إن مدينتي فرانكفورت وبرلين تعتبران من أكثر المدن الألمانية التي يتوقع أن تشهد نموا ملحوظا خلال الفترة المقبلة، إضافة إلى مدينتي ميونيخ وهامبورغ، وإن كانت الأخيرتان تمتازان بارتفاع مقارنة بغيرها من المدن الالمانية، مشيرا إلى ما تتمتع به المدن الألمانية من نظام قانوني ثابت واستدامة للدخل واستقرار اقتصادي يدعم السوق العقاري.