ملاك العقارات يحصنون أنفسهم من دفع زيادة تعرفتي الكهرباء والماء

مع استمرر توجه الحكومة نحو رفع الدعم عن خدمات الكهرباء والماء، والذي من المقرر أن يتم خلال شهر أغسطس من العام المقبل، يستبق مستثمرو ومالكو العقارات الاستثمارية هذا التوجه بقيامهم بتحميل المستأجر قيمة الزيادة في أسعار الكهرباء والماء، مدونين ذلك في عقود الإيجار.

وقد طرأت تغيرات جديدة في عقود الإيجارات خلال الفترات الماضية، وذلك بإضافة بنود جديدة، تلزم المستأجرين بتحمل تكاليف الكهرباء والماء إذا تمت زيادة اسعار هاتين الخدمتين، فيما أضاف بعض ملاك العقارات بنوداً تلزم الطرفين بتحمل تكاليف الزيادة بالمناصفة.

وقد اتخذ ملاك العقارات الاستثمارية تلك الخطوات ليقوموا بتحصين انفهسم من دفع الزيادة الناتجه عن رفع اسعار الكهرباء والماء، حيث ستؤثر تلك الزيادة، بالتأكيد، على الايرادات الايجارية للعقار، وستتدنى بنسبة كبيرة في حال تحمل المالك الزيادة.

ومن جانب آخر أفادت اوساط عقارية بأن النسبة الاكبر من العقود الايجارية في العقارات الاستثمارية في الوقت الحالي تلزم المستأجرين بتحمل تكاليف الكهرباء والماء، فيما تبقى هناك نسبة من البنايات الاستثمارية تتحمل تكاليف الكهرباء والماء، خاصة المؤجرة من قبل الوزارات وشركات القطاع الخاص، وكذلك المجمعات السكنية الكبرى.

وذكروا ان تكاليف الكهرباء والماء وفقا للتسعيرات الحالية لا تثقل كاهن الملاك، وذلك نظرا لانخفاض قيمتها، مشيرين الى ان التسعيرة الجديدة المقرر تطبيقها سوف تستقطع ما نسبته 10 في المئة تقريبا من الايرادات لسداد الفواتير، هذا فضلا عن المصاريف الاخرى، حيث ان الزيادة سوف تجعل القطاع العقاري غير مغر، ولن تشجع المستثمرين على تطوير العقارات او الاستثمار به.

التسعيرة الجديدة

وأكد العقاريون ان القطاع العقاري سيتأثر بالتأكيد إذا تم رفع تسعيرة الكهرباء والماء سواء من ناحية الاسعار او من القيم الايجارية او من ناحية الايرادات والعوائد، لافتين الى ان على المدى القصير لن تتأثر الايجارات، ولكن على المدى البعيد ومع استمرار ارتفاع تكاليف الكهرباء والماء ستزداد الايجارات تدريجيا.

وتوقعوا أن يتخذ ملاك العقارات الاستثمارية خطوات من شأنها تقليل استهلاك الكهرباء والماء، خاصة في العقارات التي تكون فيها "مكيفات سنترال"، موضحين ان التسعيرة الجديدة من الممكن ان تخلق مشاكل بين ملاك العقارات والمستأجرين.

عداد لاحتساب التكلفة

ومن المعلوم أن معظم العقارات الاستثمارية تعتمد على عداد واحد فقط لحساب معدل استهلاك الكهرباء والماء، حيث لا تزال مسألة احتساب معدل الاستهلاك معقدة، إذ انه يجب على ملاك العقارات تركيب عدادات لكل شقة على حدة.

ولكن يؤكد عدد من العقاريين ان نسبة كبيرة من العقارات الاستثمارية تعتبر مخالفة لأنظمة البناء والتشييد، حيث تم تقسيم الشقة الواحدة الى اكثر من شقة، وبالتالي يصعب وضع عدادات لاحتساب معدلات الاستهلاك لكل شقة، خاصة في ظل مخالفات نظام البناء.

العقارات القديمة

فيما تؤكد تقارير عديدة أن العقارات الاستثمارية الحديثة معظمها وضع عداداً لكل شقة، لاحتساب تكاليف الاستهلاك، والمشكة تكمن في العقارات القديمة، اذ لايزال عددها الأكبر مقارنة بالحديثة.

وكان اتحاد العقاريين طالب في اكثر من مناسبة الجهات المسؤولة بضرورة وضع تصور خاص للعقارات الاستثمارية القديمة، حيث انها اصبحت تشكل عائقا امام حل العديد من المشاكل، وأهمها المشكلة الإسكانية، ومواقف السيارات، بالإضافة الى حل مشكلة العقارات المخالفة.

وفيما يخص العائد التأجيري للعقارات الاستثمارية، أكد العقاريون ان القطاع العقاري المحلي لايزال يتميز بوجود فرص استثمارية جيدة، إذ إن العائد التأجيري في العقارات الاستثمارية يدر عوائد تتراوح بين 7.5 إلى 8.5 في المئة، وهذه النسبة تعتبر جيدة في ظل انعدام الفرص الاستثمارية الأخرى.

وقالوا إن أسعار العقارات الاستثمارية شهدت انخفاضات خلال الفترات الماضية، حيث ان ارتفاع العائد يدل على ذلك، مؤكدين ان السوق العقاري مازال متماسكا ويدر عوائد جيدة، حيث طبيعة السوق العقاري المحلي تختلف عن بقية الأسواق الاخرى، فمعظم المستثمرين كويتيون.

الاشترطات والمواصفات

ويؤكد العقاريون أن عام 2017 سيكون حاسما بالنسبة للقطاع الاستثماري، حيث ان بلدية الكويت قامت بتغيير الاشتراطات والمواصفات الخاصة بأبنية السكن الاستثماري، سواء فيما يخص مواقف السيارات أو الاستغلالات التجارية، فضلا عن موضوع رفع تعرفة الكهرباء والماء.

ويعاني القطاع العقاري في الوقت الحالي فوضى في التأجير، اذ اتجه عدد كبير من ملاك العقارات الاستثمارية الى تأجير الشقق لأصحاب الأنشطة التجارية، مثل مكاتب المحاماة، والمشاغل النسائية، وصالونات التجميل أو المعاهد الصحية والتعليمية، للاستفادة من القيمة الإيجارية التي سيتم دفعها، حيث انه بالتأكيد ان قيمة الإيجارية تختلف بين مستأجر بغرض السكن أو مستأجر بغرض ممارسة نشاط تجاري.

ومع غياب الرقابة أصبح التأجير لأصحاب الأنشطة التجارية ظاهرة يعانيها السوق المحلي، حيث إن أصحاب المشاريع هم ايضا يبحثون عن التأجير في العقارات الاستثمارية، إذ إن أسعار الإيجارات تعتبر منخفضة مقارنة بالأسعار في الأبراج التجارية، التي تؤجر على اساس المتر الذي اخذ يرتفع خلال الفترة الماضية في ظل الطلب المتزايد عليها.

فيما أشارت أوساط عقارية إلى أن العقارات التي يتم الاتفاق على تأجيرها مسبقاً لأصحاب المشاريع لا تحتاج الى تشطيبات عالية، حيث إن أصحاب المشاريع يقومون بتعديلات على الشقق بأنفسهم لكي تتناسب مع نوعية مشاريعهم، وفي هذه الحالة تقل التكاليف والمصروفات على مالك العقار الاستثماري.

وفي الآونة الأخيرة لجأ ملاك العقارات الى طرق جديدة لتثبيت القيم الإيجارية، وهي تأثيث الشقق، حيث انه بتلك الطريقة يمكن رفع الإيجار على المستأجر، فضلا عن اضافة قيمة للعقار، وجذب المستأجرين. وأشارت البيانات الى ان هناك اقبالا كبيرا من المستأجرين على هذا النوع من العقارات، بالاضافة الى ان هناك توجها كبيرا من قبل ملاك العقارات الى تأثيث عقاراتهم، حيث انه في الوقت الحالي يتم عرض العقارات للبيع، مع ذكر انها مؤثثة او غير مؤثثة، اذ يتم تصنيف اسعار العقارات المؤثثة بأعلى من غير المؤثثة، مع الأخذ بعين الاعتبار عمر الاثاث الذي يعتبر عاملا مهما في تحديد الأسعار.